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阅读 (138) 2008-10-21 | [楼市] 善哉楼市：楼市革命从精确营销开始——关于营

销（ 未来中国楼市走势分析之五） 上一篇

标签：楼市 营销

楼市营销面临革命——如何更有效的营销

2008,所有房地产开发商最关心的是什么？恐怕就是资金回笼了，最头痛的

就是如何更准确、更快的进行营销！2008年低迷的楼市大环境对营销的要求也

越来越高，营销策划进入更为重要的地位。目前我们应该好好的研究一下营销战

略了，我们的大家更感兴趣的问题是：什么样的营销手段最有效？这是一个很有

意思的话题！

是什么决定楼盘得到良好的销售业绩?仅仅是价格战吗?其他行业有例子证

明价格战走到了尽头，从长虹的悲剧来看，单纯的用降价来吸引消费者无异于饮

鸠止渴。何况目前的楼市是降价就可以解决的问题吗？在2008，我相信每一个

房地产营销人都在考虑这个问题:主导营销的到底是什么力量?从大的方面来看

是两只手:政策和市场,政策是我们无法左右的,市场有着他客观的规律存在。对于

企业自身来说，我们应该把侧重点放在什么地方?决胜市场的力量是产品力？营

销力？文化力?人力?

市场营销需要什么样的手段？是产品战吗？我们知道产品的更新换代已走

到了尽头，现代家电、电信行业的新产品层出不穷，却鲜有特别明显的效果。是

服务战吗？上门服务、售后服务、免费安装„„不外乎如是，却很难有给消费者

更深层次的服务。是概念战吗？概念炒作，虽然花样百出，却已经山穷水尽。让

消费群体越来越不信任，象保健品、暴利产品已经少人问津。是品质战吗？其实

目前品质的无差异化，也已没有作为。大的企业都能达到质优无差别，象海尔、

康佳等。在优质的追求上难分你我。是渠道吗？选择也没有可以突破，该用的从

传统的百货店到现代的超市、专卖店，应有尽有。新形式的渠道有待探寻，如互

联网，虽被人看好，却在目前得不到信任。

做好产品,做好了品牌,整合优质的人才,我们不得还得把重点放在营销上，

这是最现实的。对于营销，我们似乎在经营模式也没有可以创新的，从经销制到

代理制，从分公司、办事处到直销、会议营销，似乎已经局限与一个瓶颈。但是

对于楼市最简单的办法往往最有效！我们常说一句话：“目标找到了，问题就解

决了一半，营销也就解决了一半”。今天再看这这话，我更愿意将他视为一种趋

势——未来市场是以跟随者为中心的时代，当然我们习惯了“以我为中心的时

代”，这个以领导者为中心的时代即将结束，替代这个时代是“以他为中心的时

代”，这是趋势，是楼市革命的开始！

楼市革命新对策——精确营销

精确营销（Precision Marketing），是在充分了解顾客信息的基础上，针对顾

客偏好，有针对性地进行一对一的营销。这个定义不是什么新鲜事物，也是资料

库营销，很多企业也在做，譬如万通的定制式开发模式，万通更多的利用在写字

楼开发上。

面前楼市成交量偏低，潜在客户是每个案场都在抢的资源，我们问题有三个

层面：

第一如何找到潜在客户？我们的手段是广告，广告的问题是，我们知道至少

有50%是浪费的，但我们不知道浪费在什么地方，大炮大蚊子，费用大效果差。

有效的宣传，一对一的广告手段缺乏，短信和DM、网络也许是不错的选择！但

是我们问题是如何淡化广告又起到宣传的效果？更何况消费者对广告是逆反的！

第二个问题如何锁定客户？我们客户也是同类产品的潜在客户，如何让客户

锁定你的产品，而不是你的竞争对手？我们的手段是公共关系维护，我们的问题

是，你提供的资讯，客户能收到吗？买的不如卖的精，你的话，他能听进去吗？

你知道客户真实声音吗？是的，我们的推广活动，得到的更多是表面的效果，深

层的效果还是不好。当然委托公关公司去处理也许更好些，有时第三者的力量是

最大的！

第三个问题是如何让客户代客户，我们知道80%的生意来自20%的客户，

是的，你又如何从客户中锁定20%的优质客户呢？你做到了一对一的服务了吗？

当你的一个楼盘营销完毕，你是否跟踪服务你的优质老客户了吗？你对他们进行

了跟踪吗？你了解他们的投资计划吗？你知道他的个性化需求吗？

好的剩下就是你的行动了！

首付6万点燃亦庄北岸“非常炫小公馆”热销

焦点房地产网 2008年10月22日 焦点房地产网

