重庆西普物业管理有限公司与重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会物业

重庆西普物业管理有限公司与重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业

主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同

纠纷

【审理法院】重庆市第一中级人民法院(原四川省重庆市中级人民法院)

【审理法院】重庆市第一中级人民法院(原四川省重庆市中级人民法院)

【审结日期】2020.07.16

【案件字号】(2020)渝01民终2989号

【审理程序】二审

【审理法官】张欲晓李盛刚唐松

【审理法官】张欲晓李盛刚唐松

【文书类型】判决书

【当事人】重庆西普物业管理有限公司;重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会

【当事人】重庆西普物业管理有限公司重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会

【当事人-公司】重庆西普物业管理有限公司重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】重庆西普物业管理有限公司

【被告】重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会

【本院观点】本案的争议焦点为：1.一审法院2019年12月26日第四次庭审是否符合法定程

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序；2.嘉福苑业委会的起诉是否超过诉讼时效；3.西普物业应当支付的各项费用是否合理。

【权责关键词】无效代理合同侵权合同约定证人证言反证证据不足质证证明责任（举证责

任）诉讼请求开庭审理缺席判决维持原判执行诉讼时效

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：1.一审法院2019年12月26日第四次庭审是否

符合法定程序；2.嘉福苑业委会的起诉是否超过诉讼时效；3.西普物业应当支付的各项费用

是否合理。 关于一审法院2019年12月26日第四次庭审是否符合法定程序的问题。西普

物业在收到一审法院开庭传票后，要求一审法院延期开庭审理并未提出正当理由，一审法院

未予准许延期开庭审理并无不当，故一审法院于2019年12月26日的庭审程序合法，本院予

以支持。 关于嘉福苑业委会的起诉是否超过诉讼时效的问题。根据一审中嘉福苑业委会

举示的证据及证人证言可知，嘉福苑业委会主任李永利于2015年10月19日向西普物业的员

工送达了《关于要求结清财务关系的函》，向西普物业主张了权利，因此诉讼时效中断，故

嘉福苑业委会于2017年8月1日向一审法院第一次起诉时并未超过诉讼时效。西普物业称嘉

福苑业委会的起诉超过诉讼时效的理由不成立，本院不予认可。 关于西普物业应当支付

的各项费用是否合理的问题。西普物业与嘉福苑业委会签订的《嘉福苑物业服务合同》约定

了对物业费进行提成，西普物业就应当按照合同约定向嘉福苑业委会支付物业费提成，由于

西普物业未举示其收取住宅物业费的数额，一审法院按照其应当收取住宅物业费的数额计算

物业费提成恰当。同时一审法院根据另案生效民事判决确认的西普物业应当收取的车库物业

服务费计算该部分提成并无不当，本院予以支持。小区内的公共场所、公用设施及物业服务

用房属业主共有，因西普物业与嘉福苑业委会未就该部分的收益约定分配比例，一审法院根

据本案实际酌定嘉福苑业委会享有70%的收益、西普物业享有30%的收益比例予以分配较为合

理，本院予以确认。 综上所述，西普物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认

定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

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第一款第一项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1114元，由重庆西普物业管理有限

公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-03 23:14:44

【一审法院查明】一审法院认定事实：2001年4月12日，重庆市平正房地产测量事务所作

出《房屋建筑面积测绘计算报告书（新建）》该测绘计算报告书载明，测绘地址：重庆市沙

坪坝区小龙坎正街244、246、248号。总建筑面积72671.34平方米，总套内面积61895.84

平方米。其中住宅销售面积60131.81平方米；非住宅销售面积12539.48平方米。其中：每

幢分层建筑面积分别为：一层建筑面积为1962.22平方米（非住宅）；二层建筑面积

9286.41平方米（非住宅）；三层建筑面积4077.77平方米（非住宅A1、A2栋，面积为

2516.14平方米，住宅A３栋，面积为1561.63平方米）；四至十层建筑面积为3502.75平方

米×7（住宅）；十一层建筑面积为2051.88平方米（住宅）；十二层至二十六层建筑面积为

1957.78平方米×15（住宅）；二十七层建筑面积为1292.86平方米（住宅）；屋顶层建筑

面积为114.25平方米（冒厅）。其中住宅面积50平方米以下的有32户；51-70平方米的有

22户；71-85平方米的有2户；86-100平方米的有98户；101-120平方米的有142户；121-

165平方米的有232户。本院对一审查明的事实予以确认。

【一审法院认为】2014年2月10日，一审法院受理（2014）沙法民初字第01852号西普物

业与案外人唐琼英物业服务合同纠纷一案，2016年8月25日，一审法院判决唐琼英于该判

决生效之日起十日内给付西普物业2010年6月1日至2010年10月31日及2011年6月1日

至2014年1月31日期间的物业服务费431568元。西普物业不服一审法院判决，向重庆市第

一中级人民法院提起上诉。2017年10月9日，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01

民终3687号民事判决：驳回上诉，维持原判。2015年9月24日，一审法院受理（2015）沙

法民初字第11329号西普物业与案外人唐琼英物业服务合同纠纷一案，2016年9月8日，一

审法院判决唐琼英于该判决生效之日起十日内给付西普物业2014年4月至2015年7月期间

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的物业服务费209952元。唐琼英不服一审法院判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。

