09年武汉市房地产市场分析

2023年12月29日发(作者：顾建中)

一、房地产开发投资情况

2009年，武汉市房地产开发完成投资为778.59亿元，占全市社会固定资产投资25.9%，同比增长36.51％；其中住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19％。

历年房屋（住房）开发投资走势图

单位：亿元

二、房屋开发建设情况

2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1％；其中，新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1％。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1％，占房屋施工面积的79.8％；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2％，占房屋新开工面积的75.56％。

历年房屋（住房）施工面积走势图

单位：万平方米

历年房屋（住房）新开工面积走势图

单位：万平方米

2009年武汉市房屋竣工面积为945.05万平方米，同比增长8.6 ％。其中，住房竣工面积为824.58万平方米，同比增长7.3％，占房屋竣工面积的87.25％。

历年房屋（住房）竣工面积走势图

单位：万平方米

2009年武汉市人均住房建筑面积达30.88平方米/人，比上年提高1.6平方米/人。

三、武汉市09年土地情况分析

1、全市土地成交量

2009年武汉市共出让土地104宗，除5宗因故延期、1宗流拍、1宗退回外，其余97宗全部成交，累计成交13114亩，同比增长7.6倍，超过2007年全年土地出让面积近1倍，创历史新高；可建面积达1702万方，未来2-3年或将迎来供应高峰；全市土地金额达296.56亿元。其中武汉城区内（不含蔡甸、黄陂、新洲、汉南）的土地供应达11187亩，可建面积达1457万方，平均楼面地价为1954元/㎡。

数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理

2、供应热点区域：洪山区土地出让面积占比超过1/3

2009年洪山区出让土地4607亩，占全市整体出让面积的35%，占比超过三成，为全市区域最高。武汉华侨城实业土地招标获得P(2009)113号地块，用地面积达3167.38亩，整体提升洪山区土地成交面积。此外，郊区土地“现身”拍卖会，江夏、蔡甸、新洲、汉南、黄陂等郊区均有一定面积土地出让。其中，江夏、蔡甸两个区域的土地出让面积占比均约在10%左右，仅次于洪山区，位居第二、第三位；新洲区土地成交占比为5%，超过武昌、江汉、硚口等主城区。

数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理

3、各区土地供应情况： 次中心城区土地出让活跃

2009年，洪山区、东湖高新区、经济技术开发区等次中心区域土地成交放量，整体成交量达7971亩，占全市交易量的62%；武昌区、江汉区、汉阳区等中心区域土地成交放量，整体成交量达3048亩，占全市交易量的23%；蔡甸等远城区土地市场复苏，整体成交量达1926亩，15%。中心区土地资源有限，三环成众多企业储备重点：2009年汉阳区中环线附近的四新、经济开发区土地、江夏汤逊湖周边、黄家湖大学城周边土地成交量增加。

数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理

4、楼面价排行：商业地产独领风骚，土地成交楼面地价破万元

2009年，全市土地成交楼面地价创新高，单价突破10000元/㎡，江岸区吉庆街东山里的一宗40年商业用地，由武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司于2009年11月4日以11140元/㎡的楼面地价夺得。该地块整个规划分为“美食吉庆生活秀（东山里”15亩地）、“创意云清艺术区”、“数码大智商务区”3个部分。改造后将保留部分老建筑，引入特色餐饮，打造成清末民初建筑风格、汉派美食与民俗文化交相辉映的旅游特色街。

另外，大连万达的两个商业项目：积玉桥万达广场和新华西路万达广场在楼面成交地价TOP10排行里也分别占有一席之地。

住宅用地楼面价最高为地产集团徐东地块，该地块位于徐东大道沿线，展示面强，是内环核心稀缺地块。同时，地产集团参与武昌区“楚河汉街”改造和众多市政工程。该地块楼面价达4628元/㎡，占区域售价的近50%。

数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理

5、土地规模排行：土地成交规模创新高，东湖风景区中北路地块成武汉新地王

2009年，全市成交土地可建规模为1737万方，其中，东湖风景区中北路延长线地块可建规模达到201.42万㎡，规划净用地面积达到211.16万㎡，成为武汉新地王。该地块于2009年12月25日以43亿元被武汉华侨城实业有限公司夺得，华侨城集团旗下的“欢乐谷”将落户于此。其次为中海外江夏地块，可建规模达93万方。

