2005年武汉房地产市场情况分析报告

2005年武汉房地产市场情况分析报告

综 述

2005年是“十五”规划的最后一年，在过去的一年中，武汉市

主要经济指标的增幅均创9年来最高水平，武汉的发展站在了一个新

的历史起点。2005年，也是武汉市房地产业稳步增长，逐渐成熟的

一年。我市在认真贯彻落实国家关于稳定住房价格的各项宏观调控政

策上，运用“政策性”和“市场化”双重手段对房地产市场进行了有

效调节，实现了市场的供求总量基本平衡、结构基本合理、房价基本

稳定的预期目标，房地产产业呈现出良好的增长态势。据统计，今年

全市房地产开发投资为297.99亿元，占全社会固定资产投资的28.2%,

同比增长27.7 %，增幅比去年同期回落了约9.9个百分点，投资逐渐

趋于理性；120平方米以下的商品住房供应量占到总供应量的57%左

右，供应结构日趋合理；并且随着税收政策的落实，投机性需求得到

了有效的遏制，全市房地产市场进入了良性发展轨道。

本报告由房地产市场基本情况、房地产市场调控效果、房地产市

场综合价格、2006年展望四个部分组成，概括分析了2005年武汉市

房地产市场的发展状况和前景。

第一部分 房地产市场基本情况

一、 房地产基本经济指标

（一）房地产与国民经济协调发展情况

2005年我市地区经济生产总值为2238 亿元，同比增长 14.7%；

房地产增加值占地区经济生产总值的3.8%。 2005年我市居民可支配

1

收入为10849 元，比2004年增加了13.4%。

（二）房地产贷款情况

截止2005年底，新增房地产各项贷款为93.91亿元，与去年相

比减少50.5 亿元，占新增金融业贷款的21.8 %；其中：新增住房开

发贷款18.13亿元，与去年相比减少6.49亿元，新增个人住房贷款

92.64 亿元（含新增公积金贷款22.89 亿元），与去年相比减少21.76

亿元。

近三年新增房地产各项贷款情况表

单位：亿元

160

140

120

100

80

60

40

20

0

2003年2004年2005年

93.91

149.32

144.41

（三）房地产开发投资情况

2005年我市房地产开发投资为297.99亿元，同比增长27.7%，

占全社会固定资产投资的28.2%；其中，房地产住宅投资为216.85

亿元，同比增长29.2%，占房地产开发总投资的72.8%。

2

历年房地产投资情况表

单位：亿元

350

300

250

200

150

100

50

0

1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年

91.25

101.29

115.39

132.5

169.5

233.3

297.99

（四）商品房供给情况

2005年全市房屋施工面积为2749.63 万平方米，同比增长

12.7%，与去年同期相比增幅减少了12个百分点。其中：住宅施工面

积为2297.96 万平方米，同比增长14.2 %，占总施工面积的 83.6%；

经济适用住房（不含集资建房）施工面积为149.67 万平方米，同比

增长38.4 %，占住宅施工面积的6.5 %。

历年房地产施工面积表

单位：万平方米

3000

2749.63

2439.12

1955.49

1661.67

1690.12

2500

2000

1500

1000

500

0

1999年2000年2001年2002年2003年

1295.27

1343

2004年2005年

2005年全市房屋新开工面积为1195.4 万平方米，同比增长

13.3%，占总施工面积的43.5 %，与去年同期相比增幅减少了26.2个

3

百分点。其中：住宅新开工面积为1047.69 万平方米，同比增长

16.8 %，占总新开工面积的87.6 %，占住宅施工面积的45.6 %。

历年房地产新开面积表

单位：万平方米

1400

1195.4

1200

1000

756.55

800

600

400

200

0

2003年2004年2005年

1055.22

2005年全市房屋竣工面积为816.72 万平方米，同比增长 16.3%。

其中：住宅竣工面积为702.29 万平方米，同比增长15.3 %，占总竣

工面积的86.0 %。

历年房地产竣工面积表

