文化产业园区建设的策划

艺术宝坻 文化富区

————中国北方最大的文化创意产业园

关于开发天津宝坻文化创意产业园项目

商业计划书

（草 案）

天津市宝坻文化创意产业园（筹）

北京慈博时代文化发展有限公司

二0一0年八月十一日

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创建天津宝坻文化创意产业园的商业计划书

项目背景

天津的文化产业发展充分依托了天津独特的地域文化，随着国家

“十一五”时期文化发展规划纲要的实施，为加强重点文化产业带建

设，以建设文化创意产业中心城市为核心，加快产业整合，形成长江

三角洲、珠江三角洲和环渤海地区三大文化产业带发展规划，积极打

造出我国具有鲜明地域特色的文化产业群。

近几年来，天津市的文化创意产业呈现出快速增长态势，竞争力

和整体实力进一步增强。天津市委、市政府高度重视文化建设，提出

了“打好文化大发展大繁荣攻坚战”的战略部署，并出台《天津市打

好文化大发展大繁荣攻坚战实施意见》和《天津市文化产业振兴规

划》，制定了一系列文化产业发展的政策，建设多个有特色的文化产

业集聚区、实施一批文化大项目好项目等措施，推动文化产业发展全

面提速。近年来，文化产业逐步走上加速发展的快车道，2010年天

津实施重大项目带动战略，推出了40个重点文化项目，项目总投资

359.35亿元。项目建成后，将成为天津文化产业发展新的增长点。

到2020年天津市的文化创意产业将形成布局合理、定位准确、特色

鲜明、优势突出的空间布局，实现“环渤海区域文化创意产业中心城

市”目标，真正成为国际文化创意产业交流基地。

天津宝坻区文化历史悠久、底蕴深厚，56处古迹遍布，文化名

人迭出，自古有“文宝坻”之美誉。提起宝坻，人们马上会想起列入

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国家非物质文化遗产的评剧和京东大鼓，艺术家马季、赵丽蓉、董湘

昆等。宝坻区充分挖掘和整合丰富的文化资源，提出了“文化兴区”

的战略，通过大力弘扬传统文化，打造精品文化，发展特色文化，与

生态立区、产业强区一起三箭齐发，将宝坻区打造成文化事业繁荣、

产业发达、品牌响亮的文化大区。以“中国生态旅游年”为契机，依

托珠江温泉城项目区、锦绣香江项目区、黄庄生态区和潮白新河生态

带、青龙湾生态带“三区两带”，充分融入文化元素，将“文化宝坻”

打造成全国文化产业的品牌区域。

第一部分 文化创意产业园项目总论

1、项目概况：天津宝坻区临近渤海湾，拥有得天独厚的地理位置、

悠久丰厚的历史底蕴、优质富饶的养生资源、便捷通达的交通网络，

在区委、区政府“文化富区”战略的指导下，项目建设者以高瞻远瞩

的目标描绘着宝坻“文化宝地”的宏伟蓝图。为配合“文化富区”宝

坻新城建设发展战略，将国际、国内的优质文化艺术资源引进宝坻，

提升宝坻现代文化艺术的人文环境，充分发挥政府和企业的资源优

势，发展文化创意产业群，协助区委、区政府将宝坻区打造成为“国

家级艺术创作研发基地”，发展为北方最大的“文化产业基地”和以

“艺术主题+文化创意”为核心的休闲、旅游胜地，为当地提供15000

个就业岗位，年实现纳税数亿元地方财政收入，实现社会效益和经济

效益的双赢。本项目以文化创意产业为主要发展战略，根据宝坻地区

整体投资发展规划，逐步扩大文化产业空间。

初步规划拟创办、建设“艺术宝坻”画家、雕刻艺术家产业园、

文化演艺广场、文化主题公园、国际风情酒吧街、文房四宝工坊长廊、

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文化旅游经营公司、物业管理公司、收藏艺术品交易经纪中心、艺术