奥运会后楼市成交上涨，亦庄板块倍受青睐

奥运会结束后，北京楼市销量开始上涨。据北京房地产交易管理网显示，9

月份北京楼市整体日均成交93套；进入10月，日成交上升至126套。其中，尤

以亦庄板块较为活跃，以亦庄北岸 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）

项目为例，9月份该项目成交60余套，日均2套，在很多楼盘月销售为零的时

间段，名列北京房地产销售10甲行列。10月18日，亦庄北岸推出新品小户型--

亦庄·非常炫小公馆，仅两天时间即认购112余套，目前正在迅速换签中。

抄底，刚性购房者的机会

在整个楼市环境举旗不定、众说纷纭情况下，对住房有着绝对的刚性需求的

年轻人，面对各种各样的促销和价格优惠措施，开始做出自己抉择。“小户型、

低总价、低首付、低月供、高品质”这一系列的优惠利好冲击，在迷茫的楼市棋

局中，犹如一道曙光，拨云见日，显得弥足珍贵。用他们的话说，我们再也没有

耐心在观望中煎熬了，把眼光放抗跌性靠得住项目上。总价28万，首付6万，

月供1400元，成品现房，园林品质，轨道交通优势，这一切，让亦庄北岸“非

常炫小公馆”成为10月份北京楼市最耀眼的明星。

价值，热销和抗跌的根本

楼市，其实也有简单规律可寻。实现热销和抗跌，必须满足3个条件：好地

段、好产品、好价格。亦庄，汇聚众多世界500强企业，近年来该地区楼市放量

骤增，业内人士分析，亦庄就像昨天的望京，未来的发展前景也可与望京相媲美，

其区域楼市价格自然也会与望京比肩；目前，亦庄地区楼市平均价格比望京低近

5000元/平米，无疑是绝对的洼地。随着区域发展的不断加快以及地产市场进一

步回暖，亦庄地区房地产需求还会进一步放大。

亦庄在售楼盘涵盖了小户型公寓、低密度花园洋房、别墅等多种产品形式，

其中，尤以亦庄·北岸推出的38平米炫公馆和小高层90平米以下标准住宅最为

热销。专家分析，目前投资置业最为稳妥的是总价偏低的中小户型。事实上市场

上总价偏低的中小户型也刺激了购房者购买欲望，中小户型销售数量也长期看

好。

亦庄·北岸以现房亮相亦庄，“小户型、低总价、低首付、低月供、高品质”，

成为满足青年人生活、投z资、创业三重需求的保险置业选择，进而热销，尽在

情理之中，由于上好的投资性价比，开盘当天即吸引了多家整层团购的客户和大

量集中采购，媒体关注度亦十分高涨。在亦庄北岸售楼现场，一位购房者说，“自

己刚上班月薪3500多元，北京很多项目贵得不赶想，要不就是交通不方便的远

郊，没想到自己买到地铁边上房子月供才1200多元，比租房还少”。

如此看来，对于亦庄北岸这样的产品，不热销是不正常的，前来抄底的购房

客户，大概都看中了这内在的奥秘了吧。（编辑：紫伊86）

保利·芙蓉逆市开盘销售火爆

焦点济南房地产网 2008年10月20日09:23 焦点济南房地产网

保利·芙蓉盛大开盘

人气火爆的售楼现场

10月18日，保利·芙蓉 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)盛大开盘活

动在保利山东营销中心隆重举行。千余人如潮而至，场面火爆。据统计，开盘当

日，共有402套住宅单位售出，销售金额逾2.4亿元，销售率达75%，刷新济南

楼市多项纪录，成为2008年济南楼市单日单盘销售套数、销售额双料冠军，创

济南单盘当日销售率之最。值得一提的是，该楼盘逆市热销与整体市场平淡的局

面形成巨大反差，成为济南淡市下销售最火的楼盘。

购房者问询现场

众多媒体记者就保利·芙蓉逆势热销采访保利山东置业有限公司

总经理助理李彦君先生

逆市开盘 连创纪录

10月18日上午8：00，一千多名客户已在营销中心门外排起长龙争相选房，

保利·芙蓉逆市热销，再现了两年前济南楼市旺销的火爆场面。广大置业者、媒

体共同见证了本次选房盛况。

众所周知，全国楼市一直呈低迷态势，北京、上海、广州、杭州等城市纷纷

降价促销，收效甚微。纵观济南楼市，2007和2008两年，与全国其他各大城市

一样，进入房地产的“寒冬”季节。开发商想尽各种办法，但始终不能扭转低迷

大势。据了解，最近济南东区的两个楼盘在多次调低价格的情况下仍未能激起市

民的购房热情。而保利·芙蓉，在地产“寒冬”，却呈现出欣欣向荣的景象，充

