成都最贵的别墅---麓山别墅楼书文案

麓山。

18个清澈的池塘罗列于30个绿色山丘之间。夏夜，凉风拂过，蛙声起伏；深秋，冷月映照，寒星数点。

2000年初，人民南路南延线尽头这块土地的开发权为一家叫万华的房地产公司所得。时值新城南被从沉睡

中唤醒的前夜，谁都以为，郊区化开发的东风会在这块土地上快速催生出一片片楼房，又快速把这些楼房

变成哗哗响的钞票。

然而，又过了将近5年，直到2004年10月30日，麓山国际社区才低调开盘。

缓丘之上，池塘之侧，那两百多套独立住宅是以极其缓慢的速度生长出来的。犹如时光倒流，在这个欧洲

古典村落一般的建筑群里，墙面仿佛已经被风雨褪去了色彩，树木仿佛已经在那里沉静地站立了好多年。

这个定位于顶级富人区的项目，洗尽铅华。好在我们知道，宝剑的锋芒，总是掩藏于剑鞘之中。

就像那把青铜古剑一样，麓山的出世，是一个用心血浸润、用烈火锻炼、用手工打磨的过程。

创世纪之一

两种理论和一块土地

那时候到麓山，需要开越野车从双流绕过来。但是，这块广阔的土地却让想一展身手者跃跃欲试，而且，

它紧连着城市的中轴--人民南路……

如果是在市级机关南迁和修建地铁的规划出台之后，谁都知道应该拿麓山这个位置的土地，而且越大越好。

但那个时候，新城南的概念还有两年才会出现，到这块地需要开越野车从双流绕过来。描述这块地的位置，

连华阳都高攀不起，只能说"南面"。

能选这样一块地吗，万华内部进行了几十次激烈的争论。最后，两种理论渐渐占了上风。

第一种理论是，做熟不如做生。城市区域内的土地，增值空间有限，而且受周边建筑牵制，只能进行常规

开发。而这块土地如此广阔，大有施展拳脚的空间。

第二种理论是，城市发展中轴优先。

中轴是城市的核心，承担着交通、会展和景观的压力，这种压力将会促进城市向外延展，在中轴的终端成

就新的核心。

比如巴黎，老城区集中了交通、购物、居住的压力，只能向外扩张。规划的6个方向不同的“新都心”中，

其它5个均藉藉无名，德方斯新城却成为世界最闻名的卫星城典范。细究其因，中轴线香榭丽舍大道承受

的压力最大，因而扩张的力度也最大，而德方斯新城正与它相连。

在成都，城市的中轴是人民南路。它和巴黎的香榭丽舍大道一样，集中了城市里最美的、最磅礴的建筑。

从开阔的中央广场，到展览馆，到宾馆，到会场，人们对城市的观感，从源头逐渐被推向高潮。

成都的“新都心”有两个，分别被称为城东、城南城市副中心。作为城市中轴，人民南路的扩张需求超过了

东西向的蜀都大道，因此，与人民南路相连的城南副中心的发展也将在城东副中心之前。

经过如此漫长而乏味的推理过程，万华终于决定：倾其所有，拿下这片华龙路旁的这块土地。

这以后，万华地产的总经理每天都要来此徘徊，用脚来丈量这片土地。从东面边界的池塘，走到西面边界

的杨树林，要花两个小时。陪他的朋友早就厌烦了，不来了，他还是固执地选择了走下去。“我要熟悉这里

的每一个起伏，每一个山坡，然后才会知道应该给这片土地什么样的房子。”

