上海市宝山区人民政府关于宝山区商业办公项目清理整顿工作结案报告

上海市宝山区人民政府关于宝山区商业办公项目清理整顿工作结案报告

制定机关

公布日期 2018.06.19

施行日期 2018.06.19

文号 宝府〔2018〕115号

主题类别 机关工作

效力等级 地方规范性文件

时效性 现行有效

正文：

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上海市宝山区人民政府关于宝山区商业办公项目清理整顿工作结案报告

宝府〔2018〕115号

市住房城乡建设管理委：

2017年5月17日，市委、市政府召开了本市商业办公清理整顿工推进会，全面部署对违法商业办公项

目清理整顿工作，根据全市的统一要求，我区以“坚决稳妥，稳字当头”为总体原则，牢牢把握“性质不

变，网签为界，平稳实施”的处置口径，严格对照《宝山区商业办公清理整顿工作方案》规定的步骤、节

点和要求，积极稳妥地推进该项工作，整治效果初步显现，有效维护房地产市场秩序和购房人合法权益，

促进本区房地产市场平稳健康发展。

一、项目基本情况

我区从土地出让、在建、在售、交付使用等环节进行全面梳理，分别对本区域内通过土地公开招拍挂

出让的商业办公项目进行排摸，再按照项目现状统计叠加，分“已批未建”、“在建未售”、“已售未竣工交

付”和“已竣工交付”四大类。经梳理汇总，将27个项目列入本区清理整顿项目名册，其中，“在建未售”