2017年3月3日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终8866号民事判决：驳回

上诉，维持原判。一审法院认为，嘉福苑业委会与西普物业签订《嘉福苑物业服务合同》及

2013年1月1日《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强

制性规定，属有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。一审法院认

为，嘉福苑业委会与西普物业于2010年6月1日签订《嘉福苑物业服务合同》约定“乙方提

取物业费1%交给业主委员会用为专项基金用于小区管理活动。"该约定未对提取物业费的时

间进行约定。未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确

定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效

期间从债权人要求债务人履行的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张

权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。

【二审上诉人诉称】西普物业上诉请求：1.撤销一审判决主文第一条和第二条；2.本案诉讼

费全部由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人在一审中从未说清楚过涉案嘉福苑小区的

住宅的套数；2.一审法官2019年12月26日进行的第四次开庭在程序上不合法，被上诉人当

庭提交的证据也不能作为认定事实的根据；3.一审法官对诉讼时效的评判有误；4.关于一审

法官支持的2010年6月1日至2015年7月31日住宅物业服务费提成19895.8元不成立；5.

关于一审法官支持的车位物业服务费提成6415元不成立；6.关于一审法官支持的房屋及场地

收益26250元不成立；7.即使上诉人应向被上诉人支付款项，上诉人也享有约定抵销权；8.

被上诉人不诚信。综上所述，西普物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实

清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款

第一项规定，判决如下：

重庆西普物业管理有限公司与重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会物业服务合同纠纷

二审民事判决书

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重庆市第一中级人民法院

民事判决书

(2020)渝01民终2989号

当事人 上诉人（原审被告）：重庆西普物业管理有限公司，住所地重庆市江某某

建新南路某某某某，统一社会信用代码91526P。

法定代表人：胡蓉，执行董事。

委托诉讼代理人：谭浪。

委托诉讼代理人：高春琳。

被上诉人（原审原告）：重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会，住所，住所地

重庆市沙坪坝区小龙坎正街某某div>负责人：李永利，主任。

审理经过 上诉人重庆西普物业管理有限公司（以下简称西普物业）因与被上诉人

重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会（以下简称嘉福苑业委会）物业服务合同纠纷一

案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2018)渝0106民初11130号民事判决，向本院提起上

诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人西普

物业的委托诉讼代理人谭浪、高春琳，被上诉人嘉福苑业委会的负责人李永利到庭参加

二审询问。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 西普物业上诉请求：1.撤销一审判决主文第一条和第二条；2.本

案诉讼费全部由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人在一审中从未说清楚过涉案嘉

福苑小区的住宅的套数；2.一审法官2019年12月26日进行的第四次开庭在程序上不合

法，被上诉人当庭提交的证据也不能作为认定事实的根据；3.一审法官对诉讼时效的评

判有误；4.关于一审法官支持的2010年6月1日至2015年7月31日住宅物业服务费提

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成19895.8元不成立；5.关于一审法官支持的车位物业服务费提成6415元不成立；6.关

于一审法官支持的房屋及场地收益26250元不成立；7.即使上诉人应向被上诉人支付款

项，上诉人也享有约定抵销权；8.被上诉人不诚信。

二审被上诉人辩称 嘉福苑业委会辩称，上诉人提出的问题是胡搅蛮缠，所说的我

们认为是编造的，不属实，与本案无关系，我们尊重一审判决结果。

原告诉称 嘉福苑业委会向一审法院起诉请求：1.西普物业限期结清嘉福苑业委会

的所有账目并立即支付所欠嘉福苑业委会小区的物业提成、场地租金、房屋出租费等款

项共计人民币109023元。2.本案诉讼费用由西普物业承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2001年4月12日，重庆市平正房地产测量事

务所作出《房屋建筑面积测绘计算报告书（新建）》该测绘计算报告书载明，测绘地

址：重庆市沙坪坝区小龙坎正街244、246、248号。总建筑面积72671.34平方米，总套

内面积61895.84平方米。其中住宅销售面积60131.81平方米；非住宅销售面积

12539.48平方米。其中：每幢分层建筑面积分别为：一层建筑面积为1962.22平方米

（非住宅）；二层建筑面积9286.41平方米（非住宅）；三层建筑面积4077.77平方米

（非住宅A1、A2栋，面积为2516.14平方米，住宅A３栋，面积为1561.63平方米）；

四至十层建筑面积为3502.75平方米×7（住宅）；十一层建筑面积为2051.88平方米

（住宅）；十二层至二十六层建筑面积为1957.78平方米×15（住宅）；二十七层建筑

面积为1292.86平方米（住宅）；屋顶层建筑面积为114.25平方米（冒厅）。其中住宅

面积50平方米以下的有32户；51-70平方米的有22户；71-85平方米的有2户；86-

100平方米的有98户；101-120平方米的有142户；121-165平方米的有232户。

2010年6月1日，嘉福苑业委会（甲方）与西普物业（乙方）签订《嘉福苑物业

服务合同》。合同约定，第一条物业服务区基本情况：名称嘉福苑小区；类型：商住综

合；坐落位置：重庆市沙坪坝区小龙坎正街244、246、248号；占地面积12742平方

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米，建筑面积72671平方米；房屋栋数：多层1栋，高层2栋。第二条乙方提供的公共

