2024年8月12日发(作者：貔貅适合什么生肖人戴)
【二手房装修业主速成班培训】——【北京二手房装修流程】全攻略
家庭装修是事关一个家庭生活是否舒适建康的大事。一个家庭买房后，基本装修一次，几年甚至十
几年不会再装修第二次，因此装修质量直接关系到今后的生活质量。甚至目前投诉比较多的装修污染问题
会影响家庭成员的建康，严重的带来生命威胁。而一些装修隐蔽工程带来的安全隐患则关系到一家人的生
命安全，不能不让人高度重视。为此北京思雨室内装饰设计为大家整理一套非常详细的二手房装修流程攻
略供大家参考，希望对大家的装修有所帮助。同时也欢迎广大网友直接跟我们咨询交流。
目 录【快速电梯】
第一章 从购房开始…………………………………2楼
第二章 装修前准备…………………………………3、4楼
第三章 装修概论…………………………………5楼
第四章 如何选择合格的设计师…………………………………6楼
第五章 如何洽谈设计方案…………………………………7楼
第六章 如何看设计图…………………………………8楼
第七章 如何洽谈工程预算…………………………………9楼
第八章 如何签订装修合同…………………………………10楼
第九章 二手房装修流程…………………………………11楼
第十章 装修十大定律…………………………………12楼
第十一章 二手房装修技巧及注意事项…………………………………13楼
第十一章 二手房装修案例…………………………………13楼
笔者信息：包国俊，北京思雨室内装饰设计创始人之一，新浪乐居设计论坛版主、网易家居设计论坛版主。
个人荣誉展示：
【思雨设计工作组创始人，总设计师】 【中国建筑室内装饰高级住宅设计师】
【中国建筑与室内设计师网推荐设计师】 【2010年受聘任职新浪家居设计论坛版主】
【2009—2010年搜狐新锐公益设计师】 【2010年荣获“德意杯”明星设计大赛北京赛
区铜奖】
【2011年受聘任职网易家居设计论坛版主】 【2011年网易家居论坛推荐特约设计师】
个人博客展示：
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【百度空间】/bgjsy/home【新浪博客】/yxysy8
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从购房开始——如何进行收房验房？
一手房验收质量是关键，二手房验收依旧是质量最关键。二手房经过长时间的居住，往往存在很多
前业主的遗留问题，而且由于二手房经过装饰装修，很容易掩饰掉一些隐蔽的问题。所以，思雨设计提醒
各位二手房业主在验收房屋的时候更需要提高警惕，从细节出发，下面为大家提供一些二手房的验收方法、
流程及注意事项。
二手房的验收流程：
1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定
书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根
据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可
交付使用”。
2、验收。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们
交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、
电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为
日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。
3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否
一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为
2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。
4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。
5、交合理费用。这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。
二手房验收所需的工具：
1、塑料洗脸盆：用于验收下水管道；
2、小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓；
3、塞尺：用于测裂缝的宽度；
4、5米卷尺：用于测量房子的净高；
5、万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；
6、计算器：用于计算数据；
7、笔：用于签字。
验收二手房过程中必须注意的重要环节
二手房验收中最重要的步骤是实地察看，查看时要顾及方方面面，千万马虎不得，告诉大家一些验
收二手房过程中必须注意的重要环节。
1、查看是否有私搭私建部分
买房人一要查看所买二手房是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；二要查看屋内是否有搭建的小阁楼、是
否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，或将一间分隔成两间；三看阳台是否是屋主自己
封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
2、确认房屋的准确面积
二手房的准确面积包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积，但最保
险的办法是实地测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。
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3、观察房屋的内部结构及装修状况
要弄清户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水
的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题；原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要
全部打掉。
4、考核房屋的市政配套
要打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；确认房子的
供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是
普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换用天然气；小区有无热水供应，或者房屋本
身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
5、要了解房屋的历史与邻居组合
