石家庄商业环境研究报告---框架

石家庄商业环境研究报告

一、石家庄城市发展概况

1、石家庄城市概况介绍

旧称“石门”

河北省省会

位于河北省中南部，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。

该市区历史文化悠久，交通便利，旅游资源丰富；

全国最大的抗生素生产基地----华北制药厂；

2、城市历史沿革

1947年11月12日石家庄解放，成为全国解放最早的较大城市之一，同年12月26日更名为石家

庄市，1968年1月29日河北省省会迁至石家庄市。1993年6月30日，石家庄地区行政公署与

石家庄市人民政府合并，成立了新的石家庄市人民政府。

3、地理位置及交通

石家庄素有“南北通衢，燕晋咽喉”之称，是全国铁路、公路、邮政、通讯的重要枢纽。石家庄火车

站为为全国三大编组站之一，是我国北方重要的客货中转中心，有京广、石太、石德三条铁路交汇于

此，朔黄铁路横穿石家庄市北部；公路运输四通八达，京深、石太、石黄、石济高速公路和107、

307、308等到国家级公路在市域内纵横交错；石家庄民航机场已开通20多条国内航线；地方道路

基本实现乡乡通油路，村村通公路，形成了以国省干线公路为骨架，地方道路为支脉，纵横交错，

四通八达的公路交通网络。

城市公共汽车营运线路达184条；营运车辆3489辆；年客运总量58556万人次.

