【2018房地产年报】2018年莱芜楼市白皮书之成交篇

2018年莱芜楼市白皮书之成交篇：今年劲销12132套！

时光如水，岁月如梭，转眼间2018年即将成为过去式，临近年底，莱芜房产超市网正式发布《2018

年莱芜楼市白皮书》，用独特的视角和专业的调查统计，分列成交篇、土地篇、房价篇、政策篇、

纯新盘篇、网友关注度、400来电篇等八大维度，全方位为网友解读2018不一样的楼市信息。

将运用最权威的专业数据，最专业的数据分析解读，带来最一线的楼市分析，窥探2019年楼市

新方向。

成交篇

据莱芜房产超市网数据监控中心显示，2018年1-12月份莱芜整体市场商品房成交套数、

成交面积呈下跌状态。2018年1-12月莱芜市区商品房共计成交12132套，成交面积约为

1276450.16平方米，成交金额约为829600.71万元，同比2017年来讲，成交量下跌6.93%，成

交金额同比上涨6.06%。

而在房价方面，2018年莱芜市区新房实时成交均价约为6621.5元/平，同比去年上涨6.79%。

其中高新区均价为6584.12元/平，莱城区均价为7016.5元/平，钢城区均价为3947.2元/平，雪

野旅游区均价7064.4元/平。

惊不惊喜？意不意外？全年商品房成交一万两千套虽销量下滑，但是总销售金额却出现上

涨，全市新房均价全线上涨，2018年莱芜楼市正式收官！

2018年莱芜各区域销量对比

从莱芜各区域成交数据来看，其中，高新区本年度共计成交5997套，成交面积约为63.25

万平方米；莱城区本年度共计成交3946套，成交面积约为45.77万平方米；雪野旅游区共计成

交1274套，成交面积约为8.9万平方米；钢城区共计成交915套，成交面积约为9.72万平方米；

单从区域销售量来看，高新区位居首位，莱城区紧随其后，雪野旅游区以及钢城区分别位列第三

四位。

高新区本年度共计成交套数5997套，相比2017年成交7615套减少了1618套，环比下降

了21.24%；莱城区本年度共计成交套数3946套，相比2017年成交5106套减少了1160套，环

比下降了22.72%；

雪野旅游区本年度共计成交套数1274套，相比2017年成交86套增加了1188套，环比上

涨了1381%；钢城区本年度共计成交套数915套，相比2017年成交229套增加了686套，环比

上涨了299.56%；

高新区力拔头筹，雪野逆势增长

高新区成交量虽排 名 第 一，占比总量49.43%！但是其占比正在逐年递减，而且像曾经

称霸一方的莱城片区现在威力也大不如从前。虽然高新区莱城区凭借各自的优势，近年来都得到

了均衡发展。其中，高新区六月上演了“全国顶 尖实力房企”——中梁、中南置地、恒大、新城

的土地争夺大战；莱城区的新楼盘天晟上府、都市花园二期、公园道壹品等项目逢开盘必热销，

同事城北区域也得到了各大房企的亲睐，中梁、恒大、绿城等集团相继入驻，未来区域竞争必将

更加激烈。

反倒是雪野旅游区自2018年下半年开始，各大项目成交量突增，代表项目像恒大金碧天下、

绿地雪莱小镇开盘真可谓是“一房难求”。随着“济莱一体化”的深入推进，其区域优势逐步被挖掘

出来，加之济莱城际铁路的开工建设，该区域未来发展前景十分乐观，作为享有“济南后花园”

