影响危旧房改住房改造项目建设成本的主要因素及应对措施

影响危旧房改住房改造项目建设成本的主要因素及应对措施

摘要:随着经济发展脚步的不断加快，经济整体发展的进程速度和质量，同样对各行各业的发展提出了更高的要求和标准。为了更好地贴合经济发展的建设速度，为人民提供更好的生活居住环境，要重点推进危旧房改住房改造项目的进行。结合改造项目目前的改造实情，明确项目开展建设的下一步目标和改进优化策略，以发挥改造项目的重要作用和价值。目前，危旧房改住房改造项目的建设成本管理工作的效果如何、质量如何，是目前工程改造企业和建设团队需要重点考虑的内容。

关键词:危旧房；改造；建设成本；因素

引言:本文主要通过介绍危旧房改住房改造项目的相关概述，了解现阶段影响改造项目建设成本的主要因素，明确现阶段加强危旧房改住房改造项目成本控制的主要措施。

一、危旧房改住房改造项目的相关概述

1.1 改造项目的主要特点

1.1.1 改造工作较难开展

对于危旧房改住房改造项目的推进，不仅要关注项目的整体规划进度以改造规划区域的实际情况，同时也要结合改造项目自身的特点。目前，大多数改造项目所呈现出的突出特点之一为工作开展环节存在许多细节性的问题。具体而言，改造项目所涉及的危旧房往往处于较为偏僻的区域，周围的基础设施比较老旧，具体的生活环境相对一般，大多数住户也在近几年间逐渐搬出危旧房小区。基于此，召集危旧房所有的住户进行改造项目事务的商讨就较为困难。此外，不同的住户所考虑和关注的重点不同，很难保持统一的意见和看法，故改造工作较难开展。

1.1.2 会产生还建户临时安置补助费

由于危旧房改住房改造项目涉及的主体较多，具体的开展环节流程也较为繁琐，因此还有一大较为突出的特点便是会存在还建户临时安置补偿费用。临时安置费的补偿对象往往是指在危旧房改住房改造项目中最为关键和主要的那一部分主体，该费用的支出是对原先房屋业主及住户的强有力保障，要结合改造项目的具体开展情况进行费用的补偿划定。

1.1.3 改造项目建设成本由购买非还建面积的业主承担

在推进危旧房改住房改造项目的进程中，具体的改造项目建筑面积可分为还建面积及非还建面积，对于建筑面积的具体分类常常联系到后续的成本分配及承担问题。一般而言，改造项目从项目筹备、项目立项至项目交付使用期间产生的所有合理合规的支出，均由购买非还建面积的业主承担，这也是改造项目的一个重要特点。

1.1.4 建设单位专职办事人员较少，且项目管理经验欠缺

结合国家及各级地方政府关于危旧房改住房改造项目的具体规定和有关要求，不难看出改造项目的重要性。根据具体的暂行管理办法，目前危旧房改住房改造项目工作，由具体的结构负责相关的流程和环节，这样才能保证行为的专业性。但在改造项目实施管理的具体环节中，建设单位专职办事人员较少，具体的专业事务缺乏专业的人员进行管理，所采用的管理手段和管理方式缺乏针对性，体现出项目管理经验相对匮乏。

1.1.5 非还建住房限制供应对象

关于危旧房改住房改造项目的具体环节，通常由住房制度改革委员会参与管理，制度具体的管理办法推进危旧房改住房改造项目的顺利进行。在这个过程中，需要重点关注非还建住房的供应条件和标准。突出的特点为非还建住房限制供应对象，供应的具体流程和具体工作要依据制度标准予以进行，对于购买者的资格材料也要严加审核，必要的审核环节不可或缺，以免出现审核漏洞。

二、现阶段影响改造项目建设成本的主要因素

2.1 规划部门审批的规划设计条件

结合危旧房改住房改造项目的具体特点，在推进项目建设的环节时，重点要关注建设成本的相关内容。目前影响危旧房改住房改造项目的建设成本的一大主要影响因素为规划部门的审批规划与设计条件。具体而言，由规划部门审批确定的实际用地面积即为改造项目所能使用的面积。结合改造项目中各类成本的计算方法和实际应用范围，可以看出在总建设成本一定的情况，不同的费用主体之间所产生的联系以及比例关系都有着较为直接的区别，通常情况下，建设成本与各类费用之间也密切相关。由此可看出，规划部门审批的规划设计条件将会对改造项目建设成本带来直接的影响。

2.2 改造项目设计方案

一方面，结合具体的设计方案可以看出改造项目整体的建设方向和总成本情况。另一方面，设计方案所涵盖的具体内容是改造项目开展施工及建设的重要依据。因此，合理的设计方案可以提升改造项目整体的进程和质量，缩小建设工期，减少建设施工环节的耗材。相反，倘若设计方案与危旧房改住房改造项目直接的适配度较低，不仅会影响改造项目的稳步推进，同时会加大实际的建设成本。

2.3 给予还建户的补偿标准及还建住房所置换面积比例

通过上述关于危旧房改住房改造项目的具体特点，可以看出其中涉及较多的主体。其中，有关还建户的具体标准和具体内容，要联系改造项目以及有关法律法规的规定。将其放在改造项目的建设成本控制环节，则主要是指给予还建户的补偿标准及所置换面积的比例。一般而言，给予还建户的补偿金额以及具体的补偿标准都有着明确的标准，这与改造项目的建设成本也分不开。由此可以看出，在当前危旧房改住房改造项目的建设成本影响因素分析工作中，不能忽视非还建户，还建户所对建设成本的实际影响。