品拍卖公司等，今后将逐步展开“艺术宝坻”影视数字制作基地、“艺

术宝坻”动漫产业文化园、文化创意产业培训孵化中心、旅行社、行

业协会、艺术创作基地等。为此，我们规划设计了五大功能区，即博

物综合区、艺术创作区、人文旅游区、娱乐休闲区、发展储备区等。

吸引国内外游客光顾艺术宝坻体验园区，借宝坻文化资源有效地在世

界范围进行品牌宣传。

2、项目名称：天津市宝坻文化创意产业园

3、项目建设单位：北京慈博时代文化发展有限公司

4、项目位置（四至范围）：天津市宝坻区

5、项目周边目前现状：（简略）

6、项目性质及主要特点：文化创意园以书画创作艺术基地为总体定

位，逐步凝炼出“艺术主题+文化旅游”的创意核心和文化艺术休闲

旅游胜地。

7、项目地块面积：文化创意产业园项目按功能划分，用地规划将达

到总面积5000亩，总体规划分三期建设实施，第一期建设面积1000

亩，完成建筑面积25万平方；第二期、第三期开发面积达4000亩，

完成建筑面积45万平方米。（地块测量标注见附图）

8、项目政策依据：《国家文化发展规划纲要》、《天津市文化产业振

兴规划》、《天津市打好文化大发展大繁荣攻坚战实施意见》

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2.可行性研究结论

1、市场分析预测：文化产业是市场经济条件下繁荣和发展的重要载

体，是满足人民群众多样化、多层次、多方面精神文化需求的重要途

径，按照对文化产业发展趋势的预测，宝坻文化创意产业园将努力实

现社会效益和经济效益的统一，增强文化产业发展活力，提升文化创

新能力；深入挖掘丰厚的文化资源优势，增强文化产业整体实力和竞

争力。借助《国家文化产业发展规划纲要》实施契机，将宝坻文化创

意产业园打造成北方最大的文化产业基地。

2、投资估算及资金筹措：项目总投资约为50亿元人民币，工程规划

分三个阶段建设实施。项目建设资金来源为三部分，其中由项目发起

股东自筹（占投资总额20%）10亿元、银行贷款（占投资总额40%）

20亿元、引进投资商合作（占投资总额40%）。目前已与中国建设银

行北京市分行达成贷款意向，银河证券股份有限公司也同意为本文化

产业项目资金授信50亿元，其他文化产业投资公司“保利集团、陕

西曲江文投集团”等集团公司也纷纷表示合作意向，待项目立项即可

签订合作协议。

第二部分 文化创意产业园项目背景

1. 项目市场背景：宝坻文化创意产业园是一座以书画及艺术品雕刻

创作等为主要格局的文化产业基地，并衍生出一系列原材料供给、生

产、销售与之配套的大型文化产业链区域。纵观活跃在全国各地的画

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家村，东有上海浦东五莲路口的上海画家村、福建厦门的乌石浦；西

有四川都江堰的聚源、云南昆明的创库；北有北京昌平的上苑、通州

的宋庄、大山子的798工厂、望京小区的花家地；南有深圳布吉的大

芬油画村。此外，在辽河和长江流域，还有文化部和中国美协挂牌的

两个文化产业示范基地——辽河文化产业园和胥口书画名家街。形成

了艺术创作者聚众而居、作品批量而出、文化相互交融、南北东西互

相影响的文化亮点。

但由于各方面条件限制，许多文化产业基地的发展受到制约。如

北京798工厂面临房地产开发被拆除；北京通州画家村近几年画家与

村民的法律纠纷不断，许多画家因房屋被收回而被迫离开；被称为北

京文化村落的上苑画家村画家与村民的纠纷频发；在上海，从苏州艺

术仓库到浦东画家村、再到闵行区的艺术家园，现实问题等迫使他们

屡次搬迁；四川都江堰的聚源镇“艺术中心”也面临着发展的瓶颈。

面对目前全国诸多画家村面临搬迁的问题，宝坻文化创意产业园的创

办将为全国书画家、雕刻艺术家、古玩收藏爱好者及与之相关的上下

游厂商提供一个布局科学、长期稳定发展集约式文化产业基地。

1.2所在区域政策、经济及产业环境：按照建设富有独特魅力和创造

活力的文化强市的要求和《天津市“十一五”时期文化发展规划》的安

排，天津市相继推出了一系列支持文化产业发展的政策措施，建成了

一批有特色的文化产业聚集区，文化产业发展全面提速。为落实天津

市第九次党代会提出的“文化竞争力走在全国前列”、“把天津建设成

为富有独特魅力和创造活力的文化强市”的要求，天津市各区县相继

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出台了大额专项资金奖励、部分税收减免等措施，加大对创意产业的