分说明了济南市民对央企保利品牌的信赖，也说明了保利·芙蓉项目的优越性。

保利山东置业有限公司营销总监 王焕新接受媒体采访

据统计，开盘当日，共有402套住宅单位售出，销售金额逾 2.4亿元，销售

率达75%，刷新济南楼市多项纪录，成为2008年济南楼市单日单盘销售套数、

销售额双料冠军，创济南单盘当日销售率之最。业界人士普遍认为，该楼盘逆市

热销与整体市场平淡的局面形成巨大反差，成为济南淡市下销售最火的楼盘。

品质是核心竞争力

针对本次选房活动的安排，保利山东置业进行了精心的准备，以确保客户能

够选到自己心仪的房子。就当日开盘选房的盛况，记者采访了保利山东置业有限

公司总经理助理李彦君和营销总监王焕新。据介绍，许多客户在正式选房前两个

小时就来到了营销中心，围着置业顾问咨询有关选房的细节问题，保利·芙蓉开

盘的盛大场景早在预料之中。

购房者参观沙盘现场

保利·芙蓉是保利山东置业在济南打造的首批住宅项目，自2008年5月30

日公开招募保利山东置业会会员以来，已成为济南中部市场最受广大购房者关注

的住宅项目之一。保利集团的央企品牌号召力，及其投资、开发、建设、物业管

理一体化的开发模式，已成为吸引广大济南消费者的重要因素。保利山东置业依

托中国保利集团的雄厚实力和16年30城100名盘的地产开发经验，立足济南，

面向山东，积极投入到济南旧城改造及东部新城建设中，将国际化的住宅开发经

验与山东本土的居住需求相融合，为广大济南市民提供高品质的居住生活。

高性价比彰显央企的社会责任

保利在各大城市开发的房地产项目，均以超高的产品性价比成为抢手住宅产

品，保利山东置业秉承保利集团一贯的央企责任感，真正为济南市民带来理想的

保利新生活。在开盘现场，许多客户表示深切地感受到了保利产品的超高性价比。

保利·芙蓉住宅产品在设计之初，就综合考虑了产品的均好性，各户型从社

区位置、朝向、采光、景观资源占有等方面相对均衡，这也使得不少现场选房客

户在选择理想居所时有了更大的空间，可以选到最适合自己的产品。

保利·芙蓉多样化的产品满足了多种类型的置业需求，90平米主力两居户

型更是成为大明湖片区的稀缺产品，对于不少年轻群体来说，置业一步到位避免

了换房的麻烦。项目周边繁华的商业氛围，更是吸引了不少投资客户。在业内赢

得“品质地产”美誉的保利，始终坚持精品开发理念，保证了项目的绝佳品质，

保利·芙蓉由保利集团旗下的保利建设开发总公司承建，工程质量受到了广大置

业者的广泛好评。通过对产品全方面的了解，很多客户表示，希望能早日住进心

仪已久的保利·芙蓉社区，畅享保利带来的高品质生活。

高选房率 引人瞩目

“责任保利”，选房细节上充分为客户着想。根据本次选房活动的总体安排，

保利山东置业有限公司于10月13日进行价格公示。从10月13日开始，客户在

置业顾问的引导下对自己心仪的多个房源进行价格试算，从而对各意向单位总

价、首期、月供、各种税费等情况一目了然，客户可根据自己的实际情况决定购

买的户型及楼层。试算期间，现场客户可以反复推敲，与家人密切沟通，充分体

现了保利山东置业为客户着想，让消费者放心消费、明白消费的企业责任感，这

种做法受到了广大置业者的欢迎和高度认可。

保利山东置业有限公司就本次选房活动制定了周密细致的组织措施。根据客

户排队序号，在业主出具身份证并禁止变更的情况下发放18日选房顺序号，保

证了当天选房活动的正常进行。

选房现场

逆市凸现品牌力量

从2008年5月底保利山东置业会开始招募会员以来，保利·芙蓉项目一直

备受市场和业内的关注。此前所举办的一系列活动如《赤壁》首映、《功夫诗·九

卷》的演出等，给济南市民留下了深刻的印象，2008年成为保利品牌在济南市

场公开亮相，并获得高度认可的一年。

专业人士认为，保利·芙蓉的成功选房不仅再一次证明了高性价比产品的吸

引力，而且在济南当下的房地产形势中逆市旺销，也再次证明了保利品牌的独特

的魅力。2008年，继保利·芙蓉项目推出后，保利山东置业有限公司还将推出

保利花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目，这些高品质楼盘的推出，必将

引发济南房地产市场对保利品牌的持续关注，也必将重新唤回广大置业者对楼市

的信心和期望，无疑给当前低迷的市场打了一支“强心剂”。

置信地产全城亮出“高端布局”