性物业服务的主要内容。第四条物业服务收费采用包干制（包括物业服务成本、法定税

费和物业服务企业的利润，不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的

费用）根据本物业服务区的实际情况，双方约定物业服务费按月收取，业主向乙方交纳

物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有

或承担。其收取标准如下（按建筑面积计算）：1、物业服务费约定：（1）住宅（不含

电梯费）：户型建筑面积50平方米以下，收费标准为30元/户/月；51-70平方米，收费

标准为40元/户/月；71-85平方米，收费标准为50元/户/月；86-100平方米，收费标

准为55元/户/月；101-120平方米，收费标准为60元/户/月；121-165平方米，收费标

准为70元/户/月；166-260平方米，收费标准为90元/户/月。第九条乙方应履行的义

务：10.乙方提取物业费1%交给业主委员会用为专项基金用于小区管理活动。第十七条本

合同期限：自2010年6月1日起至2012年12月31日止。第十八条：合同期届满前三

个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业合

同生效时，本合同终止。

合同签订后，西普物业进入嘉福苑小区提供物业服务。

2013年1月1日，嘉福苑业委会（甲方）与西普物业（乙方）签订《补充协

议》。协议约定：鉴于嘉福苑小区目前尚未完成新物业服务合同的签订工作，为了不影

响小区的正常物业服务工作，维护好广大业主的利益，经甲乙双方协议一致，特签订如

下协议：1、将甲乙双方于2010年6月1日签订的嘉福苑小区物业服务合同的期限延长

至嘉福苑小区新物业服务合同生效之日止。2、本协议作为双方2010年6月1日签订的

嘉福苑小区物业服务合同的补充，与该合同具有同等法律效力。

案外人唐琼英曾向一审法院起诉要求确认2013年1月1日，嘉福苑业委会（甲

方）与西普物业（乙方）签订《补充协议》无效。一审法院于2015年6月10日作出

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（2014）沙法民初字第07521号民事判决，驳回唐琼英的诉讼请求。唐琼英不服提起上

诉，重庆市第一中级人民法院于2016年2月26日作出（2012）渝一中民终字第06087

号民事判决，驳回上诉，维持原判。

2014年2月10日，一审法院受理（2014）沙法民初字第01852号西普物业与案

外人唐琼英物业服务合同纠纷一案，2016年8月25日，一审法院判决唐琼英于该判决生

效之日起十日内给付西普物业2010年6月1日至2010年10月31日及2011年6月1日

至2014年1月31日期间的物业服务费431568元。西普物业不服一审法院判决，向重庆

市第一中级人民法院提起上诉。2017年10月9日，重庆市第一中级人民法院作出

（2017）渝01民终3687号民事判决：驳回上诉，维持原判。

2015年9月24日，一审法院受理（2015）沙法民初字第11329号西普物业与案

外人唐琼英物业服务合同纠纷一案，2016年9月8日，一审法院判决唐琼英于该判决生

效之日起十日内给付西普物业2014年4月至2015年7月期间的物业服务费209952元。

唐琼英不服一审法院判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2017年3月3日，重

庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终8866号民事判决：驳回上诉，维持原

判。

至2015年7月31日，西普物业撤离嘉福苑小区。

2017年8月1日，一审法院收到嘉福苑业委会的起诉状，并于当日受理（2017）

渝0106民初11789号嘉福苑业委会与西普物业物业服务合同纠纷一案。一审法院作出

（2017）渝0106民初11789号民事裁定，认为嘉福苑业委会未经业主大会或业主代表大

会依法同意提起诉讼，不符合起诉条件，驳回嘉福苑业委会起诉。

2018年5月4日，嘉福苑业委会召开业主代表大会征求业主代表是否同意并支持

小区业委会向人民法院起诉西普物业，29名业主代表签名同意，并形成《关于起诉重庆

西普物管公司侵权案召开业主代表大会征求意见的情况》。同日，原嘉福苑社区工作人

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员伍克蓉出具证明一份，证明前述嘉福苑业主委员会33名业主代表名单属实。2018年6

月25日，重庆市沙坪坝区小龙坎街道嘉新社区居民委员会出具情况说明一份，证明伍克

蓉原系嘉福苑小区业主委员会筹备组监督员，33名业主代表名单属实。

2018年7月17日，嘉福苑业委会向一审法院提起本案诉讼。

审理中，嘉福苑业委会举示落款时间为2015年6月30日的《通知重庆西普物业

管理有限公司撤场的函》及ems快递单。该函载明：重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主代

表大会于2015年6月15日对前来应聘的7家物业服务企业进行了评聘，你司落选。重

庆心相连物业管理有限公司选聘为新一任的物业管理服务企业，并于2015年6月30日

签订物业服务合同。因此，请你公司于2015年7月31日从小区撤场，以便于新任物业

服务企业开展工作。为了交接工作的顺利进行，小区业委会请你司做好如下交接准备：1.

