建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理

建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理

一、住宅房地产

1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限，根据《物权

法》149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住

宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上

的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约

定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”因此本次评估按建

筑物剩余经济寿命确定收益年限。

2、建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余年限，参照非住宅

房地产同类情形确定。

二、非住宅房地产

1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限

①土地出让合同约定无偿收回建筑

根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩

余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用权

期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益

价值应为按收益期计算的价值”。

经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》，合

同中约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。

因此，本次评估按照土地使用剩余年限确定收益期限。

②土地出让合同未约定无偿收回建筑

根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩

余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用

权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收

益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折

现到价值时点的价值”。

经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》,合

1

同中约定“由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据

收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用

者相应补偿”。因此本次评估收益期限为土地使用剩余年限，收益价

值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到

价值时点的价值。收益期结束时建筑物剩余价值计算公式为：

建筑物在收益期结束时的价值=价值时点建筑完全重置价×（1+

建筑物价指数）×建筑成新率/（1+建筑报酬率）

收益期年限收益期年限

其中：建筑成新率＝[1-（1-R）×t/N]×100%

R=建筑残值率；t=收益期结束时实际已使用年限；N=建筑经济寿

命

（设定商业用房，在价值时点建筑经济寿命50年，已使用8年，剩余42年；土地使用

年限40年，已使用10年，剩余30年）

=3500×（1+2.0%）×（1-38/50）/（1+7.5%）

3030

=3500×1.8114×0.24/8.7550

=173.79元/平方米

估价对象建筑为钢混一等结构，根据苏州市住房城乡建设局《关

于确定2015年度苏州市房屋基本重置价格的通知》（苏住建房

[2015]6号），基本重置价为2300元/平方米，残值率为0。考虑基

础设施费、配套设施费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税

费、开发利润等，经测算，本次评估建筑物完全重置价取3500元/

平方米。

建筑物价指数根据近年来同类CPI指数，确定环比增长率为

2.0%。

建筑报酬率采取安全利率加风险调整值法确定。安全利率是指

无风险投资的收益率，选取中国人民银行2015年10月24日公布的

五年期定期存款年利率2.75%作为安全利率。目前在当地房地产投资

存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和房地产市场状况对房地

产投资的影响程度，以及投资该对象的风险性、流动性、管理的困难

2

性出发，考虑到通货膨胀等因素，确定风险调整值为4-5%，由此求

得资本化率为6.75%-7.75%，本次评估确定建筑报酬率为7.5%。

③不能提供土地出让合同且无法查证相关资料

由于估价委托人未能提供土地出让合同，且估价人员在现有条件

下无法查证土地出让资料中关于土地出让期届满后的相关约定。根据

《房地产估价规范》中抵押评估谨慎原则，考虑估价对象未来的不确

定性，本次评估取土地剩余使用年限为收益年限，不考虑建筑物在收

益期结束时的价值折现到价值时点的价值。

2、建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余年限

根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“对土地使

用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应为按收

益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在

价值时点的价值”。

因此，本次评估收益期为建筑物剩余经济寿命，收益价值为按收

益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在

价值时点的价值。计算公式为：

收益期结束时土地使用权剩余价值=土地价值×（1-土地年限修

正系数）

m

11（/1r）

其中土地年限修正系数

=

n

11（/1r）

式中：m—评估收益期；

n—价值时点时估价对象土地使用权剩余年限；

r-土地还原利率

（设定在价值时点建筑经济寿命40年，已使用18年，剩余22年；土地使用年限40

年，已使用10年，剩余30年；房地产单价15000元/平米）

=15000×40%×[1-1/1.06]/ [1-1/1.06]

2230

=6000×(1-0.7275/0.8259)

3

=6000×0.1191

=714.86元/平方米

根据估价对象特点及估价人员对该区域同类物业相关统计分析，

土地价值占房地产价值的比例约为40%（或根据该区域基准地价楼面

单价确定；或单独评估土地价格），本次评估以此计算确定估价对象

价值中的土地价值。

土地还原利率采取安全利率加风险调整值法确定。安全利率是

指无风险的资本投资收益率。选取中国人民银行2015年10月24

日公布的五年期定期存款利率2.75%作为安全利率。由于土地投资

存在一定的风险，综合分析该区域土地市场状况对土地投资的影

响，确定风险调整值为3-4%，由此得出的土地还原利率为

5.75-6.75%，本次评估取土地还原利率6.0%。

附：

《房地产估价规范》相关要求

4

《土地估价规程》相关要求

《资产评估准则》相关要求