单位：万平方米

900

816.72

601.99

633.17

682.62

702.29

800

700

600

500

400

300

200

100

0

1999年2000年2001年2002年2003年

445.21

454.11

2004年2005年

（五）商品房买卖情况

2005年我市商品房销售面积为813.89 万平方米，同比增长

7.6 %；其中：商品房住宅销售面积为756.91 万平方米，同比增长

4

5.0 %，占商品房销售面积的93 %。

2001—2005年房地产销售情况表

单位：万平方米

900

800

700

600

500

400

300

200

100

0

2001年2002年2003年2004年2005年

408.85

450.27

658.08

542.79

813.89

（六）存量房交易情况

2005年我市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面积为625.70

万平方米，同比增长1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比

下降2.8%，成交面积为330.13万平方米（不含房改出售公房），同比

增长17.2 %。

近三年存量房成交面积对比表

单位：万平方米

640

630

620

610

600

636.52

625.7

615.78

2003年2004年2005年

5

2003—2005年存量房住宅交易面积对比表

单位：万平方米

350

300

250

200

150

100

50

0

2003年2004年

251.14

281.73

330.13

2005年

（七）房屋租赁情况

2005年全市房屋租赁户数为22825户，同比增长8.6 %；租赁面

积177.55万平方米，同比下降62.2 %；租赁金额3.95亿元，同比下

降4.6 %。

近三年租赁总额情况表

单位：亿元

6

5

4

3

2

1

0

2003年2004年2005年

5.02

4.14

3.95

2005年我市全年住宅租赁户数为3929户，面积为12.03万平方

米 ；办公用房租赁户数为5545户，租赁面积为24.58万平方米；商

业用房租赁户数为13351户，租赁面积为140.9万平方米。

6

2005年武汉市房屋租赁户数比例表

住宅 21.11%

办公用房1.48%

商业用房77.41%

（八）商品房空置情况

截止2005年底，全市商品房空置面积为162.14 万平方米，同比

增长33.2%；其中：商品住宅空置面积为108.6 万平方米，同比增长

54.5 %，占商品房空置面积的67.0%。

近三年商品房空置情况表

单位：万平方米

200

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

184.12

162.14

121.71

2003年2004年2005年

（九）土地供给情况

2005年城市公开出让土地面积为3755.9亩，同比增长0.3%；交

易实现金额124.25亿元，同比增长58%。

7

近三年土地供应面积

单位：亩

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

2003年2004年2005年

2618

3742.88

3755.9

近三年土地交易实现金额

单位：亿元

150

124.25

120

90

60

41.04

30

0

2003年2004年2005年

78.63

（十）旧城改造和拆迁情况

2005年全市旧城改造拆迁面积为151.58 万平方米，同比下降

36.2 %；拆迁户数为14800 户，同比下降16.8 %。

8

2003—2005年旧城改造拆迁情况表

单位：万平方米

350

300

250

200

150

100

304

237.5

151.58

50

0

2003年2004年2005年

二、房地产市场基本特征

（一）

住房供应不断调整，结构渐趋合理。为适应普通居民的

购房需求，我市2005年商品住房户型为80－100平方米和100－120

