李玉林等与李正豪房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

李玉林等与李正豪房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】北京市第二中级人民法院

【审理法院】北京市第二中级人民法院

【审结日期】2021.03.30

【案件字号】(2021)京02民终2748号

【审理程序】二审

【审理法官】刘丽杰杨志东王佳

【审理法官】刘丽杰杨志东王佳

【文书类型】判决书

【当事人】李玉林(限制民事行为能力人);李正豪;北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司;北京市

住房贷款担保中心;屈美茹;中国建设银行股份有限公司北京丰台支行

【当事人】李玉林(限制民事行为能力人)李正豪北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司北京市住

房贷款担保中心屈美茹中国建设银行股份有限公司北京丰台支行

【当事人-个人】李正豪屈美茹

【当事人-公司】李玉林(限制民事行为能力人)北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司北京市住房

贷款担保中心中国建设银行股份有限公司北京丰台支行

【代理律师/律所】祝云北京市华泰律师事务所;吕品北京安济律师事务所

【代理律师/律所】祝云北京市华泰律师事务所吕品北京安济律师事务所

【代理律师】祝云吕品

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【代理律所】北京市华泰律师事务所北京安济律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】李玉林(限制民事行为能力人);北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司;北京市住房贷款

担保中心;屈美茹;中国建

【被告】李正豪

【本院观点】二审中，双方当事人争议焦点为双方对于合同无效的过错责任及责任承担是否

适当的问题。

【权责关键词】限制民事行为能力无效追认撤销法定代理实际履行过错合同约定第三人法定

代理人证据不足新证据合法性诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审查封折价

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，二审中，双方当事人争议焦点为双方对于合同无效的过错责任及责

