房产中介答客问标准化

答 客 问

一、 项目基本情况

1. 开发商是哪家？开发资质？

答：

附：开发商简介

江苏常发地产股份有限公司隶属于江苏常发集团。江苏常发集团是多元化、

多种经营的集团化公司，2009年被评为“中国制造业企业500强”。集团涉及的

行业有农业装备、动力机械、制冷器材、房地产开发、物业管理等领域。农机装

备主要生产农用机械，在国内已有响当当的名气，而且产品远销欧美、中东、东

南亚等60多个国家。09年初，温家宝总理来常州视查工作时还专门考查了我们

集团，并对集团的发展作了专门的指示。制冷业主要从事空调、冰箱的蒸发器与

冰凝器的研制与生产，目前的市场占有份额在全球都是数一数二的，众多品牌空

调、冰箱所使用的蒸发器与冰凝器都是我们常发配套提供的。

常发地产是一家专业从事房地产开发建设的企业，注册资本1.8亿元，房地

产开发资质2级，现拥有江苏常发地产股份有限公司、常州常发城北置业有限公

司、昆山市海发置业有限公司、苏州海发置业有限公司、苏州常发置业有限公司、

无锡常发置业有限公司、无锡常大置业有限公司、镇江常发置业有限公司等在内

的8家项目开发公司。公司秉承“传承经典 创新生活”的理念，立足长三角地

区，在常州、苏州、镇江、昆山、无锡等地同时进行房地产项目开发。

公司主要以开发建设中、高档住宅为主，发展区域主要集中在常州、苏州、

昆山、镇江、无锡等沪宁线一带，公司目前拥有2200余亩的储备土地，并以每

年100万平方米建筑面积的开发量滚动运作。目前所开发的楼盘主要有：镇江区

域，有近邻在建新行政中心的50万平方的“常发华都名城”；在常州城北区域，

有近邻市政府的高端楼盘——“常发豪庭国际”（25万平米）以及您现在参观的

“常发永宁雅苑”（15万平米）；在湖塘，有近邻区政府的“常发大厦”（8.5万

平米）及礼嘉的“嘉盛花园”（10万平米）；在无锡，我们有“清扬御庭”（21

万平米）以及07年以22个亿土地款拿下的“欧风新天地”（80万平米）；在苏

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州区域，有近邻市政府的“金都名苑”及在相城区100万平方的“香城花园”，

在昆山，有已交付使用的“常发香城名园”（13万平米）以及邻近上海的花桥区

域所开发深受上海市民热捧的“常发香城湾”（32万平米）等多个楼盘；09年8

月份，我们公司又在苏州园区以近8个亿的资金新拿了一块地，预计明年又将开

工建设了。

2、施工单位是哪家公司？

答：无锡华仁，浙江中天，南通四建

3、监理单位？

答：建苑监理

4、规划设计单位是哪家？

答：无锡城归设计有限公司

5、景观设计公司是哪家？

答：香港明瑞国际

6、前期物业管理公司是哪家？

答：常发物业

7、装修公司是哪家？（项目有装修房销售）

答：

二、背景篇问题

1、本案所处位置？

答：本案位于清扬路与金城路交叉口。

2、项目属于什么街道？

答：清名桥街道办事处。

3、周边交通状况如何？

答：周边有5、13、23、24、56、77、81、103、118等公交线路，且规划中的地

铁一号线金城路站就在清扬路、金城路十字路口，交通便利。

4、项目周边有哪些配套设施？（学区、菜场、商业、银行、医院等便民设施点）

答：学区清扬幼儿园，花园小学（原清扬小学）、清名桥中学；沁扬市场；茂业

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百货、家乐福、好又多超市；交行、工行、建行、农行等；第一人民医院。

