“9070”

2006年出台的“9070”政策

145-300平方米，这是南京一处拟于4月中旬开盘的楼盘的户型面积，而像这样的大户型设计，正充斥当前南京楼市，使得楼市供需结构失衡的状况进一步加剧。更令人担忧的是，这些大户型楼盘大多身价不菲，高昂的总价无疑加剧了购房人的经济负担。

按照2006年出台的“9070”政策，新建楼盘90平方米以下的中小户型面积应超过70%。南京市为执行这一政策，专门针对不同地区的不同项目实行“强控、中控、弱控”，有的要求楼盘90平方米以下的户型须达70%，有的要求楼盘90平方米以下的户型达到45%等。但是在政策的实际执行过程中，一些开发商却打起“擦边球”，致使政策被“架空”。

像城北一处楼盘，按照南京市在土地出让时的规定，“90平方米以下套型面积占总面积的比重不得低于45％”，但是记者实地探访后了解到，该小区实则是一个以大户型叠加别墅为主的小区。据悉，开发商向规划部门申报时，确实表明要建45％以上的90平方米以下中小户型。但实际上，却把两套90平方米的中小户型打通，改造成1套180平方米、上下两层的洋房，一套房子两个产权证“捆绑销售”。

今年，将是南京大户型楼盘蜂拥上市的一年，城中的长江路九号二期、中海凯旋门等项目均将推出130平方米以上的大户型，据权威统计，今年南京主城区总价超过300万元的大户型豪宅上市量将达52万平方米左右。市场人士认为，这些豪宅的集中上市，很可能会助推整体房价，从而进一步加重购房成本。

开发商为何乐推大户型？业内人士分析，“9070”政策出台后，大多数开发商认为将来大户型将是市场上的稀缺资源。

市场调研表明，目前具有低总价优势的小户型产品显然销售速度较快。目前南京楼市销售的主力面积段仍集中在90-100平方米以及120-144平方米两个区间。最新出炉的3月份该市住宅成交统计也显示，当月面积在100平方米以下的中小户型成交共有2912套，占据整个楼市成交4859套的60%左右。

一、 设计课题

课题名称：舞钢东方时代广场方案设计

二、 建设基地（见附图）

三、设计要求

1、 建筑层数7层，底层架空，用以停放自行车及物业管理用房。

2、 建筑不允许超出红线，自行设计住宅入口，并留有适当院落以停放车辆和人员疏散。

3、 充分考虑环境设计，合理组织建筑组团。

4、 户型要求： 四室两厅 建筑面积 150平方米（可做跃层）占20％

三室两厅 建筑面积 120平方米 占50％

两室一厅 建筑面积 70平方米 占10％

两室两厅 建筑面积 90平方米 占20％

户型设计在顺应市场的同时还要能够导引市场需求，指导人们的新生活、新思维。

5、 考虑到住宅间的遮挡问题，日照间距保证1.1H，建筑密度30％左右。

6、 设计灵活，有新意，体现多层住宅发展趋势。宜采用现代建筑风格为主流的形式，线条流畅，富有诗意和个性；

7、 平面设计应充分考虑日照、通风、采光、节能等问题。在平面布置方面注意避开市场的常规思维，在实用和充分利用的前提下出奇、出新。

四、设计内容及图纸要求

（一） 图纸规格：

1、 图纸尺寸：590X 420

2、 表现方式：透视图可用硬笔淡彩或水彩渲染，其余一律钢笔黑白表现；

3、 每套图纸须有统一的图名和图号。

（二） 图纸内容

1、 总平面图： 1:500

要求：画出准确的屋顶平面并注明层数，注明各建筑出入口的性质和位置；画出详细的室外环境布置（包括道路、广场、绿化、小品等），正确表现建筑环境与道路的交接关系；注指北针。