2.4 设计文件及招标文件的详尽情况

除了上述所提及的具体影响因素以外，设计文件及招标文件的详尽情况同样会对危旧房改住房改造项目的实际建设成本带来影响。由于危旧房改住房改造项目涉及的细节较多，通常而言，不同的改造项目所涉及的项目内容和流程环节会有所不同，因此在设计相关的招标文件时要保证文件内容的详尽度。倘若设计文件不够详尽，将不能满足项目所发挥的最终效用在验收环节也会出现相应的问题，因此对于设计文件和项目方案要着重关注。此外，倘若招标文件中存在披露，也会影响最终的建设成本。基于此，对于设计文件及招标文件的详细情况，会直接影响到建设单位对于建设成本的把控。

三、现阶段加强危旧房改住房改造项目成本控制的主要措施

3.1 深入研究优化设计方案

主要措施之一是深入研究，优化设计方案。由于危旧房改住房改造项目的专业性要求较高，在具体的项目推进中，涉及多方的主体。为了使项目的最终效果达到预期的计划，则要求在每个环节都投入极大的关注度。协调各方的利益和权益，其中就要关注到设计方案的科学性。严格按照部门审批的规划设计条件进行方案的设计，具体而言，方案的内容主要涉及净用地面积与容积率，以及绿地环境面积与非绿地环境面积的比例。在设计方案当中充分考虑住房户型、小区出入口等重要区域设置的合理性。保证设计内容的详细具体，对存在变动的内容进行及时的完善和更改，以确保改造项目的顺利进行。

3.2 重视还建户临时安置补助费的统计与管理工作

在推进危旧房改住房改造项目工程建设的过程中，想要最大限度地控制建设成本，就要特别关注还建户这一主体。通过重视还建户临时安置补助费的统计与管理工作，进而提升当前的改造项目工作效果。由于还建户的临时安置补助与改建项目建设工期之间有着紧密的联系，费用的支出范围与改造工程的建设周期之间呈现正相关的关系，因此要将还建户临时安置补助费的总和计入改造项目的建设成本之中。此外，在具体的建设合同中要，应当注明相关的责任方，明确双方的责任，做到责任到人，以免为后续的改造工程项目留下潜在的隐患。

3.3 尽早解决房款收集问题

除了上述所提到的相关措施之外，在推进危旧房改住房改造项目的具体措施之中，要着重关注项目推进的前期准备工作。例如应当提前掌握本单位申购非还建住房职工的意愿与意向，通过收集相关的意向与意愿，向有关部门进行反映。在前期环节收集各类意见，为后续的工作奠定坚实的基础。在这个过程中要着重核实申购户的相关行为是否符合政策文件要求，是否属于合理范围之内，对于非还建户的认定要进行格外的关注，重点考察其相关行为的合理性和合法性。此外，为考虑到资金筹集环节的具体细节，应当积极和主动配合申购人的办理事务和办理行为，为其提供更加优质的服务，尽早解决房款收集等问题。

3.4 支出往大估算，工作难点对外转移

由于危旧房改住房改造项目所涉及的费用支出明细相对较多，在事先无法准确地预估具体的金额支出，因此针对费用的支出管理不仅仅要考虑到在理想状态下的费用支出情况，更应将可能出现的情况所产生的费用支出算入其中，按照费用支出的最大值进行考虑，以免对后续所出现的突发状况带来直接的影响。此外，在具体的改造项目工作中，也会存在难以估计和考量的状况。要做到工作难点对外转移，无法依靠自身解决的问题，要学会借助外援，以确保各项工作能够顺利展开，不影响项目的后续开展。

3.5 重视代建管理及建立责任划分、责任追究工作机制

在推进危旧房改住房改造项目的过程中，不同的主体所承担的责任各不相同。例如委托代建单位代为管理改造项目，其在这个环节所承担的责任就要充分联系其自身的管理行为。要重视代建管理及责任建立责任划分，责任追究工作机制，通过确立相关的机制体制，保证内部管理行为的高效性和合理性，以更好地控制建设成本，做到责任到人。当出现不合理的行为措施时，要确定相应的惩罚制度。具体的责任由具体的人员自行承担，坚持有错必究，有责必问。 3.6 成立项目工作组

目前危旧房改住房改造项目越来越专业化，在这个过程中，相关的管理行为和管理措施离不开专业的管理人员，因此为了更好地开展改造项目，最大限度控制建设成本，要建立一支负责专业的管理团队。由专业的人员具体开展专业的行为，组织动员成立职责齐全的项目工作组。通过成立项目工作组，合理分配不同成员的职责与分工。按照项目的具体内容以及单位自身的工作计划 合理划分不同的项目工作组。将不同的内容和任务分配到不同的组别中，既调动了组内成员的积极性，同时通过合理的分配协作，最大限度地发挥了工作的效率，从而最大程度做到改造项目的最大合力，为改造项目后续的业务发展和业务管理等做足保障。在这个过程中，各司其职，相互配合，严格按照计划予以实行，努力做好危旧房改住房改造项目。

四、结语

对于危旧房改住房改造项目的建设成本管理工作，要把握核心的影响因素。设计方案作为直接关系危旧房改住房改造项目的重要内容，是控制改造项目建设成本的关键和核心。针对目前危旧房改住房改造项目过程中存在的主要问题，以及剖析其问题、发展现状背后的成因，在掌握了基本影响因素的基础之上，需要对当前的危旧房改住房改造项目成本控制采取有关的补救措施。

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