谁都没有想到，在这条路上，万华一走就是4年。从广州星河湾，走到了上海檀宫，从美国加州，走到了

法国普罗旺斯。

直到2003年，规划才验证了当年的推论：成都市级机关将整体南迁，新会展城的规模将是加州会展的10

倍。

创世纪之二

一个梦想和一个支点

在郊区建设高端社区，是万华的梦想。这个孤独而光荣的梦，坐落在这样一个支点上：即将来临的汽车时

代，会把富人送到麓山。

地产商都会算这样一笔账：郊区的土地比城区便宜三分之二，郊区的房子也会便宜三分之二，在城里买不

起房的人可以到郊区来买，在城里只住得起小房子的人可以到郊区来住大房子。

结论似乎出来了，在郊区应当修建经济型的房屋。于是，那一次郊区化的浪潮中，华阳布满了面积大到180

平方米的多层住宅。

然而，与大多数开发商的共识相反，在郊区建设高端社区，却是万华的梦想。这个孤独而光荣的梦，坐落

在这样一个支点上：现代社会必定是属于汽车的。

汽车和城市的关系，在美国表现得最极端。城市按照汽车的逻辑规划，出了家门就是车门，出了车门就进

公司门。停车位是建筑最基本的要求，没有停车位就没有人能够停留。宽阔的街道上满是飞驰的汽车，这

样的城市设计为不少市民所诟病，却得到了大多数政府的支持。尽管丧失了中世纪城市的温情脉脉，让居

民们失去了归宿感，可是它却能带来效率，不会让交通堵塞。于是，富人们逐渐外迁，一个个花园般的新

城逐渐在城市崛起。因此，在美国，郊区独户住宅成了汽车文化中居住方式的典型。

万华相信，成都的汽车时代将会很快来临。那时候，对车位率仅为50%的小区来说，车辆将无家可归。最

早被逼出城的，当然是富人，因为他们一家不止一辆车。

2000年底，《麓山国际社区总体规划》出炉，那片土地被定位为一个高端社区。

有些事实，似乎逐渐开始印证万华的推理：郊区化浪潮中出现的大面积多层住宅，可以三个月之内卖完，

三年之后却发现，入住率不到20%。

接下来的问题是：郊区的高端住宅，应该是什么样子？

一个以公顷为计量单位的大盘，可能是诱人的馅饼，也可能是巨大的陷阱。大盘开发中存在的三大礁石，

万华一个也绕不过去。

其一，别墅入住率低。麓山国际社区容量如此巨大，是不是要成都的富人都搬家才填得满？

其二，大盘的推进，价格需要一期更比一期高。麓山应该修什么样的房子，才能让物业随着时间增值？

其三，大盘意味着几万人的生活、就学、治安、就医。分期开发如何衔接，如何保证，配套不会因为时间

的推进而变得落后？

创世纪之三

走遍中国 网罗智慧

三个月的时间里，万华走了上万公里。尽管没有找到最终的答案，但碰到的每一个人，都为这个项目而激

动，这让万华更加坚定了最初的判断。

谋定而后动。

北部，目的地是所有的大盘和富人区。

那时候，广州华侨城正在规划波多菲诺，星河湾已成为现房，“大盘时代”的号角已在中国南部的土地上回

响，上海也出现了豪宅檀宫。

三个月下来，万华的每个人都习惯了住旅馆的日子。但是，蓝本并没有找到，一切仍悬而未决。

富人区是财富和时间的积累。然而，中国富人区只有十余年的历史。上个世纪80年代和90年代形成的众

多富人区充塞着浮夸的细节和闪亮的材质，炫耀为首，居住为末，根本不值得模仿。华南半岛的大盘则是

属于年轻人和中产，如麓山这般规模的顶级富人区在中国尚无先例。

踩盘的真正收获，是网罗了一批外脑，这也让万华更清楚地看到了麓山的价值。

上海檀宫老总曾志锋一看万华带来的地形图就兴奋起来了。这时候，他正在上海西郊宾馆旁酝酿一个空前

的豪宅，18栋房子18个亿，一栋一亿的天价。但是，土地局促，难有施展拳脚的空间，豪宅之豪，只能

依托材料之贵。

30个绿色缓丘，10米天然高差， 18个清澈的池塘，看到这片简直是为高端住宅而生的地块后，曾志锋心

动不已，成为万华的策划顾问也就顺理成章。随之而来的是清华建筑硕士、美国加州伯克利大学硕士冈钢，

这个业内有名的快枪手，在三个月内做出了十几个探索型规划；做过华侨城广场设计的法国著名规划设计