任承担是否适当的问题。 根据查明的事实，本案合同无效系因出卖人李玉林为限制民事行

为能力人，其房屋交易行为超出其民事行为能力范围，李玉林的法定代理人陈鸿滨对已经签

订并实际履行的《存量房屋买卖合同》不同意且拒绝追认所致。作为房屋买受人，李正豪在

汇鑫伟业公司的居间服务下进行房屋交易，李玉林作为产权人，与覃某夫妻共同居住在涉案

房屋内，虽然李玉林年岁已大，但交易过程中始终有中介人员及李玉林亲属覃某陪同，以上

事实足以让李正豪对交易房源及出卖人产生信任基础，其对房源真实性及出卖人可靠性的审

查符合一般购买人的交易习惯及注意义务，本案中亦无证据证明李玉林在交易过程中有异于

林及其陪同亲属未就该情况进行披露与说明，后其监护人拒绝对该交易行为进行追认，导致

合同无效，该结果系其监护人对李玉林超出民事行为能力范围外的民事行为疏于履行监护职

责所致，故李玉林一方应承担合同无效后的法律责任。其家庭人员间对李玉林超出民事行为

能力的交易行为产生争议，可另案解决，本案中不予处理。 合同无效后，李正豪需将涉案

房屋返还给李玉林，李玉林应当退还相应购房款。因涉案房屋存在抵押，一审法院综合考虑

案件执行问题，并兼顾便利双方当事人利益的实现，判决李玉林代李正豪偿还贷款本金及利

息后办理注销抵押登记手续，代偿部分在退还购房款时予以扣减，抵扣范围为李正豪欠付的

贷款本金和判决生效之前欠付的利息，此种处理符合本案实际情况，本院予以确认。关于李

玉林上诉称贷款利息与房价上涨损失重复计算的问题，因判决生效日前李正豪欠付的贷款利

息已在退还购房款时予以抵扣，故不存在重复计算的问题，对其该项主张，本院不予采纳。

合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失。本案中李玉林作为合同无效

中的过错方，应当赔偿李正豪的损失。根据评估报告显示，评估时点的房屋价值高于成交价

882600元，因本案合同无效后房屋将返还给李玉林，李正豪因此丧失了享受房屋该部分增值

利益的机会，现其要求赔偿该部分损失于法有据。关于个人所得税120200元，实际支付人为

李正豪，以及校验费、贷款代办费、过户费、担保费、评估费、服务费、抵押费共计9180

元，上述费用均系李正豪为履行合同而支出的费用，合同无效后，李玉林均应予以赔偿。

李玉林主张的房屋使用费，可与其占用李正豪资金的占用费相互抵消，李玉林的该项

关于评估费用，包含三部分，其中交易时涉案房屋价值及上诉请求，本院不予支持。

月租金价格评估费用共计18000元，一审法院判决由李玉林承担正确，本院予以确认；李正

豪支付涉案房屋价值评估费用9000元，系本案审理过程中产生的合理诉讼费用支出，应由过

错方李玉林承担。据此，对李玉林该项上诉请求，本院不予采纳。 综上所述，李玉林的上

诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人

纳)。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 01:06:17

【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年8月14日，李玉林(出卖人、甲方)在覃某(李

玉林外甥)的陪同下与李正豪(买受人、乙方)在汇鑫伟业公司(居间方、丙方)居间下签订《存

量房屋买卖合同》(经纪成交版)(合同编码：2001596)，约定：出卖人根据国家规定，已依法

取得坐落为XXX106，建筑面积共86.66平方米；出卖人保证所售房产无查封，无纠纷，保证

所提供的资料真实、有效，出卖方对所售房屋权属合法性、真实性及有效性负责；该房屋房

产证获得日期为2014年9月9日；该房屋成交价格为人民币175万元整，其中定金5万元

(用于冲抵首付款)，第一期房款为55万元，住房公积金贷款120万元；合同同时约定了双方

当事人的其他权利义务。 合同签订当日，李正豪向李玉林支付购房定金5万元，并向汇鑫

伟业公司支付居间服务费38500元。2016年9月5日，李正豪向汇鑫伟业公司支付交验费

200元、贷款代办费300元、过户费500元，同时支出担保、评估、服务、抵押等费用8180

元。2016年9月10日，李正豪向李玉林支付房款20万元(包含定金5万元)。2016年10月

11日，李正豪通过建设银行“房易安”向北京市房山区住房和城乡建设委员会支付监管资金

31万元。2016年10月19日，李正豪通过支付宝给案外人覃某转账40000元，李玉林给李正

豪出具剩余房款的收条；同日李正豪交纳购买涉案房屋的契税15100元以及个人所得税

120200元(个人所得税纳税人名称为李玉林)，双方还办理了房屋交接手续。2016年10月23

日，涉案房屋登记到了李正豪名下，不动产权证号为：京(xxx)房山区不动产权第xxx号。

2016年11月15日，李正豪、刘某(甲方、借款人)与建设银行丰台支行(乙方、贷款人)、住

房担保中心(丙方、担保人)签署北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同，约定借

款数额为1200000元，借款月利率2.70833‰，借款期限为20年，自2016年11月15日起

至2036年11月15日止，借款用途仅限于甲方购买坐落于XXX106住房，借款债权的担保方

式为北京市住房贷款担保中心连带责任保证担保，担保服务费为3600元。同日建设银行审批

发放李正豪申请的120万元住房公积金贷款。2017年8月22日，住房担保中心取得京(2017)

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房不动产证明第0028476号抵押权证书，义务人为李正豪，房屋坐落为XXX106。 另查，涉

案房屋交易期间，李玉林与覃某夫妻共同居住在涉案房屋，且覃某陪同李玉林出售涉案房屋

的全过程。

【一审法院认为】再查，2018年5月李玉林向法院起诉请求：1.确认李玉林与李正豪签订的

XXX106房屋买卖合同无效，2019年4月15日，法院出具(2018)京0111民初8887号民事判

决书，该判决书记载2015年12月10日，北京市朝阳区人民法院出具(2015)朝民特字第

38180号民事判决书，判决“宣告李玉林为限制民事行为能力人”，由此法院认为李玉林为

限制民事行为能力人，因其子陈鸿滨对涉案房屋买卖合同拒绝追认，故判决李玉林与李正豪

就坐落于XXX106房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效，判决作出后李正豪不服提起上诉，

