公寓式住宅防火

浅谈公寓式住宅办公消防设计存在问题

发布人：admin 来源：无锡支队防火处 发布时间：2007-8-21 阅读：

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【大】

中国加入WTO，给房地产业带来了许多新客户需求量，国内表现出良好的经济势头，并继续保持上

升趋势。随着社会经济快速增长，新生代公司应运而生，许多业主渴望有一套属于自己的办公室;而对

于小户型住宅楼盘的升级，以小户型低价位和酒店式服务作为其最主要的卖店，赢得了年轻白领购房者

和投资者的青睐。而一些高档大户型办公楼和传统住宅户型忽略了这一市场，由此近年来公寓式住宅和

公寓式办公这一新型房地产形态应运而生。

一、定义

1、公寓式住宅：是相对于独院独户的西式别墅住宅而言。公寓式住宅一般建在大城市及商业繁华地

段，大多是高层建筑，标准较高。每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、

厕所、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用，公

寓式住宅面积大多在40平方米-80平方米，户型以单房、1房1厅、2房1厅和3房1厅为主。

2、公寓式办公：是指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积一般不大于150平方米，有独立卫

生设备的办公建筑。此种物业因面积较小且相对独立，较适合小型公司办公。

公寓式住宅，在其中加入了星级物业管理服务、商务化便利，既可以为年轻白领提供便利的生活空

间，也可以满足商务人士短期居住要求，其使用功能已经超出了普通住宅的功能。近年来涌现出的以大

批处于创业时期的中小型公司，限于资金和规模，他们要求的是公寓的价格写字楼的形象和品质，公寓

式办公恰好解决了创业型中小公司的难题。

现行的《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》对于公寓式住宅和公寓式办公在规范

条文名词解释和条文说明中并未做出相应的解释和说明。这就产生了公寓式住宅是按高级住宅或酒店还

是按普通住宅的标准执行，公寓式办公是按办公楼还是按住宅楼的标准执行这一争论。笔者认为就这一

问题，首先我们应明确公寓式住宅和公寓式办公开发地块的土地使用性质，是商业用地还是住宅用地。

其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按商业办公用房为业主办理产权手续，这样公寓式住

宅和公寓式办公其两者的定性就基本明确了。现就在此类型建筑消防设计过程中存在的几个问题，提出

一些个人看法与大家共同探讨。

二、实际消防设计过程中出现的几个问题

1、底部设置商业营业场所的公寓式住宅及公寓式办公防火分隔及疏散楼梯的设置。

公寓式住宅及公寓式办公一般位于城市中心，经济繁华，交通便利地段，底部一般会设置一些商业营

业场所。笔者认为，公寓式住宅和公寓式办公底部设置商业营业场所，应采用防火墙和耐火极限不低于

1.50h的楼板与住宅和办公区域分隔。公寓式住宅其疏散楼梯应与商业营业场所楼梯分开设置。公寓式

办公其疏散楼梯宜与商业营业场所分开设置，如确有困难，此类场所可合用疏散楼梯，楼梯的疏散宽度

和疏散距离应满足规范要求，且楼梯至一层应能直通室外，避免商业营业场所应其非营业时间安全出口

锁闭，导致个别疏散出口不通，造成安全隐患。

2、每个单元疏散出口的设置宽度及数量

对于现行的《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》疏散出口的设置宽度及数量通常

划分为公共建筑和住宅建筑。

公共建筑在《建筑设计防火规范》中的规定为：公共建筑安全出口的数目不应少于2个；房间位于两

个安全出口之间,且建筑面积小于等于120m2，疏散门的净宽不小于0.9m,可设置一个；位于走到尽端的

