住房公积金贷款风险和防控

住房公积金贷款风险和防控

作者：李淑文

来源：《今日财富》2022年第28期

近年来，住房公积金贷款规模不断扩大，风险也逐渐升高，这也加大了住房公积金管理难

度。关注住房公积金贷款风险，采取有效的控制措施是关键。

住房公积金作为国家政策性住房金融体系的重要组成部分，贷款利率低，是城镇职工申请

贷款的首选。由于住房公积金制度实施以来的疑虑和制度本身的不完善，推动住房公积金制度

改革的呼声越来越高。虽然住房公积金对已缴存公积金的职工实行较低贷款利率，缓解购房者

的压力，但住房公积金在管理上也存在一些问题。近年来，随着我国房地产市场的不断发展，

城镇职工住房刚性需求提升，住房公积金贷款规模快速增长，贷款风险隐患逐步加大，未雨绸

缪，积极关注和防范住房公积金贷款风险非常有必要。

一、加强住房公积金管理的重要性

住房公积金制度已经经过多年实践，是社会主义市场经济条件下改善城镇居民住房条件的

正确途径。但是，在住房公积金制度的建立和发展过程中，也存在不少问题，需要进一步完

善，以支持住房公积金的健康发展。住房公积金是各单位为其职工缴纳的住房储金，直接关系

到职工的实际利益，住房公积金的最大作用是改善广大职工的住房条件，构建社会主义市场经

济的住房保障体系。基于住房公积金贷款的使用，可以有效缓解购房职工面临的经济压力，以

及提供经济保障。住房公积金只有资金安全才能发挥应有的作用，最大限度地为广大职工服

务，因此防控贷款风险是住房公积金管理工作的重要内容。住房公积金贷款资金主要来源于职

工缴存的住房公积金。《住房公积金管理条例》明确规定，职工缴存的住房公积金所有权归职

工本人所有，职工在符合条件下的情况下可以申请使用。

二、住房公积金贷款风险分析

（一）信用风险

当借款人未能履行贷款协议或未能按时偿还贷款金额时，就会出现信用风险。信用风险的

原因是多方面的，具体来说主要有三个原因。首先，信息不对称导致信用风险。目前，住房公

积金贷款部门与借款人之间存在明显的信息不对称。征信制度不健全，征信人员习惯于根据借

款人的个人信息以及借款人提供的信息进行信用审计。资信凭证审核不充分、不全面，信用风

险巨大。二是借款人履行合同的能力发生了变化。当借款人经济水平较高、收入稳定时可以申

请住房公积金贷款，但遇到突发变化使借款人在生活和经济上陷入两难境地失去原有的还款能

力，并产生信用风险。第三，还款意愿发生变化，主要是借款人因自身原因不愿履行原协议。

一些借款人会利用漏洞提供虚假证明，不及时报告和反映其经济和信用信息，故意逃避还款义

务，故意拖延还款，这也增加了信用风险。

（二）制度和管理模式风险

由于委托方和受托方是两个不同的利益主体，商业银行不承担住房公积金贷款的风险，风

险承担者为管理中心，商业银行只收取办理公积金贷款业务的手续费，这会影响商业银行办理

公积金业务的主动性和积极性，有可能造成贷前审查不严、贷后催收不力的情况，在一定程度

上加大了公积金贷款的风险。另外，住房公积金实行属地化管理，住房公积金政策是各地方住

房公积金管理委员会制定，公积金政策大多不同、信息也不共享，这种制度的优点是可以因地

制宜地实现管理目标，缺点一是公积金贷款政策的制定容易受到地方干预;二是不利于公积金

管理部门掌握职工异地工作及缴存情况，进行全面风险评价。

（三）市场风险

房地产行业本身存在明显的市场风险。作为资金密集型行业，受市场波动影响明显。市场

上存在一些“炒房客”，导致房地产价格与市场价格严重偏离，出现明显的泡沫状变化，这也无

形中增加了住房公积金贷款业务的风险。市场环境本身多变难控，风险防控难，市场风险的主

要原因是频繁的市场交易，使房地产对应了虚假的市场繁荣。住房公积金贷款经常面临无法正

常收回贷款、资产损失等挑战。

（四）操作风险

操作不当引发的住房公积金贷款风险并不陌生。操作风险有两个主要原因。一是由于人为

操作带来的操作风险，公积金管理中心人员结构、素质和能力存在明显差异，在执行政策时，