2019年6月27日，北京市第二中级人民法院以(2019)京02民终7093号民事判决书判决驳

回上诉，维持原判。 再查，一审法院审理过程中，李正豪申请对2020年1月9日涉案

房屋的价值进行评估，法院依法委托北京百成首信房地产评估有限公司进行了评估，2020年

6月12日，该评估机构出具估价报告，估价报告中载明财产范围：估价对象包括XXX106房

屋(含结构、装修及附属于房屋的设施设备部分，不含可移动的家具及装饰品等)及其占用范

围内的土地，认定估价结果为2632600元。李玉林申请对涉案房屋2016年8月14日市场价

值及月租金价格进行评估，法院依法委托北京鼎春德房地产土地评估有限公司进行评估，

2020年7月10日，该评估机构分别出具估价报告，认定2016年8月14日的房地产市场价

值为1858700元，同时认定自2016年四季度至2020年二季度的租金总价为135817元，自

2016年10月至价值时点按活期存款年利率0.35%复利计算，估价对象于价值时点的总金额为

136728元。 一审法院审理认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以

返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受

到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中李玉林与李正豪就涉案房屋

签订的《存量房屋买卖合同》已被法院生效判决无效，现双方当事人诉请法院处理合同无效

后的后果于法有据。本案争议焦点为，双方对于合同无效的过错责任问题，该问题的实质在

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于判断李正豪在认识李玉林的民事行为能力上是否有过失，即李正豪在购买房屋时是否应认