铁路：京广铁路、石太铁路、石德铁路、朔黄铁路

公路：京深公路、石太公路、石黄公路、石济公路、107国道、308国道

航空：

石家庄正定国际机场

4、文化旅游

抱犊寨 ，正定 ，五岳寨国家森林公园 ，苍岩山 ，驼梁自然风景区 ，西柏坡 ，嶂石岩 ，赵州桥 ，

柏林禅寺 ，龙泉寺 ，中山国都城遗址 ，毗卢寺 ，石头村 ，平山温泉 ，仙台山 ，蟠龙湖 ，秦皇古道 ，伏羲台 ，

天桂山 ，河北省博物馆 ，隆兴寺 ，临济寺 ，东方巨龟苑。

5、工业及农业发展

石家庄工业发展迅速，规划内在本年省级以上企业技术中心由上年的45个增至55个，中国驰名商

标由目前的22件增加到25件；国家高新技术企业达到200家以上；发明专利总量达到9000项以上，主导产业

打造新优势，生物（医药）、装备、化工、电子信息、纺织等5个主导行业规模以上工业增加值达到1487亿元。

石家庄地处河北省中南部，跨华北平原和太行山地两大地貌单元，具有良好的农业生产条件，是全国

粮、菜、肉、蛋、果主产区之一，农业集约化和产业化水平较高。是国家确定为优质小麦生产基地。

6、城市发展分析

1 。城市空间资源前景广阔，但是城市空间拓展遭遇很多要素的制约。因此今后的

进一步发展有必要借助战略性的跨越式发展模式来实现城市空间的重组，而如何积

聚起相应的能量实现跨越，疏通相应的瓶颈，则是城市空间发展所直接面对着的关

键性问题。

2。 石家庄的经济发展整体处于工业化的第二阶段，城市经济发展的动力尚处于由

“要素推动”向“投资推动”的发展过渡阶段。因此石家庄在今后一段时期内以大力推动

工业化为核心带动城市经济的发展，其发展动力仍将以发挥廉价要素的优势为基础，

但将逐步转变更为依赖于投资推动，吸引外来资本的投入将成为城市发展的主要形

式。

3。 石家庄具有相对丰富的技术和人力资源，包括相当数量的大专院校储备的高级

人才，以及众多经过技术培训的熟练工人。目前技术和人力资源整体水平相对仍集

聚在早期工业化阶段，如果不能得到较好的再造和补充，会成为产业机构调整和提

桥东区 410116

桥西区 596164

新华区 625119

裕华区 493730

高新区 161684

3、收入概况

全年城市居民人均可支配收入20534元，比上年增长12.3%，农民人均纯收入7822元，增长

18.9%；城市居民人均消费性支出12519元,增长18.5%，农民人均生活消费支出5457元，增长37.9%。

城市居民人均建筑面积为29.3平方米；农民人均住房居住面积39.9平方米。

三、石家庄城市发展政策导向

1、政治经济政策

2、城市规划政策

2009年石家庄向国务院提出《石家庄市城市总体规划（2010-2020）》

关键词

城市定位与性质：城市性质---全国重要的现代服务业

空间布局规划：城市中部创新高效

四、石家庄社会零售

1、石家庄零售市场发展概况

石家庄市的商业市场具有明显的“省会经济”和“火车拉来的城市”两个特征，表现在两

个方面，一是外县市和本地的集中消费带来的零售商业发达，二是以南三条和新华

集贸两大传统批发市场为首的批发零售商业的发达。

石家庄的传统批发商业正在逐渐衰落，但随着当地人消费水平的提高零售商业却正

在蓬勃发展中，随着传统的市场改造升级，各种新的商业业态不断涌现。石家庄的

传统批发商业在全国竞争环境中还刚刚开始更新，但批发市场繁荣的年代形成的石

家庄人的消费习惯依然影响了新出现的众多零售业态，这是石家庄商业市场的特殊

性，不同于全国其他的城市。

2、石家庄十大主流超市

十大主流超市：北国超市、家乐福 保龙仓超市、国大连锁超市、天元超市、新世隆超市、天客隆超

市、天河超市、世纪联华超市、华润万家超市、铁运懋华超市。

3、石家庄13条特色商业街

2、13条特色商业街：石门1925特色商街、东方明珠广场、民生路历史文化长廊、南小街酒吧一条

街、东风路华夏服装界、北大街海鲜一条街、广安大街中心线商业街、闽江道餐饮风情一条街、怀特富强商业街、

民族路商业街等。

4、石家庄十大批发市场

十大主要批发市场：南三条批发市场、新华集贸批发市场、桥西蔬菜批发市场、太和文化礼品城、东

明家居博览中心、中储物流中心、华北鞋城、建华食品城、高柱市场、正定小商品市场。

五、石家庄经济发展

1、经济发展概况

石家庄市是全省的政治、经济、文化、科技、教育和信息中心，经济建设和各项事

业迅猛发展，综合实力显著增强。石家庄市目前已经形成以医药、纺织、电子、机

械、化工、建材、食品产业为主体，布局比较合理的综合性工业体系，是全国重要

