李江涛、天津市天汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民

李江涛、天津市天汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠

纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷商品房销

售合同纠纷

【审理法院】天津市第二中级人民法院

【审理法院】天津市第二中级人民法院

【审结日期】2022.01.07

【案件字号】(2021)津02民终8660号

【审理程序】二审

【审理法官】常静郭矗刘睿

【审理法官】常静郭矗刘睿

【文书类型】判决书

【当事人】李江涛;天津市天汇房地产开发有限公司

【当事人】李江涛天津市天汇房地产开发有限公司

【当事人-个人】李江涛

【当事人-公司】天津市天汇房地产开发有限公司

【代理律师/律所】万振彪山西乌金律师事务所

【代理律师/律所】万振彪山西乌金律师事务所

【代理律师】万振彪

【代理律所】山西乌金律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【原告】李江涛

【被告】天津市天汇房地产开发有限公司

【本院观点】李江涛提供的证据，天汇公司认可其形式上的真实性，本院对其真实性予以确

认，对证据的证明力，将在本院认为部分具体予以论述。本案争议焦点为案涉合同是否应当

予以撤销即天汇公司是否有虚假宣传造成李江涛产生重大误解进而签订了案涉合同。

【权责关键词】欺诈重大误解撤销合同合同约定证明力证据不足质证罚款诉讼请求维持原判

发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】经审理查明，李江涛与天汇公司签订的《补充协议》第三十二条前标注有

“※”，该协议第三十五条约定：买受人确认，已经认真阅读买卖合同及其附件，理解其含

义，出卖人已经提示买受人买卖合同及其附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻、

免除买卖双方任何一方责任或减少、排除买卖双方任何一方权利或已经加注“※”、“某”

的条款等，并应买受人的要求对买卖合同及其附件作了相应说明，买受人理解这些约定并自

愿签署。该条款前亦标注了“※”。 另查，天津市静海区市场监督管理局于2021年6月

7日作出津市监静反罚(2021)2号《行政处罚决定书》，查明，为了更好的销售楼盘，天汇公

司以16500元的价格委托北京环球晶彩文化传媒有限公司印刷138㎡Ⅱ期户型折页、178㎡

Ⅱ期户型折页及193㎡Ⅱ期户型折页三种户型折页，并于2018年6月在售楼处开始对外发放

户型折页。户型折页上均印制有“阔绰前庭后院”广告内容，经天津市规划和自然资源局静

海分局复函，“绿地海域香颂”项目未审批有小院......，天汇公司委托北京博纳智通广告

有限公司于2019年7月开始对外推送发布“绿地海域香颂”微信公众号对该项目进行广告宣

传，其中有“138-178㎡双院联排、海域香颂、南北双院落”、“更规划地铁Z9号线，通车

后更加便捷”等内容。经天津市规划和自然资源局静海分局复函，“绿地海域香颂”项目未

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审批有小院且团泊新城地区未规划有地铁Z9线。上述行为满足发布违法广告的构成要件。该

局认为，天汇公司上述行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款“广告不得含有

虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者”及第二十六条第四项“房地产广告，房

源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：(四)

对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”的规定。遂

作出罚款74000元的处罚。 本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对

一审判决认定的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案争议焦点为案涉合同是否应当予以撤销即天汇公司是否有虚假