识到李玉林为限制民事行为能力人。首先，庭审中李正豪与汇鑫伟业公司均表示李玉林在交

易过程中没有任何精神及行为异常现象，法院认为虽然李玉林在房屋交易之前被认定为限制

民事行为能力人，但不能得出其在本案交易过程中必然存在一般人可察觉的行为异常状态，

故李玉林的证明目的未能实现，该部分评估费用由其自身承担，关于评估房屋月租金价格的

费用，因合同无效及导致产生合同无效后返还房屋的后果均系李玉林引起，产生该部分费用

的原因主要在于李玉林，故该部分评估费用亦应由李玉林承担。 关于李正豪的反诉请

求，合同无效后，李玉林退还相应的购房款属于其应承担的法定义务，根据庭审查明的事

实，李正豪已经按照合同约定支付购房款1750000元，故其要求李玉林退还于法有据，李玉

林辩称有40000元支付到了覃某的账户，但因李玉林对该40000元书写了收条，证明其认可

李正豪完成了该部分付款义务，至于打入何人账户以及其他购房款是否被他人占有是李玉林

与案外人应解决的问题，不影响其在本案中的退赔责任；关于赔偿房屋增值差价损失的反诉

请求，根据评估报告，评估时点的房屋价值高于成交价882600元，因本案合同无效后房屋将

返还给李玉林，该部分增值利益将由李玉林享有，而因合同无效李正豪丧失了在涉案房屋交

易时购买其他房屋的机会，必将产生损失，鉴于本案合同无效之诉系李玉林提起，李正豪在

本案中不存在过错，故李正豪要求赔偿该部分损失于法有据，法院予以支持。关于赔偿税款

的诉讼请求，现无证据表明李正豪支出了增值税，故对于增值税的主张法院不予支持，对于

契税，李正豪可向相关行政机关申请退税，如无法退税，其可另行主张权利，法院暂不予处

理，而个人所得税处的纳税人处显示为李玉林，但实际为李正豪支付，即便可以退税亦需要

李玉林配合，故该部分费用法院支持由李玉林赔偿给李正豪，数额为120200元；关于交验

费、贷款代办费、过户费、担保费、评估费、服务费、抵押费共计9180元，确系李正豪为履

行合同而支出的费用，合同无效后李玉林应赔偿李正豪该部分损失，故对该项反诉请求法院

予以支持；关于装修费30000元，因评估的2020年1月9日的房屋价值中包括装修部分，而

本案对于李正豪要求的房屋差价损失亦予以了支持，对于家具，李正豪亦可以自行搬离，故

不再重复支持装修费用；关于律师费，李正豪提交的证据不足以证实其实际支出情况，且该

部分费用超出了李玉林订立合同时可预见的损失范畴，法院对此不予支持；评估费9000元，

系本案中的合理支出，法院予以支持。关于利息损失，李正豪表述该部分损失包含首付款

550000元的资金占用损失及住房公积金的贷款利息损失，在李正豪未返还房屋前，李玉林仅

须支付本金，故该部分费用可与李玉林要求支付的房屋占有使用费相互抵消，法院不再支

持；关于李正豪要求屈美茹、汇鑫伟业公司对于退赔承担连带责任的反诉请求缺乏法律依

据，法院不予支持，李正豪若认为相关主体应当承担赔偿责任可另案解决；关于要求汇鑫伟

业公司退还居间费38500元的反诉请求，因属于居间服务合同法律关系项下应该审查的问

题，故本案中不予支持。屈美茹、建设银行丰台支行经法院传票传唤未到庭应诉，法院依法

缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共

和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李玉林于判决生效后七日内代李正豪

向中国建设银行股份有限公司北京丰台支行清偿XXX106房屋的剩余贷款本金及截止至贷款还

清之日止的全部利息(以银行实际数据为准)；二、北京市住房贷款担保中心、中国建设银行

股份有限公司北京丰台支行在李玉林履行完毕判决第一项义务之日起七日内办理XXX106房屋

的注销抵押登记手续；三、李正豪于判决第二项相关手续办理完毕之日起十日内将XXX106房

屋腾退给李玉林并协助李玉林将上述房屋恢复登记至李玉林名下，腾退房屋当日，李玉林退

还李正豪购房款(退还数额为：用1750000元扣除李玉林代李正豪偿还的贷款本金及判决生效

日前李正豪欠付的利息)；四、李玉林于判决生效后七日内赔偿李正豪损失1011980元；五、

李玉林于判决生效后七日内赔偿李正豪评估费9000元；六、驳回李玉林的其他诉讼请求；

七、驳回李正豪的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利

息。 二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】李玉林上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，驳

回李正豪的反诉请求，或将本案发回重审；2.本案诉讼费由李正豪承担。事实和理由：1.一

审法院关于李正豪对本案合同无效不存在过错的认定有误，李正豪在交易过程中没有尽到审

慎义务，该认定推翻了(2018)京0111民初字第8887号生效判决，且不公平，属事实不清；2.

判决我方承担赔偿李正豪合同无效后房屋上涨的全部差价及相应税费无法律依据，合同无效

属于缔约过失责任，仅应限于现有利益的损失，不包含房屋差价损失，且合同无效和房屋上

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涨没有必然联系，目前涉案房屋价格呈下降趋势;3.一审法院要求李玉林替李正豪偿还剩余贷

款及利息属错误，我方不是合同贷款方，根据返还房屋的履行顺序应是李正豪先行还款，不

应是我方替其偿还；4.一审法院既支持了李正豪房屋差价上涨的损失又支持了李正豪本应由

其自行承担的贷款利息，属于重复计算；5.一审法院将房屋使用费与资金占用费相互抵消系

错误，一审判决已支持了李正豪关于房屋上涨的损失，不存在资金占用的损失，属于重复计

算；5.我方申请两个评估，评估费18000元在一审判决中没有体现。 汇鑫伟业公司述

称，同意一审判决，不同意李玉林的上诉请求。合同在交易过程中是真实有效的，诉求与我

方无关，不发表意见。 李玉林主张的房屋使用费，可与其占用李正豪资金的占用费相互

综上所述，李玉林的上诉请求不能成抵消，李玉林的该项上诉请求，本院不予支持。

立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

李玉林等与李正豪房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2021)京02民终2748号

当事人 上诉人(原审原告、反诉被告)：李玉林(限制民事行为能力人)。

法定代理人：陈鸿滨(李玉林之子)，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：祝云，北京市华泰律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)：李正豪。

委托诉讼代理人：吕品，北京安济律师事务所律师。

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原审第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋

大街建设路18号-C2280。

负责人：朱剑伟，总经理。

委托诉讼代理人：张恒宇。

原审第三人：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56号

辉煌时代大厦7-8层。

法定代表人：仇金鑫，主任。

委托诉讼代理人：孙俊峰。

委托诉讼代理人：杨文静。

原审第三人：屈美茹。

原审第三人：中国建设银行股份有限公司北京丰台支行，营业场所北京市丰台区

西四环南路54号。

法定代表人：周蕾，行长。

审理经过 上诉人李玉林因与被上诉人李正豪及原审第三人北京汇鑫伟业房地产经

纪有限公司(以下简称汇鑫伟业公司)、中国建设银行股份有限公司北京丰台支行(以下简

称建设银行丰台支行)、屈美茹、北京市住房贷款担保中心(以下简称住房担保中心)房屋

买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2019)京0111民初22811号民事判决，

向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本

案现已审理终结。

二审上诉人诉称 李玉林上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请

求，驳回李正豪的反诉请求，或将本案发回重审；2.本案诉讼费由李正豪承担。事实和

理由：1.一审法院关于李正豪对本案合同无效不存在过错的认定有误，李正豪在交易过

程中没有尽到审慎义务，该认定推翻了(2018)京0111民初字第8887号生效判决，且不

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公平，属事实不清；2.判决我方承担赔偿李正豪合同无效后房屋上涨的全部差价及相应

税费无法律依据，合同无效属于缔约过失责任，仅应限于现有利益的损失，不包含房屋

差价损失，且合同无效和房屋上涨没有必然联系，目前涉案房屋价格呈下降趋势;3.一审

法院要求李玉林替李正豪偿还剩余贷款及利息属错误，我方不是合同贷款方，根据返还

房屋的履行顺序应是李正豪先行还款，不应是我方替其偿还；4.一审法院既支持了李正

豪房屋差价上涨的损失又支持了李正豪本应由其自行承担的贷款利息，属于重复计算；5.

一审法院将房屋使用费与资金占用费相互抵消系错误，一审判决已支持了李正豪关于房

屋上涨的损失，不存在资金占用的损失，属于重复计算；5.我方申请两个评估，评估费

18000元在一审判决中没有体现。

二审被上诉人辩称 李正豪辩称，同意一审判决，不同意李玉林的上诉请求。事实

和理由：1.关于合同无效的责任，一审法院认定清楚，过错在于李玉林；2.合同无效后

产生的差价、税费等损失应当由李玉林进行补偿；3.关于偿还剩余贷款的问题，不应由

我方再付款进行解押，退还我方购房款的时候是要减去李玉林代还部分，不属于重复计

算；4.合同无效后赔偿的是我方实际损失，对方概念混淆;5.房屋使用费与资金占用费抵

消实际是我方受损，房屋差价等至今未退还给我方。

汇鑫伟业公司述称，同意一审判决，不同意李玉林的上诉请求。合同在交易过程

中是真实有效的，诉求与我方无关，不发表意见。

住房担保中心述称，对于买卖双方的责任不发表意见。如果涉及房屋所有权转移

变更登记，在当事人全部清偿贷款后，可帮助办理解除抵押的手续。

建设银行丰台支行未到庭，向本院提交书面意见称其不发表意见，贷款信息以住

房担保中心提供的为准。

屈美茹未到庭，向本院提交书面意见称其对涉案房屋买卖合同纠纷不知情也未参

与，此案与其无关，拒绝出庭参加诉讼。

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原告诉称 李玉林向一审法院起诉请求：1.李正豪将位于XXX106房屋(以下简称涉

案房屋)腾退给李玉林；2.李正豪清偿建设银行丰台支行将涉案房屋作为抵押的所有贷

款；3.建设银行丰台支行、住房担保中心办理注销涉案房屋抵押登记手续；4.李正豪配

合李玉林将涉案房屋恢复登记在李玉林名下；5.李正豪支付自2016年10月19日至实际

腾退之日止的房屋使用费，2016年10月19日至2020年5月12日计算为136728元，

2020年5月12日后每月按照5000元计算；6.评估费18000元由李正豪承担；7.诉讼费

由李正豪承担。

李正豪向一审法院提出反诉请求：1.李玉林退还房款1750000元并支付利息(以

1750000元为基数，按照年6%的标准，自2016年8月14日起计算至实际退还日止)，赔

偿李正豪损失1208504元(包含房屋增值差价882600元、税费152724元、杂费9180

元、装修费30000元、律师费125000元、评估费9000元)；2.屈美茹、汇鑫伟业公司对

李玉林赔偿李正豪承担连带责任；3.汇鑫伟业公司退还居间费38500元。

一审法院查明 一审法院认定事实：2016年8月14日，李玉林(出卖人、甲方)在

覃某(李玉林外甥)的陪同下与李正豪(买受人、乙方)在汇鑫伟业公司(居间方、丙方)居

间下签订《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)(合同编码：2001596)，约定：出卖人根据

