姜增明、李若太房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

姜增明、李若太房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】山东省济宁市中级人民法院

【审理法院】山东省济宁市中级人民法院

【审结日期】2020.03.10

【案件字号】(2020)鲁08民终737号

【审理程序】二审

【审理法官】朱壮男史宝磊张芳

【审理法官】朱壮男史宝磊张芳

【文书类型】裁定书

【当事人】姜增明;李若太;张雪芬

【当事人】姜增明李若太张雪芬

【当事人-个人】姜增明李若太张雪芬

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】姜增明

【被告】李若太;张雪芬

【本院观点】姜增明（乙方）在一审中提供的其与李若太、张雪芬（甲方）签订的《房屋买

卖合同》约定：“甲方自签订本合同之日起三个月内即2019年9月16日前对本合同所交易

的商品房享有回购权，如果在三个月内甲方将200000元购房款足额返还给乙方，本房屋买卖

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合同废止，双方无其他纠纷"。

【权责关键词】无效撤销合同证明

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院经审理认为：姜增明（乙方）在一审中提供的其与李若太、张雪芬（甲

方）签订的《房屋买卖合同》约定：“甲方自签订本合同之日起三个月内即2019年9月16

日前对本合同所交易的商品房享有回购权，如果在三个月内甲方将200000元购房款足额返还

给乙方，本房屋买卖合同废止，双方无其他纠纷"。上述约定不符合房屋买卖合同的目的和特

征，姜增明主张双方系房屋买卖合同法律关系，本院不予采信；姜增明与李若太、张雪芬签

订案涉《房屋买卖合同》更符为双方债务提供担保的行为，故李若太、张雪芬辩称双方系民

间借贷法律关系，签订涉案房屋买卖合同是为其向姜增明借款提供担保，符合本案事实，本

院予以采纳。故姜增明与李若太、张雪芬之间应为民间借贷法律关系。 综上，姜增明的

上诉请求不能成立，一审裁定驳回姜增明的起诉，处理结果正确，依照《中华人民共和国民

事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。

【更新时间】2022-08-24 21:57:00

【一审法院认为】一审法院经审查认为，本案系原告起诉的房屋买卖合同纠纷，依据《中华

人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国物权法》第一百五十二条之规定，

案涉房屋所占的土地性质直接影响双方签订的房屋买卖合同的效力，如果案涉房屋所占土地

是集体所有，那么双方签订的买卖合同应为无效合同。经本院核查，该案涉房屋所在的土地

未办理土地使用证，土地性质不明确，因此，原告尚不具备起诉条件。依照《中华人民共和

国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定：驳回原告姜

增明的起诉。

【二审上诉人诉称】姜增明上诉请求：依法撤销金乡县人民法院（2019）鲁0828民初3800

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号民事裁定，指定金乡县人民法院继续审理该案。事实和理由：一审法院认定事实错误。案

