保定假日公馆项目竞品调研分析报告

[假日公馆市场调研报告]

保定假日公馆项目竞品调研分析报告

一、竞争对手研究分析

东方家园

地理位置：保定市五四东路军校广场东邻

开发商：保定市诚信房地产开发有限公司

规划设计：天津大学设计研究所

物业管理：满依物业管理有限公司

管理费：0.25元/平米/月

项目概况：总占地约466亩，总归划建筑面积约

40万平米，一期占地116亩，建筑面积10万平方米

由单层，跃层，别墅等多种户形组成，二期工程占地

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350亩，建筑面积约30万平方米，绿化率不低于36%

建设多层、小高层高档住宅。

项目主题：以“观景、养生”为主题

采暖方式：地板采暖（小区自烧）费用：15元/平米

户行面积一览表

户型 面积 户型 面积

四室二厅 350.78平方米 三室二厅 304.82平方米

四室三厅 279.53平方米 二室二厅 119.61平方米

销售价格：

均价：2200元/平米，最高价：2400元/平米

别墅：2900元/平米

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销售情况：目前销售商务公寓及跃层，住宅属尾盘销售

消费者分析

年龄特征： 购房者主要以中青年为主，年龄结构主要集中在28—45岁之间

家庭收入： 购房者家庭收入较为稳定，家庭月收入在2000元左右，以2000—4000元为主

职业特征： 消费者主要以教师、医生、周边企事业单位职工、个体经营户为主

主要客户来源：

该项目属中档楼盘，整体价位相对较低，消费者主要以一次置业为主，同时以其规模、环境优势吸引一部分周边的二次置业者，购房客户主要由河北大学教师、保定职业技术学院、周边医院职工、下县迁徙人口以及周边常驻居民，其中教师购房约占40%，下县人口购房约占30%。

装修标准：

外装修：贴外墙磁砖、坡屋顶挂瓦装饰；

内装修：厅、室墙面腻子交活，厨、卫水泥墙面，留有更多住户自主装修空间；

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窗：塑钢外窗（客厅落地外飘窗）及阳台全封闭，中空玻璃；

采暖：采用散热效果较好的地板采暖；

水卫：采用环保型PP-B上水管，上水一户一表，UPVC下水管；

电气：每户多回路供电线路，一户一表；

燃气：天然气管道入户；

单元口配设楼宇放到对讲系统，首层外窗加装防盗栏杆。

优势分析：

➢ 社区配套：中心绿地广场、小型超市、幼稚园、老年活动中心等配套设施；

➢ 周边配套：军校广场、省第六医院、秀兰购物广场、河北大学；

➢ 交通情况：交通便利，22路、305路、306路等多条公交线路直达小区，毗邻东风东路、五四东路、玉兰大街、东二环，交

通顺畅；

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➢ 规模优势：总建筑面积约42万平方米，是目前市区东部规模最大的住宅社区；

➢ 品牌优势：保定诚信房地产开发有限公司，是专业从事房地产开发经营的规范化股份制公司，几年来完成多个各具特色的

开发项目，通过几年的发展，公司成为保定房地产业界典范企业之一；

➢ 价格优势： 整体销售价格在2100—2300元/平米，相对低于市场整体均价。

劣势分析：

➢ 该项目距离市中心相对较远；

➢ 项目开发周期相对较长。

与本案的竞争优势分析：

➢ 规模优势：该项目规模较大；

➢ 价格优势：整体均价相对较低；

➢ 地理优势：毗邻军校广场，拥有天然的休闲、娱乐场所；

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➢ 开发优势：该项目开发较早，对周边消费人群影响较大，并分流了本案的部分客户；