房间（托儿所、幼儿园及老年人建筑除外）内由最远一点到房门口的直线距离不超过15m，也可设一个

向外开启的门，但门的净宽不应小于1.40m。在《高层民用建筑设计防火规范》中的规定为：公共建筑

中位于两个安全出口之间的房间，当其建筑面积不超过60时，可设置一个门，门的净宽不应小于0.9

m；公共建筑中位于走道尽端的房间，当其建筑面积不超过时75m2，可设置一个门，门的净宽不应小

于1.40m。对于住宅建筑一般设置一个户门。公寓式办公如要求每单元设置两个安全出口，对于个别单

元内户型类似于住宅的单元式塔式户型的公寓式办公由一定的难度。笔者认为考虑到此类办公形式内部

办公人员一般人数不多，且单元内有独立的卫生设备和辅助设施，实际办公面积将有所减少。如将各单

元间采用耐火极限不低于2.00h的不燃烧体隔墙分隔至楼板底部，其疏散距离可作一定程度的放宽，公

寓式办公各单元室内任何一点至单元门的疏散距离不大于15m，当室内设置喷淋保护时，疏散距离可增

加3m。如按疏散距离考虑，单位内面积就可适当放宽。其疏散出口数量和宽度一般应符合下列要求：

（1）单元内的建筑面积不大于60m2时，可设置一个净宽不小于0.9m的出口，（2）单元内的建筑面积

不大于150m2时，可设置一个净宽不小于1.1m的出口，（3）单元内的建筑面积大于150m2时，应设

置二个出口，门的净宽不应小于0.9m。

3、内部装修及单元内增设夹层的问题

公寓式住宅、公寓式办公的内装修设计，如开发商统一按精装现房出售，则设计应按《建筑内部装修

设计防火规范》的办公建筑的要求执行。办公、住宅单元内如由业主自行装修，则公共部位应按办公建

筑装修标准执行。近年来，一些开发公司相继推出了挑高层高，由业主自行分隔这一新户型。无论是公

寓式住宅还是公寓式办公，内部层高从4.5-5米多不等。大多数业主为了增加其内部使用面积，常使用

木楼板将单元内分隔成两层，这一材料的使用不仅不能满足规范所要求的楼板耐火等级，而且还增加了

火灾荷载；对于一些设置消防设施的单元，因其楼板的分隔造成底部一层没有报警和喷淋设施的保护，

由此造成许多安全隐患。在此种户型的建筑消防设计过程中，为避免上述情况的产生，消防部门应对开

发公司明确几点要求：（1）二次装修中对于内部增设夹层的单元，应由开发公司统一建设或在签署装

修协议时，应明确楼板装修材料的选型，以应达到消防规范所要求的楼板耐火极限；（2）在消防土建

设计中，应充分考虑增设夹层后消防设施的调整，消防报警应预留报警点位，喷淋应预留接口，由有资

质的消防施工单位统一实施。

4、高层建筑各单元内消防设施的设置

对于近年来涌现的大量高层公寓式办公及公寓式住宅，在个单元内部是否要设置报警和喷淋设施；公

寓式住宅是按高级住宅、高级酒店还是按普通住宅标准，公寓式办公是按住宅还是按办公标准执行，也

是各方争论的一个焦点。对于设计部门，许多设计师对以上两种建筑形式往往模棱两可，导致为迎合开

发商减少投资成本的目的，忽视规范的明确要求。笔者认为，我们应明确规范所制定的标准是强制性条

款或者说是最基本的要求，单元内设置喷淋及报警设施对于早期火灾的发现和扑救有着非常重要的作

用，但考虑到我国的国情及开发项目的成本，对于高层住宅户内部分消防设施的设置规范并没有明确规

定，对于高层公共用房，规范将此类建筑划分为一、二类高层及超高层分别要求。

笔者认为上述两种建筑形式，在明确了其土地及房产性质以后，根据其性质划分为住宅和办公用房。

公寓式住宅按住宅标准：如为超高层建筑，除不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房外

均应设置自动喷水、火灾自动报警；一、二类高层公寓住宅单元户内用房均可不设自动喷水、火灾自动

报警，当然对于此类建筑的公共活动部分及公共走道则均应设置自动喷水、火灾自动报警设施。

公寓式办公按办公用房标准：超高层及一类高层建筑，各单元户内均应设置自动喷水、火灾自动报

警；二类高层建筑如各单元户内设置自动喷水则火灾自动报警可不设。(作者：徐华)