请你司于7月20日前将小区上届业委会交给你司小区物管处保管的各类文件、图纸、资

料、设备、设施、物品、物业服务用房以及本届业委会交给你司的电梯相关资料和电梯

IC卡等分别造出清册与业委会核对。2.对你司尚未完全付给业主委员会的属全体业主共

有的物业费提成部分（含中国移动公司、中国联通公司、中国电信公司、快递速递易进

场费以及在小区范围内的广告、摊位费用的分成等），也请在7月20日前造出清册与业

委会核对。3.请你司把2013年1月以后擅自提价多收取的部分业主及产权使用人的自来

水费、业主的房屋出租费（含全体业主共有的房屋出租费）造出清册交业委会核对。4.

以上三项工作在核对清楚后，请你司于7月31日全部交清。ems快递单载明收件人为西

普物业工作人员谭浪，送达地址为重庆市江北区建新南路16号西普大厦24-7号。西普

物业认为该函系嘉福苑业委会因本案而伪造。ems快递单真实性无法确认。

嘉福苑业委会举示落款时间为2015年7月25日《请西普公司移交嘉福苑小区物

业管理服务的函》及ems快递单。该函载明：重庆西普物业管理有限公司，今年6月20

日嘉福苑小区业委会根据小区业主大会公开招聘物业服务企业的决定，新选聘了重庆心

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相连物业管理有限公司为本小区新的物业服务企业，本业委会已于6月30日致函你公司

在7月31日前办理完有关移交手续后撤离嘉福苑小区。此函发出后，至今未见你司复函

提出不同意见，我们视为你司接受按时移交撤场。小区业主委员会建议移交工作按下列

方式进行：一、关于相关费用的处理：1.7月29日至7月30日完成财务移交，包括物管

费提成、外来单位在小区的广告费分成、各通信公司进入小区的费用分成、速递易快件

收取装置进入小区的费用分成、出租小区摊位费的分成及其它收入的分成等。3.你司把

业主私房和全体业主共有的房屋出租、占用所获得的收益的处理。ems快递单载明收件人

为物业管理科，公司名称为重庆市江北区房管局，送达地址为重庆市江北区金港新区16

号。西普物业认为该函系嘉福苑业委会因本案而伪造，ems快递单真实性无法确认。

嘉福苑业委会举示落款时间为2015年10月18日的《关于要求结清财务关系的

函》。该函载明：重庆西普物业管理有限公司，你司已于2015年7月31日结束了在嘉

福苑小区的物业服务工作。7月31日你司就小区的设备、设施部份向小区业委会进行了

简单的移交，为小区新物业公司进场打下了一定的基础。但是，在财务移交方面没有进

行，业主十分不解和不满。为了结清你司在小区期间与小区全体业主之间实际存在的经

济关系，小区业委会代表全体业主就结清财务关系问题提出以下意见：一、需要结清财

物关系的项目：1．从2013年1月1日起至2015年7月31日止的物业管理费的提成部

分；2．从2013年1月1日起至2015年7月31日止的各通信公司进入小区所交的进场

年费的分成部份；3．速递易进入小区的进场年费的分成部分；4．各广告企业进入小区

的广告年费的分成部分；5．从2013年1月1日起至2015年7月31日止的小区露天场

地的出租费分成；6．从2013年1月1日起至2015年7月31日止的小区房屋出租费分

成；7．从2015年1月1日起至2015年7月31日止你司擅自提高Ａ1、Ａ2栋大部份业

主的自来水费以及你司占有业主的其它经济利益的清退。二、我们的意见：1．以上项目

的经济问题应本着依法依规、实事求是的态度进行合情合理进行协商结算；2．你司应该

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对上述项目进行清理提出相关资金数据，为结算顺利进行打下基础；3．对于部份业主已