扶持力度。随着我国经济社会的全面发展，人民群众对精神文化的消

费要求保持着旺盛的增长，国家和地方各级政府顺势推出多项鼓励文

化产业发展的扶持政策，天津更是不遗余力地大力推进。如今，天津

“一线三点五团”的创意产业体系已初步建立，动漫企业精品力作不断

涌现；津味相声风景线等一大批文化产业项目也已形成集群效应，进

一步提升了津城软实力。 “十一五”期间，天津文化产业增加值每年

将以超过20%的速度提高，已成为第三产业中举足轻重的新增长点。

第三部分 文化创意产业园市场研究

1.天津文化产业发展前景：国民经济和社会发展“十一五”规划纲要明

确提出了完善文化产业政策、促进民族文化产业发展的历史使命，我

国文化产业目前正处于提速阶段，呈现出蓬勃发展新气象。国家鼓励

支持文化产业经济体做大做强，使其成为真正有竞争力的市场主体。

80年代，深圳带动了珠江三角洲，90年代浦东带动了长江三角洲。

如今天津的开发将成为中国经济发展的新引擎，将引领我国区域发展

重点北移；同样文化产业的发展也被称为国民经济发展的新引擎。这

两个强有力的引擎将开创天津文化产业发展更好的未来。

2.经营收益分析：

创意园经营收益主要体现在以下方面：

1、 艺术创作工作楼物业租赁收入：

共建设工作楼200余栋；每栋年租金收入30万元；10年起租；

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招租完毕能回收租赁费共计约6亿元。

2、 文房四宝工坊街及交易大楼商户租赁费及交易佣金：

交易大楼设艺术品加工区，艺术商业街等，吸引商户约2000多

家，房屋租赁费约按月租金5000，年收取房屋租赁费1亿多元。

3、 交易大楼艺术品交易经纪佣金及服务性收入：

以画家村艺术品年交易总额为60亿元计算，按目前文化艺术品市

场佣金提取最低额度10%计算，年获销售收入约6亿元。国学文化大

讲堂、原材料供应市场等其他自主性经营收入约产生5亿元收益。项

目年销售总额将超过100亿元，实现地方税收约5亿元，年盈利能力

达到10亿元。

4、 配套服务性收益：

与画家村配套服务设施经营性收益：国际风情酒吧街、宾馆酒店、

休闲会所、文化艺术俱乐部、物流公司、物业管理、超市商场等。年

产生销售额将超过亿元，完成税收千万元。

第四部分 文化创意产业园项目SWOT分析

1、项目优势分析：

1.1项目自然资源优势分析：

宝坻历史悠久，人文丰富，自古是商业要地。据考证，早在4000

多年前就被开发利用，歇马台、秦城等古迹遍布。明清时被誉为“冀

东大邑”，后享有“京东第一集”的美称。宝坻具有良好的自然资源

优势。所在地第三纪地热温泉储藏80亿立方，水温高达96℃，水质

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清澈透明，富含锂、锶、锌、偏硅酸等多种保健矿物质。丰富的矿物