关于发布《租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定》的通知

沪消发（2003）257号

各设计单位、机关各有关业务处、各式（县）防火监督处

（科）：

现将《租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定》发给

你们，请遵照执行。

二OO三年九月三日

租

赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定

针对近年来租赁式公寓和公寓式办公楼消防设计

中遇到的问题，根据国家有关消防技术规范的规定，

本着确保消防安全和经济实用的原则，制订本规定。

一、定义

1、租赁式公寓（亦称酒店式公寓）：采用统一经

营管理，每个单元设有独立卫生间的供人寄宿的居住

建筑。其中供学生寄宿使用的，称之为学生公寓。

2、公寓式办公楼：每个单元的最大建筑面积不超

过300m

2

，且设有独立卫生间的办公建筑。

二、一般规定

1、单元之间应采用耐火极限不低于2.00h的不燃

烧体隔墙分隔至楼板底部。

2、租赁式公寓、公寓式办公楼底部设置的商业场

所，应采用防火墙和耐火极限不低于1.50h的楼板与公

寓和办公用房完全分隔，且其安全出口应分开设置。

当建筑符合下列要求时，公寓式办公用房可与商业场

所共用安全出口：

（1）公共部位和室内各部位均设置自动喷水灭火

系统和火灾自动报警系统；

（2）商业场所的疏散出口采用与火灾自动报警系

统联动的电子门锁，火灾报警后，电子门锁能联动开

启。

3、超高层公寓式办公楼应设置避难层，其设计应

按照《高层民用建筑设计防火规范》和本市《关于超

高层建筑工程消防设计若干问题的处理意见》的有关

要求执行。

4、公寓式办公楼和统一装修的租赁式公寓的内装

修设计应按《建筑内部装修设计防火规范》的办公建

筑的要求执行。

5、租赁式公寓、公寓式办公楼设置歌舞娱乐游艺

放映场所时，其消防设计应符合《建筑设计防火规

范》、《高层民用建筑设计防火规范》等国家消防技

术规范的有关规定。

6、租赁式公寓、公寓式办公楼的消防车道、消防

登高面和消防登高场地的设置可参照上海市工程建设

规范《住宅设计标准》第3.3条执行。

三、安全疏散

1、租赁式公寓、公寓式办公楼的楼梯间的数量及

其形式应按国家和本市消防技术规范中有关民用公共

建筑楼梯间的要求设计。但符合下列之一要求的租赁

式公寓可按住宅要求设计：

（1）每层建筑面积不超过650m

2

的；

（2）学生公寓。

2、需设防烟楼梯间的租赁式公寓和每层建筑面积

不超过650m

2

的公寓式办公楼，如采用塔式布置，其

防烟楼梯间的两个前室和消防电梯前室可合用。

注：塔式布置是指以共用楼梯或楼梯与电梯组成

的交通中心为核心，将多套单元组织成一个单元式平

面，且每套单元门至楼梯间门或前室门的距离不超过

10m的布置。

3、设置消防前室的租赁式公寓、公寓式办公楼，

直接开向前室的单元门不应超过3套，且该单元门应

为乙级防火门（单元门可朝单元内开启）。18层以上

的租赁式公寓和公寓式办公楼，当楼梯间无可开启外

窗且无机械加压送风时，单元门不应直接开向前室。

4、租赁式公寓各单元室内任何一点至单元门的疏

散距离不应大于20m，门的净宽不应小于0.9m。

5、公寓式办公楼各单元室内任何一点至单元门的

疏散距离不应大于15m，当室内设置喷淋保护时，疏