要了解一下该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途，
是否发生过不好的事情：是否欠人钱、或者发生过盗窃案？有否欠物业管理公司的费用以及水，电、煤等
的费用？好邻居会让你生活愉快，可在不同的时间在社区观察公共楼道的整洁程度及布局，拜访上下左右
的邻居，了解想要知道的情况。
6、查验物业管理的水平及收费标准
向有关人员了解水、电、煤、暖的收费方式；观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程
度及布局；小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务；物业管理费的收取标准等
二手房验收细节
掌握好这些对二手房的验收将会有很大的帮助。
1、外部：外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。
2、检查墙体：平整度、是否渗水、是否有裂缝：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨
房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
4、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。
5、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃，是否不响或响了不停。
6、楼道窗户：是否有纱窗，如果没有，应及时提出。
7、检查门窗的密封：是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验验看密
封条的压力是否均匀。
8、窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影
响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。
9、高度：用盒尺检查房顶，取4～5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5毫米(或者2.6毫
米)说明房顶没有倾斜。
10、墙壁地面：用厂尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂
纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不均没发好，抹在墙上干后就会形成爆点)。
11、乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板
是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原
色产生差异。
12、空鼓：手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓，或用专用钢针小锤(10克)测墙砖空
鼓。一般情况下，有空鼓的地方会有“咚咚”的声音，如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否
则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。
13、管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开
水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。
14、厨房和卫生间：是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角角度达90度，四角无磕碰(房顶四角和地面四角)，
地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能
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会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。
15、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
16、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气
电磁阀。如果不能动作，及时修复。
17、闭存水试验、水表空转试验：(重要检验项目)打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来
看看水压，二来试试排水速度(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。
18、用万用表测量各个强弱电是否畅通。
19、下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫
生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
20、地面下水情况：在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫
的天花板。
21、卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊灯下面。离
通风孔最近的插座是防水插座。
22、应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通
风口中用手电看是否存有建筑垃圾。
23、暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气体排不出来，
暖气片不热。还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖。
24、用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和
底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。
25、五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标
示)，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在
闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危机生命。插座还应用摇
表来测试对地绝缘情况是否良好。
26、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。开关箱内开关应安装牢固，
每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应该紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，