项目9个、“已售未竣工”项目2个、“已竣工交付”项目16个。

（一）在建未售项目

1.“上港滨江盛东里”项目：由上港集团瑞泰发展有限责任公司开发建设，该项目北邻宝钢护厂河、

南邻马路河、西侧接牡丹江路。该项目含三栋办公楼，总建筑面积为26534.9平方米。该项目1、2号办公

楼套内建筑面积约60-80平方米，规划设计有套内茶水，共81套；3号楼办公楼套内建筑面积约40-80平

方米，3层以上规划设计有套内卫生间，共215套。

2.“宝悦华庭（三期）”项目：由上海招商宝欣置业有限公司开发建设，该项目位于宝山区水产西路2199

弄，东至松兰路，南至水产路，北至杨鑫路。该项目土地面积90461平方米，地上总建筑面积约为226000

平方米，其中办公总建筑面积40280平方米、共426套。

3.“中铁北宸时代中心”项目：由上海中铁宝丰置业有限公司开发建设，该项目位于宝山区月辉路108

弄，总建筑面积44898.99平方米，2016年12月取得“预售许可证”，2017年1月被暂停网签，至今未销

售。该项目套内最小户型约70平方米，无单独设置卫生间，共588套。审查通过的施工图未发现插层、隔

墙、独立厨卫间等具有住宅功能，但现场已将施工图纸中文印室内的楼板预留洞口封堵，存在现场与图纸

不相符的行为。

4.“宝松广场”项目：由上海宝松置业有限公司开发建设，该项目位于盘古路732号，土地用途商办，

建筑面积约5.75万平方米。项目1-2层为商业，3-17层为办公，办公建筑面积约为2.8万平方米、540套，

最小户型约35平方米，套内无单独设置茶水间及卫生间，目前房屋已结构封顶。

5.“上海建筑设计产业基地（二期）”项目：由上海同一建筑设计管理有限公司开发建设，该项目位于

长江南路99弄1-7号，土地用途为商服用地。项目规划总用地面积27202.8平方米，规划总建筑面积为

67518.77平方米，由6幢商业、办公楼组成。其中1、2号楼办公，3号楼商业，4、5号楼1层商业、2—

11层办公，6号楼商业。目前，该项目结构已封顶，正在进行外立面施工阶段，计划于2018年8月竣工。

涉及“类住宅”的为1—5号楼，共410套，最小户型面积约50平方米。

6.“淞南镇N12-0102单元03-01地块”项目：由上海恺诚房地产开发有限公司开发建设，该项目位于

淞行路，东至淞行路、西至丁巷宅路、南至国帆路、北至瑞吉路，用地面积67021.6平方米，建筑面积105000

平方米、1272套，最小户型面积为50平方米，套内设有单独茶水间。

7.“淞南社区N120402单元L5-03地块”项目：由上海恒法置业有限公司开发建设，该项目位于宝山

区逸仙路西、淞发路南、东泗塘河东、华实加油站北。项目占地面积40503.3平方米，建筑面积56322.19

平方米、985套，最小基本单元建筑面积40平方米、无卫生间。

8.“上海罗森宝商务中心”项目：由上海望源企业发展有限公司开发建设，该项目位于金石路南侧、

潘泾路东侧地块，土地用途商办，该项目含5幢商业、办公楼，总建筑面积为5.86万平方米。该项目办公

套内建筑面积约50-80平方米，商业套内建筑面积约70-200平方米，9号楼商业套内单独设计了卫生间，

其余单体套内均设计独立卫生间几茶水间，共涉及“类住宅”房屋685套。

9.“保利熙悦”商业项目：由上海泓钧房地产开发有限公司开发建设，该项目位于位于走马塘路1228

弄。商业建筑面积27561.79平方米，由5幢沿街商铺、1幢沿街公建配套楼中的部分商铺、2幢经济型商

业酒店组成，沿街商铺共计98套，经济型酒店共计252套。沿街商铺套内含卫生间，厨房设施。经济型酒

店套内设有卫生间，未设厨房。该项目所有商业部分均无插层。

（二）已售未竣工项目

1.“宝悦华庭（一期）”办公项目：由上海招商宝欣置业有限公司开发建设，该项目位于水产西路2199

弄，建筑面积27537平方米、160套。项目已被暂停网签，未售建筑面积8700平方米、49套。

2.宝山龙湖天街商业中心（南块）项目：由上海恒青房地产有限公司开发建设，该项目位于丹霞山路

50号，建筑面积约4.94万平方米、1120套套内建筑面积约20-70平方米不等，已被暂停网签，尚余115

套未售。

（三）已竣工交付项目

1.宝山龙湖天街商业中心（北块）项目：由上海恒青房地产有限公司开发建设，该项目位于陆翔路1080

弄，办公建筑面积约11.55万平方米、2884套。4、5号楼办公存在开发企业委托第三方公司统一装修，装

修后擅自增设厨卫设施等居住功能的违规行为。

2.“大华美兰银都”商业项目：由上海大华美兰湖房地产开发有限公司开发建设，该项目位于宝山区

罗迎路505弄，地上建筑面积44057.96平方米，187套。套均均大于150平方米，层高小于4.5米。

3.“星月国际商务广场”项目：由上海星月置业有限公司开发建设，该项目位于淞宝路155弄。1、2

号楼办公建筑面积51617.12平方米，525套，已被暂停网签，未销售办公建筑面积7227.16平方米、63套

（其中，2号楼剩余办公套数为26套，面积为2115.43平方米）。该项目1号楼为每层公用卫生的纯办公楼，

2号楼为前期审批具有独立卫生设施小户型办公和具有挑高楼层的办公类型。

4.“宝山卓越商务中心”项目：由上海鹏达置业有限公司开发建设，该项目位于呼兰西路60弄，总占

地面积38837.4平方米，规划建筑面积98064.44平方米。项目已被暂停网签，未销售房源办公建筑面积