涉房屋系被上诉人张雪芬2015年1月30日与济宁万豪置业有限公司签订编号为3-1-202

《商品房买卖合同》购房的商品房，商品房买卖合同第1页第一条项目建设依据出卖人以出

让方式取得位于金乡县中心街南侧文化路西编号为xxxxxxx的地块的土地使用权。［土地使

用权出让合同号］［土地使用权划拨批准文件号］［划拨土地使用权转让批准文件号］为金

国用120121第1064号。该地块土地面积为49700㎡，规划用途为商住，土地使用年限自

2012年8月24日至2082年8月24日。从上述合同内容足以看出，案涉房屋的取得方式为

出让，规划用途为商住，且载明了出让土地合同编号及土地使用证编号。一审法院却错误的

写明“经本院核查，该案涉房屋所在的土地未办理土地使用证，土地性质不明确"。足以证明

一审法院认定事实错误，对案件不负责任。二、一审法院适用法律错误。《物权法》第十五

条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者

合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。到目前为止，

没有任何一部法律禁止二手房进行交易，既然案涉合同有效，合同双方均应当严格履行合

同。一审法院“如果案涉房屋所占土地是集体所有，那么双方签订的房屋买卖合同应为无效

合同"，该认定不查明事实，而是假设一个条件，用《土地管理法》第63条和《物权法》第

152条这两个与本案不相关的条款推定上诉人与被上诉人所签订的合同为无效合同，据此驳

回上诉人的起诉，属适用法律错误。综上所述，一审判决错误，请求二审法院依法予以纠

正。 综上，姜增明的上诉请求不能成立，一审裁定驳回姜增明的起诉，处理结果正确，依

照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定

如下：

姜增明、李若太房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

山东省济宁市中级人民法院

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民事裁定书

(2020)鲁08民终737号

当事人 上诉人（原审原告）：姜增明。

被上诉人（原审被告）：李若太。

被上诉人（原审被告）：张雪芬。

审理经过 上诉人姜增明因与被上诉人李若太、张雪芬房屋买卖合同纠纷一案，不

服山东省金乡县人民法院(2019)鲁0828民初3800号民事裁定，向本院提起上诉。本院

于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

二审上诉人诉称 姜增明上诉请求：依法撤销金乡县人民法院（2019）鲁0828民

初3800号民事裁定，指定金乡县人民法院继续审理该案。事实和理由：一审法院认定事

实错误。案涉房屋系被上诉人张雪芬2015年1月30日与济宁万豪置业有限公司签订编

号为3-1-202《商品房买卖合同》购房的商品房，商品房买卖合同第1页第一条项目建设

依据出卖人以出让方式取得位于金乡县中心街南侧文化路西编号为xxxxxxx的地块的土

地使用权。［土地使用权出让合同号］［土地使用权划拨批准文件号］［划拨土地使用

权转让批准文件号］为金国用120121第1064号。该地块土地面积为49700㎡，规划用

途为商住，土地使用年限自2012年8月24日至2082年8月24日。从上述合同内容足

以看出，案涉房屋的取得方式为出让，规划用途为商住，且载明了出让土地合同编号及

土地使用证编号。一审法院却错误的写明“经本院核查，该案涉房屋所在的土地未办理

土地使用证，土地性质不明确"。足以证明一审法院认定事实错误，对案件不负责任。

二、一审法院适用法律错误。《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、

转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生

效；未办理物权登记的，不影响合同效力。到目前为止，没有任何一部法律禁止二手房

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进行交易，既然案涉合同有效，合同双方均应当严格履行合同。一审法院“如果案涉房

屋所占土地是集体所有，那么双方签订的房屋买卖合同应为无效合同"，该认定不查明事

实，而是假设一个条件，用《土地管理法》第63条和《物权法》第152条这两个与本案

不相关的条款推定上诉人与被上诉人所签订的合同为无效合同，据此驳回上诉人的起

诉，属适用法律错误。综上所述，一审判决错误，请求二审法院依法予以纠正。

二审被上诉人辩称 李若太、张雪芬辩称，我们由于工地资金周转困难于2019年6

月16日，经金乡县卜集镇辛王村辛明辉介绍向姜增明、姜园园、姜小申等三人借款

200000元（贰拾万元），利息月息三分。由于他们三个担心我还不上钱，经协商，用位

于金乡县文化苑一套124.68㎡的房子担保，因我的房子没有房产证，只有购房合同，由

辛明辉等调解在金乡春秋律师事务所，出具了一份买卖合同，签订合同时，辛明辉、张

凯等都在场并知道详细经过，签订合同后第二天付我80000元（捌万元）现金，隔了一

天又付我102000元，其中扣除了利息18000（壹万捌仟元）。由于我资金没有及时到

账，未能在2019年9月16日到期时按时还款，责任在我，后来辛明辉和我找姜小申三

人协商同意延期一个月，并付了利息6000元（陆仟元），辛明辉可以作证，并有电话录

音及转账记录为证，延期后我也未能及时还款。如果是买卖合同，我不可能每月付利

息。我会尽快将欠款归还，并希望调解给我一定时间。毕竟我们一家就此一套住房并且

价值远远不止200000（贰拾万元）。

原告诉称 姜增明向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行合同，限期将

位于金乡县文化苑小区三号楼1单元202室(价值20万元)交付给原告，具备办理不动产

登记条件时协助原告办理不动产登记及过户登记手续；2、诉讼费由被告承担。

一审法院认为 一审法院经审查认为，本案系原告起诉的房屋买卖合同纠纷，依据

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国物权法》第一百五十二

条之规定，案涉房屋所占的土地性质直接影响双方签订的房屋买卖合同的效力，如果案

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涉房屋所占土地是集体所有，那么双方签订的买卖合同应为无效合同。经本院核查，该

案涉房屋所在的土地未办理土地使用证，土地性质不明确，因此，原告尚不具备起诉条

件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三

项之规定，裁定：驳回原告姜增明的起诉。

本院认为 本院经审理认为：姜增明（乙方）在一审中提供的其与李若太、张雪芬

（甲方）签订的《房屋买卖合同》约定：“甲方自签订本合同之日起三个月内即2019年

9月16日前对本合同所交易的商品房享有回购权，如果在三个月内甲方将200000元购房

款足额返还给乙方，本房屋买卖合同废止，双方无其他纠纷"。上述约定不符合房屋买卖

合同的目的和特征，姜增明主张双方系房屋买卖合同法律关系，本院不予采信；姜增明

与李若太、张雪芬签订案涉《房屋买卖合同》更符为双方债务提供担保的行为，故李若

太、张雪芬辩称双方系民间借贷法律关系，签订涉案房屋买卖合同是为其向姜增明借款

提供担保，符合本案事实，本院予以采纳。故姜增明与李若太、张雪芬之间应为民间借

贷法律关系。

综上，姜增明的上诉请求不能成立，一审裁定驳回姜增明的起诉，处理结果正

确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条

规定，裁定如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

落款

审判长 朱壮男

审判员 史宝磊

审判员 张 芳

二〇二〇年三月十日

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书记员 宋 颖

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