焦点济南房地产网 2008年10月23日10:03 成都商报

对于一个房地产企业来说，手里的牌越来越少，唯一撬动销售的利器就是价

格。价格战声雷动，虽然也能多收三五斗，但是也杀敌一千自损八百。所以在价

格战杀声一遍的市场中，成都置信对此冷眼旁观了达一年之久，而近日置信地产

果断断指：抛出玉园·清水湾（查看地图）3280元/平方米的起价。

一直以来，成都置信在市场非理性繁荣发展时期保持了理性的克制，所以在

目前的市场上越发从容，能进亦能退，但相反的是，成都置信并没有选择收缩。

与很多开发商降价不一样的是，成都置信是卖光中端房，主攻高端地产。媒体对

此报道后，不但引发房地产行业一片热议，很多行业知名人士更是指出，这是房

地产市场走向理性的标志，市场细分和与之配套的企业战略，将成为今后几年成

都房地产企业必须面临的选择。

置信地产

高端布局高调亮相

昨日，主题语为“置信地产，高端生活营造者”的广告全城铺开。位于温江

新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)的成都置信国色天乡（查看地图）6000亩国

际度假区的别墅区、千亩芙蓉古城大宅门的别墅区、牧马山板块的牧山丽景和青

城山板块的芙蓉青城，无一例外都位于少有的几条成都高端居住带上，或者依山，

或者傍水，全部为别墅置业的高级形态。而在三环内，今年还将有一个城市别墅

———成都置信丽都花园城（查看地图）别墅面市，在当前市场行情下，置信地

产携带五大高端别墅高调亮相，成为逆势中的地产暖流。

对于正在酣战价格的开发商来说，客户细分是教科书上的臆说，因为没人关

心谁买我的房子，只要有人买房子。而成都置信却有勇气果断舍弃，放弃中低端

市场，主攻高端房地产市场，以别墅和高端豪宅为两条产品线。蓝海(蓝海博客,

蓝海新闻,蓝海说吧)战略认为，运用蓝海战略，视线将超越竞争对手移向买方需

求，跨越现有竞争边界，将不同市场的买方价值元素筛选并重新排序，从给定结

构下的定位选择向改变市场结构本身转变。蓝海战略要求企业突破传统的血腥竞

争所形成的“红海”，拓展新的非竞争性的市场空间。反观我们的房地产市场，

2006年国家出台90/70新政，规定90平方米以下户型必须占到70%的比例。大

家都在一种产品形态上厮杀，产品创新很难。所以成都置信能果断断指，玉园清

水湾开出3280元/平方米的起价，迅速清盘中端地产项目，强力推进高端战略，

用置信集团董事总经理黄晓进的话说就是，“从现在开始，成都置信地产板块只

有两类产品线了，从现有我们的土地来看，也全部为高端的土地属性：低密度产

品线就是别墅———城市别墅和郊区别墅；电梯住宅项目也基本位于城市核心区

域，规划为电梯豪宅和高端商务综合体。”