34306.66平方米、241套。

5.“风尚天地广场”项目：由上海绿地康和置业有限公司开发建设，该项目位于共和新路5000弄4号，

涉及“类住宅”办公建筑面积21596.63平方米、380套。该项目已被暂停网签，剩余248.99平方米、4套

房源未售。

6.“景瑞站前大楼”项目：由上海景月置业有限公司开发建设，该项目位于宝山区殷高西路10弄，总

建筑面积5916平方米、217套，剩余1套配套商业未售。

7.“绿地北郊商业广场”项目：由上海顾村格林茂置业有限公司开发建设，该项目位于沪太路5355弄

2号、3号、6号、10号、14号、17号，涉及“类住宅”办公建筑面积47892平方米、900套。该项目已被

暂停网签，剩余建筑面积840.63平方米、15套房源未销售。

8.“绿地宝里”商办项目：由上海绿地宝里业有限公司开发建设，该项目位于水产西路680弄5号、6

号，涉及“类住宅”办公建筑面积23911平方米、434套，已售罄。

9.“上坤雍景商馆”项目：由上海祁坤房地产有限公司开发建设，该项目位于长白山路377弄48号，

建筑面积27300平方米、462套，已售罄。

10.“东智商务广场”项目:由上海宝山国际汽车物流有限公司开发建设，该项目位于友谊路1502-1506

号，项目总面积47390.47平方米、354套，剩余房源面积为21967.41平方米、套数为210套。

11.“上置美兰湖索浒大厦”项目：由上海金罗店开发有限公司开发建设，该项目位于美丹路222号，

建筑面积39536.03平方米、572套。该项目已被暂停网签，剩余建筑面积312平方米、6套房源未销售。

12.“美兰湖硅谷中心”项目：由上海金罗店开发有限公司开发建设，该项目位于美兰湖路8弄，建筑

面积36591.15平方米、88套，该项目已被暂停网签，剩余建筑面积27454平方米、67套房源未销售。

13.“上海宝山万达广场”商办项目:由上海宝山万达投资有限公司开发建设，该项目位于宝山区一二

八纪念路878弄7号，涉及“类住宅”建筑面积为9998.77平方米、180套，已售罄。

14.“三湘海尚城”商办项目:由上海湘源房地产发展有限公司开发建设，该项目位于长江西路190—210

号，建筑面积27300平方米、226套，已售罄。

15.“绿地丰翔新城”商办项目:由上海绿地宝山置业有限公司开发建设，该项目位于城银路555弄1

号、2号、3号、16号、17号、18号、19号、20号，市台路388号、408号，涉及“类住宅”办公建筑面

积123663平方米、2126套，已售罄。

16.“金地艺境城”商办项目:由上海金地宝山房地产发展有限公司开发建设，该项目位于市台路515

弄8号、51号、53号，总建筑面积17810.77平方米、384套，已售罄。

二、完成情况

根据本市《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》规定及市委、市政府工作要求，我区按照商

业办公清理整顿收尾阶段的总体工作要求，明确收尾阶段的工作事项、时间节点、工作要求和结案标准。

我区涉及的27个“类住宅”项目已完成结案25个，其余2个项目相关工作正在推进。

（一）项目转化情况。根据商业办公清理整顿收尾阶段项目分类处置的要求，对于已批未建、在建未

售项目，由开发企业书面承诺转为租赁用房或转为合规商业办公。其中，承诺转为租赁用房项目6个；转

为合规商业办公项目6个；对于已售未交付、已售已交付项目，或由开发企业自持剩余，或用于租赁用房

或由区属国有企业收购，用于租赁用房。其中，开发企业自持剩余房源项目共7个。

（二）退房情况。严格把握本市“类住宅”整治工作的退房口径，合理制订退房计划，压缩退房审批

流程。督促开发企业尽快完成退房，以切实保障业主权益，避免矛盾扩大和激化。据目前反馈，申请退房

458户，已完成退款271户。

三、查处情况

以坚持依法依规、联合统筹、全区齐步为整治原则，各职能部门、各属地政府各司其职、团结协作、

畅通渠道，加大本区商业办公项目建设、销售等环节违法违规行为的查处力度。

（一）由上海恒青房地产有限公司开发建设的宝山龙湖天街商业中心项目，北块区域4、5号楼办公存

在开发企业委托第三方公司统一装修，装修后擅自增设厨卫设施等居住功能的违规行为，由区规土局根据

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条、第六十四条的规定，行政处罚1249.95万元，开

发企业已缴纳罚金。

（二）经区市场监管局调查取证，上海恒青房地产有限公司开发建设的宝山龙湖天街商业中心项目，

开发企业于2016年10月起为销售“龙湖北城天街”商业房产，制作了名称为“北上海商业中心未来在这

里”的印刷品广告对外宣传，违反了《中华人民共和国广告法》第九条、第二十八条规定，由区市场监督

管理局根据《中华人民共和国广告法》第五十七条的规定，依法予以48万元行政处罚。

（三）经区市场监管局调查取证，由上海宝松置业有限公司开发建设的宝松广场项目，开发企业委托

上海陆荣广告装潢有限公司制作并发布了含有“盘古悦天地即将盛大开盘”、“全能LOFT买一层享两层”等

字样内容的广告牌，并于2017年2月5日起发布，涉嫌违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条之规