向你司预交了8-12月物管费的，可在你司代心相连物业公司交的部份自来水费和电费中

抵扣转为心相连物业公司的应收物管费；余下部份再在你司其它应付款中抵扣；4.关于

有的业主所欠你司的物业管理费，我们可继续协助你司追收。结清财务方面的善后工作

是一件关系到社会稳定和多数业主利益的大事，希望你司予以高度重视。不要因此而造

成影响安定团结的因素。请你司准备好上述基础资料即与我们联系，最好在今年内全面

完清所有财务关系，避免不必要的经济纠纷发生。嘉福苑业委会主张该函交给西普物业

工作人员蒋学平。西普物业认为该函系嘉福苑业委会因本案而伪造。证人郭某、谭某、

栗金明出庭作证，证人郭某、谭某、栗金明系重庆心相连物业管理有限公司工作人员，

证明2015年10月19日，嘉福苑业委会的李永利将一份要求进行财务结算的函件交给西

普物业的工作人员蒋学平，蒋学平接受了该函件。因蒋学平不同意签字，李永利即要求

郭某、谭某、栗金明在另一份相同的函件上签字。

嘉福苑业委会举示2010年1月1日西普物业（甲方、出租方）与中国电信股份

有限公司重庆沙坪坝分公司（乙方、承租方）签订的《嘉福苑机房房屋租赁合同》复印

件。合同约定甲方将位于沙坪坝区房屋出租给乙方，租赁期限自2010年1月1日至2012

年12月31日，房屋月租金为750元，租金每年共9000元，按年支付；乙方应自行交纳

水、电、气、物业管理等费用。该合同复印件上加盖中国电信股份有限公司重庆沙坪坝

分公司印章。嘉福苑业委会举示2014年3月21日西普物业（甲方、出租方）与中国电

信股份有限公司重庆沙坪坝分公司（乙方、承租方）签订的《嘉福苑机房房屋租赁合

同》复印件。合同约定甲方将位于沙坪坝区房屋出租给乙方，租赁期限自2014年1月1

日至2016年12月30日，租金每月750元，每年共9000元，每年支付一次；租金包括

乙方因使用房屋产生的除本合同第5.3条约定费用以外的一切费用，该等费用包括但不

限于电视收视费、卫生费、取暖费、空调费、燃气费以及公共设施维护费、维修基金等

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物业管理费用及税费。该合同复印件上加盖中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司印

章。嘉福苑业委会举示中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司电子台账和会计凭证打

印单，电子台账打印单加盖中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司印章，手写文字

“我公司从2010年至2016年共陆年，按合同约定支付了租赁费给西普物业公司。"会计

凭证打印单加盖中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司印章，其中制证日期为2011年

3月15日的一笔记账，摘要载明“沙坪坝分公司网络部张玲报西普物业房租"，科目编号

及名称为“经营成本－业务费－物业管理费"。嘉福苑业委会举示发票复印件四张，该发

票载明付款单位：中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司，收款单位重庆西普物业管

理有限公司，金额均为9000元。2012年7月26日发票载明品目为管理费，备注为2012

年1-12月；2013年1月9日发票载明品目为其他服务，备注为13年1-12月租金；2014

年1月13日发票载明品目为管理费，备注2014年1-12月其他服务费；2015年1月8日

发票载明品目为房屋租赁费，备注2015年1月1日至2015年12月31日房屋租赁费。

上述发票复印件均加盖中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司印章。嘉福苑业委会举

示中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司出具的《情况说明》。该说明载明中国电信

股份有限公司重庆沙坪坝分公司按合同约定的9000元／年价格支付了2010年1月1日

至2015年12月31日期间房租54000元；由于时间久远，无法查到该期间所有发票。西

普物业对上述证据的真实性均未予认可。

嘉福苑业委会举示2013年12月25日西普物业（甲方、出租方）与中国移动通

信集团重庆有限公司城区四分公司（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》复印件,该

合同约定甲方将位于沙坪坝区方，租赁期限自2013年11月19日起将房屋交付乙方使用

至2016年11月18日止，租赁费标准为每年7000元。中国移动通信集团重庆有限公司

城三分公司在该复印件上盖章。嘉福苑业委会举示中国移动通信集团重庆有限公司城三

分公司出具的《关于公司名称变更的说明》，该说明载明中国移动通信集团重庆有限公

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司城区四分公司于2013年11月21日更名为中国移动通信集团重庆有限公司沙坪坝分公

司；中国移动通信集团重庆有限公司沙坪坝分公司于2017年9月27日合并至中国移动

通信集团重庆有限公司城三分公司。嘉福苑业委会举示中国移动电子台账管理系统打印

件，其中一笔记载为租赁费7000元，缴费起止日期为2014年11月19日至2015年11

月18日。该打印件加盖中国移动通信集团重庆有限公司城三分公司印章，并签署手写文

字“我公司2013年至2014年两年按合同约定支付了租赁费给西普物业。"嘉福苑业委会

举示《关于嘉福苑小区票据的说明》，该说明载明出租方所开具的票据因年限久远，无

法查到。西普物业对上述证据的真实性均不予认可。

嘉福苑业委会举示2014年4月18日西普物业（甲方、出租方）与成都我来啦网

格信息技术有限公司（乙方、承租方）签订的《速递易合作协议》复印件,协议约定甲方

允许乙方在其具有管理权或产权的物业沙坪坝小龙坎正街嘉福苑内安装、运行速递易系

统，为该物业的用户提供24小时便民自助服务，合作期限自2014年4月9日起至2016

年4月8日止，乙方采用费用包干的形式，每年向甲方支付综合管理费1500元/网点。

该复印件加盖成都我来啦网格信息技术有限公司合同专用章。嘉福苑业委会举示电子银

行交易回单复印件，载明成都我来啦网格信息技术有限公司于2014年6月18日支付西

普物业场地费1500元。该复印件加盖成都我来啦网格信息技术有限公司财务专用章。

证人伍某于2017年12月12日在另案开庭时出庭作证，伍某陈述其从2002年开

始租赁位于嘉福苑小区Ａ1栋库房，按每月50元交纳租金，但不能提供租赁合同及交费

证据并说明租金是向谁交纳。

审理中，西普物业承认其自2013年1月1日起，未向嘉福苑业委会支付提取物

业费1%的费用。

西普物业经一审法院传票传唤，无正当理由未于2019年12月26日到庭，一审

法院依法缺席判决。

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一审法院认为 一审法院认为，嘉福苑业委会与西普物业签订《嘉福苑物业服务合