师欧博，按照欧洲小镇风格做出了方案。澳大利亚柏涛、WSP、澳洲五合，以及做过星河湾的设计公司也

都争先恐后帮万华提炼概念，提供策划方案。万华碰到的每一个人，都为这样一个项目激动，而万华也更

坚定了自己当初的决策。

问题在于，那个时候的作品虽有激情，但并不完整。但是，该如何来表达，该怎样来控制项目--在中国，

没有谁可以提供这样的经验。

那是万华历史上最困惑的时期。知道了高度，但是未必能够达到；知道了宏大，但是未必能够填充。万华

很明白，自己目前还没有能力去实现这个宏伟的计划。

于是，一个更大胆的决定诞生了：去全世界考察，去全世界寻找答案，去全世界寻找合作伙伴。

创世纪之四

寻遍世界 找到答案

世界之行让万华明白，麓山必须是一个开放的社区、一个有历史感和文化感的社区。

万华开始了面向全世界的踩盘之旅，希望能在这一片巨大的土地上，寻找到最适合这一小片土地的答案。3

年的时间里，耗资超过3000万人民币。

在比佛利 找到开放

2001年12月，万华来到比佛利。

一百年前，这里还是一大片廉价的豆田。后来曾掘出少许油矿，有三个人以为时来运转，便合伙以67万美

元的价格买下整个比佛利山，结果美梦破碎，转而将它开发成住宅区。如今的比佛利，不只是一个名流富

豪聚集的住所，而且是全世界的销金库。

比佛利是开放的。以名店购物为主的罗迪欧大道(Rodeo Drive)包含了南加州最名贵的店家，此外，还有18

间世界著名的首饰与古董店，以及数不清的餐厅。

在惊叹于比佛利的繁华之时，万华困惑了：为什么中国的富人区都与世隔绝，中国的富人似乎都习惯孤独。

从纳帕溪谷，到观澜湖高尔夫，到万科十七英里，别墅都只是住的地方。每个售楼人员都说："这里是高尚

住宅区，外人不得进入。"别墅群里没有娱乐，没有商业，只是一个孤岛。

比佛利之行让万华明白：麓山国际社区必须是开放的，和社会互动的。它有高尚住宅，也应当有商业区，

有游人，以及让人欣羡的财富聚宝盆。

“麓山国际社区将成为在成都乃至西部最具居住价值和投资价值的高级社区，成为中国上流阶层的聚落，并

像恒星一样不断吸引海内外的财智阶层向它聚集。”万华这样规划麓山。

在地中海 找到经典

越卖越涨的大盘，是让开发商和购买者都会乐得合不拢嘴的提款机。而一个越卖越跌的大盘，则是城市里

一声漫长的叹息。

在中国，很难找到增值的社区，是因为人们总在追逐时髦。然而，越是时髦越容易过时，所以我们到处看

到这样的房子，一年新，二年土，十年后恨不得一拆了之。

地中海边，万华惊异地发现了经历过时光洗礼的建筑之美。这里曾经是整个欧洲文化艺术的中心，温润潮

湿的空气中，班驳的古老城堡藏身在茂密的山毛榉和板栗树丛里，经过自然而合谐的扩展，曾经的小镇已

经成为颇具规模的VIALE ROME。教堂、修道院、道旁商店古旧的招牌和探到街心的阳台，悠着散发着一

个古老文明的自豪。

万华明白了：只有经典，才能经得起起时间的淘洗；时髦，只会成为贬值的祸首。

按照规划，2005年7月到8月，作为麓山国际社区三大核心之一的麓山小镇就会面世。"小镇不像宫廷建

筑那样光鲜，那样让人肃然起敬；材料是自然的，砖瓦可能缺了角，墙壁也仿佛褪了色；建筑风格不是矜

持的，而是朴实的。"万华决策层这样描绘他们心中的麓山小镇。

当所有的答案都逐渐清晰起来的时候，麓山国际社区的轮廓，已经呼之欲出了。

寻找美是容易的，而制造美是困难的。万华在全世界寻找美丽的东西，而且还将一直找下去，这就是万华

始终在路上的原因。

创世纪之五

12小时规划 三年淬炼

罗马不是一天建成的，麓山的规划却是在一天之内完成的。然而，为了最完美地呈现细节，为了这一天，

万华人经历了艰苦的3年。

2001年12月13日早上8：00，人民南路"祖母的厨房"，屋外刮着清冽的寒风，室内温暖如春。桌上摆满