宣传造成李江涛产生重大误解进而签订了案涉合同。李江涛就其主张在一审期间提供了图片

及处罚决定等证据，二审期间又提供了照片，从处罚决定看，天汇公司确实有虚假广告宣传

的行为，且已受到行政处罚。但是该处罚决定认定，天汇公司自2018年6月开始发放户型折

页，自2019年7月开始进行广告宣传，而本案的案涉合同系2018年4月签订，因此天汇公

司主张的广告宣传晚于案涉合同的签订更具有可信性。另外，即使在案涉合同签订时，李江

涛曾被允诺案涉房屋有“前庭后院”及“地铁Z9号线”等内容，但是在案涉合同中双方并未

对此进行约定，且在双方的《补充协议》中亦约定了“本合同未作约定的，以该商品房交付

时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版，规划设计效果图、楼书、

沙盘、任何口头介绍、解释及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的

组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”的内容。李江涛

虽主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第

三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围

内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入

商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但根据上述

规定，地铁建设规划并非天汇公司开发规划范围，而“前庭后院”的问题，合同中未对于院

落所有权、院落大小等进行明确具体的约定，李江涛所主张的宣传亦未对此进行具体确定，

因此无法认定属于双方的合同内容一部分，同时应当指出前述法律规定亦非撤销合同的法律

依据，因此现有证据无法证实天汇公司有虚假宣传的行为足以使李江涛产生重大误解进而与

天汇公司签订了案涉合同及协议，故李江涛的上诉主张依据不足，本院不予支持。 综

上所述，李江涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判处理结果正确，应予维持。依

照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项之

规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人李江涛负担。 本

判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 18:07:06

【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年4月25日，李江涛与天汇公司签订《天津市

商品房买卖合同》(合同编号：2)及《补充协议》，合同约定，李江涛购买天汇

公司开发的坐落于天津市静海区房屋，房屋建筑面积137.84平方米，总价款1767109元。合

同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》

后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。天汇公司应于2019年9月30日

前交房。《补充协议》第三十二条约定，未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事

人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以

该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版，规划设计效

果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构

成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。

2019年9月30日李江涛与天汇公司签订《补充协议2》，双方对逾期交付商品房应承担的违

约责任进行了重新的约定。 2020年12月25日天汇公司向李江涛送达交付通知书。李

江涛认为房屋与天汇公司宣传不符，拒绝办理收房手续。

【一审法院认为】一审法院认为，李江涛与天汇公司所签订的《天津市商品房买卖合同》系

双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中

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李江涛虽主张天汇公司承诺涉诉房屋带有南北前后双院，且周边有地铁Z9号线，但合同对院

落所有权及地铁问题未有明确约定，且李江涛提供的证据亦不足以证实天汇公司存在虚假宣

传行为致使李江涛在违背真实意思的情况下与天汇公司签订的涉诉合同及有关补充协议，故

李江涛诉请撤销《天津市商品房买卖合同》及相关《补充协议》，证据不足，不予支持。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于适用＜中华人民

共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回李江涛的全部诉讼请求。案件受

理费40元，由李江涛负担。 二审期间李江涛提供照片打印件两张，欲证实在签订案涉

天汇公司合同之初，天汇公司销售人员提供该宣传照片，明确案涉房屋有前庭后院。

经质证认为，宣传材料印刷在2018年6月以后，是在签订案涉《商品房买卖合同》之后形

成。

【二审上诉人诉称】李江涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李江涛的一审诉讼请求

或发回重审，本案一、二审诉讼费用均由天汇公司负担。事实和理由：李江涛是基于天汇公

司宣传称购买的住房是“绿地海域香颂”双院联排南北前后双院有地铁Z9线才签订了合同，

后发现周边没有天汇公司承诺的内容，经查发现天汇公司于2021年6月7日就案涉房屋所在

的建设小区因作虚假广告误导购房户(消费者)导致被天津市静海区市场监督管理局行政处罚

(津市监静反罚【2021】2号行政处罚决定书)该小区规划、设计、审批和建设根本没有什么

南北前后院落所谓的南北前后院落均为小区公共用地附近也不存在地铁更没有所谓的地铁Z9

线站天汇公司的行为已严重违反了平等原则，李江涛属于重大误解，有权行使撤销权；天汇

公司的宣传不仅属于虚假宣传，也有主观上的欺诈故意；案涉合同中虽然没有对院落所有权

和地铁等问题进行明确约定，但对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生了重大影

响，且根据相关司法解释的规定，应当属于合同内容；补充协议第三十二条属于格式条款，

应当做不利于格式条款提供一方的解释，对李江涛没有约束力。 综上所述，李江涛的上

诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国

民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

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李江涛、天津市天汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