散距离可增加3m。其疏散出口数量和宽度应符合下列

要求：

（1）单元内的建筑面积不大于60 m

2

时，可设置

一个净宽不小于0.9m的出口；

（2）单元内的建筑面积不大于150 m

2

时，可设置

一个净宽不小于1.1m的出口；

（3）单元内的建筑面积大于150 m

2

时，应设置二

个出口，门的净宽不应小于

0.9m。

四、消防设施要求

1、下列租赁式公寓、公寓式办公楼应设室内消火

栓系统：

（1）超过6层的塔式、单元式学生公寓；

（2）体积超过5000m

3

的租赁式公寓、公寓式办公

楼。

2、下列租赁式公寓、公寓式办公楼应设自动喷水

灭火系统：

（1）超过9层且不设集中空气调节系统的租赁式

公寓（学生公寓除外）、公寓式办公楼的公共走道、

消防前室、库房等公共部位（公共部位设置喷头数少

于5个时，自动喷水灭火系统可接入室内消火栓系

统）；

（2）建筑高度大于100m的租赁式公寓、公寓式

办公楼的公共部位及室内各部位；

（3）设有集中空气调节系统且单元之间有风管连

通的租赁式公寓、公寓式办公楼的公共部位及室内各

部位；

（4）建筑高度超过50m，每层建筑面积超过

650m

2

的公寓式办公楼的公共部位及室内各部位。

注：单元最大建筑面积小于150m

2

的，喷水强度

可按轻危险级设置。

3、下列租赁式公寓、公寓式办公楼应设火灾自动

报警系统：

（1）超过18层且不设集中空气调节系统的租赁

式公寓（学生公寓除外）的公共部位；

（2）建筑高度超过50m的公寓式办公楼的公共部

位及室内各部位；

（3）建筑高度大于100m的租赁式公寓、公寓式

办公楼的公共部位及室内各部位；

（4）设有集中空气调节系统且单元之间有风管连

通的租赁式公寓、公寓式办公楼的公共部位及室内各

部位；

（5）设有机械防排烟系统的租赁式公寓、公寓式

办公楼的公共部位。

4、租赁式公寓、公寓式办公楼的防排烟设计应按

上海市工程建设规范《民用建筑防排烟技术规程》中

办公楼的有关要求执行。但不设集中空气调节系统的

租赁式公寓可按住宅的有关要求执行。

5、本规定所指的室内各部位不包括面积小于

5.00m

2

的厕所、卫生间。

所属热点专栏：---> 规范及标准

上海市标准民用建筑锅炉房设置规定

上 海市标准民用建筑锅炉房设置规定

（摘要）

1 总 则

1.0.2本规定仅适用于新建、改建、扩建民用建筑配套的非独立锅炉房(包括直燃型吸收式冷温水机组

机房)。

1.0.3本规定可适用于下列参数的非独立锅炉房。

1.0.3.1蒸气锅炉房： 0.16t/h＜单台锅炉房的额定蒸发量≤12t/h；0.16t／h＜总额定蒸发量≤40t／h：

额定出口蒸气压力≤1.6MPa(表压)；蒸气温度为饱和温度。

1.0.3.2热水锅炉房：单台锅炉(包括直燃型吸收式冷温水机组机房)0.1MW≤额定出力≤7MW；0.1MW

≤总额定出力≤28MW，额定出水温度≤95℃。

1.0.4锅炉房位置的选择，应符合确保安全、操作方便的原则。

1.0.5有关锅炉房设计，本规定未提及之处，应符合国家现行有关标准和规范的规定。

2 锅炉房的位置

2.1一般规定

2.1.1锅炉房位置的选择宜与其它建筑物分离独立设置。

2.1.2锅炉房不应直接设置在人员密集的场所(如公共浴室、教室、观众厅、餐厅、商场、候车室等)内

或在其上面、下面、贴邻或主要疏散口的两旁。

2.1.3非独立锅炉房应靠外墙设置。

2.1.4气体燃料锅炉房应设燃气报警器等安全装置。

