成都超高层物业研究报告书(doc 21页)_图文

成都超高层物业研究报告书

(doc 21页)

成都超高层物业研究报告

一、概况

·四川09高考手册 ·四川美女时尚秀火热征集

1、超高层物业界定

对于超高层物业的界定，不同国家和地区

有不同的规定，我们国家对主体建筑高度超过1

00米（或34层）的建筑归入超高层的范畴，俗

称“摩天大楼”。

2、超高层物业特点

优点

我国是一个人多地少，特别是建设用地十分

紧缺的国家，超高层建筑的兴建，可以提高土地

的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题；

高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技

进步的象征，尤其是超高层建筑更是一个地区的

标志；

超高层物业具有无遮挡、景观视野开阔的优

势；

超高层物业在水系统、配电系统、新风系统、

强弱电系统等大量运用智能化技术，可以大大提

升物业品质，提升物业的安全性能。

缺点

增加消防楼梯、避难层等导致公摊较高，得

房率仅在70%左右；

35层及35层以上的住宅建筑应设置火灾自动

报警系统。

35层及35层以上的住宅建筑应设置自动喷水

灭火系统。

建筑高度不超过100m的高层建筑，其电缆井、

管道井应每隔2~3层在楼板处用相当于楼板耐

火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过1

00m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板

耐火极限的不燃烧体作防火分隔。电缆井、管道

井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用

不燃烧材料填塞密实。

高级旅馆、重要的办公楼、一类建筑的商业

楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m的

其它高层建筑，应设消防卷盘，其用水量可不计

入消防用水总量。

建筑高度超过100m的高层建筑及其裙房，除

游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2的卫生

间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的

户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动

喷水灭火系统。

建筑高度超过1OOm的高层建筑，除游泳池、

溜冰场、卫生间外，均应设火灾自动报警系统。

4、超高层建安成本

相对于普通高层，超高层成本将会有较大

幅度的增加，大体情况如下：

120米之内的超高层，结构等级与100米以

内的一样，结构成本增加基本可以忽略；120-1

60米的超高层增加的结构成本一般约为15%-2

0%；超过160米的就将增加约30%，越往高成本

将会大幅增加。

消防设备成本增加约为总体的3%左右。

二、国内外超高层物业发展状况

战后，美国的摩天大楼鳞次栉比，竞相拔

地而起，各大财团纷纷宣布建成世界最高大厦。

目前，这种“摩天大楼情结”似乎已传染到了亚

洲。因此从美国纽约到日本东京，香港到国内一

线城市，超高层建筑成为了国际大都会的标志。

1、世界十大超高层排名

2、国内超高层物业发展现状

国内一线城市的北京、上海、深圳和广州

等城市来看，超高层物业众多，已成为城市现代

化的标志，成为城市建筑当中的主流。国外和沿

海一线城市居住超高层物业与住别墅一样，已经

成为代表身份象征。

超高层物业的发展与经济、社会发展水平

有极大的关系，下面我们将通过城市定位、GDP

总量、城市化率和人口密度等方面分析这些因素

对超高层物业发展的影响。

城市发展定位

北京、上海、深圳和广州利用地理位置优势

和发展优势，国际性大都市是他们的发展目标，

从而带动了现代化、国际化标志的超高层物业的

发展。而其他城市都为区域中心，同时也因为经

济、社会发展相对滞后，因而超高层物业的发展

落后于一线发展城市。

经济发展水平越高，超高层物业越多

北京、上海、深圳和广州的GDP总量较高，

都在7000亿以上的水平，超高层物业，特别是

超高层住宅大量地出现，消费者的接受度也大幅

提高。

而成都、重庆、杭州和南京等二线城市GD

P总量基本都在4000亿元左右的水平，超高层

物业不多，特别是超高层住宅供应量不大，或仅

仅是刚刚出现的市场。

城市化水平越高，超高层市场越成熟

北京、上海、深圳和广州城市化率基本都在8

0%以上，超高层大量出现，市场发展较为成熟。

当城市化率达到60%左右的时候，超高层住宅即

开始出现，成都、杭州、青岛、福州等城市具有

这一典型特征。

人口密度越高，超高层市场起步越早，发展