【专家评论】

成都置信抢占高端市场 抢得先机

四川大学经济学院教授 吴丰

成都置信经历十多年的发展，已经成为一个集合多种产业为一身的多元化企

业。而地产板块在这个时候选择更清晰的思路和更小众的一个市场，这也将我们

房地产行业竞争的阶段往前推进了一步。前两年是得土地者得天下，比的是哪个

钱最多，地最广，其主流的思路是规模竞争，可是成都置信却选择了另外一种竞

争方式。中国目前的高端地产需求是一个十分具有成长性的市场，谁先进入谁就

占尽先机。

市场细分，就是选择和舍弃

四川省社科院副院长、企业战略顾问专家 李明(李明博客,李明新闻,李明说

吧)泉

市场细分在很多别的产业已经到了很精细的程度，但是我们房地产市场在没

有遭遇调整之前是萝卜快了不洗泥，只要有块地，能修成房子就可以卖房赚钱分

银子，所以开发商卖房为上，从来不管我这房子是修给哪个群体的，哪个群体会

为此付费买单。可是这种时代已经宣告结束了。

市场回归到了充分竞争的阶段，竞争的市场下必然导致细分的市场，做别人

看不到的，做别人做不了的，所以才有成都置信的这种大动作和大转型。成都置

信创业十多年来，我始终关注这个企业的每一次大创新。我想这一次置信专攻高

端，肯定也会影响到成都房地产市场。

成都置信是一个有着作品情结的开发商。十年来，置信把每一个产品都当成

作品来做的是实情，并且很多产品也实现了这一点。置信以产品的精细见称，无

论是先造环境后建房子的丽都花园序列开发，还是中国气派的芙蓉古城，还是国

色天乡6000亩的复合地产开发。但是成都置信并不擅长速度，因为他可以舍得

用10年的时间来开发一个1000多亩的芙蓉古城。客观来说，其在全国范围内引

起中式风潮的芙蓉古城，多少就有点建筑试验和居住试验的感觉。

一直以来的，我们的市场细分是一句空话，因为舍不得放弃。而现在成都置

信再一次演绎了舍得的理念，舍弃一个市场，做一个更能体现专业能力的市场，

我想这也是很多企业面临的课题。

放弃市场占有，追求市场专有

成都市场研究有限公司总经理 欧阳晓明

我个人注意到了这一新闻，成都置信的转型，我认为是企业经营模式的转变，

符合我们房地产市场竞争逻辑的转化。最近两年来，我们房地产市场的主流思路

是抢占市场份额，比拼市场占有率，所以快进快出滚动开发成为一种常态。成都

置信是一个做慢活的，在这种情况下，成都置信一直是不适应的，所以置信这种

转型是必然的，也是成都置信继续专业化发展的方式。

另外从外部环境来看，成都作为一个西部重镇，社会人群的上升是很明显的，

大量新中产诞生、大量新中产又向富裕中产转变。而大量的企业新贵、外企高管、

成功人士都成为高端住宅市场的强劲需求，所以置信地产抢先一步进入高端市

场，并不是走向一个很小众的市场，这个市场规模庞大，购买力强劲。另外，从

置信地产内部来看，先说置信的硬实力，比如建筑园林的创新、住宅产品的原创

性和精细化都是业界有目共睹的；从置信的软实力来说，置信的物业管理一直是

其企业品牌不断发展的重要支撑；再加上置信的文化和团队，置信精致、品位、

价值的含量，所以置信是适合做高端，能够做高端，也能够做好高端的。所以，

置信地产主攻高端市场，是在激烈市场竞争中突围的一个有效的企业战略。

这条路，适合成都置信

世家机构董事总经理 郭漫舸

企业选择自己的战略，不一定是教科书上的流行词汇，也不一定是企业家名

流的种种管理说辞。企业选择的战略一定是最适合自己的，置信舍弃中低端市场，

转战高端市场就是展现置信现有优势，也符合行业发展趋势的道路。

一直以来，成都置信的产品都是个性化的产品，其个性化不是标新立异，而

是其产品中的原创性和寻求创新的那种精神。对于置信转战高端我深有同感，我

们两年前也基本上定位在一个高端地产的服务商，因为成都目前的高端市场还处

于起步阶段，甚至说是空白，大家基本上在一个中产市场上来抢占市场。而成都

置信，无论是现有土地资源还是专业水平，都很适合做高端产品。

(10) 2008-10-24 | 图：

【发现﹒价值③】城市中轴线，品质生活圈！

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过去两三年，深圳人的目光不断为深圳是“西进”、还是“东漂”所吸引，在西