同》及2013年1月1日《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行

政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义

务。

现就本案的争议焦点评判如下：

一、关于物业费提成的问题

嘉福苑小区的住宅面积50平方米以下的有32户；51-70平方米的有22户；71-

85平方米的有2户；86-100平方米的有98户；101-120平方米的有142户；121-165平

方米的有232户。西普物业每月应收取物业服务费32090元（32户×30元+22户×40元

+2户×50元+98户×55元+142户×60元+232户×70元），每月提取物业服务费为

320.90元。

嘉福苑业委会与西普物业于2010年6月1日签订《嘉福苑物业服务合同》约定

“乙方提取物业费1%交给业主委员会用为专项基金用于小区管理活动。"嘉福苑业委会与

西普物业于2013年1月1日签订的《补充协议》约定“将甲乙双方于2010年6月1日

签订的嘉福苑小区物业服务合同的期限延长至嘉福苑小区新物业服务合同生效之日止。

本协议作为双方2010年6月1日签订的嘉福苑小区物业服务合同的补充，与该合同具有

同等法律效力。"可见，西普物业应当在其合同履行期间按照合同约定的标准提取物业费

的1%给嘉福苑业委会。

双方当事人对“提取物业费1%"的理解有分歧，嘉福苑业委会认为是提取应收物

业费的1%，西普物业认为是提取已收物业费的1%。一审法院认为，所谓“提取"，按照

通常的理解是在已收取费用中计提，事实上，嘉福苑业委会向西普物业发函中也持“提

成"之说。故一审法院认同西普物业对物业服务合同中“提取物业费1%"是指提取应收物

业费的1%的理解。

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嘉福苑业委会主张其应当向西普物业提取2010年6月1日至2015年7月31日

的物业服务费，西普物业抗辩2013年1月1日前已向嘉福苑业委会给付提取的物业服务

费，自2013年1月1日起未向嘉福苑业委会支付提取的物业费。一审法院认为，根据

“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应

当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或

者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果"的举证责

任分配的一般规则，西普物业应当对其抗辩的已向嘉福苑业委会支付提取费的事实承担

举证责任，审理中，西普物业未提供相应证据予以证明，故一审法院对其该项抗辩不予

支持，而认定西普物业未向嘉福苑业委会支付2010年6月1日至2015年7月31日的物

业服务费的提取金额。

根据举证责任分配的一般规则，西普物业应当对其已收取的物业服务费数额承担

举证责任，审理中，西普物业拒绝提供证据证明其已收取的物业服务费数额。按照常

理，物业服务费原则上是能够收取的，即使部分业主未履行支付物业服务费义务，西普

物业也可以通过诉讼主张权利。西普物业拒绝提供其已收取的住宅物业服务费的证据，

应当承担举证不能的法律后果。故一审法院认定西普物业已经全额收取2010年6月1日

至2015年7月31日的物业服务费，嘉福苑业委会应提取住宅物业服务费为19895.80元

（320.90元/月×62月）。

已经发生法律效力的（2014）沙法民初字第01852号民事判决书判决案外人唐琼

英应当支付西普物业2010年6月1日至2010年10月31日，2011年6月1日至2014年

1月31日嘉福苑小区停车库的物业服务费431568元；已经发生法律效力的（2015）沙法

民初字第11329号民事判决书判决案外人唐琼英应当支付西普物业2014年2月至2015

年7月嘉福苑小区停车库的物业服务费209952元。故一审法院确认案外人唐琼英应当支

付西普物业车库物业服务费641520元。西普物业拒绝提供其已收到的车库物业服务费的

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证据，应当承担举证不能的法律后果。故一审法院对嘉福苑业委会要求按应641520元提

取住宅物业服务费6415元（641520×1%），予以支持。

审理中，嘉福苑业委会撤回要求提取非住宅部分物业服务费的诉讼请求，一审法

院予以准许。

综上所述，西普物业应当支付嘉福苑业委会的物业费的提取费用为26310.80

元。

二、关于房屋和场地收益的问题

建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。

嘉福苑业委会举示2010年1月1日、2014年3月21日西普物业与中国电信股份

有限公司重庆沙坪坝分公司签订的《嘉福苑机房房屋租赁合同》复印件，该复印件加盖

了中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司印章，西普物业虽然否认其真实性，但不能

提供相反证据，故一审法院确认西普物业与中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司形

成了租赁合同关系。嘉福苑业委会出示的由中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司提

供的西普公司出具的发票，可以证明中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司给付西普

公司2012年1月至2015年12月费用36000元。虽然有的发票记载的是管理费，但中国

电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司租赁的房屋仅为15平方米，按每月750元计算，每

平方米的物管费高达50元/月，有违常情；且2014年3月21日西普物业与中国电信股

份有限公司重庆沙坪坝分公司签订的《嘉福苑机房房屋租赁合同》约定的租金中包括了

物业管理费用；结合中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司出具的情况说明，一审法

院确认西普公司向中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司支付的36000元系2012年1

月至2015年12月租金。嘉福苑业委会未提供2010年、2011年西普公司出具的发票，仅

举示的中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司内部电子会计凭证打印件系其内部记账

记录，因其未提供相应付款依据，且记载的摘要内容与科目编号及名称相互矛盾；中国

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电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司又系与西普物业《房屋租赁合同》的付款义务人，