越成熟

北京、上海、深圳和广州人多地少的矛盾十

分突出，至2008年末这四大城市的人口密度都

在1000人/平方米公里；其中深圳最高，达到了

4490人/平方公里。为了解决这一矛盾，以及建

设国际性大都市的需要，超高层物业发展早，目

前已大量出现。

其他城市这一矛盾相对缓和一些，超高层

物业发展相对滞后。

多数成功超高层住宅拥有稀缺资源

通过对新加坡、香港、深圳、上海等城市2

0余个超高层住宅拥有的资源来看，拥有江景、

海景或城市公园等独特资源成为支撑项目的一

个比较关键的因素。如深圳万科金域蓝湾、珠海

万科金域蓝湾、新加坡吉宝湾、香港贝沙湾等拥

有无敌海景，重庆海客瀛洲、上海世茂滨江花园、

南京万科金域蓝湾和成都万科金域蓝湾拥有江

景资源，深圳万科俊园、深圳擎天华庭等拥有城

市公园资源。

由于超高层住宅多定位为中高档次定位，因

而除了拥有较为完善的社区配套外，提升项目档

次和业主生活品质的小区配套也十分完备。

三、成都超高层物业发展分析

1、发展进程

受航空限高，以及政府在向空间发展的引导

性不强等因素的影响，作为西部的中心城市，成

都已建成的超高层建筑可以说是寥寥无几，与一

线的北京、上海、深圳和广州等沿海发达城市差

距甚大，同时与二线的杭州、武汉、重庆等也有

不小的差距。

在建成的超高层建筑中，多数为办公、酒店

等商务性用途，如：中环广场、川信大厦、银座

大厦、香格里拉大酒店和民兴金融大厦等非住宅

物业；住宅类极为稀有，如时代凯悦等。

随着中心城市建设用地不断减少，同时未来

的成都可能成为一个拥有3000万人的巨型城

市，因而如何节约每一寸土地，解决地少人多的

问题，是政府相关部门需要解决的一个大问题。

2006年1月，成都市规划局提出，鼓励城区建

筑向200米、300米的高度建设，鼓励城市向“高、

密、活”方向发展。根据成都市航空限制情况，

市中心、南延线和城东成为成都具备开发超高层

物业的条件。

在政策的推动下，在建和规划中的超高层物

业呈井喷态势，未来住在云端不在是一个梦想。

2、现阶段发展状况分析

随着成都市高密政策在推进，以及不少有建

设超高层建筑开发商的不断涌入，成都超高层项

目呈大幅增加的态势。

据初步统计，成都市目前正在修建和规划的

超高层项目约40余个，未来几年超高层物业的

供应量将超过600万平方米，相当于08年主城

区商品房供应量的36%；自高密政策出台后，成

都超高层住宅不断涌现，据统计，在售超高层约

6个，而规划中的项目达到了15个，超高层住

宅呈现井喷态势。超高层住宅物业的供应量将超

过200万平方米。同时随着购房者超高层物业接

受度的提高，超高层物业比例将进一步提高。

外来开发商是超高层物业开发的

主角

在开发超高层项目的开发商中，香港、新加

坡、深圳、北京等国内外开发商占据主导地位，

约22个项目，占开发项目数量的55%；本土开

发商（含省内二线城市来蓉开发商）约14个，

约占到35%；同时有4个项目为本地开发商与外

来开发商共同合作开发的项目。大量的外来开发

商开发超高层物业，可以快速提高成都超高层物

业的开发水平，超高层市场更为成熟。

锦江区超高层项目一枝独秀

图示，锦江区区域内的超高层物业分布最多，

达到了64%，共26个项目；青羊区和成华区分

别位居二、三位，各有5个和4个项目。华阳片

区，三个区域各有三个项目；高新区和温江区各

有一个项目。

锦江区超高层项目呈一枝独秀的局面，远

超过其他各区，这与锦江区大部分版图位于城市

中心和城东航空限高较为宽松的区域有极大的

关系。同时由于锦江区正在建设金融一条街，大

力鼓励修建超高层建筑，以提升东大街城市形象

有较大的关系。

东大街金融街分布超高层物业最多

目前几大区域的分布来看，东大金融街一线、

市中心（传统的CBD区域）和天府新城（南延线）

是主要分布区域，特别是东大街金融街和市中心

超高层物业分布较为集中，各有15个和11个项

目，分别占到总量的37%和28%。这对于提升城

市形象，整个区域的发展具有极大的促进作用。

内环内和城东超高层物业分布较多

市中心的超高层项目为各环域最多，达到了1

8个，主要分布天府广场、盐市口、东大街起步

区等核心商圈，人气极旺，以及商业、商务环境

俱佳。

城东的一二环和二三环分布的超高层项目

均为7个，是较多的区域之一，且主要分布在东

大金融街一线，这利于加快金融街的建设，提升

区域形象。

50亩以下的中小项目超过六成

近年来，市中心的旧城改造，腾出不了的黄

金宝地，但这些地块规模都不大，大多数都为5

0亩以下的中小地块。市中心土地十分稀有，地

价较高，同时政府的高密政策促使这些项目定位

为超高层。100亩以上项目也接近三成比例，但

这些项目中的超高层物业仅占少量比例。

黄金地段业态丰富

超高层物业的用途方面，有住宅、酒店、办

公、商业等两种或两种以上用途的项目有21个，

