个人理财规划之买房规划案例

。

新婚夫妇的购房计划

戴先生，30岁，月收入8000元；妻，28岁，月收入6000元。两人年终奖金都可多领一个月。

基本支出：生活费5000元，孝养金1000元，交际开支1500元，年度旅游支出3000元，每月固定偿还小额信用贷款500元，基金定期定额投资1500元，保险费支出200元。

目前资产：股票型基金20000元，定期存款10000（利率4%），活期存款5000元。

问题：

1、

现阶段是选择租屋或购屋划算？

2、

如果3年后自行购屋，不知可行否？又该怎样进行准备？

一、财务状况及分析

首先来看该家庭的资产负债情况：

资产负债表

资产

项目

现金，活期存款

定期存款

共同基金

资产总额

负债

金额 占总资产 项目

5,000 14%

10,000 29%

20,000 57%

35,000 100%

信用卡/信贷应付款

负债总额

净资产

净资产总额 29,000 83%

金额 占总资产

6,000 17%

6,000 17%

目前负债比率只有17%，基本财务状况尚称稳健良好，但整体资产属性偏保守，而负债项目中全是消费性贷款，贷款利率远远高过于存款利率，未来应优先考虑以手边存款清偿此项负债。

-可编辑修改- 。

其次，简要分析一下该家庭的现金流量：

现金流量表

类别 项目

先生年收入

太太年收入

收入 工作收入

理财及其它收入

年度总收入

生活消费支出

偿债支出

支出

保障型保费支出

年度总支出

结余 总结余（可储蓄额）

还本投资额

自由储蓄额

2,400

102,400

28,000

18,000

10,000

每月支出结构分析表

消费（生活）支出 细项

食

衣（送洗，一般添购）

住（房租，水电气，电话）

行（交通费，油钱）

交际费

-可编辑修改-

金额

78000

52000

130,000

400

130,400

94,000

6,000

百分比 说明

59.8% 夫收入贡献度

39.9% 妻收入贡献度

99.7% 工作收入依赖度

0.4% 替代收入来源

100%

72.1% 消费率

4.6% 财务负担率

1.8%

78.5% 支出比率

21.5% 储蓄率

13.8% 固定储蓄计划

7.7% 自由储蓄率

金额

2,000

1,000

1,000

1,000

1,500

占总消费支出%

26.7%

13.3%

13.3%

13.3%

20.0%

。

奉养长辈

消费（生活）支出小计

1,000

7,500

13.3%

100.0%

从收支结构来看，年度净结余为正数，支出比率78.8%，可储蓄率21.2%，属偏低范围。

收入全来自于工作收入，理财收入不多，要注意到收入中断可能造成的冲击。

支出方面，财务负担率并不高（低于20%），但消费率高达72.1%，有过度消费之虞，且外食与交际费用合计高达生活支出的46.7%，略嫌偏高，应考虑节流。

二、购屋或租屋评估

1、租屋的净现金流现值

=–48,000／（1.03）–48,000*1.06／（1.03^2）–480,00*（1.06^2）／（1.03^3）–48,000*（1.06^3）／（1.03^4）–48,000*（1.06^4）／（1.03^5）

=–46,602–47,959–49,356–50,794–52,273

=–246,984元。

2、购房的净现金流现值

购屋自备20万元，贷款利率4.5%，20年房贷，每年本利摊还额=贷款金额60万/标准年金现值系数13.00794（n=20，i=4.5）=46,125.67元。

5年房贷支出总现金流量现值=–每年本利摊还额*房贷支出年金现值倍数（n=5，i=3）4.580=–211,242元。

假设5年后售屋：

-可编辑修改- 。

当时房价=80万*复利终值系数XXX（n=5，i=8）=1,175,462元。

当时房贷本金余额=-每年本利摊还额46,125.67*房贷支出年金现值倍数（n=15，r=4.5）=495,369元。

当时售屋净所得=1,175,462–495,369=679,993元。

售屋所得现值（n=5，i=3）=586,567元。

购屋净现金流现值=（自备款-200,000）+（5年房贷支出总现金流量现值-211,242）+（售屋所得现值586,567）

=175,325元。

3、结论

因为（购屋净现金流175,325）–（租屋净现金流现值-246,984）=422309元>0

目前购屋合算

4、贷款额度概算

理想房子三年后价格=800,000*复利终值系数1.25971（n=3，i=8）=1,007,768元。

房价*25%=届时需自备金额251,942元。

房价*75%=届时需贷款金额755,826元。

5、购房能力评估

A.自备款额度评估

在其它条件不变的情况下，目前可能用作自备款来源有两部份：

1）依资产负债表，现有净资产可投入=金融资产–消费负债=29,000元。

-可编辑修改- 。

2）依现金流量表，未来每年可再投入=年度总结余（可储蓄额）28,000+已清偿消费负债6,000=34,000元（前项已经扣除）。

三年后总储蓄额度=29,000*复利终值系数1.33100（n=3，i=10）

+34,000*年金终值系数3.31000（n=3，i=10）[112540]