之称的雪野，靠着自己得天独厚的优势，吸引了众多济南购房者前来争相购房。

到目前为止，小刘感觉大环境下楼市的政策已经见底（见底是指基本上不会有新的政策打

压房价了）。但是这并不意味着楼市的放松，未来在2019年，莱芜楼市将会继续在现在的基础

上进行政策的精准微调，以维持楼市稳定为前提，解决刚需住房问题，实现“房住不炒”。

房地产市场平稳是整个社会的统一认知，房价也不会有大起大落的明显波动，在2019年，

平稳是大概率时间，“高房价”、“一直涨”将不再是楼市的标签，莱芜购房者的预期也逐步趋于稳

定，看空房价明显成为了当前舆论的主流趋势。可预见的2019年楼市将是随着长效机制的建立

和进一步推进，未来楼市一定是一个圆满的结局。

2018年莱芜楼市白皮书之房价篇：新房价格上涨

5.25%

2018年莱芜房地产行业在严厉的管控之下，呈现出“前高后平”的市场走势，2018年上半年尤其

是8月份之前，莱芜市房地产呈现出上涨的趋势，而随着8月莱芜房地产市场管控从严之后，市

场监管力度加强，房地产价格逐渐趋于平稳。就市场销量而言，一些项目偃旗息鼓，项目热度虽

在，但销量步伐已明显放缓。

2018年以来，莱芜房价究竟出现了怎样的变化？整个市场目前虽然处在供不应求的阶段，

但从今年下半年开始有了明显的缓和，越来越多的购房者回归理性，开始观望。2018年莱芜楼

市白皮书--房价篇将从2018年全市及各区房价走势、提取价格变化的莱芜市在售热门楼盘房价

对比等全面解读莱芜楼市房价的涨跌情况，为您置业作参考！

据莱芜房产超市网数据监控中心显示，2018年莱芜楼市房价走势相对平稳。上半年连连上

涨，一直到8月份的7236.62元/平达到顶峰。而随着莱芜楼市一系列的管控政策影响下，莱芜楼

市似乎开始降温，9月份伊始，市场行情出现转折，各大项目日均访客量直线下滑，成交寥寥。

为了缓解销售压力，各大项目纷纷加大购房优惠政策，以此来促进成交，但这一招似乎并没有起

多大作用，房价开始接连回落，直到年末的6621.5元/平。2018年莱芜房价就像“一条过山车的

曲线”，在经历过上半年的上涨后，在下半年又把上半年上涨的部分还了回来。

莱城区房价依旧保持在“7”开头，高新区房价开始回落

从莱芜热门区域房价对比图来看，所有区域房价都呈现上扬趋势。尤其是雪野旅游区尤为

明显，随着济莱一体化的深入开展，济莱城际铁路的开工建设，未来雪野的区位优势将会更加明

显，作为旅游地产的代表区域，雪野旅游区有着得天独厚的优势条件。而在莱芜其他区域中，高

新区的房价也在逐渐上升，原因归结为很多名 牌房企都陆续入驻高新区地块，如碧桂园、中梁、

新城等，以此来看高新区未来发展前景还是非常乐观的，所以置业高新还是得趁早。

再来看莱城区，今年成交均价在7152.33元/㎡左右，房价走势趋于平稳，毕竟作为主城区，

房子几乎销售完了，剩下的项目也是城区边境上的楼盘；而钢城区的房价则相对偏低一点，均价

近年来一直在3500~4000元/平范围波动。

房价五千已成过往，七千才能购得好房

据数据统计，莱芜目前在售项目均价已无“5”字开头，在数据调研的莱芜22家项目当中（钢

城区除外），均价5000~5500元/平的项目显示为0；5500~6000元/平的项目只有一个，即：天

泰绿城；6000~6500元/平的项目则有两个，即：中梁学府壹号、响水丽景；6500~7000元/平的

项目比较多，数据显示为六家项目，但都分布于高新区，像中梁鲁中首府、汇源首座、中洋·和

天下、兴宇华府等；7000~7500元/平的项目则更多，大多数为莱城区项目，像皇庭港湾、天晟

上府、公园道壹品、中梁嬴和壹号院、雅致檀香湾等；而像7500~8000元/平甚至说是8000元/

平以上的则就大多数为精装房源了，像高新区的新城悦隽、碧桂园·天樾都为精装房源，房价全

部“八”字开头。

房价持续上涨，2019究竟走势如何？

从2015~2018年房价变化数据来看，2018年整体房价不管是在莱城区还是高新区，都比

2017年房价要高，尽管去年莱芜楼市房价如同“火箭”一般飞速上涨。不过近期莱芜一系列的楼

市变化，对于购房者来讲可谓是一大利好。小范围内，从今年8月份开始，莱芜房地产市场开始