会造成更大危险。
27、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进的现象；检查弱点插座数目；检察可视对讲、
紧急呼叫按钮是否工作正常。
二手房的验收，与精装修新房的验收有着很大程度上的相似，不过二手房因为使用过，还要考虑旧
业主的遗留问题等。总的来说，检查完上面这些工作，如果没问题的话，可以在验收交接书上签字；若有
问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
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装修前准备：
【一】 “买二手房住新房”还是“在别人记忆里继续自己的梦”
观点一：二手房一定要装修——的确，装修的不仅是房子，更多的是心情，特别是对那些没有打算再购新
房的业主来说，装修更是必不可少的。这时“买二手，住新房”似乎就成了弥补他们没有买新房遗憾的最
基本要求了。这样的业主常常会对二手房大刀阔斧的改造，以获得新居的感觉。
观点二：不用大修，只求小饰——由于经济精力等原因，有的业主会对“新居”进行简单又不失个性的装
饰，比如贴上喜欢的墙纸，更换窗帘，变换家俱的位置，改变房屋原来的功能等等，而对需要真刀真枪的
动土、铲墙则不去理会。事实上，对那些将二手房作为“过渡房”的业主来说，这是最实惠的方式，反正
还要买新房，现在大动肝火，真是劳民伤财，很不划算。
观点三：既来之，则安之——特别是对于刚刚经过辛苦打拼，好不容易买回一套二手房，聊以“安居”的
白领一族来说，有房子是第一位的，至于有怎样的房子则是第二位的。早出晚归的上班生活，丰富却不稳
定的感情世界，使得家更多的被定义为睡觉的地方，更重要的是并不是不想装修，实在是苦于囊中羞涩，
也只好先一边容忍一边适应了。他们通常会买装修好的二手房，以节省财力。
【二】首先确定你的装修经济预算，你打算花多少钱装修？在这个前提下，可以把这笔预算分别分为
1、支付装修队/设计师的费用
2、购买主材（墙漆、厨卫瓷砖、厨柜、卫浴洁具、地板等）
3、添置或更新家具（现有家具筛选一下看还能不能用）
4、窗帘布艺等软装饰
然后你需要咨询专业的室内设计师，帮你解决几个问题：1、你希望你的新家能实现哪些实用功能，分别
划分为几个不同空间？对现有户型及现有条件进行分析，做一个规划确定改造的方案。
2、喜欢的装饰风格是怎样的？是现代简约风格还是田园风格？是美式古典风格还是混搭风格？
3、确定设计方案
4、在费用预算之内如何实现设计方案。
一、旧装修不必“一锅端”
对前业主刚刚装8成新的装修，不要“推倒重来”。要保留原有的比较新的如：地板、吊顶，瓷砖、吊柜
等，改造后可以再利用，同时其他部位拆卸下来的木料可以用来包门等。
二手房装修最好能“变废为宝”。如果原装修的成色、风格、材质等都可接受，最好不要“一锅端”。从
环保、安全、健康、费用等方面考虑，适当的改装是可取之道，以免造成费用过高。
二、不要乱砸乱改房屋构造。
许多老房子都存在户型面积太小、功能分布不合理、采光不合理等“毛病”。 而且老房子多是砖混结构，
墙体首先是承重抗震构件，其次才是围护分隔构件。如果为了扩大空间打掉承重墙，将使墙体构件的承重
和抗震能力减弱，留下严重的安全隐患。
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三、“三工三改”，不能“土”改了事
所谓“三工三改”，是指三面改造(墙面、地面、顶面)、门窗改造和水电改造三项改造工作。对此，专家
建议，这三项工作是旧房装修的主体和灵魂，最好请专业施工人员来施工，切不可随便请人“私了”，土
法上马，后患无穷。
其中，三面改造要对房屋进行实地勘察，看有无明显裂纹、是否平整、有无脱落和起砂等现象，以便进行
修补处理。另外，门窗改造方面则要留意门窗是否老化，如果问题严重就必须拆掉重做。第三，水电改造
前最好做一下闭水试验，另外许多旧房子存在电线老化、违章布线的现象，也需要重新改造。
四、按规矩办事，按规则装修
二手房装修最怕户主想法太多，胡乱拆改户型结构等，造成居家安全隐患，对此专家建议二手房装修最好
“多一事不如少一事”，提倡简约装修。
另外，二手房装修粗枝大叶也不行，许多新房装修中没有的工序必须做到。比如，旧墙粉刷就要先
对旧墙修补处理后才能涂刷乳胶漆。许多二手房都存在水电路老化的问题，应事前进行检查，然后有针对
性地进行更换。
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二手房装修概念解说：
装修，在行业内正式场合一般称为装饰工程，它是一门综合性学科。装由建筑行业衍生而成，是建
筑科学的延伸。它涉及面比较广，与众多学科有着千丝万缕的联系，主要有：
(1)建筑结构：空间结构、设计风格、自然采光、建筑指数。
(2)暖通照明：室内人工照明、空调系统。
(3)给排水系统：生活用水与污水的给排。
(4)消防、安全及电视系统。
(5)装饰材料及用品产业：为装修行业提供各种各样的材料，成品及半成品。
1. 装修步骤
装修工程的步骤见下页“家装工程简明流程表”。
2. 装修从业人员的构成
目前，从事装修工程的人员主要有五类：
(1) 室内设计专业毕业的人士。这是最为专业的一族，装修工程知识比较全面。
(2) 建筑及结构专业毕业的人士。这是较为专业的一族，在某些方面室内设计专业人士可能更有优势。
(3) 美术或工程等相关行业的人士。这些人具有一定的专业知识。
(4) 工程施工队学徒出身的人士。有着丰富的施工经验，但专业知识一般较少，创造性不足，施工时
以仿效做法为主
(5) 其他人士。
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如何选择合格的设计师：
在我国，培养室内设计人才的专业主要是环境艺术设计专业。
不管您是从哪一种渠道选择装修公司，看广告也好，朋友介绍也好,您首先要关心的是要有一位合格的设
计师为您服务。这也是要把选择室内设计师的内容放在选择装修公司的内容之前的原因。
1 合格的室内设计师应具备的技能
前面已经介绍了中国现在装修从业人士的构成，这里谈谈何谓合格的室内设计师,合格的室内设计师应具
备哪些技能。
1) 良好的美术表达能力。包括用素描、色彩、速写、手绘效果图绘制能力及模型制作能力。
2) 良好的电脑操作能力。能熟练操作AutoCAD、3Dmax、Photoshop、Lightscape和Autodesk VIZ等软件。
3) 良好的室内设计基础。包括平面构成、立体构成、色彩构成设计基础。
4) 良好的室内设计理论。包括中外建筑史、各种时期的设计风格、人体工程学、色彩心理学、空间规划
等。
5) 良好的相关学科基础。包括物理、化学、电工、音响基础，以及应用力学、心理学哲学(包括逻辑学)、
预算学、公共关系学等边缘学科的基础知识。
6) 良好的工程施工基础。包括木工、泥水工、给排水、电工、油漆和金工
的基础知识，也包括简单的工程预算基础。
2. 如何知道设计师是否合格
思雨设计认为，请一名负责任的、合格的室内设计师，困扰业主的装修问题将可以大大缓解。但是，如何
知道一名设计师是否合格呢?