=38,599+112,540=151,139元<自备款金额251,942元。

自备款准备尚不足，差额=100,803元。

B.每年偿债能力评估

已清偿消费负债6,000元后，每年度总结余（可还房贷金额）28,000+6,000=34,000<每年摊还金额58,105元。

每年偿债能力尚不足，差额=24,105元。

结论：前述购屋计划无法以目前收支结构达成。

C.如何调整收支

自备款不足部分，每年需要多储蓄额度=100,803/年金终值系数3.31000（n=3，i=10）=30,454元。

房贷偿还部分，每年差额=24,105元。

故，

未来三年，每年比现况需多储蓄金额=30,454，=>每月多储蓄2538元即可。

购屋之后，每年比现况需多储蓄金额=24,105=>每月多储蓄2009元即可。

建议减少交际费支出及不必要的娱乐支出，或寻找薪资更高的工作机会。

6、投资组合

调整现有资产与未来的储蓄，将股票基金的比重提高至少到七成左右。

-可编辑修改- 。

（以下的组合仅供参考，并非唯一答案，报酬并非保证，波动风险仍需纳入考虑）

项目 金额 目前占金融资产组合比重

活期存款

定期存款

债券基金

股票基金

5,000

10,000

0

20,000

14%

29%

0%

57%

2.5%

4%

6%

12%

调整前投0.35%

1.16%

0.00%

6.84%

0.00%

5.00%

25.00%

70.00%

调整后投8.35% 资组合报酬预估

10.1%

预估报酬率

加权预估报酬率

建议调整调整后加后百分比 权预估报酬率

0.00%

0.20%

1.50%

8.40%

资组合报酬预估

7.风险控制

投资市场风险主要是股市债市相关的波动风险，实务上可透过下列方式降低或分散：

产品挑选方面：

选择有长期稳定绩效可参考者；

选择投资于较大区域市场的基金；

选择同类型基金中各项指标表现较佳者（低波动幅度，高平均报酬率）；

同类型产品中，仍可考虑分散持有几支不同的基金组合。

-可编辑修改- 。

小草急急忙忙的返青依旧；细雨迷迷濛濛的飘洒依旧。

盈盈月下来，照亮你的山歌依旧；灿灿星升起，白杨树绿影婆娑依旧。

好风似水，不惊你安眠依旧；鸟儿呢哝，爱的春天依旧。

可我，望尽了我的花季，望尽了长长的一路落英缤纷呵！岑凯伦的绵绵春雨依旧，戴望舒的深深雨巷依旧！

漂泊的船，寻找一个温馨港口；孤寂的心，渴望一声温暖问候。

-可编辑修改- 。

是你在我最落寞的时候，把亲切放在我左右；是你在我最失意的时候，把慰藉放在我心头。

红酥手，黄藤酒；春如旧，人空瘦。蝴蝶双飞影孤单，泪痕红浥鲛绡透！

那一叶小舟，那一双眼眸，望穿了几层山水几层楼？那一缕相思，那一缕离愁，孤独了多少暮风晨雨后？

春风依旧，桃花依旧；春水依旧，明月依旧；渡口依旧，时光依旧。前世的情缘，今生的守候，多少次梦里相逢，追忆难收，点点相思堆成无言的愁。

红尘多少爱，化作春水流。时光悠悠，岁月悠悠；韶华易逝 真情难留。

忘情川上谁因离恨泪流？三生石前谁为痴情消廋？

纵然我望断天涯孤独依旧，在桃花飘落的渡口，我依然会为你采撷相思的红豆；在海鸥飞翔的码头，我依然会为你升起祝福的星斗。

你若微笑，我青山妩媚；你若安好，我绿水无忧！

你若想我，我春风盈袖；你若念我，我春住心头！

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-可编辑修改- 。

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