的纺织工业基地和最大的医药工业基地之一。商贸流通业迅猛发展，满足多层次消

费需求的商贸流通网络体系已经形成，市场覆盖华北、东北、西北的广大地区，是

中国北方重要的商品集散地和物流中心。

2011年全年全市实现生产总值4082.6亿元，比上

年增长12.0%。其中，第一产业增加值414.9亿元，增长4.3%；第二产业增加值2031.9亿元，增

长13.6%；第三产业增加值1635.8亿元，增长12.1%。三次产业结构比例为 10.1：49.8：40.1。

产业机构比例

第一产业第二产业第三产业

10%

40%

50%

2、 经济发展前景

3、经济发展SWOT分析

六、石家庄城市商圈发展

1、石家庄商圈发展关键词

三大商圈/十大商圈

商业经营混杂

城市经济高速发展，人们购买力不断增加

商业格局以“点”向“线和面”发展

石家庄市是河北省的省会，是河北的政治、经济和文化中心。改革开放以来，城市

经济发展迅速，商业发展也走上了良性的发展轨道。按照《石家庄建设华北重要商

埠规划》中要求，为了使城区商业进一步得到优化。

虽然石家庄市综合实力得

到了显著提高，综合竞争力也在诸多大城市中占有一席之地，但是纵观

石家庄市的商业发展，我们发现在商业设施建设、商业布局和商业业态

创新等方面，石家庄市与国内其它大城市相比，还存在一定差距。

2、石家庄商圈分类

在目前石家庄市的项目分布及影响效应综合考虑，石家庄市区现阶段已经成型商圈

可划归为以下几个商圈：东购-新百商圈、北国商圈和怀特商圈。其中东购-新百商圈

和北国商圈为市区老商业区，也是整个石家庄商业区域最密集、配套设施最完善、

人流最集中的地段。怀特商圈是04年建设起来的，进过8年的发展已成为市区三大

商圈之一，怀特与万达广场连成一片商业区，尤其是今年万达广场的建成和投入使

用，必将怀特-万达商圈提升到新的高度。

三大商圈：新百-东购商圈、北国-先天下商圈、怀特-万达商圈

十大商圈：北国商城商圈、先天下商圈、华夏商城商圈、东购商圈、联邦明珠商圈、

万象天成商圈、建华商圈、怀特商圈、新百商圈、益友百货商圈

3、石家庄商圈发展特点

4、石家庄商圈发展SWOT分析

5、石家庄商圈分析

A 新百-东购商圈

a 商圈发展概况

东购商业区代表了石家庄最完善的商业市场，其在新华集贸中心批发市场的基础上

形成的一个零售商业区，有“火车站”、“服装批发市场”、“大型购物中心”三大特征。

东购商业区的范围是指中山路（东至公里街，西至中华大街）和民族路沿线的零

售商业积聚区，包括华联等周边的大型商业场所。

商圈位于繁华的中山路段，交通便利（距离火车站不足10分钟路程），公交线路

众多，东购-新百商圈以东方城市购物广场和新百购物两大百货商场为主，集天元名

品、金佰利时尚广场、国美电器、大中电器、苏宁电器、国贸酒店及写字楼、乐仁

堂药店、世纪大饭店、民族路步行街、尚品南花园步行街、大众剧院、人民影院、

华银大厦等多种综合商业业态共同构成。凭借其独特的地理交通优势和多年的历史

积淀形成石家庄位列首位的A级商圈。

b 商家介绍

商业名称 规模 档次 消费群体 经营情况

东购 45000平中高档 辐射石家先进管理模

米 庄，主要为式、省会零

桥西区中高售龙头

消费者

惠普生数码38000平中低档 中低消费群 业态转型

广场 米

新百广场 40000平中高档 桥西区中高按MALL

米 收入者 模式升级，

属于省会三

大巨头之一

华联商厦 40000平中档 工薪、中等经营良好

天元名品 40000平中档 年轻时尚群经营良好

福星阁 20000平低档 中低收入群一度风靡省

米 收入群体

米 体

米 体 会，以价格

太和电子城 40000平批发为主 省会电子产

米 品集散地

大中、国20000平 电器 知名电子产

美、苏宁 米 品零售商

路、以纯 平米 体

c 商圈内商业业态定位

1)大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：百货业态除了东购一家中档的购

物中心经营情况良好外，其余经营情况一般，说明本地区消费只能支撑一家东购这

样规模的大卖场。

2)专业市场：由于本商业区位于中山路和火车站附近最优越的位置，加上新华集

贸中心和青年街市场长期形成的人群认知度，本地区专业市场普遍经营情况良好，

尤其是老牌服装市场福兴阁、太和电子城经营情况最好，说明本商业区是石家庄传

统的专业市场商业区。

3)主题商场：主题商场是本地区出现的新业态，以天元名品为代表，由于该商场

定位把握住了本商业区大量中低消费人群的特征，定位成针对年青人的时尚主题服