1) 听。专业的室内设计师，言之有据，对问题的看法，绝对不信口开河，这是一种成熟的做法。而且，
专业的设计师极少会使用天花乱坠的形容词。
2) 看。专业的室内设计师，必定拥有一手基本功。这种基本功不是借助于电脑的，而是实实在在的手绘
功夫。设计师手绘的示意图纸应是实在的、言之有物、表现正确和符合透视原理的。
3) 验。专业的室内设计师，自然会拥有─些学历证书等证件，其中最主要的是环境艺术设计专业或者建
筑设计专业的。当然，笔者并不排斥自学成才人士，毕竟这个行业有时候还需要悟性和热情。
3. 如何用好设计师
请好设计师，也得用好设计师，业主方往往不能充分利用好设计师。
(1) 把您的想法告诉设计师，告诉他(她)您需要什么、您喜欢什么,让您的设计师了解您的文化和职业背
景、生活习惯和家庭成员构成。
(2) 不要过分地给设计师设置构思的限制。当您把上面所述的内容告诉设计师后，您需要的是耐心，让设
计师利用他的专业知识把您的不成熟想法转为规范的东西。这样做您无需担忧，因为对任何设计师，您都
拥有修改和决定的权力。
(3) 聆听设计师的方案介绍，充分理解设计师的设计思想。如果您不能理解，您能向他提出，并说出自己
的疑问。要敢于承认自己并非专业人士，每个人都有自己的知识范围。多与设计师沟通，是您得到满意作
品的关键。
(4) 当您有想法时，如果设计师持反对意见，您应再三考虑其意见，这不等于您听命于设计师，而是对您
自己物业的慎重态度。
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4. 设计师应怎样为您服务
作为设计师，依照业主方的要求，做出适合其满意的设计是唯一追求。
(1) 认真听取业主的基础情况介绍，了解他们的需要，包括生活习惯、个人爱好等。
(2) 设计要依据业主的经济承受能力，脱离工程造价控制线做出来的设计，只能是一个好而无用的东西。
(3) 设计风格要控制在业主可接受的范围之内。一个好的设计风格，是综合各种因素虑的，除了上面所说
的情况外，涉及的内容还包括业主的年龄和审美能力等因素。
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如何洽谈设计方案：
您选择好装修公司后，下一步就是进行设计方案的洽谈。
1. 与设计师沟通
在一切设计之前，沟通是很关键的，而这一切源自您为设计师所提供的信息。那么这些信息有哪些呢?
1） 自己的想法。把自己模糊的想法告诉设计师，但这并不要求很具体。而且您得强调的是，您提供的是
不成熟的想法。相对来说，您更希望设计师能提供更好的主意，这有利于充分发挥设计师的作用。需明确
提出的是，您希望房子装修到哪一种档次。
2) 告诉设计师您的职业。您并不需要告诉对方您任职于哪个单位，您只需要告诉一个大范围的职业，例
如是公司职员、艺术家、运动员、企业家或者是老师。为什么要关心这点呢? 因为不同的行业，都有着其
行业特点，俗话说“三句话不离本行”也就是这个道理。例如，公务员希望房子尽量装修得较为简约大方
点；而当医生的一回到家，往往并不喜欢见到自己家的墙面仍然是白色的。
3) 家庭成员。一般家庭都会有几口人，作为一个小集体来说，房子的装修不得不把他们的情况考虑进去。
如果家里有小孩子，那么在一些装修项目中就得考虑安全方面的问题。例如现在一些楼房阳台栏杆很矮或
者杆距很大，这就可能会有安全隐患。
4) 特殊成员。这主要是指宠物，很多有宠物的客户，往往会把它们视为家庭的成员，在装修中，也要把
它们的因素考虑进去，例如为它们营造一个小窝等等。
5) 个人爱好。这是指一些平常的爱好，例如对色彩的敏感，特别喜欢或特别讨厌哪一类的色彩等等；也
有一些人对特定的图案有特殊的感觉。例如蓝色对于不少人来说，是使精神一振的一种好颜色，而另一些
人并不喜欢。
6) 特殊嗜好。这指的是一些与众不同的爱好，例如喜欢收藏的业主，也许喜欢把一些物品展示出来。我
有一个客户收藏刀具不下千具，客厅就放着一把非常锋利的武士刀。
7) 生活习惯。这是指日常的一些生活习惯，例如喜欢在家里放置一台跑步机；又或者是一名超级网虫，