数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理

4、武汉市09年房屋销售情况

2009年，全市商品房实际销售面积为1397.43万平方米,同比增长123.01%，成交套数134697套，同比增长116.5%。其中，商品住房销售面积为1258.89万平方米，同比增长142.37%，占商品房总销售面积的90.09%，成交套数为120379套，同比增长135.31%。

2009年每月商品住房销售套数走势图

单位：套

2009年武汉市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的70.68%。其中90-120平方米商品住房销售套数占总套数的33.17%；90平方米以下占37.51%，占比最大。原因在于：房价上涨等相关因素对90平方米以下住房供应产生影响，刚性需求人群对中小户型需求增加，以及90平方米以下住房转让税费优惠政策的带动。

项目

已售商品住房登记备案

（含经济适用住房）

1、90ｍ2以下（含90ｍ2）

套数

120379

45156

占比

－－

面积

占比

1258.89 －－

37.51% 333.62 26.50%

33.17% 400.24 31.79%

17.31% 269.73 21.43%

12.01% 255.31 20.28%

2、90ｍ2－120ｍ2（含120ｍ2） 39931

3、120ｍ2－140ｍ2（含140ｍ2） 20838

4、140ｍ2以上 14454

历年商品房（住房）销售面积走势图

单位：万平方米

2009年, 武汉市存量房交易面积为524.81万平方米，同比增长87.47%，交易套数为54586套，同比增长102.82%。其中，存量住房交易面积为443.07万平方米，同比增长134%，交易套数为51321套，同比增长124.32%。

历年存量房（住房）成交面积走势图

单位：万平方米

5、武汉市09年房屋交易价格情况

2009年，武汉市商品房销售均价为5496.13元/平方米，同比上涨6.76%；其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比上升7.84%。

2009年每月商品住房销售均价走势图

单位：元/平方米

从各价格段销售情况看，2009年武汉市商品住房销售中，7000元/平方米以下商品住房销量占总销量的85.08%。其中，4000元/平方米以下销售套数占总量的32.15%，4000--5700元/平方米销售套数占总量的34.20%，为市场销售主力。

项目

已售商品住房登记备案

（含经济适用住房）

1、4000元/ｍ2（含4000元）以下

3、5700-7000元/ｍ2（含7000元）

5、10000元/ｍ2以上

套数

占比

面积

占比

120379 －－ 1258.89 －－

30.66%

34.34%

18.79%

12.57%

3.64%

38698 32.15% 385.93

22550 18.73% 236.55

3337 2.77% 45.82

2、4000－5700元/ｍ2（含5700元） 41167 34.20% 432.33

4、7000-10000元/ｍ2（含10000元） 14627 12.15% 158.26

历年商品房（住房）销售均价走势图

单位：元/平方米

2009年，武汉市存量房成交均价为4078.54元/平方米，同比上升12.42%；其中，存量住房成交均价为3965.47元/平方米，同比上升14.95%。

历年存量房（住房）交易均价走势图

单位：元/平方米

6、武汉市09年二手房市场分析

武汉二手房价格指数走势图

2009年12月，武汉市二手房价格指数为984点，较上月上涨33点，环比涨幅为3.47%，较上月增加0.99个百分点；二手房挂牌均价为5844元/平方米，环比上涨3.47%，较上月增加0.98个百分点。

沌口二手房价格指数涨幅超10%

武汉各城区二手房价格指数走势图

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

从2009年12月各城区表现来看，除江夏外，其余九个城区的指数全部较上月出现上涨。其中，涨幅最大的是沌口，超过了10%；洪山区的涨幅也达到了4.71%；硚口和东西湖的涨幅都在3%以上；其它几个区县的涨幅相对较小；江夏区则较上月下跌了6.38%。

武汉各城区09年12月份二手房价格指数对比图

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

2009年12月，硚口区的价格指数超过了1100点；江汉区、江岸区和武昌区的二手房价格指数也超过1000点；汉阳区和洪山区二手房价格指数都在900点以上；其它几个区县的二手房价格指数相对较低。

武汉市二手房成交量走势图

根据武汉市房地产市场信息网显示，2009年12月，武汉二手住宅成交总量为7885套，较上月增加2666套，环比上升51.08%；与此同时，二手房成交价格保持上扬，2009年12月，武汉二手住宅成交均价为4125元/平方米，较上月上涨1.13%。