天津市第二中级人民法院

民事判决书

(2021)津02民终8660号

当事人 上诉人(原审原告)：李江涛。

委托诉讼代理人：李军龙(李江涛之父)，住天津市河东区。

委托诉讼代理人：万振彪，山西乌金律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：天津市天汇房地产开发有限公司，住所天津市静海区团泊

大桥收费站南侧津团路东侧。

法定代表人：张雪峰，总经理。

委托诉讼代理人：张克。

审理经过 上诉人李江涛因与被上诉人天津市天汇房地产开发有限公司(以下简称

天汇公司)商品房销售合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院(2021)津0118民初

7027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月4日立案后，依法组成合议

庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 李江涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李江涛的一审诉

讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费用均由天汇公司负担。事实和理由：李江涛是

基于天汇公司宣传称购买的住房是“绿地海域香颂”双院联排,南北前后双院,有地铁Z9

线,才签订了合同，后发现周边没有天汇公司承诺的内容，经查发现天汇公司于2021年6

月7日就案涉房屋所在的建设小区因作虚假广告,误导购房户(消费者),导致被天津市静

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海区市场监督管理局行政处罚(津市监静反罚【2021】2号行政处罚决定书),该小区规

划、设计、审批和建设根本没有什么南北前后院落,所谓的南北前后院落均为小区公共用

地,附近也不存在地铁,更没有所谓的地铁Z9线站,天汇公司的行为已严重违反了平等原

则，李江涛属于重大误解，有权行使撤销权；天汇公司的宣传不仅属于虚假宣传，也有

主观上的欺诈故意；案涉合同中虽然没有对院落所有权和地铁等问题进行明确约定，但

对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生了重大影响，且根据相关司法解释的规

定，应当属于合同内容；补充协议第三十二条属于格式条款，应当做不利于格式条款提

供一方的解释，对李江涛没有约束力。

二审被上诉人辩称 天汇公司辩称，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，

要求驳回上诉，维持原判。

原告诉称 李江涛向一审法院起诉请求：1.请求撤销李江涛与天汇公司于2018年4

月25日签订的《天津市商品房买卖合同》(合同编号2)、《补充协议》和双

方于2019年9月30日签订的《补充协议二》;2.本案案件受理费由天汇公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2018年4月25日，李江涛与天汇公司签订

《天津市商品房买卖合同》(合同编号：2)及《补充协议》，合同约定，李

江涛购买天汇公司开发的坐落于天津市静海区房屋，房屋建筑面积137.84平方米，总价

款1767109元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商

品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。天汇

公司应于2019年9月30日前交房。《补充协议》第三十二条约定，未经出卖人书面允

诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合

同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板

房、宣传材料、模型、展示版，规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释及

互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以

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样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。2019年9月30日李江涛与天汇公司签

