成本法经典案例

2024年9月28日发(作者：家具十大品牌排名大全)

成本法

例1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”

熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销

售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积

的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在

开发期内均匀投入)。

可转让熟地的总价＝取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋

总销售费用＋总销售税费＋总开发利润

＝取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋可转让熟地的

总价×（销售费用、销售税费和开发利润的比率）

例2：某建筑物的建筑面积为300平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造

价为1200元/m2，则该建筑物的重新购建价格为多少？

例3：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建

筑安装工程费为1200元/m2，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程

费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用视

为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新购建价

格的6%，试计算该房屋的重新购建价格。

例5： 某旧住宅测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元；

因户型设计不好没有独立卫生间等导致的功能折旧为6万元；位于城市衰落地区引起的经济

折旧为3万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。

例6： 某建筑物的建筑面积100平方米，使用10年后，单位建筑物的重置价格为500元/m2，

该建筑物的经济寿命为30年，残值率为5％，试用直线折旧法计算该建筑物的年折旧额、

折旧总额，并计算其现值。

例7：有一座10年前建成交付使用的建筑物，经估价师实地观察其成新率为0.80，该建筑

物的经济寿命为40年，残值率为0，试用综合法计算该建筑物的成新率。

例8：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，

门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过

年数为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均

为零。试计算该建筑物的物质折旧额。

例8：某宗房地产的土地面积为1000m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18

万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/m2 ；地上建筑物总建筑面积为2000m2，

是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2，现时建造类似建筑物的建筑造价

为1200元/m2，估计该建筑物有八成新。试根据以上资料测算该宗房地产的现时总价和单

价。

例9：现欲评估某工业厂房价格（不含土地），其房屋勘察设计费和前期工程费为20元/m2，

基础设施建设费为105元/m2， 建筑安装费为500元/m2， 公共配套设施建设费为75元/m2，

管理费为30元/m2，建设期为1年，设定资金在建设期内为均匀投入，利率为5.31％（按

单利计算），因为自建自用，故不考虑销售费用和销售税费， 其直接成本利润率为8％，试

计算其重置价格。假设该工业厂房成新率为75%，试计算其现值。

例11：有一建筑物，建筑面积为1000平方米，原建筑造价为40万元，已使用8年，经估

价师调查，重新购建价格为每平方米建筑面积700元，该建筑物耐用年限为40年，残值率

为4％，试用直线法分别求取该建筑物的年折旧率、年折旧额、折旧总额和现值。

例10：本估价对象为一个专用仓库，位于某市建成区内，土地总面积为2500m2，建筑总面

积为8500m2，建筑物建成于1984年7月，现需评估该建筑物2004年7月的价格。

1、为求取土地价格，经过估价师调查选取了A、B、C三个可比实例并进行修正调整后列

表如下：

土地价格

交易情况

交易日期

土地状况

待估对象

－－

100

100

100

实例A

605元/m2

100

93.45

95

实例B

710元/m2

100

97.09

106

实例C

633元/m2

95

99.00

99

2、另经调查，现时与估价对象类似的建筑物、不含土地价格在内的重新购建价格为每平方

米建筑面积1000元；

3、参照规定并经估价师判断，该建筑物的经济寿命为60年，残值率为0，采用直线法求取

折旧。

4、估价师实地勘察，该建筑物为七成新。

例13：某建筑物为钢混结构，经济寿命50年，有效经过年限为8年。经调查测算，现在重

新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成

本的60％，第二年投入40％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利率为6％，

销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的门窗、墙面等损坏的修复

费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置

价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年；假设残值均为零。试计算该建筑物的折

旧总额。

解：建造成本=800万元

管理费用=800*3%=24万元

投资利息=（800+24）*60%*[（1+6%）^1.5-1]+（800+24）*40%*[（1+6%）^0.5-1] =54.9

万元

建筑物重置价=800+24+54.9+50+120=1048.9万元

墙地等损坏的折旧额=18万元

装修部分的折旧额=200*1/5*2=80万元

设备部分的折旧费=110*1/10*8=88万元

长寿命部分的折旧额=（1048.9-18-200-110）*1/50*8=115.34万元

该建筑物折旧总额=18+80+88+115.34万元