➢ 交通优势：紧邻城市交通主次干道，交通便利。

东部风景

地理位置：保定市玉兰大街（原烟厂路）

开发商: 保定市长城开发建设集团有限公司

物业管理：保定市长城物业管理有限公司

物业费：0.25元/平米/月

广告推广：飞鸿广告有限公司

广告语：阶层人士，阶层生活

主题定位：保定首家法式风情社区

项目概况：项目分三期开发，总建筑面积约300000平方米，绿化率35.5%

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户行面积一览表

户型 面积 户型 面积

143.68—165.58平四室二厅三卫 205.2平米 三室二厅两卫

米

二室二厅一卫 67.99—115.5平米 三室二厅一卫 121.66平米

一室一厅 49.19平米 三室一厅一卫 111.95平米

170.22—228.63平四室三厅三卫 206.6—266.6平米 三室三厅三卫

米

销售价格：

最低价：1860元/平米，均价：2180元/平米，最高价：2290元/平米

销售情况：尾盘销售，预计2005年11月10号前交房

消费者分析

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年龄特征： 28—50岁

家庭收入：家庭月收入约2000元，以1800—2500元为主

职业特征：教师、医生、职工及周边的二次置业者

主要客户来源：

该项目消费者主要以周边工厂、企业为主，保定市卫生学校的教职工、市三院职工、烟厂职工

优势分析：

➢ 社区配套：网球场、健身场所、台球室、乒乓球室、棋牌室、儿童乐园、老年活动中心、幼儿园、小学等；

➢ 周边配套：六一小学、职工医学院、一中分校、河北大学、卫生学校、军校广场、秀兰购物广场、省第六医院等；

➢ 交通状况：交通便利，5、22、101路公交车直达市区；

➢ 规模优势：总建筑面积约30万平方米，社区规模较大；

➢ 价格优势：开盘销售均价在1800元/平米，后期整体销售价格在2180元/平米左右，相对低于市场整体均价；

➢ 户型优势：该项目的户型通过缩短进深，加大面宽，实现了整体社区户型设计的全面优化，并荣获了保定市最佳户型设计

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奖；

➢ 建筑风格：该项目是保定市首家法国风情社区，项目特色明显；

➢ 物业优势：保定长城物业管理有限公司是保定市较为知名的物业管理公司，在保定市享有较高的知名度；

➢ 品牌优势：长城开发建设集团有限公司是长城汽车集团的成员企业，长城地产奉行“以质量求生存，以信誉求发展”的企

业宗旨，以“创建精品，营造乐园”作为企业的质量方针，2000年6月份，在保定市率先通过ISO9001国际标准质量体系认证，成为保定市唯一拥有此项殊荣的房地产开发企业。

劣势分析：

该项目距离市中心相对较远，周边环境不太理想

与本案的竞争优势分析：

➢ 规模优势：该项目规模较大；

➢ 价格优势：整体均价相对较低。

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备注：本项目已销售完毕，与假日公馆不存在直接竞争。

新东方凤凰城

地理位置：位于五四东路，军校广场北面

开发商: 保定市赫达房地产开发有限公司

项目概况：总占地面积180余亩，建筑面积15万平方米，容积率1.25；共1300余套房屋

主题定位：专为文化一族量身定做的生活社区、“文化社区”、“知识社区”