比例超过了一半，如九龙仓国际金融中心、城市

理想、新鸿基环球贸易广场、华置广场等；纯住

宅超高层项目有17个，比例超过了4成，如天

玺、外滩、正成凌俊、佳兆业华阳二江寺项目等。

市中心和东大金融街一线的超高层项目

中，除天玺、上锦美地、朗御和都汇华庭主要以

住宅为主外，其他都定位为城市综合体，商务、

办公、酒店等经营性物业的比重较高。

拥有传统CBD概念的项目超过三成

位于传统CBD区域的项目占总量的约1/3，共

13个项目拥有CBD概念；拥有东大金融街区域

概念的约15个项目，拥有河景的项目约有14个。

如天府时代广场、喜年广场外滩等同时有金融街

和河景优势；天玺同时有金融街、河景和市政公

园的资源。

3、成都超高层住宅发展状况

自2006年成都市“高、密”政策出台后，

成都超高层住宅不断涌现，据统计，在售超高层

约6个，而规划中的项目达到了15个，超高层

住宅呈现井喷态势。超高层住宅物业的供应量将

超过200万平方米。同时随着购房者超高层物业

接受度的提高，超高层物业比例将进一步提高。

超高层住宅分布

东大金融街一线和天府新城华阳板块（城市

新区）是目前超高层住宅分布较多的两个区域。

供应与销售

各面积段供销情况

60-90平方米间住宅供应与销售量最多，分别

为总量的50.3%和60.3%。各面积段来看，60-9

0平方米和120-144平方米的销售率都超过了9

成，90-120平方米之间住宅的销售也接近9成。

144平方米以上大户型销售情况不理想。

客户对高楼层存在一定的抗性

楼层越高，客户抗性越大。从各盘销售走势

来看，33层以下单位较33层以上单位进度快。

在售超高层住宅项目

潜在超高层住宅项目

目前超高层住宅的潜在供应量约8个，随着

购房者对超高层物业接受度的加强，超高层住宅

未来的供应量将会大幅增加，成为市场主要物业

类型之一。

四、客户对超高层需求研究

1、客户对高层、超高层物业接受度不断提高

随着高层住宅成为市场的主流产品，客户对

高层和超高层的接受度不断提高，由06年的1

0%，提升到08年的近40%；并有超过一成的客

户对超高层住宅能够接受。

2、超高层住宅客户消费心理研究

客户特征

具有现代化大都市生活的背景，希望通过超

高层居住提升生活品质，身份象征；

这部分群体经济实力比较强，往往拥有多套

物业，购房超高层住宅主要用于改善居住或用于

投资；

超高层住宅的客户有广阔的视野，容易接受

新鲜事物。

客户抗性研究

国内部分购房者存在抗性

客户住在超高层建筑里，感觉人与自然直

接隔离，日常外出活动有不便之感；超高层建筑

在消防、避难等存在一定的难度，给客户带来一

定的心理阴影；特别是成都这样一个有地震心理

阴影的城市，客户对超高层物业或多或少存在抗

日本消除客户抗性的手法

日本是一个土地极为稀缺的国家，超高层

住宅发展已十分成熟，因而在消除客户的心理障

碍方面，积累了不少的经验。

主要要点：

注重通风、采光的设计，增加景观面

注重对公共空间的设计，增加邻里交流场所

和绿化空间，减少死角

制定令人放心的防灾、避难体制，增加心理

上的安全感

针对儿童：设计室内的游玩场地

针对老人：增加有自然环境的空间和阳台，

并在小区内设置医疗、福利设施

四、专题小结

沿海一线城市利用优势的地理环境和经济发

达的优势，同时城市定位瞄准国际化大都市，超

高层物业发展较为成熟，成为现代化大都市的一

大标志。

当某个城市GDP达到3000亿元左右时，超高

层住宅开始出现；当在7000亿左右时超高层住

宅将大量出现。同时当城市化率在60%左右时，

超高层住宅开始出现；达到80%时左右时，超高

层住宅大量出现。

沿海一线城市人口密度较高，决定了城市必

须向空中发展，超高层发展时间较早，目前已大

量出现，购房者对超高层接受度也较高；而对于

众多二三线城市来说，人口密度相对较低，相关

的向高密发展的政策也出台较慢，超高层物业于

近两年才开始出现，市场还不成熟，购房者的接

受度还有待引导。

成都超高层住宅处于起步阶段，购房者对这

类物业已经有了一定的接受度；

目前在售的超高层住宅约有6个，但未来两

至三年内即将上市的超高层住宅将会增加18个

以上，超高层住宅呈现井喷态势，市场竞争加剧；

目前成都在售或在建的超高层住宅主要分布

在东大街一线和南延线，拥有较好的人文、自然

资源；

超高层住宅的主要户型为60-90平方米的套

一或套二，供应和销售分别约占总量的50%和6

0%；其次是90-120平方米的套三户型；客户对

33层以上的单位存在一定的抗性，销售进度较3

3层以下的慢；

价格上，虽然超高层较普通高层成本高，但

售价与普通高层相差无几，只在超出部分实现溢

价。

随着土地不断减少，成都超高层住宅将会不

断增多，购房者的接受度也会进一步提高，超高

层住宅具有较大的发展空间。但开发成本较高，

投资风险相对于高低层物业较大。