国家规定，已依法取得坐落为XXX106，建筑面积共86.66平方米；出卖人保证所售房产

无查封，无纠纷，保证所提供的资料真实、有效，出卖方对所售房屋权属合法性、真实

性及有效性负责；该房屋房产证获得日期为2014年9月9日；该房屋成交价格为人民币

175万元整，其中定金5万元(用于冲抵首付款)，第一期房款为55万元，住房公积金贷

款120万元；合同同时约定了双方当事人的其他权利义务。

合同签订当日，李正豪向李玉林支付购房定金5万元，并向汇鑫伟业公司支付居

间服务费38500元。2016年9月5日，李正豪向汇鑫伟业公司支付交验费200元、贷款

代办费300元、过户费500元，同时支出担保、评估、服务、抵押等费用8180元。2016

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年9月10日，李正豪向李玉林支付房款20万元(包含定金5万元)。2016年10月11

日，李正豪通过建设银行“房易安”向北京市房山区住房和城乡建设委员会支付监管资

金31万元。2016年10月19日，李正豪通过支付宝给案外人覃某转账40000元，李玉林

给李正豪出具剩余房款的收条；同日李正豪交纳购买涉案房屋的契税15100元以及个人

所得税120200元(个人所得税纳税人名称为李玉林)，双方还办理了房屋交接手续。2016

年10月23日，涉案房屋登记到了李正豪名下，不动产权证号为：京(xxx)房山区不动产

权第xxx号。2016年11月15日，李正豪、刘某(甲方、借款人)与建设银行丰台支行(乙

方、贷款人)、住房担保中心(丙方、担保人)签署北京住房公积金管理中心住房公积金贷

款借款合同，约定借款数额为1200000元，借款月利率2.70833‰，借款期限为20年，

自2016年11月15日起至2036年11月15日止，借款用途仅限于甲方购买坐落于

XXX106住房，借款债权的担保方式为北京市住房贷款担保中心连带责任保证担保，担保

服务费为3600元。同日建设银行审批发放李正豪申请的120万元住房公积金贷款。2017

年8月22日，住房担保中心取得京(2017)房不动产证明第0028476号抵押权证书，义务

人为李正豪，房屋坐落为XXX106。

另查，涉案房屋交易期间，李玉林与覃某夫妻共同居住在涉案房屋，且覃某陪同

李玉林出售涉案房屋的全过程。

一审法院认为 再查，2018年5月,李玉林向法院起诉请求：1.确认李玉林与李正

豪签订的XXX106房屋买卖合同无效，2019年4月15日，法院出具(2018)京0111民初

8887号民事判决书，该判决书记载2015年12月10日，北京市朝阳区人民法院出具

(2015)朝民特字第38180号民事判决书，判决“宣告李玉林为限制民事行为能力人”，

由此法院认为李玉林为限制民事行为能力人，因其子陈鸿滨对涉案房屋买卖合同拒绝追

认，故判决李玉林与李正豪就坐落于XXX106房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效，判

决作出后李正豪不服提起上诉，2019年6月27日，北京市第二中级人民法院以(2019)京

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02民终7093号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。