了规划图纸，围着图纸的，是三个金发碧眼的外国人。一旁的服务生不敢大声说话，连走路都踮着脚尖。

这三个老外不是别人，正是万华世界之行"捕获"的三位大师：美国北加州豪宅设计坐第一把交椅的道林公

司总裁道格拉斯、全球十大高尔夫景观设计公司之一的JMP公司总经理马克、JAMES NICOLAY DESIGN

inc公司总经理JAMES。

道格拉斯做麓山的总体规划，他先做出规划的分界线，然后马克做景观道。马克从八十年代就开始在亚洲

做高尔夫球场设计，是美国设计师中涉猎亚洲球场最多的公司，对亚洲的地形、植物的色彩了然于胸。每

一根景观道的高低起伏、此消彼涨、起承转合，都被他极为精确地表达出来。接下来是JAMES，他负责把

灌木、草地、流水和喷泉用不同的色彩标注上去。

晚上8：00，麓山国际社区完整地呈现在图纸上：低洼的峡谷区域是上千亩的碧野，丘陵地带是层层叠叠

的别墅群，最后一部分则是两个天然湖泊相伴的麓山小镇。规划图上标注了每一根等高线，每一个细部，

每一个单体建筑和景观的关系。

完成一个以公顷为计量单位的社区规划，只用了12个小时，这在成都是绝无仅有的。

看到这个规划的时候，在场的万华人都激动不已。所有的要求，都得到了体现；所有的困惑，都得到了解

决。

为了这12个小时，万华花掉了差不多3年的时间，为了麓山现在的模样，万华几乎走遍了全世界。

创世纪之六

因为麓山，大师们走到一起

三位大师的倾力合作，让这张规划图几乎成了万华的"法律"--只能执行，不能修改；只能贯彻，不能怀疑。

麓山 再生道格拉斯成名作

万华与三位大师的一拍即合，是灵感，也是机缘。

2000年12月，万华在北加州见到了道格拉斯。他为万华做的演示，让万华激动万分：“我们要的就是这样

的东西！”那一刻，犹如但丁初见贝德丽采，维特初见夏绿蒂。

道格拉斯的激动并不亚于万华，麓山所勾起的是他对尘封往事的美好回忆。20年前，道格拉斯刚出校门，

无人赏识。北加州一块6000亩的土地正在招标，他参加的是大门的投标。没想到，老板因为特别喜欢他的

风格，就把这个叫作BLACK HORK的项目全给他。当时，BLACK HORK还是个远离城市、荒芜人烟的

地方，而高尔夫社区在美国也并不流行。当BLACK HORK完成之后，老板的声名甚至传到了总统耳中，

道格拉斯由一个无名小辈成了名声赫赫的设计师，皮尔森·道格设计师事务所也从此声誉鹊起。

其实，道格拉斯久已不做十多万美元的设计，他手下的别墅，一栋的设计费可以达到250万美金。亲自捉

刀设计麓山国际社区，是因为万华的地块地貌，几乎就是第二个BLACK HORK。

全副身心投入这块土地，对道格拉斯来说，就是重温20年前的青春激情。如今，他还要加上丰富的经验，

重现成名之作的演绎过程。

马克的图纸 犹如中国工笔画

至于马克，可以称得上是亚洲高尔夫球场之父。

从来没有哪个设计师，像他这样熟悉亚洲的地形，国内的中山长江球场和长安球场均出自他的手笔，在韩

国、菲律宾、日本也都有他设计的球场。从来没有哪个设计师，像他这样在每根景观带造型完成后，都要

亲自到现场验证、掂量。从来没有哪张图纸，像出自他手下的图纸那样细腻，乔木、灌木的位置、效果都

一一体现。如果说大多数设计师的图是中国的写意画，而马克的图是中国的工笔画。

因为胸有沟壑，当马克一遇到万华，那片山丘山谷里变幻不定的四季景色，几乎就一一浮现在眼前。

JAMES 植物之美的代言人

JAMES NICOLAY DESIGN inc公司的JAMES是由马克推荐的，这是一个不羁的天才。他曾经是贝尔高林

新加坡和澳大利亚公司的创始人，后来因为厌恶烦琐的行政管理事务而另起炉灶，重新专注于设计。

JAMES动作很慢，每一张图都要出在自己手上才放心。他软化景观和建筑的关系，细致到每一棵树的颜色，

每一个喷灌渠的位置，精巧细腻得不像工业社会的产品。

当他交出图纸后，道格非常震惊地说：“如果说植物的美有世间代言人的话，那一定是JAMES。”

