在深圳二手房买卖有哪些流程和注意事项呢

在深圳⼆⼿房买卖有哪些流程和注意事项呢

深圳是中国改⾰开放以来所设⽴的第⼀个经济特区，是中国改⾰开放的窗⼝。2013年，深圳地区⽣产总值

(GDP)14500.23亿元，⽐上年增长10.5%;⼈均GDP为22113美元;地⽅公共财政收⼊1731亿元，增长16.8%。深圳市

域边界设有中国最多的出⼊境⼝岸。深圳是国家重要的综合交通枢纽和边境⼝岸，其皇岗⼝岸实施24⼩时通关。

在深圳拥有⼀套⾃⼰的房⼦，是很多⼈的梦想!找个⾓度，与家⼈⼀起，⾯朝⼤海;找个时间，顺内⼼涌动，春暖

花开。那么在深圳⼆⼿房买卖有哪些流程和注意事项呢?

深圳⼆⼿房交易主要流程

1、⾸先要看房、买卖双⽅初步洽谈价格、付款⽅式、交房⽇期等事项。

2、查档，买卖双⽅持房产证原件或按揭合同原价到档案⼤厦国⼟部门查房档案。

3、签合同，买卖双⽅协商房屋价格、定⾦、⾸期款、资⾦监管、贷款申请时间、赎楼费⽤、过户申请时间、税

费⽀付⽅式、交房⽇期、租客情况、佣⾦的⽀付时间及⽐例、违约责任,确定这⼏⼤要点后,买卖双⽅与中介签订三⽅

合同或者买卖双⽅签订合同,把上述内容写⼊合同.签合同是重点，很多纠纷的产⽣就是因为合同没有完善，让对⽅有

机可乘。

4、资⾦监管及贷款申请买⽅⽀付定⾦⾸期款⼊银⾏资⾦监管账号,买卖双⽅与银⾏签订资⾦监管协议,买⽅向银⾏

提出贷款申请,银⾏同意贷款后出具贷款承诺书给卖⽅。

5、赎楼卖⽅办理委托担保公司赎楼公证委托书,向原贷款银⾏申请赎楼,担保⼈办理赎楼担保赎楼及注销抵押登记

⼿续.

6、房屋过户买卖双⽅去国⼟局签订,递交房产过户申请,担保公司领取回执。

7、⽀付税费凭回执领取税单后,买⽅⽀付相关税费,担保公司领出新房产证并同按揭银⾏在国⼟局作抵押登记,银

⾏把⾸期款给卖⽅。

8、结清房款新房产证抵押登记后,银⾏把扣除赎楼贷款后的贷款给卖⽅。

9、交房买卖双⽅办理房屋交接,⽔、电等过户.

深圳⼆⼿房交易税费有哪些?

了解了深圳⼆⼿房买卖流程，我们再来了解⼀下深圳⼆⼿房交易税费有哪些?深圳⼆⼿房交易税费新规定,应该是

指711颁布的按房地产评估价过户及交税的规定,以往都是按房⼦的原登记价过户及交税,现在需要凭房产证号及⾝份证

号码在国⼟局的⽹上查询到评估价.

1.新的费⽤还增加了个税,有两种⽅式缴纳⼆选⼀,⼀是按评估价减去原登记价的20%,⼆是按评估价的1%-1.5%缴

纳(144平以下为1%,144平以上为1.5%).如是家庭唯⼀住房,且满5年的144平以下房产可免征个税.

2.营业税分两种,144平以下满5年可免征营业税,144平以上满5年的营业税为(评估价-原登记价)*5.6%,未满5年均按

评估价的5.6%征收营业税.

3.契税,均按评估价缴纳,⼀套房低于90平,缴纳标准为1%,⾼于90平,缴纳标准为1.5%,⼆套房全部按照3%来缴纳.

深圳⼆⼿房交易种类及⼿续

⼀、正常过户⼿续(⼀)交易税费

1.营业税(税率5.6%卖⽅缴纳)

根据2010年房产新政，⼆⼿房交易税费规定转让出售购买时间不⾜5年的⾮普通住宅按照全额征收营业税，转让

出售购买时间超过5年的⾮普通住宅或者转让出售购买时间不⾜5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出

售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这⾥有两个要点①购买时间超过5年这⾥⾸先看产权证，其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收

⼊专⽤票据)这三种证件按照时间最早的计算。⼀般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最

早的是房改所收的定⾦的票据。②所售房产是普通住宅还是⾮普通住宅。

另：如果所售房产是⾮住宅类如商铺、写字间或⼚房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

2.个⼈所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%卖⽅缴纳)

征收条件以家庭为单位出售⾮唯⼀住房需缴纳个⼈房转让所得税。在这⾥有两个条件①家庭唯⼀住宅②购买时间

超过5年。如果两个条件同时满⾜可以免交个⼈所得税;任何⼀个条件不满⾜都必须缴纳个⼈所得税。注：如果是家庭

唯⼀住宅但是购买时间不⾜5年则需要以纳税保证⾦形式先缴纳，若在⼀年以内能够重新购买房产并取得产权则可以

全部或部分退还纳税保证⾦，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖⽅夫妻双⽅名下是否有其他房产作为家庭唯⼀住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但

是房管部门已经备案登记的住房(不包含⾮住宅类房产)。

另注：如果所售房产是⾮住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个⼈所得税。

⽽且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个⼈所得税也必须征收差额的20%。

3.印花税(税率1%买卖双⽅各半)不过从2009年⾄今国家暂免征收。4.契税(基准税率3%优惠税率1.5%和1%买⽅

缴纳)