对是否向西普物业支付租金具有利害关系，故一审法院认定该证据不能达到西普公司已

向中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司收取2010年、2011年租金的证明目的。

嘉福苑业委会举示2013年12月25日西普物业与中国移动通信集团重庆有限公

司城区四分公司签订的《房屋租赁合同》复印件,西普物业虽然否认其真实性，但不能提

供相反证据，故一审法院确认西普物业与中国移动通信集团重庆有限公司城区四分公司

形成了租赁合同关系。嘉福苑业委会举示的《关于嘉福苑小区票据的说明》及中国移动

电子台账管理系统打印件所作的文字表述“我公司2013年至2014年两年按合同约定支

付了租赁费给西普物业。"的内容均属单位证明，该证明无单位负责人、制作材料的人员

签名或盖章；且中国移动电子台账管理系统打印件仅系中国移动通信集团重庆有限公司

城区四分公司的内部记账记录；中国移动通信集团重庆有限公司城区四分公司又系与西

普物业《房屋租赁合同》的付款义务人，对是否向西普物业支付租金具有利害关系，故

一审法院认定上述证据材料不能达到西普物业向中国移动通信集团重庆有限公司城区四

分公司收取了租金证明目的。

嘉福苑业委会举示2014年4月18日西普物业与成都我来啦网格信息技术有限公

司签订的《速递易合作协议》复印件、电子银行交易回单复印件，上述复印件加盖成都

我来啦网格信息技术有限公司的合同专用章和财务专用章，能够证明成都我来啦网格信

息技术有限公司于2014年6月18日支付西普物业场地费1500元。

证人伍某于2017年12月12日在另案开庭时出庭作证，虽然证明其从2002年开

始租赁位于嘉福苑小区Ａ1栋库房，但未能证明其向西普物业支付了租金，故伍某证言不

能达到西普物业向伍某收取租金及租金数额的证明目的。

综上，一审法院根据现有证据，确认西普物业收取案外人的租金及场地使用费为

37500元。

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根据嘉福苑业委会主张的其向西普物业发出的《通知重庆西普物业管理有限公司

撤场的函》《请西普公司移交嘉福苑小区物业管理服务的函》《关于要求结清财务关系

的函》《通知重庆西普物业管理有限公司撤场的函》，每份函都提到对通话公司、速递

易进入小区的费用分成，故一审法院确认嘉福苑业委会同意对上述费用进行分成。但双

方均未举证证明分成比例，西普物业也未对管理成本的支出及其合理性举证，故一审法

院根据本案的实际情况酌定，嘉福苑业委会享有收益的70%，即26250元；西普物业享有

收益的30%，即11250元。

三、关于诉讼时效的问题

民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适

用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则施行前，民法

通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉

讼时效期间规定的，人民法院不予支持。审理中，西普物业抗辩嘉福苑业委会于2017年

8月1日第一次向一审法院起诉时，其诉讼请求即已超过诉讼时效。

一审法院认为，嘉福苑业委会与西普物业于2010年6月1日签订《嘉福苑物业

服务合同》约定“乙方提取物业费1%交给业主委员会用为专项基金用于小区管理活动。"

该约定未对提取物业费的时间进行约定。未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一

条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计

算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行的宽限期届满之日起

计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期

间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。

嘉福苑业委会主张向西普物业发出《通知重庆西普物业管理有限公司撤场的函》

《请西普公司移交嘉福苑小区物业管理服务的函》《关于要求结清财务关系的函》，其

内容主要是要求西普物业造出清册进行核对，进行财务移交，结算账务关系，故不导致

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诉讼时效期间从债权人要求债务人履行的宽限期届满之日起计算的后果。即使函件内容

系主张权利，西普物业认为以上函件系嘉福苑业委会因本案而伪造，可见西普物业是否

认其收到上述函件，故嘉福苑业委会主张权利的请求并未到达西普物业，也不导致诉讼

时效期间从债权人要求债务人履行的宽限期届满之日起计算的后果。退言之，即使《通

知重庆西普物业管理有限公司撤场的函》内容系主张权利并到达西普物业，但嘉福苑业

委会主张其于2015年10月18日向西普物业发出《关于要求结清财务关系的函》，证人

郭某、谭某、栗金明出庭作证证明，上述证人一致证明2015年10月19日嘉福苑业委会

主任李永利将一份要求结清财务关系的函交给西普物业工作人员蒋学平，故一审法院确

认诉讼时效自嘉福苑业委会于2015年10月19日向西普物业送达《关于要求结清财务关

系的函》中断。因此，嘉福苑业委会的诉讼请求未超过诉讼时效。

嘉福苑业委会要求西普物业限期结清所有账目的诉讼请求因不具体、明确，故一

审法院对嘉福苑业委会的该项诉讼请求不予支持。

西普物业经一审法院公告传唤，未到庭参加诉讼2019年12月26日开庭审理，

视为其自行放弃了依法享有的诉讼权利，应承担由此造成的法律后果。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权