三位大师的倾力合作，让这张规划图几乎成了万华的“法律”--只能执行，不能修改；只能贯彻，不能怀疑。

三个大师的合作产生了令人震惊的效率和令人震惊的效果，但随之而产生的是令人咂舌的执行难度。

一个完美的社区，容不得一个不和谐的细节。按照规划，每栋建筑修出来都仿佛是旧的，每棵树栽上去都

要像是从那儿生长出来的。在麓山国际社区，没有都市建筑的浮华，每件东西都只是耐看，只是素朴，于

素朴中见到大气。

大师的设想要变现，需要国内团队的密切配合。一部机器，有一个齿轮无法咬合，就不可能生产出完整产

品。为了不让任何一个环节出错，不让任何一个执行者将就行事，万华管理层尽可能执着于每一个细微之

处，三年下来，他们都成了各自负责领域的行家。

创世纪之七

找得到的植物，都制成标本

虽然JAMES无法找到所有的植物，但只要标本册上有，万华就一定要找到。

景观是麓山的重点，为了达到最好的效果，万华配备了一位植物专家，他负责指导工程部的人把凡是四川

境内找得到的乔木、灌木、草种，都拍成照片，摘下叶片，做成标本册，交到JAMES手中。

内行都有这样的经验，外国设计师尤其是景观设计师的作品在中国很难落地。不要说亚洲和欧洲的树种植

物，就是四川和陕西的树种和植物，花形、花期、颜色都相差甚远。景观设计师一旦脱离了他熟悉的植物，

犹如巧妇难为无米之炊，如果把他所熟悉的东西照搬来成都，气候和土壤又未必能支持这样的迁徙。

一定要让麓山所有的植物都适合成都的土壤。万华下了死命令，虽然JAMES无法熟悉所有的植物，但万

华可以帮他熟悉，JAMES无法找到所有的植物，但只要标本册上有，万华就一定要找到。

万华的园区里，光枫树就有三十多种。有一种叫三角枫的植物，明媚的叶色会随着季节而变化，秀气的树

形可以装点西式园林，工程部的人跑遍了陕西、湖北，最后在重庆的一个苗圃里找到了。

另一种叫做蓝花楹的树木，树形亭亭如盖，是别墅边上最好的点缀，它的花是蓝紫色的，花期三季，但数

量稀少。最终找到后，万华一口气引种了几十株，几乎是这类树木在四川的总和。

还有银桦，非常难成活，万华最后在仁寿黑龙滩水库找到了。

懂行的人都知道，园区里面名贵树木越多，越容易缺胳膊断腿。因为移植时，把树挖出来，根系会受伤害，

树冠也要截断。可是，走进万华的麓山国际社区，所有的树都形状完整，仿佛就是在这儿生长出来的。为

了达到这种效果，万华曾不惜工本专门派人到美国学习，掌握了最先进的箱式移植技术，即把大木箱插进

地里，把所有的根装进大木箱里，然后整体移植。麓山的名贵树木完好无损，靠的全是这种先进的移植技

术。

司就只做硬景观。这样一来，每个公司在各自所擅长的领域都很出彩，他们共同做出来的东西比四平八稳

的大公司更丰富。