主力户型：以两室两厅，三室两厅为主，辅以部分跃层

户行面积一览表

户型 面积 户型 面积

四室二厅二卫 165平米 三室二厅二卫 116.5平米

二室二厅一卫 103平米 三室二厅二卫 145平米

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二室二厅一卫 98.4平米 三室二厅二卫 136平米

三室二厅二卫 132.5—147.8平米 二室二厅一卫 96平米

销售价格：均价：2300元/平米（对外销售价）

交房时间：

多层2006年12月31日

高层2007年9月30日

注：目前已由河北大学教师、保定市职工医学院团购320套，团购价为：1998—2080元/平米

消费者分析

年龄特征：25—60岁

家庭收入：家庭月收入在3500—5500元之间

职业特征：教师、医生、政府部门工作人员

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项目主要客户来源：河大教职工、市第一医院的工作人员

优势分析：

五大配套优势

➢ 教育：河北大学、华北电力大学、保定学院、十七中、三中分校，前卫路小学，新世纪小学，河北大学幼儿园，军校幼儿园等；

➢ 交通：位于七一路、红光路、五四路、东二环路交通主路网中，27路、4路、305路、306路、29路、22路市内公交车可到达；

附：公交线路表

交通方式

4路公交

22路公交

始发站

始发站

始发站

终点站

军招

东中环路

紫园处站名

河大紫园

市委党校

备注

北行100米

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27路公交 始发站 华北工业城 东金庄法庭

29路公交 始发站 双胜街 市委党校 同上

306路公交 国税局 省监狱宿舍 市委党校 同上

➢ 购物：秀兰超市举步可达，大福源超市车程仅10分钟；

➢ 医疗：保定人民医院，252医院住院部，保定第一中心医院，保定市第三医院车程10分钟；

➢ 生活配套：银行、邮局、菜市场、即将成形的商区。

劣势分析：

➢ 该项目目前距离市中心还相对较远；

➢ 项目一期的不利因素给二期的销售造成影响；

➢ 项目地上空的高压线众多，给项目的后期施工带来一定难度。

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与本项目的竞争优势

➢ 规模优势：该项目总建筑面积约15万平米，规模相对较大；

➢ 区位优势：项目毗邻七一路、五四路、东二环，交通便捷；

➢ 户型优势：该项目整体户型面积适中，总房款相对较低；

➢ 资金优势：赫达房地产身后有着雄厚的资金支持，给项目的快速开发提供了有力保障。

附项目规划图：

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二、周边消费者分析

三、假日公馆项目优劣势分析

优势分析：

[地块优势] 地块平整、规则利于整体规划；

[交通优势] 项目紧邻红阳南大街、东风东路，交通便利；

[区位优势] 紧邻保定市军校广场，为本项目提供了天然的休闲、娱乐场所，居住环境较好

[配套优势] 项目周边市政配套、生活配套一应俱全，距离秀兰购物广场不足5分钟路程

[品牌优势] 华中企业集团是一家有20多年历史的以建筑产业为主，向多元化发展的集团公司，其在建筑业取得的成就有目共睹。华中地产凭借长城公司深厚的积淀，以“打造第一生活环境”为使命，已成功开发多个项目

[服务优势] 华中地产开发的假日酒店，以其良好的运营赢得了消费者的好评，华中物业管理有限公司是华中企业集团派生的一支专业化的管理队伍，是独立经营的企业法人。公司成立以来，已由最初的3人发展成为33人的规范化物业公司，管理层及专业技术人员中大、中专以上文化程度的占到了80%以上。目前公司设有办公室、保洁绿化部、秩 15

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序维护部、维修部。

[产品优势] 地段、质量、环境、配套、景观设计、物业管理及文化底蕴决定了楼盘的品质， 假日公馆将继续以自然生态、活景园林为设计思想，现代都市感极强的板式高层与古典的山水风景相结合，创造出自然的独特景观，满足人们追求高尚生活的渴望。

[规划优势] 假日公馆建设两栋12层的板式小高层，足够的楼间距、完美的园林景观设计、完善的物业配套为业主提供了高档、舒适的居住环境。

劣势分析：

➢ 本案规模相对较小，对景观规划及物业配套的实施带来一定影响

➢ 项目地紧临洗浴中心（海天花园）、加油站、卫生路小学、传染病医院，对后期销售带来一定不利因素

四、价格定位

（一）市场比价定价法

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1、保定房地产市场现售楼盘价格分析（附楼盘销售价格表）；

2、与本项目有可比性的楼盘比较；

3、项目自身的产品品质与核心竞争力；

4、根据本项目的地段、周边配套、交通状况及未来的产品业态。

保定市场住宅楼售价

项目名称 销售均价 项目名称 销售均价

东方家园 2200元/平方米 东部风景 2108元/平方米

新东方凤凰城 2300元/平方米 名仕佳苑 2060元/平方米

（二）、权重定价法

综合因素对价格影响表（主要竞争对手及本案）

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项目名称

东方家园 东部风景 新东方凤凰城 名仕佳苑 本案

因素及权重

位置0.5 3 2 3 3 2

价格0.5 2 2 3 2 3

配套0.4 3 3 3 1 2

物业管理0.3 2 3 2 1 3

建筑质量0.3 3 3 3 2 3

交通0.3 3 2 3 3 3

城市规划0.3 3 3 3 3 3

楼盘规模0.3 3 3 3 2 1

朝向0.3 3 3 3 3 3

外观0.1 3 3 3 2 3

环境0.2 3 3 3 2 3

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付款方式0.2 2 2 2 2 2

户型设计0.1 3 3 3 2 3

销售情况0.1 3 3 3 2 3

停车位数量0.1 3 3 3 1 2

合计 11 10.5 11.5 9.6 10.2

竞争市场平均价格指数：225（元/分）

计算依据：类比楼盘总体均价/主要竞争项目平均分

本案定价  竞争市场平均价格指数×本案综合得分

225×10.2=2295元

建议本案

通过综合因素对产品价格的影响，可以得出本案的

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开盘期起价：

住宅:2295元/平方米

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