建1平方米的房子究竟要多少钱

建1平方米的房子究竟要多少钱？

即便是面对疯涨的房价，面对因为高房价而四起的民怨，开发商、有关主管部门、一些地方政府还是众口一词，不言房价过高，纷纷以地价、

建材成本上涨为由，为高房价寻找种种借口，譬如高地价催生高房价、成本涨带来房价涨云云。房价究竟是高是低、成本在房价中的占比究

竟是多少？这些都该由谁、以什么样的方式来定夺？

据一些房地产专家介绍，目前一些大中型楼盘，它们的成本主要分成三大块———地价、建安费，以及政府税费、银行利息及企业

营运费等杂费，它们各自所占的比例基本是各1/3。

建1平方米的房子究竟要多少钱？

别墅产品的土建造价（装修除外）一般在500元－600元/平米；

高层住宅土建成本通常是2000元左右/平米；

小高层是1500元左右/平方米；

现在住宅土建成本别墅：500元－600元/平米

小高层：1500元左右/平方米

高层：2000元左右/平方米

交楼标准都提高后 装修造价投入多少？

要是按照现场估价计算的话，现在一些主流发展商比较流行的装修风格和用

料，

他们的造价一般都在500元－800元/平方米；

而一些比较高档的，号称3000多元/平方米造价的装修，

发展商的真实造价估计会在1500元－1800元/平方米之间。

建筑必须考虑节能问题，成本是贵了还是便宜了？

成本是贵了。

其实现在国内已经有一些发展商在建节能住宅了，据他们的成本核算，总体

成本会增加5％，

但随着这个政策的实施，到时这个成本估计还会上升，因为一起上马会出现

技术支撑的不足，

或经验上的问题，这个增长的幅度大约在2％左右，即总成本会上升7％左

右。

建筑领域的腐败所导致的建筑成本的增加

“中国可能成为最大的建筑浪费国”。

而在这种巨大的建筑浪费中，建筑领域内的腐败可谓“功不可没”。

建筑领域的腐败所导致的建筑成本的增加，必然要被转嫁到城市发展的

成本之中去。

中国建筑领域内的腐败是如此的司空见惯，因而腐败对于城市发展成本

增高的影响确非可以忽略不计。

契税成本占几成？

据了解，在房地产开发中，发展商须缴纳的税费，两三年政府方面尚未作较大调整，因此，这方面的成本不会有太大的变化。目前发展商较重头的

税项主要是5.5％的营业税和33％利税。比如说某楼盘在今年售出3亿元的楼，其须缴纳的营业税就是1650万元，要是其利润达到了1亿元，那么它

还得缴交3300万元的利税。

看看开发商是如何获取高利润的

一、调高楼盘容积率 二、做假账、巧避税

一些开发商对记者说，房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，

调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍，目前规划和城建

部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2（也就是说，房地产商可以开发不超过2倍于土地

面积的商品房）。

而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性

建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5，有的甚至调到9或10，

利润马上成倍增长。”

深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。

明明赚一亿元的楼盘，可以处理成只赚四千万元或者更低，给外界造成楼盘

成本越来越高、不得不提高售价的假象。

一些开发商还告诉记者，房地产商很善于利用城市高新区、开发新区

的税收优惠政策，在销售新的楼盘前往往都会在这些地方注册一个新的公司，

以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。

这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼，

据介绍，做一个楼盘也就几年时间，恰好和新企业减免税收的优惠周

期相一致，“仅这一项就可以省下数百万元甚至上千万元。”

三、差价空转

按照国家的政策，土地必须先进入各地的“土地储备中心”，然后再挂牌拍卖。有的房地产商会

与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到这块土地，将会如何回报，如无偿替政府承担一些

公益性建设、为市民修建一个广场、修路架桥等等，政府将给于适当比例的土地优惠。于是，地

方政府往往会在土地挂牌拍卖之前有针对性地设置门槛，以阻断其他竞拍者。

当事先做了工作的开发商如愿拿下土地标的后，账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方

财政，紧接着又会给地方财政打一份报告，说明自己无偿修建市政公益设施，希望政府给予价差

补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税等一样，财政会通过土地局返还开发商约定比例

的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块，如果管理和控制建筑成本有效，返还的款

项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设

施齐全”为由抬高房价。这样，修建市政设施的成本通过高涨的房价最终还是摊到了百姓头上，

开发商自然稳赚不赔。