降温，新城的成交量开始大幅萎缩，迫不得已开发商开始大搞优惠活动，降价促销。而像大环境

下，老业主维权的新闻下半年早已不绝于耳。像一些知名房企高喊“活下去”的口号，部分房企开

始放弃拿地，缩小规模，稳定财政，这意味着，房地产市场已经不好混了，房企要转型升级。

那么到了2019年，莱芜房价走势如何呢？究竟是稳定房价为主？还是又将大幅度上涨？其

实，2019年莱芜房地产市场价格不管是上涨还是下跌，主要取决于国家调控政策，如果政策放

开了，价格就一定会出现上涨，尤其是济莱一体化的深入开展，对于济南人来讲，莱芜现阶段房

价真的像“白菜价”一样；另外则是取决于银行贷款的支持，房贷额度多了，房贷利率下调了，放

款环节松动了，那么购房者就会积极买房，到时候房价也会有所上涨。

2018年莱芜楼市总结之网签篇：共签约12869套房源

转眼2018年已经过去，莱芜楼市也在一派热闹欢腾中跨进2019年，回想2018的莱芜楼市经

历了冷暖交替，相信很多地产行业内外的人都会感慨万分，在都市网的论坛上关于楼市的话题讨

论热度一直居高不下，可见楼市依然是大家密切关注的事情。大白将2018年的网签情况、土地

交易情况、预售证释放情况、以及根据我们收到的咨询量排行进行汇总，并分别整理成文，这两

天会陆续推出，希望可以为关注莱芜楼市的网友们提供帮助。

（所有数据均来自莱芜市

房管局网站）

2018年共签约套房源，签约面积。其中期房签约套，签约面

128691371705.35㎡10759

积（其中包含住宅签约套，签约面积）；现房签约

1154101.65㎡79081036499㎡2110

套，签约面积（其中包含住宅签约套，签约面积）。

217603.7㎡1080178703.8㎡

我们先将期房的签约数量与之前一年进行对比， 2017年期房签约13036套，2018年期房签约

10759套，下降了17.47%。可以明显看出是有下降，但幅度也并没有非常大，不至于说的那么

“凉凉”。回想2017年那种：“量价齐飞”的情况，在近几年都是情况非常特殊的一年，在人口流

动并不是很大的莱芜这个城市，不能一直用那一年的签约量来做参考标准。

再看一下2018年的四个季度签约情况对比：蓝色表示期房的签约情况，一季度签约2701套，

二季度签约2813套，基本保持稳定状态，三季度签约2243套，稍有下降，但在四季度突然猛

增到3002套。三季度网签量下滑的原因除了夏季比较炎热本身就是淡季，也与当时在售的房源

量少有关，而且也有一部分人会有反正不着急干脆等年末再买房的想法，在四季度随着新项目开

盘，活动力度加大购房也就随之增加了。

红色表示现房的签约情况，与期房的情况不同，三季度的现房签约量是最高的，成交了718套，

第二名是四季度，签约了649套，二季度签约438套，一季度签约305套。这样看来，三季度

的购房群体也不少，只是有部分选择了现房。

然后再看一下2018年每个月的签约情况：蓝色表示期房签约情况，1-12月单月期房签约量最高

的是1月份，签约1274套，最低的是8月份，签约385套；红色表示现房签约的情况，单月签

约最高的是9月份，签约501套，最低的是2月份，签约60套。

最后看一下各个区域的成交占比：2018年莱城区和高新区的成交比例基本一致，各占比38%，

并列第一名。在2018年莱城区的都市花园2期、公园道1号、公园道壹品、城发和园、皇庭港

湾、天晟上府、雅致檀香湾等在售项目都有网签。高新区延续去年在售的汇源首座、中洋和天下、

水岸华庭、望族公馆、世纪城等项目还有新入市的新城悦隽、碧桂园·天樾、城发凤凰城、响水

丽景等都有网签。雪野旅游区成为第二名，占比13%，主要是雪莱小镇北岸郡的盛大开盘，拉

高了网签量。钢城区占比11%居于末位。

整体来说，2018年莱芜楼市的网签成绩还是比较漂亮的，经历过热闹的2017，2018年还是有

一点余温在的，大牌房企进入莱芜市场也拉高了高新区的成交量，与莱城区的成交量并肩，雪野

旅游区的发展潜力引起很多莱芜人以及周边地区的关注，在2018年下半年取得了很好的成绩。