平方米的供应面积分别达到136.77 和145.97 万平方米，占全市商品

住房供应面积的 46.51 %。

商品住房价位在2500－3000元/平方米和3000－4000元/平方米

的供应面积占全市商品住房总供应面积的72.87 %左右；销售套数占

全市商品住房总销售套数的65.33 %。

二手住房在面积在120平方米以下的交易套数占全市交易套数

的 70 %以上；价格在2500元/平方米以下的交易套数占全市交易套

数的80 %以上。

（二）

住房销量波动较大，年末市场开始回暖。我市住房交易

市场受房价调控政策影响明显，特别是第三季度，商品住房及二手住

房销售套数分别比上季度下降了23.9%和30.7%。但进入10月以后，

住房销售量明显上升，第四季度全市商品住房销售量与上季度相比增

加了66.2%，二手住房销售量跌幅减缓，比上季度回落了30 个百分

9

点。

（三）

商品住房价格稳步上升，二手住房价格略有调整。随着

城市建设步伐的加快，市政配套设施的逐步到位，住宅小区设计品质

的明显提高，商品住房价格稳步上升，与去年同期相比涨幅为25.4 %。

二手住房受营业税政策影响，第三季度价格略有回落，环比下降

3.55%。

（四）

外来投资潜力显现，平均地价继续上涨。我市近几年房

地产市场的持续发展，引起了诸多外地有实力的房地产开发企业的高

度关注，并积极投资武汉房地产业，在2005年我市土地竞拍中，外

地房地产企业约占90%，全年通过招拍挂公开出让的房地产开发土地

平均地价为330.8万元/亩，同比增长57.5%。

（五）

优质地段物业价值提升，近郊项目销售速度减缓。2005

年，武汉市开发的众多高档项目均位于滨江、滨湖的优质地段，完善

的城市功能赋予了中心区域物业的高价值，其市场定价均在6000元/

平方米以上。但近郊项目在2005年的房地产市场中，销售速度则明

显放缓。其户型设计普遍偏大，房产总价偏高，同时尚不完善的交通、

商业、教育等配套设施所增加的后期生活成本使销售面临一定的压

力。

（六）

投机购房苗头得到遏制

，

特殊产品的市场吸纳度降低。

10

银行信贷及税费措施的出台，使投机性购房行为得到有效遏制，受其

影响，以酒店式公寓为代表的特殊产品的市场购买力与前期相比开始

下滑。同时，同类型产品开始向多元化发展，衍生出简装公寓、产权

式酒店等多种更贴近消费市场的产品形式。

（七）

开发节约节能型产品，逐渐引导市场消费。在国家号召

建设节约型社会的精神指引下, 全市节约节能型建筑成为市场中最

大的亮点，绿景苑、朝阳星苑等一批项目脱颖而出,使消费者增加了

对节能型产品的信赖度，拓展了新型技术产品的市场空间。

三、房地产市场警情分析

根据2005年我市的房地产市场运行的宏观环境、房地产金融、

土地供给、房屋拆迁、房地产交易管理、税收征管、经济适用房建设

和商品房开发、二手房交易等状况，在结合历史数据分析的基础上，

通过武汉市房地产市场预警预报系统的详细分析，2005年我市房地

产市场在政策的引导下，市场过度需求的警情得到有效控制，市场需

求相对供给有一定程度的下降，房地产市场行为逐趋合理，市场需求

已逐步回归到稳定发展的轨道，房地产市场宏观调控成效初步显现。

同时，市场价格保持了稳步上升态势，市场景气度与去年基本持平，

2005年武汉市房地产市场总体仍保持着稳步发展的状态。

（一）2005年，我市房地产业的发展与城市宏观经济保持了持

续、协调的基本态势，居民的可支配收入较快增长，支撑房地产市场

发展的力度进一步增强。全市房地产开发投资力度不减，房地产开发

投资与城市国民生产总值的比值稍有提高，房地产开发投资占全社会

11

固定资产投资之比与去年持平，住宅投资得到了合理引导。

（二）2005年，在金融政策的调控作用下，我市新增房地产各

项贷款的增长率比2004年稍有下降，同时占新增金融业贷款额的比

重也有所降低，但商品房销售面积仍保持7.6%的增长率，房地产买

卖依然活跃。

（三）2005年，在房屋拆迁面积得到有效控制的基础上，我市

房地产建设项目批准用地面积与施工面积得到了协调发展，预销售面

积与批准预售面积之比值的变化趋势发生转折，开始在去年的基础上

有所下降，房屋施工面积、房屋竣工面积在去年的基础上得到了平稳

增长，房地产市场消费行为仍较为理性。

（四）2005年，我市商品房销售价格的增长幅度高于城市居民