希望家里布满网线。我有一个客户的家里，电脑就有三台，还有服务器，几乎每个房间都有网线。
特殊家私。如果您有一台钢琴之类的大件，那么在开始设计时，就需要把它考虑进去。除此之外，现有的
家私以后还要搬进去用的，也要把它考虑进去。
9) 避讳事宜。每一个地方的人都有可能有一个习俗上的避讳。例如广东，很多人忌讳在门口放置镜子之
类的装饰，也有一些地方的人对诸如蝴蝶之类的图案有忌讳。
10) 宗教信仰。也许有一些业主会有特定的宗教信仰或民族，或者是基督教徒，或者是回族等；在一些地
方有供奉先人的习惯，这是出于对先人的尊敬；有的地方有一些传统的习俗，例如供奉关公像，等等。
2. 了解设计步骤
获得以上信息后，一般熟手的设计师都会有一种大概的想法，比较好的设计师可以马上勾勒出草图。经过
业主初步同意后，设计师可进行下一步的设计，那么就能减少返工了。
一般来说，家居装修设计分为下面的几个阶段：
1) 方案设计。主要是对于方案的比较和双方意见的交流阶段。
2) 初步设计。较为深入的设计阶段，设计项目基本上成型。
3) 施工设计。经过业主方同意后，开始绘制施工设计图。
4) 竣工设计。对于家居装修来说，主要是提供一份隐藏管道的竣工图纸。 很多家居装修公司往往会提供
(7) 自然采光是否优化。
材料使用是否符合现实要求，搭配是否合理。一册几十张图纸给业主，其实，这种做法是完全不需要的。
但很多设计师为了体现“认真地干活了”，往往把设计变成了一种形式，通过图纸的多寡来体现设计的深
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浅。一般家居装修的业主方都没有这方面的专业知识或人员来专门审核设计方的图纸，所以，要有针对性，
针对您的户型和需要，要言之有物地来完成设计。至于图纸的数量，我认为要以能说明问题为主，该表达
的一定要表达，该说明的一定要说明；而且也存在着一个具体实施的问题，不要使设计沦为纸上谈兵。
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如何看设计图：
这里所说的设计图，包括效果图、设计方案和施工图。当一份设计好的作品放在眼前时，我们该如何去看
呢?
1. 首先要从设计方面去看
(1) 布局是否合理。
(2) 是否符合人体工程学，交通线设置是否合理。
(3) 用色是否符合色彩学原理。
(4) 用色是否符合色彩心理学原理。
(5) 设计风格是否统一，设计造型是否相配。
(6) 人工照明设置是否合理。
(9) 个体设计是否具有技术上的可实施性。
(10) 设计是否在真实的预算范围。
(11) 设计是否符合现行的技术规范与安全规范。
(12) 设计个体之间的关系、尺度的把握是否合理
(13) 兴趣中心的营造。
(14) 设计元素的应用。
(15) 设计的创造性。如果是手工图，还需要看表现技法是否成熟；如果是电脑图，还需要看图像表现是
否逼真。
2. 大众化的看图方法
普通业主本身并不具备按照上面理论来分析的能力，因为大多数并不具备这方面的知识。难道仅从画得漂
亮不漂亮来看? 笔者有以下几个方面的建议：
1） 看图面大的配色是否顺眼。行内有一句俗话：和谐就是美。首先要从第一感觉来看。这是从大体上来
说的。不管是不是内行，都会有自己的一种看法和审美观。
2）看真实度。很多设计师在画效果图时都会故意调整一些尺寸来尽量地满足自己图面的需要。例如20M²
的房子画成40M²的，层高2.6m画成3.5m。而在平面图中，往往会把房子的框架面积和家具采用不同的比
例，这尤其在发展商的图纸上最容易发生。很多业主其实都看过无数次自己的房子了，这里一眼就可以知
道究竟家里有没有这么大、这么壮观、能不能放下这么多家具。
3） 看设计是否满足自己的需要。一般您原先都会有一些自己的需要。例如您需要的柜子有没有，餐厅中
餐桌的大小是否符合使用要求等。
4) 设计是否有创意。一个好的设计师，总会有画龙点睛之笔。在家装中，设计项目不是很多，所以一两
个纯装饰项目就能体现出设计思想。
5) 是否对现有的环境有改进之处。您的房子都会有这样那样天生的缺陷，有一些是无可救药的，但有一