质含量，温和的水质和充沛的储量，实属国内罕见的保健温泉水。随

着区政府提出打造“温泉城”目标，新近落成的帝景温泉度假村，以

豪华舒适的环境及优质的温泉资源吸引了全国络绎不绝的游客。

1.2项目区位交通分析：宝坻区位于天津市北部，地处京、津、唐腹

心地带，临近渤海湾。全区总面积1450平方公里。交通十分便利，

距北京市85公里，距天津市73公里，距唐山105公里。津蓟铁路、

津蓟高速公路、宝平公路、津围公路贯穿南北；京沈高速公路、京唐

公路横贯东西；京沈高速和津蓟高速公路在城区交汇，使宝坻到北京、

天津、唐山及港口、机场的车程均在40-50分钟，同时靠近秦皇岛、

盘山、东陵乃至承德避暑山庄等几大旅游景区，到达东北最大的工业

城市沈阳也只需5个小时，交通运输极为便利。5个小时的车程可辐

射华北、东北、西北、中原近3亿多人口，地理位置得天独厚。

1.3项目文化资源优势：宝坻县是著名的“京东八县之一”。历史悠久，

文化底蕴深厚，经济发达，民风淳朴,风光秀丽，素有“宝地”之称。历

史上出现过众多文化名人，如元代杰出雕塑家刘元等，现代也涌现出

大批的文化大家，如著名相声表演艺术家马季 、著名评剧艺术家、

小品表演艺术家赵丽蓉等，也是全国政协原主席李瑞环的家乡。选址

宝坻创建“文化创意产业园”项目，文化资源优势得天独厚。随着国

家《文化产业振兴规划》的实施，区委区政府加大了对文化产业的投

入，陆续恢复了石幢金顶、广济寺（西大寺）等多出历史文化古迹，

并修建了全国最大规模的玉佛宫，宫内藏品逾两万件,数量为世界之

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最。藏品涵盖了史前时代红山文化、良渚文化玉器和夏商周时期直到

明清时期的玉器，许多藏品都是稀世珍宝、价值连城。如此深厚的文

化资源积聚，为即将落户的“宝坻创意文化园”提供文化基础。

1.4项目政策优势：近几年来，宝坻区委、区政府深入研究挖掘各种

文化资源，不断丰富旅游的文化内涵，加快推进文化旅游产业发展，

制定完善文化旅游产业发展规划，依托玉佛宫等文化产业项目，努力

打造一批在国内外具有影响的文化旅游亮点。构建“政府引导、市场

运作、企业主体、社会参与”的运行机制，大胆创新与市场经济相适

应的文化旅游产业发展管理体制、投融资体制，积极鼓励和吸引民间

资本投资文化产业，形成政府、民营、外资多元化投资文化格局，在

税收、融资等方面给予支持，帮助文化产业做大做强。

3.项目定位方案：

3.1项目发展目标：国家级的书画艺术品创作研发基地、北方最大的

专业书画及艺术品创作、交易基地、北方的专业齐全书画生产材料的

生产、加工、交易的集散基地、全国最具高端的文化艺术创作部落、

文化艺术产业发展、创新的主题博物馆、永不谢幕的“艺术建筑世博

会”的休闲文化生态主题公园。

3.2主要功能建筑规模：

文化创意产业园按功能划分为：

1、文化艺术创作区：受世博会园区建筑风格启发，宝坻创意工作楼

将由每位入户的画家创意策划、设计，经规划审核核准，由创意园整

体统一建设成不同风格的艺术工作室楼群，将宝坻创作室楼群打造成

永不谢幕的“建筑艺术世博会”。其风格各异的建筑群犹如艺术品的

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大观园（主题公园），将会为提升宝坻区城市综合实力，吸引国内外