饰广场，取的了一定成功，但其他一些运动主题、时尚主题的规模太小或设施落后

经营状况一般，说明主题商场是本商业区市场能够接受的新业态，但对内部设施、

主题确定和氛围营造等方面要求较高。

4)专卖店：本商业区有家电、医药、服装等专卖店，由于该地区大量客流作保障，

但同时竞争十分激烈，大多经营情况一般。

5)配套业态：该地区餐饮娱乐等针对本商业区的配套基本没有大型上档次的配套，

一些低档餐饮、快餐店经营情况非常好，规模型配套业态是该地区的市场空白点。

d 面积组合及租金

e 消费群体特征及分析

东购商业区平均日人流量为25万人，其中东购的客流量为10万，本案所在地区

人流量为东购人流量的1/3为3万人，说明本商业区的人流量目前还大部分集中在

金桥路以东，以西客流量比较少。

该地区东购、天元和太和电子等百货、主题商场、电子市场等新业态经营情况良好；

传统新华集贸市场只有福兴阁凭借位置和长期的客户认同经营状况没有明显下滑，

其它传统的批发或专业市场经营正逐渐走向衰落。

商圈存在问题

业态组合不甚合理

交通状况差强人意

停车场严重不足。

大型专业品牌卖场少。

B 北国-先天下商圈

a 商圈发展概况

北国商业区是在老燕春酒店之后北国商城建成后开始形成起来的，是石家庄中高档

消费的商业区，其范围主要是以北国商厦为中心，南到西美，北到燕春酒店，西到

该商业区位于石家庄市政府各机关所在地，集中了燕春、世贸皇冠等高档酒店，

因此作为一个中高档消费商业区尤其合适，但目前来看该商业区业态比较单一，主

要市场份额还是北国商厦一支独秀。

同东购-新百商圈同为石家庄最早，也是最具有优势的核心商圈，以北国商城为主，

还有北国超市、彩虹国际名品、西美国际商务酒店、三利国际名品、图书大厦、长

安大厦（含商业和写字楼）、新燕春集团（新燕春花园酒店、新燕春饭店）、福满

楼、欧贵客等。

b 商家介绍

业态 商业名规模 档次 消费人群 经营情况

百货商场 北国商城 5万平米 中高档 桥东区中高收入 北国品牌深入人心，定位明确，销

百货商场 三利国际名9000平米 高档 高收入人群 提升了省会形象，丰富了省会高端

百货商场 世贸名品 10000平米 高档 高收入人群 世贸皇冠酒店底商，构成高消费

专业市场 运动大本营 2200平米 中高档 时尚休闲 体育用品专营

专卖店 三信 300平米 中档 工薪、白领 本土品牌，定位准确，有固定消费

专卖店 云水方舟 3000平米 中高档 各消费层 体育用品专卖店

购物中心 乐汇城 166000平米 中高档 各消费层 新开业，业态众多，可满足多种消

称

品 市场，满足了高收入群体的需求

售额属省会百货业之最

区，状况良好

人群

费人群

c 商圈内商业业态定位

新源NASA-乐汇城

定位：石家庄首家城市购物中心

石家庄北国商圈内新秀，商业总面积

16.6万平方米，一期商业面积6.6万平方米。

“年轻、时尚、动感”。将购物、餐饮、休闲、健身、文化结合为一体，接轨国际，注

重品质，引领城市潮人时尚新生活，打造都市时尚潮流风向标，使消费与体验完美

结合，形成了全天候立体化的商业形态。

采取时尚商业“全业态租赁组合”的运营模式

新源乐汇城还把艺术融入到商业规划与运营中，飞天梯、LED显示屏幕、剧场型中

庭、空中廊桥、独特建筑造型和商业空间都成为了项目的亮点，One-box与

Openblock商业的完美结合把乐汇城打造成为了城市时尚艺术的基地。

百货店：

北国商城是大型中高档大卖场，逐渐形成了集超市、电器专卖店、服装卖场、主

题商城、餐饮配套等为一体购物中心业态，更好的占领了本商业区的各种业态的市

场，因此能够在市场份额比较小、竞争越来越激烈的石家庄商业市场立于不败之地。

三利国际百货规模小，定位成单一的高档化妆品、服装商场，更向一家大型品牌

专卖店，加上世贸名品和北国商城的竞争，但其购物环境吸引了石家庄一批高收入

人群，其经营情况得以能够持续维持。

专卖店：北国商业区即辐射区的专卖店主要以中低档品牌专卖为主，比如三信等

服装专卖店，其避开了北国高档品牌的竞争，经营情况一般。

配套业态：

北国商业区的配套业态很成熟，也是石家庄中高档餐饮、娱乐的积聚区，尤其是

影乐宫已经成为石家庄最成熟的娱乐商业区，这些配套业态与北国商城形成了相辅

相成的关系，经营情况比较好。

d 面积组合及租金

e 消费群体特征及分析

北国商业区及辐射区人流量经过测算日均人流量在10万人，其中北国北国商城客流

量为8万人，占整体的80%，也就是说到北国商业区的客户80%成为北国商城的客