总得来说，2018年购房者回归理性，市场也回归理性，正在以一个健康正常的趋势发展。

2018年莱芜楼市总结之土拍篇：15宗地块市区内夺冠

2018年，商品房销售保持稳定增长，房产行业积极稳健的保持推盘节奏。全年新入市房源量

13761套，网签数量12869套，去库存效果明显，莱芜的购房节奏从市民抢房热情高涨到驻足

观望两种型态的交替，土地市场交易较2017年相对冷静，构成了2018莱芜楼市全景图。楼市

市场需求结构重新调整，购房者逐步回归理性，房企面临更加复杂的环境，强者生存，开发商多

维度经营变革在即……2018即将谢幕，莱芜都市网房产频道独家矩献《2018莱芜楼市年终白皮

书》梳理了几大看点，还原2018年莱芜楼市土拍真相，迎接“聚变”2019。

（数据来源：莱芜市公共资源交易网）

土地篇——2018年上半年莱芜的土地供应上保持着较为保守的状态，成绩单平平，进入到6月

份终于迎来了大规模的土地出让，土地成交楼面价再创历史新高。伴随着12月26日推出的

2018-1号地块顺利出让，2018年莱芜土地招拍挂市场完美收官，全年一共挂牌出让15宗住宅/

商住地块，全年土地成交总面积约为 593228.7 ㎡（折合889.85亩）。

据莱芜市国土资源交易中心数据显示，2018 年莱芜共有 15 宗住宅/商住用地成功出让，土地

成交总面积约为 593228.7 ㎡（折合889.85亩），出让面积同比 2017 年的1443765.1 ㎡（折

合 2165.84 亩），下降 58.91%。从成交金额上来看，今年15宗地块的成交总价为 26.99 亿

元，成交金额同比 2017年 270630 万元（折合 27.063 亿），下跌 0.26%。地块出让面积下

降了，但成交的金额却和去年基本持平，不难看出今年的地价又涨了。

随着莱芜这个城市建设的进行，多个片区都加快了推地步伐，在推出的15宗地块中，市区内毫

无悬念成为推地主力，市区内几块面积不大的精品地块成了开发商眼中的香饽饽，另外高新区在

拿地宗数中紧随其后，外经开区也在今年趁势推地1宗，这与莱芜“北拓东进”的发展策略相吻合，

而钢城区和雪野片区在2018年则无住宅/商住用地成交。

纵观2018年各片区拿地宗数和拿地面积，市区内片区是妥妥的冠军，今年该片区共计出让8宗

土地，面积约为323480.5平方米折合485.23亩，成交总价136950万元；而高新区共计出让7

宗土地名列亚军，拿地面积为229477.2平方米折合344.22亩，成交总价135900万元；季军

是经开区共计出让1宗土地，面积约为40271平方米折合60.41亩，成交总价在16000万元。

在拍卖地块的类型中，商住用地占比相当高，且大部分都处于商业比较匮乏的高新区片区，大白

感觉到在当前住宅产品面临市场考验的情况下，开发商的经营策略也在悄悄发生转变。在2018

年土地出让成交中不乏品牌房企再次拿地，包括中梁地产、恒大等大牌开发商，还有浙盛置业、

中洋地产等本土开发商争相抢地，本地的地产巨鳄地产纷纷现身且均有斩获。

单价最贵地块，约505万元/亩：

2018年成功出让的土地，成交单价最高的是花园路以东，龙潭大街以南的2018-4号地块，总

面积为13270平方米，以总价8200万元的价格由山东浙新置业有限公司竞得，土地成交单价约

505万元/亩；

成交额最高地块，成交额为66950万元：

2018年成功出让的土地，成交额最高地块的是鲁中大街以北，原山路以西宗地号莱高2018-15

号，总面积为95650.3平方米，以66950万元的价格由济南盛豪置业有限公司（中梁控股子公

司）竞得，土地成交单价约486.77万元/亩。

成交面积最大的宗地由莱芜市恒大名都置业有限公司竞得

2018年成功出让的土地，成交面积最大的是赢牟西大街以南，北坛北路以西，雪湖大街以北宗

地2018-2号，面积为119382平方米，以55100万元的价格由莱芜市恒大名都置业有限公司竞

得，单价约317.65万/亩。

可以看出近几年的莱芜房地产市场对外地的知名房企具有一定吸引力。从近两年的土拍会来看，

外地房产大鳄正逐渐和莱芜本土房企并肩，成为市场主力军，这也标志着莱芜房地产朝着垄断化、