惟一麻烦的是，为了让不同的公司能协调一致地配合，万华的执行层增加了许多工作量。

创世纪之九

黄砂石 呈现名画般的细腻笔触

用于外立面的黄砂石，和地形有着微妙的呼应，但是却不不符合规格。改，还是不改？万华的回答是：那

就去找符合规格的黄砂石。

在道格笔下，建筑的每一个细节，都如同名画上细腻的笔触，不容改变和污染。在到道格设计的、用黄砂

石镶嵌的会所外立面时，公司内部起了很大的争议，绝大多数人都建议放弃这种材料，用其它材料替代，

因为它的强度不够，不符合规格。

改，还是不改？改了，有可能影响外立面的效果，毕竟黄砂石是四川最常见的材料，和地形有着微妙的呼

应；不改，则有可能留下隐患。

公司决策层最后决定，如果道格的黄砂石不符合规格，那就去找符合规格的黄砂石。就像当初赖特设计古

根汉姆博物馆，因为倾斜的地面不符合规范而无法动工时，崇拜他的规划局长大声咆哮说：“我不管赖特触

犯了多少规范，我只要早点看到他动工！”

在找了许多地方都无结果之后，却在城南一个建筑的墙角意外发现了合格的黄砂石。当这些历经千辛万苦

找到的黄砂石一块块镶上会所的墙壁时，其它部分早已完工。工期拖延了不少，但道格拉斯式的画面终于

完整地呈现了。

一个有历史的城市和一个新兴的城市最大的不同在于沧桑，前者是泛旧的，从容的；后者是崭新的，喜洋

洋的，麓山国际社区要的是前者。但是，崭新的石块如何才能拼出历史感？万华多方寻找和打听，终于在

美国找到了一种专门做路沿的工具，可以让小石块变得班驳。经过颇费这一番周折，每一个到过现场的人

都有这样的感觉，麓山的小路仿佛经历过了多少代人鞋底的磨擦，就像欧洲小镇上游人脚下的小路。

创世纪之十

的错误。

深秋。

麓山国际社区的练习场旁，金黄的银杏叶片落满草坪，万华的老总坐在木椅上。他面前走过一群伪装成客

户前来踩盘的业内人士。他们并不认识这位深居简出的老总，一边如入无人之境，拍下一切建筑细节，一

边议论着：“这是成都做得最好的高端社区了，品位好。”

他们相互询问：“这个万华到底是什么公司，怎么从来没有人听说过，而一出手就做这么大的手笔？”

如果承认和谐是美，那么麓山国际社区是用建筑征服了不懂建筑的人，也让懂建筑的人心生佩服。

一块浪琴表为什么普通的手表看上去精美？因为它有大师的设计，还有上百道复杂的工艺来保障，上百双

精确的手来完成。程序保障美，犹如法律保障安宁。用工业化的程序来表达美，来生产美，麓山国际社区

也是这样。

麓山国际社区是一个产品，出产于万华这架精确的机器。在这个机器里，激情不是惟一，而是若干可以分

解的程序。它体现于国际团队大师们的笔下，权衡在万华寻找材料的工程师眼睛里，把握在每一个执行者

的手中。专业能力、判断能力、组织管理能力是机器的灵魂，而每一个人都是机器的齿轮。