流量。

1）购物人群分类（按收入）：中产阶层（2000元/月以上）、工薪阶层（600－

2000元/平方米）、低收入阶层（600元/平方米以下，包括学生等年轻人群）

2)居住或工作地区：桥西、桥东、郊县

购物地点：工薪阶层及高收入的中产阶层一般去东购、北国等大型商场和品牌专

卖店购物，年轻人和低收入认士主要选择在新华集贸、南三条等专业市场购物，购

物地点选择有一定区域性。

1）东购：郊县、桥西大部分中产阶层、工薪阶层主要选择在东购购物， 桥东工薪

阶层购物也经常去东购 。

2）北国商城：桥东中产阶层主要在北国商城购物，桥西少部分中产阶层选择在北国

购物。

3）福兴阁、天元名品等专业市场、主题商城：年轻人、低收入人群购物经常性的选

择。

4）新百、益友、建华等老字号商场：拥有一批忠实的企业老职工和周边居住区购物

人群

商圈存在问题

功能结构不合理。

毗邻新华集贸市场的问题，经营商品的档次偏低，交通与流通的矛盾

东购商圈两侧商业发展不均衡

交通状况较差

店铺经营面积小，小型店铺比重大

C 怀特—万达商圈

a 商圈发展概况

石家庄B级商圈，石家庄商业业态后起之秀，除传统百货等购物场所外，以数

家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集，保龙仓槐底店、怀特国际商城、怀特

家居城、体育大街饮食一条街、易初莲花超市等已建成项目，其他餐饮、娱乐项

目如西美美世界、龙世界、河北人家、大宅门等也引人关注，以及大师们饮食文

化街和香港铜锣湾购物广场等陆续建成，今年怀特东面的万达广场投入使用，更

是将原来的怀特商圈扩大形成了怀特-万达商圈。

b 商家介绍

业态 商业名称 规模 档次 消费人群 经营情况

百货商场 怀特商城 10万平米 中高档 裕华中高收入 运营2年，有固

定消费群

百货商场 怀特家居城 11万平米 中高档 裕华中高收入 200多个国内外

知名品牌汇聚于

此，首个将时尚

购物、休闲消费

融入家居领域的

商业中心

百货商场 怀特餐饮一条街 60000平米 中高档 怀特集团、怀特

烧鹅仔美食城、

光明渔港、东来

顺等，有省会东

南餐饮娱乐中心

之称

专业市场 怀特建材装30000平中等 全市

专业市场 海鲜副食城 30000平中低档 区域人群

专业市场 花鸟市场 10000平中低档 区域人群

饰城 米

米

米

30000平高档 配套商业业怀特大厦

米 态

c 商圈内商业业态定位

d 面积组合及租金

商业 经营类型 面积 租赁方式 租金 备注

东方购物中心 中高档百货商销售额返点 扣销售额的30%为租金 30-100平方

新天地 中高档百货商销售额返点 3层，12平方米，68000元/押金3000元 10-100平方

城 米

城 年， 米

4层，10平方米，40000元/年

天元名品 中档服饰城 10-30平米 现金租赁 2层，14平方米68000元/年，管理费1000元/年

先天下 中高档百货商20-100平米 销售额返点 返25%-27%（依据品牌划分） 四周为国际品牌，中间为国内

金亿城 中高档品牌批20-100平米 现金租赁 2层，10平方米，40000元/年 市场全部以产权卖出，3层价

天成商港 中高档品牌批10-100平米 现金租赁 买租金形式：1层主通道旁，10

城 品牌

发城 格15000元/平方米

发城 断使用权 平方米，5700元/月，6。8万

3层12平方米，90000元/年

元/年

买断形式：3层，10平方米，

10万/年（一次性买断5年）

新万宝购物中地下商业街 8-12平方米 现金租赁 8平方米，10000元/年， 承租一年赠送半年

心 10平方米，12000元/年

12平方米，14000元/年

主通道旁价格贵2000-3000元/

年

中心线商业街 地下商业街 10-30平方米 现金租赁 13平方米，1800元/月，21000

元/年，

19平方米，3000元/月，35000

元/年

南三条 批发商业街 15平方米，现金租赁，买位置普通，80-70元/天 仓库30元/平米/月（有电梯）

需要大面积的断使用权 位置好，100-200元/天

自己打通 多数以租金形式，买断情况较少

街边商业 零售商业店铺 10—100平方现金租赁 10平方米， 无物业费，有卫生费

米

租赁方式上，大型百货商场多以销售返点为主，其他多以现金租赁形式为主；

租赁铺面面积多在10-100平方米之间，租金水平由于所处位置的关系，有较大差距；

e 消费群体特征及分析