的可支配收入增长的幅度，城市居民购买商品房的开支占储蓄存款余

额的份额不断攀升，房地产市场风险在一定的程度上仍然存在。

2005年，在土地市场、投资、房地产金融等政策的有效调控以

及房地产交易管理措施多重作用下，我市房地产市场进入了稳定发展

期，为实现2006年我市房地产市场的健康发展奠定了良好基础。

第二部分 房地产市场调控效果

2005年，国家为保障房地产市场健康发展，以稳定房价为主要

目标，从土地、金融、税费等方面进行了宏观调控，我市积极落实国

家调控政策，取得了以下效果：

一、住房供应结构得到及时调整。在中低价位普通商品住房建设

方面，我市于2005年提供55－85平方米的小户型普通商品住房约

12

70万平方米。同时，出台了《武汉市经济适用住房管理办法》，在经

济房建设规模、供应对象、房型结构调整上加大了力度。2005年我

市加大了经济适用房的建设力度，为下一步投放市场、调整住房供应

结构、稳定房价打下了良好的基础。

与此同时， 2005年，我市廉租住房进一步扩大政策覆盖面，通

过在1800户低保家庭中开展租金补贴试点的方式，改善了5000户低

保家庭的住房条件。

二、房屋拆迁规模得到有效控制。为避免因房屋拆迁量过大而导

致被动需求的过度增长和市场价格波动。年初，我市开始实行了严格

的房屋拆迁计划管理，并压缩了拆迁计划规模，使全市房屋拆迁面积

和拆迁户数较2004年大幅下降，进而在一定程度上缓解了房价上涨

的压力。

三、市场投机苗头得到全面抑制。从2005年6月1日起，我市

对个人购买住房不足2年转手交易的，正式实施了全额征收营业税的

措施，同时限制期房转让，禁止商品房买卖合同任意更名。据交易办

证部门数据反映，

从4月21日至5月底我市监控的合同备案中，

全市共退房606套，其中开发商前期以虚名虚假备案的数量达

40%，个人投资退房的达30%，正常退房的达29.6%，正常更名

的达0.4%；

二手房交易市场办证数量则明显表现为5月增6月减，

降幅为46.88%。

四、房地产金融风险的防范得到加强。一是将房地产开发项目资

本金比例由原来的20%提高到35%，并严格要求经过银行对帐、财务

报表及借款合同、规划部门出具的项目意见书及已付税费的凭证，方

可办理房地产开工手续；二是加强了房地产开发信贷管理，从紧从严

13

控制新增贷款，重点支持符合市场需求的普通商品住房和经济适用住

房项目；三是严禁向房地产开发项目发放流动资金贷款和用于缴交土

地出让金的贷款，严格监控贷款的用途，防止挪用；四是对个人购买

高档商品住房、别墅或第二套住房的，将按揭贷款比例控制在60%以

内；五是对“五证”不全、自有资金不足的项目，不予审批住房按揭

贷款，防范了开发企业利用“假按揭”套取银行资金的行为。

五、市场销售行为得到逐步规范。我市于2005年5月18日正式

对外开通房地产市场信息网，该信息网主要反映全市各重点区域的商

品房预（销）售、二手房交易及经济适用房住房项目情况等市场动态

信息。并且在楼盘表中可以通过不同的颜色反映房屋的不同状态。同

时，广大购房者还可以通过信息网中的综合查询栏目，查询到个人购

买房屋的建筑面积、户型、单价和房屋状态等具体情况，提高了商品

房交易市场信息的透明度，实现了放心购房。

六、公布了优惠政策的住房标准。2005年6月，我市正式公布

了享受优惠政策的普通住房标准，即“住宅小区建筑容积率确定在

1.5（含1.5）以上；单套建筑面积确定为140平方米（含140平方米）

以下；实际成交价格低于全市同级别土地上住房平均交易价格的1.2

倍以下”，并就新老标准的衔接问题提出了具体的操作办法。

第三部分 房地产市场综合价格

一、房地产市场价格情况

（一）房屋价格情况概述

在国家宏观调控作用下，我市房地产价格稳中有升，但上涨趋缓。

14

全年商品房综合物业平均价格为3869.80元/平方米，同比增长8.1%，

其中，全年住宅平均价格为3345.75 元/平方米，同比增长25.4 %；

全年写字楼平均价格为4585.04元/平方米，同比增长2.1%。

全年二手房综合物业平均价格为2512.35元/平方米，同比增长

41.4%。其中，住宅平均价格为 2209.78元/平方米，同比增长39.6 %；

写字楼平均价格为 2726.12元/平方米，同比增长26.0 %；商铺平均

价格为3865.52元/平方米，同比增长20.2 %。