2、单幢住宅各层平面图 1：200

要求：应注明各房间名称（禁用编号表示）；首层平面图应表现局部室外环境，画剖切标志；各层平面均应表面标高，同层中有高差变化时亦须注明。

A、一层平面图：

包括用地环境设计，室内家具、卫生设备布置

B、二层平面图：

包括室内家具、卫生设备布置

3、立面图： 1:200

要求：不少于两个，至少一个应看到主入口，制图要求区分粗细线来表达建筑立面各部分的关系。

4、剖面图： 1:200

要求：一个，应选在具有代表性之处，应注明室内外、各楼地面及檐口标高。

5、 元放大平面图 (选四种户型) 1：50

6、透视图：

要求：一个，应看到主入口，可结合于图纸中。(附加: 局部小透视 景观或室内 1～2个)

7、设计说明：

要求：所有字应用仿宋字或方块字整齐书写，禁用手写体

A、 设计构思说明

B、技术经济指标：

总建筑面积、总用地面积、建筑容积率、绿化率、建筑高度等

C、设计人和指导教师姓名（注于每页图纸右下角）

五、设计进度安排

设计时间：7周

（一） 第一次草图阶段，2周

这一阶段之初，将进行住宅设计讲课，随后着手进行设计，本阶段设计的主要工作有两项，即：正确理解住宅设计要求，分析任务书给予的条件；进行方案分析（功能、环境分析），作出初步方案。

1） 了解各房间的使用情况，所需面积，各房间之间的关系；

2） 分析地段条件，确定出入口的位置，朝向；

3） 建筑物的性格分析；

4） 对设计对象进行功能分区，闹、静分区；

5） 合理地组织人流流线；

6） 建筑形象符合建筑性格和地段要求，建筑物的体量组合符合功能要求，主次关系不违反基本构图规律。

该阶段应集中精力抓住方案性问题，其他细节问题可暂不顾及。可先作小比例方案两、三个，经分析比较，选出较优良者作进一步设计。一草应画出总图，平面及初步立面，比例尺可比正式图小，但要求完整反映其设计构思，并有一定表现力。

（二） 第二次草图阶段，2周

这一阶段的主要工作是修改并确定方案进行细部设计。学生应根据自己的分析和教师的意见，弄清一草方案的优缺点，通过听课学习有关资料，扩大眼界、丰富知识、吸取其中有益经验，修改并确定方案，修改一般宜在原方案基础上进行，不得再作重大改变。

方案确定后，即应将比例放大，进行细节设计，使方案日趋完善，要求如下：

1） 进行总图细节设计，考虑室外台阶、铺地、绿化及小品布置；

2） 根据功能和美观要求处理平面布局及空间组合的细节，如妥善处理楼梯设计，厕所设计等各种问题；

3） 确定结构布置方式，根据功能及技术要求确定开间和进深尺寸，通过设计了解建筑设计与结构布置关系；

4） 研究建筑造型，推敲立面细部，根据具体环境适当表现建筑的个性特点；

5） 对室内空间家具布置进行充分的设计。

在该过程中，能经常草拟局部室内外透视草图，随时掌握室内外建筑形象，进行较为完善的深入设计，计算房间使用面积和建筑总面积。

6）确定总平，及单栋住宅户型关系。

（三） 第三次草图阶段，2周

由于第二次草图设计的时间有限，不可避免会存在一定缺点，不能充分满足各项要求，学生应通过自己的分析、教师辅导、小组集体评图、弄清设计的优缺点、修改设计、使设计更加完善、其要求与第二次草图相仿，但应更加深入，较妥善地解决各项问题，满足教学要求。

三草图纸要求与正式图同，细致程度也与正式图相仿，但其重复部分可适当省略，用工具绘制，图纸尺寸和图面布置也应和拟绘制的正式图相同。

（四） 上版阶段，1周

对第三次草图作少许必要的修改后，即行上版。正式图务须正确表达设计没有差错，无平立剖不符之处，并要求通过上版系统地掌握水彩渲染的方法，细