进概念和大运龙城的鼓舞下，宝安和龙岗两大中心区的楼市也象吃了伟哥一样，

急速雄起！但“出来混、要还的”，在深圳楼市进入调整期，两地楼价率先应声

回落，经过一年多的调整，目前东、西片区整体楼价已经跌幅近5成，成为本轮

楼市调整名副其实的重灾区！

在东、西发展轴依然停留在概念大于实际的阶段，深圳中部发展轴的蓝图显然更

加清晰，也更值得关注和期待 ——

■ 城市中轴→ 深港都市圈“脊梁”！

深圳中轴南起福田中心区（CBD）、穿越龙坂腹地、北至观澜，根据政府的《深

圳2030城市发展策略》，该城市中轴线是构建“深港都市圈”（深港双城）的“脊

梁”、是深圳未来25年最重点发展的区域！

根据发展规划，深圳中轴线将打造成为深圳城市的象征之一，是深圳未来最重要

的公共空间系统、交通走廊，以及可塑城市特色和印象的地区，深圳中轴线的建

设以福田中心区中轴线为基础，延续中国传统城市空间布局理念，纵向联系并重

组山、河、城、海、口岸等重要城市空间资源，这将进一步丰富和完善深圳城市

象征的内涵，塑造形成能够全面体现深圳城市特征与精神气质的代表性空间！

在整个深圳中轴线上，除了目前的福田中心区（CBD），龙坂片区的建设无疑是

中轴线短期发展的重中之重，该片区定位为深圳中心区的综合生活和商务配套

区，建设标准与CBD看齐，以拓展区为基地、打造高品质的CBD生活及商务

配套区，以龙华新客站为龙头、建设城际轨道交通网络（铁路、轻轨、地铁），

以坂雪岗为依托，打造高科技产业带和综合商务和居住配套区！

■ 六城并起→ 万科缔造深圳中轴线品质生活圈！

从1998年万科四季花城开始，目前万科在深圳中轴线上已经完成开发和正在开

发的包括30万平米的金域蓝湾、40万平米的四季花城、43万平米的万科城、63

万平米的第五园、30万平米的金域城品（暂命名）、66万平米的万科棠樾（地属

东莞），十年之间、六城并起，整体建筑面积将超过250万平方米（加上规划中

的第五园9期，则接近300万平方米），万科成为名副其实的“中轴之王”！

而在坂田片区，万科以四季花城、万科城、第五园三大指标项目、总体建筑规模

达到140平米，占据坂田住宅开发的半壁江山，2005年，万科提出全新的“区

域城系”片区运营理念，为万科坂田的区域开发模式注入了更多的实践性内容，

有意识地按照“多元区域中心”的城市发展理论、将项目的开发结合城市配套建

设，打造具有区域城系概念的深圳北部“万科板块”，推动城市区域的“进化”