全年我市全年房屋租赁价格为39.33元/平方米·月，其中：住宅

租赁价格为7.59 元/平方米·月；办公用房租赁价格为39.37元/平方

米·月；商服用房租赁价格为34.82元/平方米·月。

从土地价格上看，2005年商品房楼面地价均价为1905.22元/平

方米，比2004年增长45.2%。在通过招拍挂方式取得土地的房地产

经营性项目中，楼面地价最高价已达到3163.21元/平方米。

（二） 区域房屋价格情况

1、商品住宅区域综合价格

2005年，全市各区域的价格均有不同幅度的上涨。均价最高的

区为江汉区，价格为4067.83 元/平方米，其次是桥口区，3753.34元

/平方米。价格最低的区域为青山区，2861.84元/平方米。

商品住宅各区均价如下：

4800

单位:元/平方米

各主要城区全年住宅均价图

4067.83

4000

3200

3473.84

3753.34

3473.68

3014.87

3685.45

2957.12

2861.84

2400

1600

800

江岸区江汉区硚口区东西湖区汉阳区武昌区洪山区青山区

15

（1）江岸区：区域全年住宅平均价格为3473.84 元/平方米，同比

增长17.2%。随着金桥大道及轻轨二期多项市政工程的启动，提升了

本区域的地段价值，小户型及精装修产品依然是市场的关注点。

（2）江汉区：区域全年住宅平均价格为4067.83 元/平方米，同比

增长30.1%。该区域是中、高档楼盘的聚集区域，地段及商业价值促

使其价格预期不断提升。

（3）硚口区：区域全年住宅平均价格为3753.34 元/平方米，同

比增长41.6%。“汉江两岸”开发、轻轨建设等利好因素促使市场日

益活跃，目前硚口区价格与江岸区基本持平。

（4）汉阳区：区域全年住宅平均价格为 3014.87元/平方米，同比

增长23 .0%。中心区大片住宅社区的形成、中、高端楼盘供应量的持

续增加，促使该区域价格稳步上升。

（5）武昌区：区域全年住宅平均价格为 3685.45元/平方米，同比

增长25 %。积玉桥成为武昌新的热点区域，知名开发企业的陆续入

驻、高层、高端楼盘的集中推出，拉动房价不断攀升。

（6）洪山区：区域全年住宅平均价格为 2957.12元/平方米，同比

增长6.8 %。随着高层项目推盘量的增加，其建筑形态从多层住宅开

始向小高层、高层建筑发展。同时大社区的形成促使商业地产逐步升

温，该区域楼市价格平稳。

（7）青山区：区域全年住宅平均价格为2861.84 元/平方米，同

比增长 33.2%。由于青山区供应结构相对简单，区域供应略显不足，

16

同时武汉火车站及天兴洲大桥的建设提高了消费者的心理预期，促使

房价上升。

（8）东西湖区：区域全年住宅平均价格为3473.68 元/平方米，同

比增长57.4%。区域内经济的强劲增长，交通环境的逐步改善，吸引

了更多区域外的消费者在此置业，价格随之得到提升。

2、二手房住宅区域综合价格

因地理、交通、片区房地产发展水平以及二手房本身新旧程度的

不同，各片区之间、各地段之间的二手房住宅价格均存在一定差异，

但总体价格情况趋于稳定，以交易案例数据统计分析，各区二手房住

宅全年均价如下：

单位:元/平方米

2471.32

各主要城区全年二手房住宅均价图

2353.21

2021.94

1784.32

2069.87

2500

2200

1900

1600

1300

2443.86

2263.81

2283.07

1000

700

400

江岸区江汉区硚口区东西湖区汉阳区武昌区洪山区青山区

（1）江岸区：区域全年住宅交易平均价格为2471.32元/平方米，

同比上涨36.8%。

（2）江汉区：区域全年住宅交易平均价格为2443.86元/平方米，

同比上涨50.0%。

（3）硚口区：区域全年住宅交易平均价格为2263.81元/平方米，

同比上涨49.0%。

（4）汉阳区：区域全年住宅交易平均价格为2283.07元/平方米，

17

同比上涨52.0%。

（5）武昌区：区域全年住宅交易平均价格2353.21元/平方米，同

比上涨32.2%。

（6） 洪山区：区域全年住宅交易平均价格2021.94元/平方米，同

比上涨32.0%。

（7） 青山区：区域全年住宅交易平均价格为2069.87元/平方米，