三、产品篇问题

1、项目基本参数：

占地面积：占地9.3万平方

总建筑面积：总建21万平方

绿地率：30%

容积率：2.2

建筑密度：16.96%

2、小区地块原来是做什么用途？

答：原水泵厂

3、项目的建筑风格？

答：现代中式风格

4、景观设计理念和特点？

答：天地宅人的理念

5、项目建筑类型？栋楼？层数？

答：高层，二期为7栋24-32层的高层

6、小区的总规划户数？

答：1737户

7、小区的出入口位置？

答：南侧金城路有人行出入口，北侧为小区主入口，东侧为次入口

8、小区内的交通状况怎样？

答：人车分流

9、项目是否分期开发？分几期？开发周期有几年？

答：项目分两期开发

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10、小区是否是整体交付？怎么交？

答：一期与二期分批交付

11、二期的规划幢数？户数？

答：7栋，共计1099户

12、目前工程进度如何？二期何时入住？

答：建筑体。一期8、9#交房日期2012.3.31日。

5、6、7#合同交房日期2012.10.31，15#交房时间2013.1.31，17#交房时间

2013.1.31日，其他的未售楼栋暂时还没有确定

13、二期各幢朝向？

答：南偏东5度

14、阳台（中空中花园）如何计算面积？是否可以封闭？若封，有何统一规定？

答：算一半面积，可根据规定统一封闭。

15、是否是精装修？

答：否（15#为精装修小户型，精装标准1500）

16、层高是多少？净高多少？

答：2.9米，净高约2.78米

17、墙体结构是怎样的？

答： 框架剪力墙

18、各幢的间距是多少？

答：45-70米不等

19、外立面采用什么材质？

答：基座：深灰色干挂花岗岩。

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二至顶层：陶砂骨材涂料

20、窗户材质？玻璃窗是双层中空玻璃吗？玻璃厚度是多少？

答：隔热型材中空玻璃，铝合金门窗；玻璃为双层中空玻璃，5+9+5

21、公共部分的窗户材质与玻璃呢？

答：铝合金窗框、单层玻璃、二期为遮阳一体窗（现场有式样展示）

22、有无管道煤气（天燃气）？是否另行收费。

答： 有，为管道天燃气，不需另行支付燃气开户费。

23、供水系统是怎样的？

答：由变频泵加屋顶水箱供水。

24、自来水管道的材质？

答： 钢塑复合管

25、落水管采用何种材质？

答：UPVC管材

26、外墙防水隔热层是怎样处理的？

答：墙体-专用粉结剂-聚苯乙烯保温层-砂浆-网格布-砂浆-涂料

27、屋顶防水隔热层是怎样处理的？

答：层面-911环保型聚氨酯涂膜隔层-塑板保温层-SBS改良型沥青防水卷材-石

灰砂浆隔离层

28、屋顶能否提供太阳能热水装置的安装系统结构？

答：否

29、入户门是什么门？（防火还是防盗？）采用什么材质？

答：木饰面钢质品牌进户门（二期为现场有展示的德国霍曼品牌入户门），配爱

迪尔指纹密码锁。

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30、内门是否安装？

答：否

31、厨房内是否设统一排烟道？有何好处？

答：设置统一排烟道，无油烟味。

32、空调机座是怎样处理的？

答：单独16A空调专用扦座。

33、是否设有空调滴水管统一排水？

答：设冷凝水管

34、楼板是预制还是现浇？

答：现浇

35、楼板的厚度是多少？

答：10cm

36、有无地下层？几层？

答：有，1-4号楼底下一层，8-12号楼底下两层。

37、该项目的车位配比如何、共有多少个车位？是租或售？

答：配比为1：1.1；一共1919个车位，租售未定。

38、小区围墙采用什么材质？

答：用砖砌

39、小区的道路宽度？采用何种材质？

答：主干道宽7m，组团道路宽4m，转弯半径6-12m

40、抗震性如何？

答：抗震烈度6度。

41、每栋楼的邮箱在什么位置？

答：位于每栋楼架空层内。

42、小区内的景观河（湖）水是否是死水？怎么处理？

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答：雨水收集，净化后循环使用。

43、房屋内水、电、电话、网络等线路是怎么安排的？

答：水、电、电话、网络均到位。

44、厨房、卫生间、阳台是否设防水？有无地漏？

答：设防水层，卫生间有地漏。

45、会所总共多大面积，内有哪些功能区域，泳池怎么收费？

答：下层式两层会所，约1500㎡，游泳池、棋牌室、健身房。

46、楼体有无防雷装置？

答：本小区按三类防雷建筑物设计防雷保护装置，屋面设避雷带防直击雷，九层

楼面起每层设置均压环防侧击雷，九层楼面起金属门窗和阳台栏杆与防雷装置相

连。

四、建筑智能化

1. 入户电压是多少？电表的容量是多少？

答：入户电压：220V；90平米以下8KW，90平米以上12KW。

2. 小区电话是否是电信的？每户最多可以接几路线进来？

答： 是电信的，住宅内设置2处电信终端。

3. 小区内有无宽带？是电信的吗？小区内是否提供局域网？无线上网？

答：。有电信宽带，不提供局域网和无线上网

4. 有无卫星电视？将来可以安装吗？

答： 没有，安装卫星电视必须先省报省委相关部门审核通过

5. 电视信号是广电的还是？有线电视的接口有几个？

答：广电，每户2个电视扦座