和价值提升，一个活色生香的“万科人文生活版图”在城市北部正在逐渐崛起！

龙坂不仅是未来深圳中轴线上最重要的居住和商务配套区，由于其距离福田

CBD距离最近的关外片区的天然的地利优势，因此，随着梅林关口路网改造工

程的完成，以及龙华新城的建设进入快车道，目前的龙坂片区已经成为深圳白领

和中产阶层最为集中、也最为热衷的置业区域！

■ 第五园→ 深圳中轴首席居家大盘

在深圳北部万科品质生活圈的区域城系布局中，第五园无疑是其中最具代表性、

也是分量最重的一个项目——

◇ 地理位置：第五园是万科坂田片区城系项目中距离深圳中心城区（CBD）距

离最近的项目，从梅林关口至第五园仅需5－10分钟左右车程，完全置身CBD

半小时生活圈内！

◇ 社区规模：万科第五园目前占地面积近50万平方米、规划建筑面积超过63

万平方米，如果加上规划中的第五园9期，第五园整体社区规模将达到90万平

方米，不仅是万科在深圳规模最大的社区，也是深圳目前在建的、仅处于桃源居

和百仕达花园的第三大盘，而相对桃源居和百仕达花园的高密度、第五园整体容

积率仅为1.2左右（不包含8期和9期），因此第五园是目前深圳在建的、规模

最大的、容积率最低的社区！

◇ 项目品牌：假如要列举深圳具有全国性影响力的项目品牌，第五园绝对名列

前茅，作为深圳第一个原创现代中式的楼盘，第五园在中国房地产业界一直享有

“华南中式第一盘”的美誉，其骨子里的中国情结和文化张力，是目前深圳任何

一个房地产项目所无法比拟的！而作为中国房地产的第一品牌，万科无论在第五

园的设计还是后续的社区管理上所投入的精力和心血，也都是有目共睹的！

◇ 空中院馆：目前，第五园已经完成1、2、3期的开发，入住面积超过20万平

方米，配套商业面积超过6000平方米，超市、银行、餐饮、便利店、茶馆、篮

球场„„陆续投入使用，居家氛围逐渐形成！第五园在售的包括第五园8期（景

台）和5期的“空中院馆”，其中5期的空中院馆是第五园首次推出纯板、纯大

户单位，面积从120－160平米，开间4.4米、主卧30平米！第五园5期是第五

园承前启后的一期，既享1、2、3已经逐渐成熟的社区环境和配套，同时4、6、

7、8、9期的建设规划，也有利于物业价值的持续提升！

■ 小结

把握城市的发展脉络，是判断物业长期价值走势的一个重要标准，在深港都市圈

的伟大蓝图下，深圳中轴作为深港双城的“脊梁”、深圳中心区的延伸区域，深

圳中轴线的发展前景是清晰可见的！而作为片区的领导者，万科在过去十年中对

于坂田片区的投入和专注程度超出了任何一个区域，从98年四季花城引导的郊

区化居住浪潮，到现在第五园所缔造的中式人居大社区，万科始终牢牢把握了深

圳的城市和人居的发展方向！在土地使用高度集约化的今天，类似第五园这样规

模达到90万平米、容积率仅为1.2的低密度大社区，在未来的深圳，复制的几

率又有几何？

自然生活与城市特性和谐统一；