征收⽅法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买⽅是⾸次购买⾯积不⾜90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，

若买⽅⾸次购买⾯积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：⾸次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个⼈计算的，只要是⾸次缴契税都可以享受

优惠。若买⽅购买的房产是⾮普通住宅或者是⾮住宅则缴纳交易总额的3%。

5.测绘费1.36元/平⽶总额=1.36元/平⽶*实际测绘⾯积(08年4⽉后新政策房改房测绘费标准：⾯积75平⽶以下收

200元，75平⽶以上144平⽶以下收300元，144平⽶以上收400元)

⼀般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。

6.⼆⼿房交易⼿续费总额：住宅6元/平⽶×实际测绘⾯积⾮住宅10元/平⽶×实际测绘⾯积

7.登记费(⼯本费)：80元共有权证：20元(⼆)所需材料

1.地税局需要卖⽅夫妻双⽅⾝份证和户⼝本复印件⼀套(若卖⽅夫妻不在同⼀个户⼝本上还需提供结婚证复印件⼀

套)、买⽅⾝份证复印件⼀套、⽹签买卖协议⼀份、房产证复印件⼀套(如果卖⽅配偶已经去世还需要派出所的死亡证

明⼀份)

2.房管局需要⽹签买卖协议⼀份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需

已购公房确认表原件两份和附表⼀。注：房改房过户时需要配偶⼀起出⾯签字;若配偶已经去世但使⽤了其⼯龄，如果

是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需

填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

⼆、赠与过户⼿续

(⼀)费⽤:免征营业税和个⼈所得税，但是需要增加1.公证费:40元/平⽶×产权证⾯积2.契税的征收:不论房产什么情

况都需要征收全额契税

其他费⽤和正常过户都⼀样(⼆)所需材料1.公证处需要卖⽅夫妻双⽅户⼝本和⾝份证复印件⼀套、买⽅⾝份证复

印件⼀份，产权证复印件⼀套2.不需要经过地税局直接可以过户。3.房管局需要材料同正常过户基本⼀样只不过还需

要公证书原件⼀份。

三、继承房产交易过户(⼀)继承房产的费⽤有

1.公证费40元/平⽶×产权证⾯积

2.继承公证费80元/单放弃继承公证：80元/⼈

注：继承的房产再次转让出售时个⼈所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯⼀住房和购买超过5年的

话就可以免征个⼈所得税，⽽且个⼈所得税退税的政策同样适⽤。

(⼆)所需材料

1.公证处需要原产权⼈的死亡证明、产权证复印件和所有当事⼈的⾝份证、户⼝本复印件⼀套。

2.房管局需要材料和正常过户基本⼀样，只是还需要公证书⼀份。注：继承的难点在于公证所有的继承⼈都放弃

继承，这样就要求证明当事⼈即为所有继承⼈并且都⾃愿放弃继承权。

四、析产

析产⼜称财产分析，是指财产共有⼈通过协议的⽅式，根据⼀定的标准，将共同财产予以分割，⽽分属各共有⼈

所有。最常见的是夫妻之间的析产，⼀般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管

局办理过户⼿续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。深圳⽬前购置⼆⼿房的税费征收：

税费的起征收取：商品房：(1)满五年唯⼀：有契税;(2)满五年不唯⼀：有契税、个税;

(3)不满五年唯⼀：有契税、营业税、个税;(4)不满五年不唯⼀：有契税、营业税、个税;经济适⽤房：(1)不满五年

不能上市交易;

(2)满五年唯⼀：有契税、⼟地出让⾦(也叫综合地价款);(3)满五年不唯⼀：有契税、⼟地出让⾦、个税;1、契税：

90平⽅以下的房⼦是1%*⽹签价;90到140平⽅之间是1.5%*⽹签价;140平⽅以上是3%*⽹签价(超过140平⽅算是⾮普

通住宅);⼆套房⼦契税固定3%*

⽹签价;商住两⽤的房⼦是3%*⽹签价;2、营业税：⽹签价*5.5%(城⼋区是5.6%)，商品房满五年和经适房满五年

的⾮普通住宅营业税是差额的5.5%;商品房不满五年的⾮普通住宅是⽹签价*5.5%;3、个税：(房屋现值-房屋原值-本次

购房营业税⾦额-上次购房契税⾦额-装修费⽤-公证费-贷款的利息-交易费⽤)*20%;注：(1)还有⼆类经济适⽤房，综合

地价款是3%*⽹签价，其余同商品房;

(2)已购公房的综合地价款是1560*房屋⾯积*1%(如果房屋是优惠价购买的是*7%)，没有⾮普通住宅⼀说，其余同

商品房;

(3)具体情况具体分析，但是最主要的还是看房屋性质,所在城区。

总结：如今⼆⼿房交易市场体制不健全，制度不完善，其中涉及到⼀些事很复杂。⼆⼿房买卖牵涉银⾏、国⼟

局、担保公司、中介等多个单位;其中的时间⽐较长，环节⽐较多，有些环节需要委托公证，⾮本⼈办理，风险多，因

此⼴⼤买卖双⽅⾸先必须⾃⼰先了解交易过程，不要轻信中介或对⽅。掌握⼆⼿房交易过程后,才知道怎么控制风险.

否则,就可能上当受骗.签字要谨慎,付钱也要谨慎。