2.1.7锅炉房的泄压面积不得小于锅炉占地(包括锅炉前、后、左、右检修场地 1m)面积的10％，且泄

压口应避开人员密集场所。

2.1.8非独立锅炉房应采用防爆墙、现浇楼板与贴邻部位隔开。

2.1.9锅炉房应设有应急照明及疏散指示标志。

2.2地上首层锅炉房

2.3地下(半地下)锅炉房

地上首层和地下(半地下)锅炉房装机容量符合本规定1.0.3.1及l.0.3.2条各项参数要求。

2.3.3锅炉房应有独立强制机械送排风系统。

2.3.4锅炉房宜设二个出口，直通室外的不得少于一个。

2.4楼层中锅炉房

2.4.2锅炉装机容量应符合下列要求：

2.4.2.1蒸气锅炉：0.16t／h＜单台锅炉的额定蒸发量≤2t／h，0.16t／h＜总额定蒸发量≤4t／h，额定

出口蒸气压力≤1.0MPa。

2.4.2.2热水锅炉：(包括直燃型吸收式冷温水机组机房)0.1MW＜单台额定出力≤1.4MW，0.1MW

1m3，应安装在独立的日用油箱间内，当锅炉总容量较大，1m3日用油箱不足正常供油20分钟，可

放大至半小时耗油容量，但有效容积不得超过2m3。

4.2.2日用油箱应设紧急排空系统，并应符合图4.2.2的要求。

4.2.2.1楼层中、屋顶(裙房顶部)锅炉房的日用油箱，底部应设有手动和自动紧急放空阀，其阀应有就

地启动和防灾中心遥控启动功能，将油排泄至地下油罐的底部或其它安全处。

4.2.2.2地下锅炉房的日用油箱底宜设电动放空阀，并与电动排油泵联动，紧急排至储油罐底部或其它

安全处，其阀和油泵应有就地启动和防灾中心遥控启动功能，发生事故时供油泵自动停止运转。

4.2.2.3当日用油箱与储油罐的油位高差将产生虹吸时，应采取破坏虹吸作用或相应措施。

4.2.3日用油箱底部宜设油水分离装置。

4.2.4供回油管应采用无缝钢管，氩弧焊打底，焊接连接。当燃油输送垂直高度超过140m时，应采用

加厚管壁的无缝钢管。

4.2.5油管管道井底部应设深度为300mm填砂集油坑。

4.2.6油罐的卸油管，日用油箱进油管与油箱连接时，应从顶部插入，均应位于油料液面下。

4.2.7当设置二台及以上燃油锅炉时，共用回油管时需在每台锅炉的回油管上设止回阀。

4.3气体燃料

4.3燃气锅炉的燃气管道工程安全技术措施应符合上海市标准《城市煤气管道工程技术规程》DBJ08-

10-92和上海市标准《直燃型吸收式冷温水机组管道供气工程技术规程》DBJ08-74-98的规定。

5 消防安全

5.0.1锅炉房应用耐火极限大于2.00h的防爆隔墙，耐火极限大于1.50h的现浇楼板与其它部位隔开。

5.0.2燃油锅炉房中的日用油箱、油泵宜设在锅炉房内，日用油箱间、油泵间应用耐火极限大于2.00h

的隔墙，耐火极限大于1.5h的楼板与锅炉房或其它部位隔开。锅炉房日用油箱间及油泵间的门均应

为能自动关闭的甲级防火门，并设档油措施。

5.0.3锅炉房的出口应符合2.3.4、2.4.4的规定。

5.0.4丙类液体储罐储量为最大日耗油量的5至7天。储油罐与建筑物的间距应满足表5.0.4的规定。

5.0.5丙类液体贮油罐不宜少于二个且直埋于建筑物外的地下。

5.0.6在燃气管道经过或使用场院所应在适当位置设置性能可靠的燃气报警器，报警器应满足当燃气

泄漏浓度达到爆炸下限的1/4时报警，持续一分钟后紧急切断阀自动切断气源。

贮油罐与建筑物的间距表

表5.0.4

名称和储量

防火间距（m）

高层

建筑

裙房

多层建筑

一二级

三级

四级

小型丙类

液体储罐

五至七天储存量并不得大于150m3