新闻媒体的高度关注，为宝坻文化旅游经济快速发展发挥作用。

2、商旅娱乐休闲区：在园区内建设拥有客房总数量达到1000间，接

待规格齐全的五、四、三星级宾馆酒店若干。打造宝坻娱乐休闲集群，

吸引100多家风格各异的艺术浪漫风情酒吧形成扎堆效应。为莅临宝

坻的广大文艺专家、学者、艺术家、海内外客商等提供标准的服务。

3、宝坻文化创意产业交易区：由美术展厅、文学馆、会议会展中心、

文化创意广场、国学文化大讲堂、收藏艺术品交易长廊、拍卖厅、文

房四宝原产地引进工坊、配套服务加工区组成的艺术殿堂。为落户宝

坻画家村的艺术家们提供：展览展示、交易售卖、会议服务、仓储物

流、文娱汇演、文化活动、群艺活动、文化评选赛事、休闲旅游等多

功能服务。

4、宝坻画家村服务大楼：为落户的书画艺术家提供工商、税务、政

务、治安等政务及综合服务。

第五部分 文化创意产业园投资估算（暂略）

文化创意产业园项目采用分项估算，进行汇总，主要预算内容包括：

1.土地费用：

2.前期工程费用：

3.建筑安装工程费用：

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4.基础设施建设费用：

5.公共配套设施建设费用：

6.管理费用：

7.销售费用：

8.财务费用：

9.各种税金支出：

10.其他成本支出估算：

第六部分 文化创意产业园项目资源供给

1.资金筹集与使用计划：本项目计划总投资50亿元人民币。在得到

宝坻区政府立项核准签订框架协议后，在宝坻注资1亿元成立 “天

津艺术宝坻文化创意产业园投资有限公司”，具体负责本项目的战略

规划、资金投入、项目策划、资源引进、招商建设等；并由投资公司

筹备成立各经营子公司，组织专业团队，总体管理各子项目的运营和

管理等。

2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式：

3.施工力量组织计划：

4.项目施工期间的动力、水电等供应：

5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应：

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第八部分 文化创意产业园项目综合评价

1.经济评价（定性）本项目落户天津宝坻区，对区域经济的拉动效应

是显而易见的，仅按预计的一期投资总额计算，其相关项目建设单位

将为国家创造直接税收约数千万元；而大量的建设者涌入宝坻，对相

关餐饮、服务等行业的消费需求是难以估量的，其间接的刺激作用将

大大拉动地方经济的发展。当本项目的核心价值亮点——艺术品创

作、拍卖、销售开始运作以后，将与我们现有的流通渠道对接，并依

托文化园的优势不断拓展其流通渠道，将从港澳、东南亚、欧美等地

延展至世界各地，形成全球范围的艺术品交易网络，比照目前的艺术

品价格和年交易量，根据文化园的规模、层次、产量和珍品的常规比

率进行推算，预计艺术品年交易总额可达60亿元人民币。按目前税

收政策，这个产业链群能为宝坻区每年创造达亿元的税收财政。

2.社会评价（定性）为贯彻十七大“在时代的高起点上推动文化生产

力”的要求，实行宝坻“文化富区”大战略。产业园定位于以书画、

雕刻等艺术品创作中国北方最大文化产业基地，对基地未来发展的基

本思路、市场对接、支撑体系、发展路向、建设步骤等各方面绘以蓝

图，为宝坻的文化旅游经济发展作出贡献。当产业园区稍具雏形，产

品创作、文艺演出、艺术展览、材料供应、数字研发、商旅服务、物

业管理、商务配套„„一个产业链群所吸纳的就业群体将实现年

15000个工作岗位，其文化艺术氛围所扩散的影响力将使宝坻区的整

体形象、人文环境得到迅速的改观。当本项目全部建成之后，大规模

的独具特色的建筑群，将为宝坻增添永久性的艺术园林，并且将由于

大量国手名家的声望，而逐步形成国内独具一格的名人纪念馆、博物

馆、展览馆的聚集群，其增值效应对宝坻地区的旅游经济将是一个难

以估量的拉动作用，而宝坻“文化宝地”的传统盛名也必将更加辉煌！

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3.环境评价：根据不久前世界各主要国家达成的《哥本哈根协议》，