定，由区市场监督管理局依据《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款之规定，依法予以4.74万元行

政处罚。

四、后续管理工作措施

（一）建立工作机制。充分发挥我区城市网格化管理作用，纳入基层网格化社区管理，制定治安、安

全、房屋交易、物业管理、周边配套等常态化管理机制。加强已竣工交付项目的安全检查，区消防支队、

属地政府联合开展消防安全检查，消除安全隐患。

（二）加强监督管理。项目销售前，指导企业履行“告知承诺”，要求企业严格按照《关于进一步严格

执行房地产市场各项调控政策的通知》（沪府办发〔2012〕49号）文件要求作出承诺，不得存在混淆房屋用

途、误导消费者的销售行为；销售过程中，要求企业就房屋产权性质、产权年限、水电煤等公共事业费的

缴费标准以及就其他无法办理事项在销售现场进行告知，并将相关内容作为预售合同附件。房屋交付使用

后，开发企业、业主及属地街镇共同承担人口管理、房屋使用安全、消防安全等方面的社区综合管理责任。

（三）加大违法查处。对存在插层违法建筑的行为，由区城管部门按照《关于将附有违法建筑的房屋

记载于房地产登记簿有关事项的通知》（沪房管执〔2015〕7号文）规定的程序，对附有违法建筑的房屋做

出认定，并至区房地产交易中心申请办理文件登记。

五、存在问题

目前，本区“宝松广场”和“罗森宝商务中心”2个项目尚未结案。经多次约谈企业，要求企业响应政

策规定尽快结案，但企业明确表示仍按原规划审批的设计标准进行销售。

（一）项目基本情况

1.“宝松广场”项目：该项目现已结构封顶。因建设单位“上海宝松置业有限公司”涉案，项目被市

二中院查封。为化解矛盾、稳定社会，使项目权益最大化，由市二中院对我市及外省市涉及“宝松置业”

的案件进行整体执行，当初涉案金额近3.5亿元。2016年11月29日，市二中院致函宝山区房管局，提出

对“宝松广场”商办项目进行预售，并由市二中院对预售款进行监管用于偿还涉案资金。2017年12月22

日，区房管局就预售事宜提出工作方案请示市房屋管理局，同年12月29日市房屋管理局同意按上报方案

销售。因“类住宅”清理整顿工作，该项目销售事宜被暂停。虽然企业承诺转为合规的商业办公项目，但

明确表示按原规划审批的设计标准，维持小户型办公销售。此外，该项目涉及100余户投资人的利益，易

引发群体性社会矛盾。

2.“罗森宝商务中心”项目：根据收尾阶段的工作口径，要求项目开发企业就项目后续转型为租赁用

房或转为合规商办进行书面承诺。经反复沟通，开发企业认为该项目结构为清水混凝土浇筑无法整改，并

明确表示继续保持等待，故至今仍未结案。

（二）关于项目的处置建议

为进一步贯彻落实6月4日市政府专题会议精神，加快推进本区商业办公清理整顿收尾阶段工作，6月

7日上午，区政府专题研究了“宝松广场”和“罗森宝商务中心”项目相关情况，并对后续项目处置提出意

见，进一步约谈开发企业，研究合并（大开间、整层或整幢）销售或转型为租赁住房方案。

从既解决社会矛盾又兼顾平衡面上商业办公清理整顿其他“在建未售”项目的处置情况，建议项目通

过合并（若干小单元合并大开间、整层或整幢）销售的方式进行处置。从专业技术角度，先由规土部门对

项目规划审照分层平面图进行调整；通过原套与套之间隔墙开门、套与套之间阳台贯通的方式实现，房管

部门依据规划变更分层平面图对基本单元进行预测，核发相应的预售许可证以及办理不动产权证。后续处

置方案望市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局和市房屋管理局予以指导。

宝山区人民政府

2018年6月19日

——结束——