再查，一审法院审理过程中，李正豪申请对2020年1月9日涉案房屋的价值进

行评估，法院依法委托北京百成首信房地产评估有限公司进行了评估，2020年6月12

日，该评估机构出具估价报告，估价报告中载明财产范围：估价对象包括XXX106房屋

(含结构、装修及附属于房屋的设施设备部分，不含可移动的家具及装饰品等)及其占用

范围内的土地，认定估价结果为2632600元。李玉林申请对涉案房屋2016年8月14日

市场价值及月租金价格进行评估，法院依法委托北京鼎春德房地产土地评估有限公司进

行评估，2020年7月10日，该评估机构分别出具估价报告，认定2016年8月14日的房

地产市场价值为1858700元，同时认定自2016年四季度至2020年二季度的租金总价为

135817元，自2016年10月至价值时点按活期存款年利率0.35%复利计算，估价对象于

价值时点的总金额为136728元。

一审法院审理认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返

还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所

受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中李玉林与李正豪就涉

案房屋签订的《存量房屋买卖合同》已被法院生效判决无效，现双方当事人诉请法院处

理合同无效后的后果于法有据。本案争议焦点为，双方对于合同无效的过错责任问题，

该问题的实质在于判断李正豪在认识李玉林的民事行为能力上是否有过失，即李正豪在

购买房屋时是否应认识到李玉林为限制民事行为能力人。首先，庭审中李正豪与汇鑫伟

业公司均表示李玉林在交易过程中没有任何精神及行为异常现象，法院认为虽然李玉林

在房屋交易之前被认定为限制民事行为能力人，但不能得出其在本案交易过程中必然存

在一般人可察觉的行为异常状态，且李玉林在交易时已年逾70岁，即使其反应能力、表

达能力略有瑕疵亦属于一般人可接受、可理解的范围，在无证据证明李玉林出售房屋时

有异于常人的病症表现的情况下，不能苛责李正豪未察觉出李玉林行为能力欠缺；其

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次，李正豪是在汇鑫伟业公司的居间服务下进行的房屋交易，且交易过程中始终有中介

人员及李玉林亲属覃某陪同，此种情况下，对于李正豪对房源真实性、出卖人可靠性的

警惕能力不能要求过高；最后，现无证据证明李正豪在购买房屋时明知李玉林为限制民

事行为能力人，此种情形下李正豪没有核查李玉林家庭情况以及出卖房屋是否经过家属

同意的法定义务。综上，对于李正豪是否已尽到审慎的注意义务应将其放到一般购买人

的环境中审查，法院认为李正豪已经尽到了一般购买人的注意义务，对于合同无效不存

关于李正豪的反诉请求，合同无效后，李玉林退还相应的购房款属于其应承担的

法定义务，根据庭审查明的事实，李正豪已经按照合同约定支付购房款1750000元，故

其要求李玉林退还于法有据，李玉林辩称有40000元支付到了覃某的账户，但因李玉林

对该40000元书写了收条，证明其认可李正豪完成了该部分付款义务，至于打入何人账

户以及其他购房款是否被他人占有是李玉林与案外人应解决的问题，不影响其在本案中

的退赔责任；关于赔偿房屋增值差价损失的反诉请求，根据评估报告，评估时点的房屋

价值高于成交价882600元，因本案合同无效后房屋将返还给李玉林，该部分增值利益将

由李玉林享有，而因合同无效李正豪丧失了在涉案房屋交易时购买其他房屋的机会，必

将产生损失，鉴于本案合同无效之诉系李玉林提起，李正豪在本案中不存在过错，故李

正豪要求赔偿该部分损失于法有据，法院予以支持。关于赔偿税款的诉讼请求，现无证

据表明李正豪支出了增值税，故对于增值税的主张法院不予支持，对于契税，李正豪可

向相关行政机关申请退税，如无法退税，其可另行主张权利，法院暂不予处理，而个人

所得税处的纳税人处显示为李玉林，但实际为李正豪支付，即便可以退税亦需要李玉林

配合，故该部分费用法院支持由李玉林赔偿给李正豪，数额为120200元；关于交验费、

贷款代办费、过户费、担保费、评估费、服务费、抵押费共计9180元，确系李正豪为履

行合同而支出的费用，合同无效后李玉林应赔偿李正豪该部分损失，故对该项反诉请求

法院予以支持；关于装修费30000元，因评估的2020年1月9日的房屋价值中包括装修

部分，而本案对于李正豪要求的房屋差价损失亦予以了支持，对于家具，李正豪亦可以

自行搬离，故不再重复支持装修费用；关于律师费，李正豪提交的证据不足以证实其实

际支出情况，且该部分费用超出了李玉林订立合同时可预见的损失范畴，法院对此不予

支持；评估费9000元，系本案中的合理支出，法院予以支持。关于利息损失，李正豪表

述该部分损失包含首付款550000元的资金占用损失及住房公积金的贷款利息损失，在李

正豪未返还房屋前，李玉林仅须支付本金，故该部分费用可与李玉林要求支付的房屋占

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有使用费相互抵消，法院不再支持；关于李正豪要求屈美茹、汇鑫伟业公司对于退赔承