规模化、集约化方向发展，本土实力较弱弱的房企在接下来的拿地路上将会非常难走。当然，在

大白看来这也是莱芜房地产市场成熟的标志。预计2019年莱芜土地市场仍将以去库存为主线，

不断推进土地市场健康较快发展。

自从发出“房子是用来住，不是用来炒”的“ 强音”以来，“强者生存”将成为各个地市未来楼市的主

题。各种调控政策的出台，各方政策的引导，可以看出政府对于稳定土地市场、房地产市场的决

心。

2018年莱芜楼市白皮书之预售篇：全年共计14007

套房源放出！

2018年的莱芜楼市可以说是群雄逐鹿，大 牌开发商们轮番上阵，给了莱芜市民一顿饕餮大餐。

可下半年在中央“坚决遏制房价上涨”政策的影响下，莱芜房价涨速明显放缓，市场也开始回归理

性。

据莱芜房产超市网数据监控 不完全统计，截止至2018年12月31日，莱芜四大区域共获

批预售证49批次，获批预售房源套数共计14007套，其中住宅9241套，商业264套。预售证个

数同比2017年增加7批次，预售房源套数同比2017年增加1100套，涨幅达7.8%。莱芜房产超

市网2018年年度白皮书之房源篇，将从2018年房源概况、2018年房源预计入市统计、2018年

房源区域三个方面来一一剖析。

据莱芜房产超市网总计显示， 2018年莱芜市区（四大区）共有49家项目入市，房源入市

量在14007套左右，较之去年（12712套）上涨10.19%。住宅方面：全年共计释放9241套房源

入市，其中高新区共有20家楼盘4685套纯新房源上市；莱城区共有11家楼盘共计1758套房源

入市；雪野旅游区共有15家楼盘共计2281套房源；经济开发区共有2家楼盘228套房源入市；

而钢城区则只有1家楼盘共计约289套房源入市。

从2018年释放的《商品房预售许可证》统计看出，整个2018年楼盘预售图上共出现了5

个峰值，分别是5月、7月、9月、11月、12月。像9月份取得预售证的汇源·首座、兴宇华府、

巴龙国际·尚书苑、皇庭港湾、雪野湖桃花源度假村、恒大·金碧天下、北岸郡、碧桂园·天樾等，

八家项目共计批准3091套房源（包含2045套住宅、32套商业）。其中碧桂园·天樾、兴宇华府、

汇源首座项目可以说是非常受我们莱芜购房者的青睐，项目一经开盘好房源就被抢购一空，可谓

是为2018年“金九银十”黄金期给莱芜楼市发展开了一个好头。

从区域方面来看，高新区无论是在推盘数量还是房源数量上来看都是十分有优势的，整个

2018年共有49张预售证，获批14007套房源，其中住宅推新9241套。而在其中，高新区以4685

套住宅位列预售榜首；雪野旅游区和莱城区则分别以2281套和1758套分列第二、第三名；钢城

区以289套房源位列第四名；经济开发区则以228套房源垫底。

由此来看，莱芜高新区作为2018年的推盘大户，其房源主要集中在城东板块和城北板块，

今年该区域纯新盘项目约有7个，加上之前老盘推新项目，2018年全年入市房源量高达4685套，

占2018年预计推新住宅房源总量的50.69%。很多人对此疑惑不解，为什么众多知名开发商会择

址于高新区，而不是配套齐全的莱城区呢？其实，这也得益于莱芜市政府近年来对于高新区的一

系列扶植政策，坦白地讲，莱芜城市“东拓”已是去年的话题了，经过一年时间的推陈出新，目前，

莱芜市高新区可以说是莱芜市最炙手可热的区域，加之制定的2017-2030年莱芜高新区发展规

划，济莱城际铁路的开工建设，各种医疗、教育配套设施的兴建，现在的高新区面貌可以说是焕

然一新，未来成为莱芜的文化、教育、生活、政治中 心不再只是说说而已了。

而像雪野旅游区，2018年雪野旅游区共计释放15张预售证，住宅高达2281套，众多房企

深耕背后，定有利益可图。近年来随着济莱一体化的深入开展，作为“济南的后花园”的它未来的

交通线路正在不断完善，交通网日益发达，从雪野往来济南、莱芜及联系周边城市将会更加方便，

未来发展前途无量。相信也是这个原因，雪野旅游区才能够吸引了很大一部分购房者的目光，从

去年的房价5500元/㎡到今年的均价7800元/㎡，可以外界对于雪野旅游区的期待。

2018年莱芜楼市预售证明细一览表