些是可以改良的，这里就最能看出设计师的设计技巧。
6) 是否符合现实。有一些设计图天马行空得有点脱离现实，这也是值得注意的，这就要根据实际的国情、
环境和家庭情况来看了。
综上所述，如果您拥有一定的基础知识，上面的两类看图方法都是可以参考的，或者选择一种比较符合自
己实际的方法即可。
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如何洽谈工程预算：
工程预算是装修工程中的一个非常关键的环节，那么如何去做一份适合自己的工程预算呢。现在市面
上经常会有诸如：“三房两厅豪华装修32000元”之类的广告。其实这种口号明显是钻法规的空子，因为
国家有关部门是有明文指标的，那就是每平方米平均造价1500元以上。一般三房两厅实用面积大约在80
平方米，那么高级装修的造价就得要12万元。很明显，32000元是脱离现实的和空洞的。
另一种钻牛角尖的说法是：“我们的产品采用AAA级的夹板”。事实上，国家一般采用的等级叫法是
诸如特级、一级、二级、三级，而AAA等级在国内多数用于银行资信评定。豪无疑问，在中国境内经销的
产品都需要遵守我国的产品标准规定。如果真的有AAA级板，按照推论就应该有AA、A之类的等级，那么
排到第三板仍然是A级板！
可见，这些行为属欺诈行为和不公平竞争行为，它的蔓延只会不断地损害整个行业的利益。
一个工程的预算究竟需要多少钱，在一个相对的地区，存在着一个市场价格，俗称行价，它是一个平
均水平的报价。
1.市场价格的影响因素
1)地域的影响。一些偏远地区，由于材料运输费用等方面的因素，成本会增加，从而价格提高。但劳动力
及经营场地开支会相对低廉，也会影响价格。
2)物价的影响。一个地方的物价高，工程的报价也会随之增高；反之，在一些物价低廉的地方，报价就会
低。这里所说的物价是一个指数，而不是具体的价格。
3)竞争的影响。一个地方的装饰行业发展成熟，尤其是卖方市场转为买方市场的地区，市场价格会受竞争
影响而大幅度下降。
2.公司报价的影响因素
在同一个地区，不同公司的报价也会有差异，这里面存在着几个方面的影响因素：
1)工程质量。这是最主要的影响因素。保证质量，首先是保证利润，只有保证利润的情况下，才有可能保
证质量。俗话说：羊毛出在身上。一个低的价格，必然要从质量方面去取得必要的利润。
2)设计质量。一个由正式的室内设计师设计的工程与一个由非正式设计师设计的或者根本就不存在设计的
工程，在总体体格上，必然存在着成本的差异。
3)场地成本。一家在商业旺区的公司与一家较为偏僻的公司，在经营成本上，是有着较大的差异的。
4)广告开支。这本属于经营成本之一，之所以单独提出来，是因为有时候广告开支要比其他的经营成本的
总和还要多，而这个开支是必须分摊到报价里面的。
5)管理费用。排除公司的管理不说，就从工地管理上来说，成本也是不同的。一个工地的管理由名专业工
程师承担或者由一名民工包工头承担，管理费用是不一样的。
3.如何看待一份预算
这是一件非常令人头痛的事情。很多业主都懂得货比三家的道理，但往往只会比价格，这是片面的。货比
三家要比设计、比质量和比信誉。任何一方面不比较，都是不完整的。
1)比设计。可以肯定的是，设计多数是个人的因素，目前现实中很难说究竟是一家大公司的设计好，还是
一个个体设计师的设计好。有时候大公司能做一些非常复杂、非常专业的设计，但也有一些大公司做出来
的图纸不堪入目、土里土气。这里唯一能做的，就是从图面上来看。
2)比质量。质量方面，多数业主都会通过样板房来看。但事实上，现实操作中又会让这样眼见为实的东西
大打折扣。样板房可能是由一家大公司做的，但您的房子可不一定会由样板房的施工来做，因为大公司旗
下都会挂靠很多小施工队。
另一种是房地产的样板房，如果您相信它装修是按标示的价格做出来的，那就可悲了。不少房地产的样板
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房实际施工造价比对外宣称的价格高得多，一般的家庭根本无力奉陪。唯一的办法是，要么就是找比较正
规、拥有自己的施工企业、施工规范的公司。