法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条

的规定，判决如下：一、被告重庆西普物业管理有限公司于本判决发生法律效力后立即

给付原告重庆市沙坪坝区嘉福苑业主委员会物业服务费提取金额26310.80元；二、被告

重庆西普物业管理有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆市沙坪坝区嘉福

苑业主委员会房屋及场地收益26250元；三、驳回原告重庆市沙坪坝区嘉福苑业主委员

会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人

民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案

件受理费2482元，减半交纳1241元，由原告重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会负

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担684元，被告重庆西普物业管理有限公司负担557元。被告负担部分限被告于本判决

发生法律效力后立即交纳。

二审中，西普物业向本院举示下列证据：1.第一组证据，传票、中国邮政EMS单

据，拟证明上诉人2019年12月25日才收到开庭传票,上诉人的代理人家里有事要求推

迟开庭时间合理合法,故一审法官于2019年12月26日进行的第四次开庭程序不合法；2.

第二组证据，解除合同前一段时间的上诉人的有关涉案嘉福苑小区的财务资料，时任涉

案嘉福苑小区的负责人是王艳,而不是蒋学平，拟证明一方面被上诉人编造故事,另一方

面被上诉人安排出庭作证的证人均作伪证；3.第三组证据，上诉人向被上诉人支付2012

年5月至9月的提成、管理费、广告费等费用以及上诉人向被上诉人支付2012年10月

至12月的提成、管理费等费用后，被上诉人出具的收据，拟证明结合一审法官在一审中

认定的被上诉人提交的《关于要求结清财务关系的函》及被上诉人提交的《通知重庆西

普物业管理有限公司撤场的函》,可以认定上诉人已经向被上诉人支付了2013年1月前

的所有费用；4.第四组证据，上诉人赞助被上诉人3000元,被上诉人法定代表人李永利

出具的收条，拟证明2013年1月以后上诉人不需要被上诉人支付任何费用；5.第五组证

据，重庆市自来水公司发票、重庆市电力公司发票、关于结清财务关系的函，拟证明上

诉人根据被上诉人的要求垫付离开后的涉案嘉福苑小区的2015年8月水费16441.6元,

电费16296.76元,被上诉人承诺在上诉人应付款中抵扣，上诉人享有约定抵销权。

嘉福苑业委会质证意见如下：1.上诉人赞助的3000元系其自愿赞助，不是我们

要的，与本案无关；2.上诉人提交的其他证据系其内部单据凭证，与业委会无关，不予

认可；3.一审中第四次开庭上诉人不出庭、不举证，现在二审举证我们不接受。

对西普物业提交的上述证据因不能达到其证明目的，本院不予采信。

本院查明 本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为 本院认为，本案的争议焦点为：1.一审法院2019年12月26日第四次

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庭审是否符合法定程序；2.嘉福苑业委会的起诉是否超过诉讼时效；3.西普物业应当支

付的各项费用是否合理。

关于一审法院2019年12月26日第四次庭审是否符合法定程序的问题。西普物

业在收到一审法院开庭传票后，要求一审法院延期开庭审理并未提出正当理由，一审法

院未予准许延期开庭审理并无不当，故一审法院于2019年12月26日的庭审程序合法，

本院予以支持。

关于嘉福苑业委会的起诉是否超过诉讼时效的问题。根据一审中嘉福苑业委会举

示的证据及证人证言可知，嘉福苑业委会主任李永利于2015年10月19日向西普物业的

员工送达了《关于要求结清财务关系的函》，向西普物业主张了权利，因此诉讼时效中

断，故嘉福苑业委会于2017年8月1日向一审法院第一次起诉时并未超过诉讼时效。西

普物业称嘉福苑业委会的起诉超过诉讼时效的理由不成立，本院不予认可。

关于西普物业应当支付的各项费用是否合理的问题。西普物业与嘉福苑业委会签

订的《嘉福苑物业服务合同》约定了对物业费进行提成，西普物业就应当按照合同约定

向嘉福苑业委会支付物业费提成，由于西普物业未举示其收取住宅物业费的数额，一审

法院按照其应当收取住宅物业费的数额计算物业费提成恰当。同时一审法院根据另案生

效民事判决确认的西普物业应当收取的车库物业服务费计算该部分提成并无不当，本院

予以支持。小区内的公共场所、公用设施及物业服务用房属业主共有，因西普物业与嘉

福苑业委会未就该部分的收益约定分配比例，一审法院根据本案实际酌定嘉福苑业委会

享有70%的收益、西普物业享有30%的收益比例予以分配较为合理，本院予以确认。

综上所述，西普物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，

适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第

一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

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二审案件受理费1114元，由重庆西普物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 张欲晓

审 判 员 李盛刚

审 判 员 唐 松

二〇二〇年七月十六日

法官助理 刘学亮

书 记 员 曾 静

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