公积金管理中心人员向没有还款能力的职工进行异常贷款或超额、超期贷款，造成公积金操作

风险。还有一点是操作程序和系统故障带来的风险。住房公积金贷款系统一旦出现故障，就会

遭到不法分子的恶意攻击和病毒入侵。此外，如果系统中的贷款业务流程设计不当，也会产生

相应的住房公积金贷款操作风险。

（五）抵押风险

在一些特殊情况下，也存在抵押物风险，因为如果在房地产抵押过程中出现价格大幅波

动，例如房价下跌或导致抵押物贬值的自然因素，抵押物的價值就会下降。 低于未偿还贷款

时将增加信用风险。信用风险也源于产权，是抵押风险的常见表现形式。

（六）自然风险

形成自然风险的主要原因是由于借款期限长、金额大，借款人、抵押人、担保人、抵押物

等条件发生变化，部分借款人失业、残疾、离异，或借款人借款期内丧失经济支付能力，若借

款人发生死亡或其他突发事件无法按时偿还借款，管理中心无法按时足额收回借款造成逾期或

坏账。

三、住房公积金贷款风险防控

（一）建立风险防范制度

为更好地应对住房公积金贷款风险，需要建立健全制度化、约束性的风险防范体系，降低

和规避住房公积金贷款的各种风险，推动形成规范有序的风险防范体系，使公积金贷款业务发

展更加规范。一是建立风险防范体系需要有效控制，完善贷前审查制度。审核是否到位直接影

响后续贷款工作，与住房公积金风险控制密切相关。审核过程中，应对住房公积金贷款申请人

提交的材料进行严格审核，核实材料的真实性和完整性。贷前审查可以指导从源头上防范贷款

风险。

（二）规范贷中业务流程，规避操作风险

建立贷款审批制度加强贷款审批管控。建立严格的贷款审批制度，建立严格的贷款审批流

程，明确审批过程中各岗位职责、权限、程序。完善贷款业务操作流程，实施不兼容位置的分

离。一个人不能同时承担两个相邻岗位的职责，贷款承兑岗位和贷款签约岗位不能由一个人担

任，在人员配备和岗位分配上必须实行内部约束。同时，加强贷款业务管理系统建设将贷款流

程设置在系统中。未经批准的贷款不得发放，未办理担保实施手续的贷款不得发放。加强对业

务人员的日常业务培训，确保业务操作步骤和处理点的内部化，避免因操作失误导致贷款风险

处于被动状态。

（三）结合贷款人创建预警系统

预警系统应在防范和应对住房公积金贷款风险中发挥积极作用。具体而言，联合贷款人建

立预警体系，重点跟踪监督借款人的基本信息、还款情况、信用状况，科学评估借款人违约可

能性，科学防范公积金贷款风险。前提是准确、全面地收集借款人信息，并分析信息的准确性

和真实性。具体而言，风险预警体系的建立和应用应从三个方面进行。一是基于预警系统重点

监控借款人的还款记录，检查还款及时性和还款金额，判断拖欠原因和频率，分析延迟时间预

测判断贷款人的还款风险。二是在预警系统中实时跟踪借款人基本信息，了解借款人单位变

化、消费变化、职业收入调整等，实现对其收入变化的科学管控，评估他们是否会在不久的将

来面临失去工作、裁员等风险，还应结合借款人缴纳的住房公积金变動情况预测其收入，预测

其还款能力。三是在预警系统中分析借款人的抵押情况，及时了解抵押的价值，判断其价值能

否弥补住房公积金贷款的金额。预警系统的科学应用，需要相关部门、机构、银行等多方进行

交流确保信息及时、全面掌握借款人信息提高风险评判质量和效率。

（四）优化个人信用档案，评定借款人信用等级

要重视个人信用档案建设，真正发挥个人信用档案建设成果优势。业务人员在开展住房公

积金贷款业务时，根据个人信用档案，对借款人的信用状况进行全面了解和核实。根据住房公

积金贷款实际情况明确信息记录，并与银行征信系统进行全面核对，使住房公积金管理中心与

银行之间的信息得到有效沟通交流和分享。应该建立公积金贷款前对借款人进行信用检查，降

低信息不对称带来的信用风险。要从严处理逾期贷款，在还款日前及时发送还款提醒短信，加

大对未按时还款、违约较多的借款人短信、电话的催收力度。应建立贷款管理中心催收制度，

对借款人的违约情况及时登记备案，录入个人征信系统，由个人承担违约成本起到提醒和警示

作用。