发达国家将实行强制减排，发展中国家采取自主减排。在全球应对气

候变化的大背景下，低碳节能的可持续发展建筑代表了未来建筑的发

展方向。在应对国家大力提倡低碳经济、可持续发展战略的大背景下，

宝坻产业园将凭借丰富的温泉资源，按照园林式、生态型、卓越秀

美要求，打造中国北方的“宝坻水城”，史无前例的引入“同步介

入”的开发模式，整合世界多家顶级团队全程参与建筑、景观、室内

空间设计等各环节，缔造出真正意义上的全过程精品。充分发挥山

水园林优势塑造城市个性；同时依附于宝坻丰厚的文化底蕴，将传

统与现代达到完美结合，着力打造融南方水韵和北方风情于一体的

生态、环保、低碳型园区。

在建筑上，宝坻文化创意产业园致力于开发和实践运用太阳光导

照明、生态墙、物态变化蓄热材料技术、透明保温新材料、安装光温

感元件及全自控的外遮阳设施等世界领先的环保节能技术，让每一处

建筑都打造成真正会“呼吸的建筑”。在外观上与当地文化进行完美

的结合，把艺术风情演绎成赏心悦目的情感流露，让来宝坻的游客情

不自禁步入园区文化核心包围之中，为之陶醉；低能量、低消耗、低

排放再加上大自然的美景、厚重的文化特色，让居于彼地者引以为傲。

4.经营评价：文化项目必须有艺术工作者，有游客，有市场，这样才

能达到可持续发展。如何吸引书画创作人员进入基地，并在基地舒适

地生活、工作和创作？如何吸引消费者和游客进入基地？如何将创作

人员的聚集地，转化成为商品的集散地和交易地？

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一）北京通州画家村近几年许多画家因房屋被收回而被迫离开；北京

798工厂面临房地产开发被拆除；北京上苑画家村与村民的纠纷频发；

在上海，从苏州河边的艺术仓库到浦东画家村、再到闵行区的艺术家

园，现实问题等迫使他们屡次搬迁；四川都江堰的聚源镇“艺术中心”

也面临着发展的瓶颈。根据以上状况，目前全国诸多画家村面临搬迁

的问题，宝坻画家村将以准确的定位、完善的服务、稳定的发展前景

吸引全国画家前来落户。

二） 宝坻文化创意产业园将依托新技术的运作，开展丰富的艺术活

动：艺术交流、创作计划、学术讨论、专题对话、展示展览、出版刊

物、开放艺术家工作室、开展广泛的网上链接„„，成立“艺术管理

委员会”，邀请优秀艺术家进驻。使宝坻成为文化艺术家们“艺术的

摇篮”、“成功的平台”而吸引其群体入住。

三） 运用强有力的市场手段，培育有效的艺术品经纪人服务体系，

为丰富的创意作品提供畅通的交易平台。

四） 落户的艺术家将经过管委会严格遴选，确保产业园整体艺术素

质位于全国前列，从而保障出品的艺术作品其艺术价值，提高文化园

区整体艺术含金量。

六） 落户艺术家创作楼群可按各艺术家自己创意设计，由专业管理

公司统一申报、建设、验收、交付使用一条龙服务。该创作环境能充

分展现业主及工作场所风格独特，园区建设规范合理，并彰显艺术创

作风格特性。

七） 宝坻区委、区政府的政策支持是项目实现的要素。纵观全国画

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家村经营状况，由政府支持的项目发展迅猛，运转良好，而民间自发

的画家村面临诸多问题，特别是土地、房屋纠纷，致使许多艺术家不

得不离开经营多年的工作室。宝坻产业园由政府定向扶植，经营环境

稳定，管理制度完善，为落户宝坻的艺术家们解除了后顾之忧。

八） 艺术讲求个性，艺术家们择群而居是追求集群居住所形成的效

应。这包括共同交流艺术创作体会、共同享受群体所造就的艺术氛围、

创造并融入共同形成的艺术市场等。宝坻产业园是目前全国艺术品群

体中颇具规模的大型高端园区，其地理位置、温泉资源、个性化建筑、

政策扶植等产生的群体效应，为落户的艺术家们提供了一个集学术交

流、艺术创作、作品展示、交易于一体的大型艺术平台。

“宝坻文化创意产业园”以生态为基础、文化为核心、旅游为引

擎，以资源整合和交通网络建设为重点，依托京津唐地理优势，将宝

坻温泉画家村逐步凝炼出“书画艺术主题+文化旅游”的创意核心和

文化艺术休闲旅游胜地，以实现宝坻文化旅游强市为目标。“宝坻文

化创意产业园”项目的投资、开发、建设，将会极大的提升、促进的

宝坻旅游经济腾飞，必将为宝坻的旅游经济发展带来丰硕的成果。让

我们共同期待绿色、低碳、生态的“文化宝坻”早日实现梦想，期待

更加秀丽、多彩的历史文化名城辉煌的来临。

天津市宝坻文化创意产业园有限公司（筹）

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