订《补充协议2》，双方对逾期交付商品房应承担的违约责任进行了重新的约定。

2020年12月25日天汇公司向李江涛送达交付通知书。李江涛认为房屋与天汇公

司宣传不符，拒绝办理收房手续。

一审法院认为 一审法院认为，李江涛与天汇公司所签订的《天津市商品房买卖合

同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方均应按照合同约定履行各自义

务。本案中李江涛虽主张天汇公司承诺涉诉房屋带有南北前后双院，且周边有地铁Z9号

线，但合同对院落所有权及地铁问题未有明确约定，且李江涛提供的证据亦不足以证实

天汇公司存在虚假宣传行为致使李江涛在违背真实意思的情况下与天汇公司签订的涉诉

合同及有关补充协议，故李江涛诉请撤销《天津市商品房买卖合同》及相关《补充协

议》，证据不足，不予支持。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用＜中

华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回李江涛的全部诉讼请

求。案件受理费40元，由李江涛负担。

二审期间李江涛提供照片打印件两张，欲证实在签订案涉合同之初，天汇公司销

售人员提供该宣传照片，明确案涉房屋有前庭后院。

天汇公司经质证认为，宣传材料印刷在2018年6月以后，是在签订案涉《商品

房买卖合同》之后形成。

本院经认证认为，李江涛提供的证据，天汇公司认可其形式上的真实性，本院对

其真实性予以确认，对证据的证明力，将在本院认为部分具体予以论述。

本院查明 经审理查明，李江涛与天汇公司签订的《补充协议》第三十二条前标注

有“※”，该协议第三十五条约定：买受人确认，已经认真阅读买卖合同及其附件，理

解其含义，出卖人已经提示买受人买卖合同及其附件对双方权利义务的特别约定，包括

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可能减轻、免除买卖双方任何一方责任或减少、排除买卖双方任何一方权利或已经加注

“※”、“某”的条款等，并应买受人的要求对买卖合同及其附件作了相应说明，买受

人理解这些约定并自愿签署。该条款前亦标注了“※”。

另查，天津市静海区市场监督管理局于2021年6月7日作出津市监静反罚

(2021)2号《行政处罚决定书》，查明，为了更好的销售楼盘，天汇公司以16500元的价

格委托北京环球晶彩文化传媒有限公司印刷138㎡Ⅱ期户型折页、178㎡Ⅱ期户型折页及

193㎡Ⅱ期户型折页三种户型折页，并于2018年6月在售楼处开始对外发放户型折页。

户型折页上均印制有“阔绰前庭后院”广告内容，经天津市规划和自然资源局静海分局

复函，“绿地海域香颂”项目未审批有小院......，天汇公司委托北京博纳智通广告有

限公司于2019年7月开始对外推送发布“绿地海域香颂”微信公众号对该项目进行广告

宣传，其中有“138-178㎡双院联排、海域香颂、南北双院落”、“更规划地铁Z9号

线，通车后更加便捷”等内容。经天津市规划和自然资源局静海分局复函，“绿地海域

香颂”项目未审批有小院且团泊新城地区未规划有地铁Z9线。上述行为满足发布违法广

告的构成要件。该局认为，天汇公司上述行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条

第一款“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者”及第二十六

条第四项“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面

积，并不得含有下列内容：(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其

他市政条件作误导宣传”的规定。遂作出罚款74000元的处罚。

本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予

以确认。

本院认为 本院认为，本案争议焦点为案涉合同是否应当予以撤销即天汇公司是否

有虚假宣传造成李江涛产生重大误解进而签订了案涉合同。李江涛就其主张在一审期间

提供了图片及处罚决定等证据，二审期间又提供了照片，从处罚决定看，天汇公司确实

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有虚假广告宣传的行为，且已受到行政处罚。但是该处罚决定认定，天汇公司自2018年

6月开始发放户型折页，自2019年7月开始进行广告宣传，而本案的案涉合同系2018年

4月签订，因此天汇公司主张的广告宣传晚于案涉合同的签订更具有可信性。另外，即使

在案涉合同签订时，李江涛曾被允诺案涉房屋有“前庭后院”及“地铁Z9号线”等内

容，但是在案涉合同中双方并未对此进行约定，且在双方的《补充协议》中亦约定了

“本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材

料、模型、展示版，规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释及互联网上的

信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以

上宣传资料内容为由追究出卖人责任”的内容。李江涛虽主张根据《最高人民法院关于

审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售

广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所

作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，

亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但根据上述规定，地铁建

设规划并非天汇公司开发规划范围，而“前庭后院”的问题，合同中未对于院落所有

权、院落大小等进行明确具体的约定，李江涛所主张的宣传亦未对此进行具体确定，因

此无法认定属于双方的合同内容一部分，同时应当指出前述法律规定亦非撤销合同的法

律依据，因此现有证据无法证实天汇公司有虚假宣传的行为足以使李江涛产生重大误解

进而与天汇公司签订了案涉合同及协议，故李江涛的上诉主张依据不足，本院不予支

持。

二审案件受理费80元，由上诉人李江涛负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 常静

审判员 郭矗

审判员 刘睿

二〇二二年一月七日

书记员 杜冰

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