3)比信誉。相对来说，大公司的信誉要比小公司的好。但可以肯定的是，小公司更依赖信誉来生存，因为
他们无力用不断的广告轰炸来宣传自己，所以通过客户间的相互推荐更是一个业务发展的主要办法。
据相关的调查显示，在中国，有75%的家庭会选择朋友介绍的装修公司或者装修队装修。
看过以上的分析后，您心中大概也会对价格的构成有一个较为明确的看法。那么下一步您应该做的事
情就是，选择在自己经济能力所能承受的范围内最好的一家公司来为您服务。
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如何签订装修合同：
装修合同是装修工程中最主要的法律文件。当所有的设计和工程预算都谈妥后，签订装修合同是装修开工
前必须履行的一道手续。目前，装修管理较为成熟的城市的建委或者建设局都制定有标准合同。这里就有
关情况作一介绍。
1.装修合同的构成
1) 工程主体。
(1)施工地点名称。这是合同的执行主体。
(2)甲乙双方名称。这是合同的执行对象。
2) 工程项目。包括序号、项目名称、规格、计量单位、数量、单价、计价、合计、备注(主要用于注明一
些特殊的工艺做法)等，这部分多数按附件形式写进程预算(报价)表中。
3)工程工期。包括工期为多少天、延期的违约金等。
4)付款方式。对款项支付手法的规定。
5)工程责任。对于工程施工过程中的各种质量和安全责任作出规定。
6)双方签章。包括双方代表人签名和日期；作为公司一方，还应有公司章。
2.合同中常用字眼的使用方法和注意事项
签订装修合同时，能做出规定的内容和项目一定要详细写明。有些人可能会找朋友装修，碍于情面，事先
没有签订详细的合同，以致日后出现很多无休止的磨擦，最后连朋友都做不成了。下面介绍一些合同中常
用字眼的使用方法。
1) 关于项目。例如：客厅地面铺600mm×600mm国产佛山XX牌耐磨砖(应指定样品)。
2)关于单位。
(1)天花角线、踢脚线、腰线、封门套等的单位用“米”。
(2)木地板、乳胶漆、墙纸、防盗网等的单位用“平方米”。
(3)家具、门扇、柜台等用“项”、“樘”等单位。有必要标明这些项目的报价单位及报价，例如：“按
正立面平方数计算，每平方米600元。”单位应使用国内通用的法定计量单位，切忌使用英制等单位。可
以计算面积的子项应避免使用“项”来表达。
3)关于数量。有两种方法：
(1)按实际测量后，加入损耗量，在合同内标定。日后不再另行计算。
(2)按单价，再乘以实际工程量。这是一种做多少算多少的做法。
建议用方法(1)，在签订合同前确认工程数量，然后在合同内标明，以防一些奸商用“低预算高结算”的
伎俩诈财。
4) 关于备注。一些工艺、做法应标明。例如：“衣柜：表面用红榉面板、内衬白色防火板，主体为15mm
大芯板。”
5) 关于违约。不管是业主违约，还是装修公司违约，都可以用经济手段进行惩罚和赔偿。一般违约金大
约是工程总额的千分之一至三。但需要提醒的是，要注意这个千分之几的写法。有一些人故意在千分之几
后面加上元字。这就等于实际的罚款为一(或几)元的千分之几，即几厘钱，一分钱都不够。
6) 关于管理费用。所谓的管理费用包括小区管理处收取的各种行政管理费用。有一些管理处对有些项目
不一定收费；有一些乱收费的管理处却无处不钻，施维护费、电梯使用费、工人管理费(/日)、出入证押
金、出入证费、临时户口办证费等。乱收费的管理处是最令装修公司头痛的，所以越来越多的装修公司要
求这些费用由业主支付，不再计算入工程预算之中。
7) 关于税金。在绝大部分城市，税金是在装修公司的营业收入中收取的。深圳市近两年开始收取专门的
装修税，它是通过大厦或小区管理处收取的，而不是通过企业报税的形式收取的。这些，都有必要明确承
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担者。
8) 关于签章。由于日前装修市场操作上的混乱，有些所谓装修公司实际上是挂靠或假冒某装修公司的名
义，因此笔者建议，业主方在签订任何法律文件时，除非对方是正规装修公司的法人代表，否则最好要求
对方注明签字人的身份证号码。