担连带责任的反诉请求缺乏法律依据，法院不予支持，李正豪若认为相关主体应当承担

赔偿责任可另案解决；关于要求汇鑫伟业公司退还居间费38500元的反诉请求，因属于

居间服务合同法律关系项下应该审查的问题，故本案中不予支持。屈美茹、建设银行丰

台支行经法院传票传唤未到庭应诉，法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中

华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之

规定，判决：一、李玉林于判决生效后七日内代李正豪向中国建设银行股份有限公司北

京丰台支行清偿XXX106房屋的剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息(以银

行实际数据为准)；二、北京市住房贷款担保中心、中国建设银行股份有限公司北京丰台

支行在李玉林履行完毕判决第一项义务之日起七日内办理XXX106房屋的注销抵押登记手

续；三、李正豪于判决第二项相关手续办理完毕之日起十日内将XXX106房屋腾退给李玉

林并协助李玉林将上述房屋恢复登记至李玉林名下，腾退房屋当日，李玉林退还李正豪

购房款(退还数额为：用1750000元扣除李玉林代李正豪偿还的贷款本金及判决生效日前

李正豪欠付的利息)；四、李玉林于判决生效后七日内赔偿李正豪损失1011980元；五、

李玉林于判决生效后七日内赔偿李正豪评估费9000元；六、驳回李玉林的其他诉讼请

求；七、驳回李正豪的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应

当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间

的债务利息。

本院查明 二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为 本院认为，二审中，双方当事人争议焦点为双方对于合同无效的过错责

任及责任承担是否适当的问题。

根据查明的事实，本案合同无效系因出卖人李玉林为限制民事行为能力人，其房

屋交易行为超出其民事行为能力范围，李玉林的法定代理人陈鸿滨对已经签订并实际履

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行的《存量房屋买卖合同》不同意且拒绝追认所致。作为房屋买受人，李正豪在汇鑫伟

业公司的居间服务下进行房屋交易，李玉林作为产权人，与覃某夫妻共同居住在涉案房

屋内，虽然李玉林年岁已大，但交易过程中始终有中介人员及李玉林亲属覃某陪同，以

上事实足以让李正豪对交易房源及出卖人产生信任基础，其对房源真实性及出卖人可靠

性的审查符合一般购买人的交易习惯及注意义务，本案中亦无证据证明李玉林在交易过

程中有异于常人的病状表现，在此情况下，不能苛责李正豪核查李玉林的民事行为能力

屋该部分增值利益的机会，现其要求赔偿该部分损失于法有据。关于个人所得税120200

元，实际支付人为李正豪，以及校验费、贷款代办费、过户费、担保费、评估费、服务

费、抵押费共计9180元，上述费用均系李正豪为履行合同而支出的费用，合同无效后，

李玉林均应予以赔偿。

李玉林主张的房屋使用费，可与其占用李正豪资金的占用费相互抵消，李玉林的

该项上诉请求，本院不予支持。

关于评估费用，包含三部分，其中交易时涉案房屋价值及月租金价格评估费用共

计18000元，一审法院判决由李玉林承担正确，本院予以确认；李正豪支付涉案房屋价

值评估费用9000元，系本案审理过程中产生的合理诉讼费用支出，应由过错方李玉林承

担。据此，对李玉林该项上诉请求，本院不予采纳。

综上所述，李玉林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法

律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规

定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费20550元，由李玉林负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 刘丽杰

审 判 员 杨志东

审 判 员 王 佳

二〇二一年三月三十日

法官助理 李 慧

书 记 员 黑梦雪

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