城市属性、人文内涵、生态价值三位一体；

一个享受、便捷、理性、现代的健康居住环境——金汉?绿港之“后湾区”，

区域内唯一地标性自然景观人文大宅完美呈现。

2008北京奥运盛事，金汉?绿港匠心独具奉献“后湾区”经典360度观景

视野、舒适与享受完美结合的珍品户型，120-178平方米的主力空间设计为更多

的高端客群呈现复合式人文高尚生活，持续打造顺义的高尚景观住区，旨在建造

一个城市与自然兼容、时尚、自由、浪漫、充满活力、纯粹的高尚生活区，完美

演绎交流与互动、健康自然的都市生活。

300多年前，美国著名历史名城——波士顿市，美丽的中央公园西侧，宽

阔的查尔斯河畔，在哈佛大学和麻省理工学院两所美国顶级学府的环抱下，全美

最知名的滨水聚居区——“后湾”得以成名。300年后的今天在金汉绿港的“后

湾区”，这个都市动感、自由开放、自然纯粹的开放社区，每一天都是一曲华美

浪漫的乐章。都市时尚动感，依水而居、傍河游玩，完美的滨河生活映像重新演

绎着令无数人艳羡的“后湾生活”:

多维道路变奏曲随时随地唱响欢乐颂;天鹅在潮白碧波上演芭蕾舞;与森林

公园对唱到天明;动感之水的奥运脉搏你听到了吗?名段演唱会在身旁奏响;味蕾

交响乐即将上映;温泉里和小鱼儿一起自由漫舞;国际CLUB双会所狂欢到午夜;

高板360度视觉潜能竟是如此开阔„„晨跑的人们亲热地打着招呼，少年踩着轮

滑在小广场耍酷，街头鼓手在专注地表演，街道的转角处，有步行可达的咖啡馆、

书店、面包房„„没有围墙的隔离，没有大院的闭塞，所有的悠闲与沟通就发生

在家门口。

上善若水，上善之境, 8000公顷绿色风景，河岸，森林——金汉?绿港上演

“后湾区”领袖滨河生活。

金汉?绿港自开盘以来，不断取得骄人的销售业绩，创造了区域地标里程碑，

显示了金汉?绿港的卓越品质和市场号召力。一二期已入住，三期载誉登场，良

好的口碑效应让金汉?绿港已经成为顺义地区品质社区的代名词，同时作为国家

级金牌宜居社区一直在铸就顺义人居新标准，演绎品质生活新高度，构筑顺义大

型国际化绿色健康生态社区。

金汉?绿港地处区域核心区，紧邻潮白河、减河和万亩森林公园，凭借独特

的地利和自然景观资源，金汉房地产开发公司倾心打造一个适合现代人居住的大

型国际化绿色健康生态社区，在建筑艺术、建筑单体的视觉效果、建筑空间组团

以及景观环境设计等方面都力求体现“国际化”、“运动型”、“时尚感”三大主题

因素。项目在开发理念、产品规划、景观规划上，都实现突破性创意，实现集高

端景观住宅与新型商业为一体的旗舰型综合生活圈。

伴随奥运会的到来，首都国际机场东扩、新中国国际展览中心等工程的建

设，顺义区政府启动潮白河、减河河道的整治，以及轻轨交通15号线、京承高

速二期、京平高速、机场北线等道路交通的陆续开通，顺义的居住价值和升值潜

力将得到极大的提升，金汉?绿港必将继续领航区域地标，续写新的传奇和辉煌。