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施工过程重点注意事项：
拆除及清理
因为二手房装修一般都是二次装修，所以首要工作就是进行拆除清理工作，其中包括拆旧门窗、铲掉原墙
面、敲掉原有的瓷砖和地面等等，这部分工作根据家的不同面积和工作量所需要的时间也不同。思雨设计
特别提醒大家两点：1、因为需要拆除厨房卫生间所有设施，会有很的装修垃圾产生，所以在拆除之前一
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定要做好保护工作，一定要使用软性材料把所有的下水口封堵上，避免垃圾掉进下水道。2、二手房装修
需更换窗户及防盗门的业主，一般来说，安装窗户及防盗门只要在刷墙面和包垭口、贴墙砖之前完成就可
以了，不过从定做窗户到上门安装一般需要10左右的时间，所以大家可以提前开始更换新窗。
水电改造
拆除工作完成后，接下来就是二手房装修的重点——— 水电改造，由于老房原先使用的线路老化，还可
能存在着电容不适合现在的家电需求;水管也是一样，所以基本上水电都要重新铺设。这部分工作大概需
要近一周的时间，视改动大小而定，不过这个时候业主可以去挑瓷砖。
思雨设计提醒大家，在做水、电线路改造时一定要提前想清楚，不然做起来再改就很麻烦了，而且
在施工时大家也应注意以下几点：
⑴如果房子较新，使用的强电主线路没有大问题的话，可以不用全部重新铺设，这个大家可以现场让装饰
公司测量下，避免浪费;
⑵弱电，主要是电话线、网线、有线电视线、音频视频线等在铺设时要提前想好家具电器的功能和摆放位
置，以方便使用和美观为前提，做好图纸设计，按图施工;
⑶改水，先把水管布好，然后做水管的加压实验，然后埋好水管和电线;
⑷在水电全部改完之后，一般对厨房卫生间的地面和淋浴区的墙面还有厨房的地面进行防水处理，之后做
闭水实验。
墙地砖铺设
等到所有的水、电完工并验收合格后就可以进行墙、地砖的铺设工作了，一般先铺卫生间、厨房或者阳台
的墙砖，然后在是地砖，这是由于先铺地砖在铺墙砖可能会对墙砖造成损坏同时清洁工作也很麻烦。
墙面处理
瓷砖铺完以后，就可以对卧室、客厅和餐厅等墙面的处理，包括找平、修补裂缝、刮腻子等，然后刷乳胶
漆，同时也可以进行橱柜和屋顶的测量。
之所以把橱柜测量放在这个时候进行，主要瓷砖贴好后的尺寸比较精确，预先测量的话还要估算贴好瓷砖
的尺寸。同时要注意的是一般橱柜需要等20天左右。
安装
刷完墙漆或者在刷最后一遍面漆的时候，就可以安装门和垭口了，门的制作时间一般需要两周左右，所以
根据这个时间提前去选定样式，最后在安装灯、面板、洁具等。
二手房装修不应该是根据业主想象去做，而是根据实际需要走，这样能够保证不浪费。有些装饰公司为了
能够多得到利益，总是将能够保存的点全部认为可以拆除，这样就会对业主来说引起很大的浪费。二手房
装修相对于新房装修有很多不同之处，更加容易出现浪费、污染的情况，总结一句话就是 “ 设计构造保
留为要 ” ，业主应当在这些方面予以关注。
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装修十大定律：
第一条：空间配色不得超过三种(其中白色、黑色不算色)
第二条：金色、银色可以与任何颜色相配衬(金色不包括黄色，括灰白色)。
第三条：在没有设计师指导的情况下，家居最佳配色灰度是家私深。
第四条：厨房不要使用暖色调(黄色色系除外)。
第五条：打死也不要深绿色的地砖。
第六条：坚决不要把不同材质但色系相同的材料放在一起，一半的机会犯错。
第七条：想制造明快现代的家居品味，那么您就不要选用那些印有大花花的东西(植物除外)，尽量使用素
色的设计。
第八条：天花板的颜色必须浅于墙面或与墙面同色。当墙面的颜色为深时，天花板必须采用浅色。天花板
的色系只能是白色或与墙面同色系。
第九条：空间非封闭贯穿的，必须使用同一配色方案；不同的封闭空间，以使用不同的配色方案。
第十条：警告——本定律如果用于家居以外，90％可能错误。
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