（五）加强大数据应用

充分实现信息共享。住房公积金贷款的借款对象是广大缴存职工。由于其借款人的广泛不

确定性，贷前审查的信息准确性就显得尤为重要。应推进与不动产、自然资源、民政、公安等

部门的数据共享。整合跨层级跨部门数据，建立数据汇聚联动体系。建立预售许可、购房合

同、婚姻状况、户籍状况等贷款信息联动联查机制。只有与相关政府部门信息共享或赋予公积

金管理部门必要的检查权，才能从根本上降低公积金贷款的风险，对借款人恶意骗贷或钻政策

空子的行为起到震慑和防范作用。

（六）高度重视抵押物管控工作

要对贷款抵押物的流动性风险、价值下跌风险进行动态跟踪，健全风险预警名单信息来

源。要加大对期房贷款的控制力度。一方面，根据贷款制度严格执行楼盘封顶后再受理住房公

积金贷款申请的规定。另一方面，要严把贷款楼盘准入关。通过对开发企业银行监管账户的资

金监测，了解开发企业资金运行情况，通过对楼盘的实地勘察，掌握楼盘的开发建设情况，通

过对开发企业信用情况和社会舆情分析，科学研判楼盘潜在风险。对存量房贷款应充分利用大

数据，推进与不动产联查联控机制，避免人为提高房屋现值套取更高额度贷款，确保抵押率控

制在安全范围。

（七）密切关注政策和市场动态

做好相应资金的规划、调配和使用，有效降低市场风险和流动性风险。住房公积金需求与

房地产息息相关，公积金管理中心要密切关注中央和地方经济工作会议，及时把握中央和地方

房地产、金融监管、市场走势等方向，结合以往经验预测当年公积金归集、提取、信贷动向，

合理配置资金，确保资金流动性安全。对于房地产价格异常波动等重大突发事件，业务部门要

及时报告，准确判断进行专项分析，为科学决策提供依据并有效降低市场风险。

四、住房公积金管理创新必要性

（一）新必要性

随着时代的发展和变化，住房公积金制度不断更新优化，更好地满足人民群众的住房需

求。尤其是在社会经济高速发展的情况下，房价飞涨，买房难度逐渐加大。只有不断改革创新

住房公积金管理，才能为广大缴存职工提供更好的住房服务，才能促进我国房地产业的健康发

展。首先，缴存职工收入差距大。随着人们物质生活水平的不断提高，职工之间的收入差距正

在逐渐扩大，这也表明制度背景也发生了相应的变化。从最初的实施背景看，缴存职工之间的

收入差距比较小，职工买房的能力也没有太大的差别，享受住房公积金福利的职工共享一个共

同的福利计划。但由于经济水平的提高，企业职工之间的收入差距逐渐拉大，不同阶层的职工

买房能力也不同。对于一些低收入工人来说，他们的正常住房需求得不到保障。二是完善住房

公积金制度公平性。公积金政策的实施中，职工只有在购房、离职、退休、大病等情况下可以

申请使用公积金，有些职工没有钱买房，也无其他条件申请使用公积金。另一方面职工以购买

的住房抵押贷款，中高收入职工可以承受，但对于一些低收入职工来说，这仍是一个沉重的负

担。因此，通过加强住房公积金制度创新可以相对提高制度的公平性。

（二）创新实质

住房公积金制度创新的一个重要责任就是要利用好自己的职责。传统的普惠制度已经不能

更好地适应时代发展需要，住房公积金是惠民的重要政策。为了向民众提供更好的服务，各地

公积金管委会需要根据民众的实际情况适当创新制度和规定，明确服务的目的，进一步扩大公

积金利用范围，通过适度扩大住房公积金使用条件，降低住房公积金门槛，让低收入职工享受

更多住房公积金服务，全面优化住房公积金运行。从实践的角度来看，随着职工收入水平差异

的扩大，各阶层员工的购房能力存在明显差异。只有加强住房公积金创新改革，才能为广大职

工提供更加贴心的住房服务，满足他们的住房需求，促进住房公积金保障功能的实现提高。

结 语

住房公积金贷款风险客观存在，因此住房公积金管理中心要充分认识住房公积金贷款的风

险性，在具体的业务工作中积极探索和总结降低、防范、控制、化解、抵御贷款风险的措施和

途径，扎实做好住房公积金贷款的风险管理工作，保证住房公积金安全运营、切实维护广大缴

存住房公积金职工的切身利益，真正让住房公积金服务于民生。