同比上涨48.4%。

（8）东西湖区：区域全年住宅交易平均价格为1784.32元/平方米，

同比上涨48.7%。

3、住宅租赁区域综合价格

因地理位置及房屋配套设施的不同，房屋租赁价格也呈现出明显

的差异，各区住宅租赁全年价格如下表：

（1）江岸区：全年综合物业租赁平均价格为29.73元/平方米·月，

住宅租赁价格为7.82元/平方米·月。

（2）江汉区：全年综合物业租赁平均价格为30.74元/平方米·月，

住宅租赁价格为16.74元/平方米·月。

（3）硚口区：全年综合物业租赁平均价格为41.6元/平方米·月，

住宅租赁价格为11.08元/平方米·月。

（4）汉阳区：全年综合物业租赁平均价格为26.36 元/平方米·月，

住宅租赁价格为8.73元/平方米·月。

（5）武昌区：全年综合物业租赁平均价格为15.53元/平方米·月，

住宅租赁价格为6.7元/平方米·月。

（6）洪山区：全年综合物业租赁平均价格为12.55元/平方米·月，

住宅租赁价格为4.72元/平方米·月。

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（7）青山区：全年综合物业租赁平均价格为21.64元/平方米·月，

住宅租赁价格为5.16元/平方米·月。

（8）东西湖区：全年综合物业租赁平均价格为45.33元/平方米·月，

住宅租赁价格为5.06元/平方米·月。

第四部分 展望2006年

2006年，是“十一五”规划的起步年，武汉将进入全面建设小

康社会的加速阶段，社会、经济、文化水平将得到全面提升，我市的

房地产业也将持续健康发展。在加快住房建设步伐、加大住房保障力

度、提升居住环境品质等方面，努力打造中部地区最适宜居住的城市,

构建一个和谐型的住房小康社会。

2006年，在国家宏观调控政策的导向作用下，住房供应结构将

更趋合理，中低档普通商品住房、经济适用住房供应量将大幅提高，

住房保障体系将得到完善和健全。新的一年我市房地产市场需求仍将

保持持续快速增长的态势，产业发展具有较大空间，市场发展平稳，

预计将呈现以下发展趋势：

（一）继续全面加大对市场的政策引导。2006年，我市将会继

续按照国家总的市场政策，进一步稳定2005年的调控成果，重点以

改善住房供应结构、稳定住房价格、规范房地产企业行为为目标，对

房地产市场进行全面引导。

（二）努力加强对住房结构的合理调整。经济适用住房建设计划

的逐步实施和开发商加大了中小户型商品房的投入，全市住房供应结

构更加趋于合理，120平方米以下户型住房将会在现有的57%的基础

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上升至70%左右。

（三）积极加大对社会保障住房的供给。社会各界高度关注商品

住宅价格的上涨现象，价格的上涨一方面可以吸引一部分房地产投

资，另一方面也直接影响中低收入者和贫困户的住宅条件改善的进

程，为保证和谐武汉的建设，2006年我市将加大社会保障住宅的供

给。

（四）强化房地产开发与信贷的管理。2005年，我市商品房合

同备案制度的实施有效地加强了房地产交易管理，但在商品房销售金

额的统计、上报等过程中，仍有瞒报、错报的现象。在2006年将进

一步加强管理力度。

2005年，房地产各项贷款余额与金融业贷款余额之比虽然在

2004年的基础上有所降低，但仍在“高位”，预计我市的个人住房贷

款余额增幅将保持在35%的范围内。2006年将进一步加强房地产开

发贷款的管理。

（五）房屋价格继续平稳增长。在一系列政策措施的作用下，

市场运行已发生变化，住房价格上涨趋缓，消费者购房行为渐趋理性。

虽然在短期内需求会受到一定的影响，但从长期看，在土地成本及品

质提高的推动下，特别是在消费市场回暖后重新释放的需求带动下，

住房价格将稳中有升，不会大起大落。

（六）重大基础设施的建设推动市场发展。明年，武汉长江隧道

工程、轻轨二期工程以及地铁二号线等市政工程将全面铺开。这些规

划措施将极大的提升城市中心区及近郊区居民的生活品质，改变人们

居住与置业的理念，周边区域及城郊结合部的房屋将成为新的购买热

点。同时，提高了区域的整体品质，提升了地段和地块价值，成为推

动市场发展的新契机。

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