6. 电梯是什么牌子？电梯的载重和梯速是多少？

答：上海三菱

7. 室内是否提供安防系统？是怎样工作的？

答：首层住户加装窗红外，每户设2个报警按钮

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8. 车管系统简介

答：刷卡进入，底下双层机械车库

9. 小区安防系统简介

答：主要有监控，彩色可视对讲，周界报警，逆向分流组成

五、销售篇问题

1. 项目有五证吗？

答： 有，五证不齐的话是无法销售的

2. 一期入住是否受到后期工程影响？为什么？

答：有稍微影响，会采取措施将影响降到最低。

3. 项目整体完工要多长时间？

答：约至2012年。

4. 项目何时给办理产权证？

答：办理完交房手续后半年内。

5. 本案的土地使用年限？到期后怎样处理？

答：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，

应当在届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该地的，应当予以批

准。经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地

使用权出让金；若土地使用权出让合同约定使用年限届满，土地使用者未申请续

期或虽申请续期，但依照规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

6. 绿化什么时候完成？

答：交房之前

7. 本项目的得房率是多少？

答： 78%左右

8. 能有几种付款方式？

答： 一次性付款，银行按揭和公积金贷款三种。

9、可以看工地吗？

答： 一期实景可看。

10、你们的绿化率现在说这么高，但是不知道真正将会之后到底质量如何，是

不是都是些廉价草皮之类的？

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答： 目前一期已交付使用，绿化已经完整展现，二期只会说比一期更加锦上添

花。

11、你们沙盘上的规划设计、景观设计在房子将会之后会不会有改动？

答： 基本上不会有什么大变动。

12、对于项目周边道路今后是如何规划的？（小区周边如有规划道路）

答：通扬路双向四车道。

14、项目目前交通体系还不完善，是否会有公交线路在小区门口？

答：临近小区最近的沁园新村公交站点有5、13、23、24、56、77、81、103、

118等公交线路，且规划中的地铁一号线金城路站就在清扬路、金城路十字路口，

交通便利。

15、你们的楼层差价、朝向差价会有多少？

答：具体房子都是一房一价的。

16、得房率有点低的？

答： 高层得房率一般都在这个范围

17、你们这儿的商铺是卖还是租？什么价位？将来怎么管理和安排的？

答： 目前商铺暂不出售。

18、车位是否每月还需交物管费？什么标准？

答：。未定

19、你们建筑设计单位怎么听都没听过？

答：此单位为设计院下属公司，经验还是比较丰富的

20、地下车库的排水道怎么设计的，是否会进水？

答：集中采用集水坑，自动浅水泵排水，不会。

21、顶层露台是个什么概念？

答： 无顶层露台

22、飘窗到底是怎样的做法？

答：飘窗不算面积，是赠送的；飘窗离地高1米，外飘60-70公分。

23、你们外墙防水、保温怎么做的？

答：墙体-专用粉结剂-聚苯乙烯保温层-砂浆-网格布-砂浆-涂料

六、物业管理

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1、物业公司是哪家？

答：常发物业

2、物业管理费用是多少？可提供哪些服务项目？

答：物业费1.3元/平米，0.4元/平米电梯运行费，预售0.2/元公共设备运行费

用。

服务项目：

 物业共用部位的维修、养护和管理。

 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。

 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道

的疏通。

 公共绿地的养护和管理。

 车辆的停放管理。

 公共秩序维护，安全防范事项的协议管理。

 装饰装修管理服务。

 物业档案资料管理。

3、电梯运行时间？电梯费怎么算？

答： 0.4元/平米/月

4、交付后若不进来住是否要交物管费？

答：根据政府文件规定，交付后若不入住是需要收物业管理费用的，因为此时物

业公司已经根据前期物业管理合同中的标准，在为各位业主提供安全防范、维修、

绿化维护、保洁等服务了。

5、入住时要办理什么手续？

答：交纳正常进户费后，验收入住。

6、进户费用有哪些？

答：（1）维修基金：90元/平米

（2）契税：建筑面积144M以下：1%

2

建筑面积144M以上：2%

2

商铺：4%

车库：无

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（3）装修垃圾清运费：90平米以下的：200元/户

90－130平米的：250元/户

130平米以上的：300元/户

（4）装修押金：1000元

（5）其他不确定款项：按政府有关规定收费

以上收费标准最终以政府部门规定的标准为准

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