南京市房地产市场状况分析

2023年4月29日发(作者：厨房定制橱柜多少钱一米)

目 录

目录 ………………………………………………………………………………………………..1

综 述 ................................................................................................................................ 4

一、 前言 ............................................................................................................................... 4

二、研究方法简介 ....................................................................................................................... 5

1. ...................................................................................................................... 5

研究背景说明

2. .............................................................................................. 6

抉策地产研究指标体系说明

三、延伸服务 ............................................................................................................................... 7

四、报告....................................................................................................................................... 8

摘要 .............................................................................................................................................. 8

1 ................................................................................................. 8

、房地产需求上升势头强劲

第一节 市场容量分析................................................................................................................. 10

一、2003年南京市房地产市场容量分析 ................................................................................ 10

（一）年的商品房市场容量

2003 ........................................................................................ 10

1. ............................................................ 10

拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位

2. ................................................................................................ 11

投资者比例波动较大较快

3. .................................................................................................... 11

结婚购房比例比较稳定

4. ............................................................................ 11

改善居住环境群体需求比例变化较小

5. .................................................................................................... 11

城市化进程等购房需求

（二）存量商品房市场容量

................................................................................................. 12

二、2003年南京房地产市场交易状况分析 ............................................................................ 12

1. 2003 ........................................................................................ 12

年商品房已实现需求状况

2. ........................................................................................ 13

商品房交易量的历年增长情况

3. 2003 ............................................................................................ 13

年未实现需求状况分析

三、2003年需求结构分析 ........................................................................................................ 14

1. ................................................................................ 14

各片区的结构比例及季度变化情况

2. ........................................................................................ 15

楼型层次及季度比例变化分析

3. .................................................................................... 16

商品房价格档次及季度变化情况

第二节 产品结构分析................................................................................................................. 17

一、2003年市场供给总量 ........................................................................................................ 17

1. ........................................................................................................ 17

商品房开发持续增长

2. ........................................................................................................ 18

土地资源的供给状况

3. 2003 .................................................................................................... 19

年存量房供应状况

4. .................................................................... 19

经济适用房和中低价商品房开发建设情况

二、2003年房地产供应结构以及供需分析 ............................................................................ 20

1. 2003 ........................................................................ 20

年南京市房地产市场总体供需分析

2. ........................................................................................................ 20

各区域供需结构分析

3. .................................................................................................... 22

价格层次供需结构分析

4. ............................................................................................................ 23

楼型供需结构分析

5. .................................................................................... 23

商品房总价与区域供需交叉分析

三、2004年南京市商品房供给总量分析 ................................................................................ 24

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1. ................................................................................................................................ 24

商品房

2. ........................................................................................................................ 24

经济适用房

3. .................................................................................................................... 25

片区状况分析

第三节 价格研究 ........................................................................................................................ 26

一、供应价格水平分析 ............................................................................................................. 26

1. 70 .................................................................................. 26

抉策南京市典型楼盘价格指数

2. ........................................................................................................ 28

商品房价格水平分析

4. ............................................................................................ 31

分物业商品房价格水平分析

5. ................................................................................ 32

存量房（即二手房）价格水平分析

6. .................................................................... 33

经济适用房、中低价商品房价格水平分析

7. ............................................................................................................ 34

土地价格水平分析

8. ................................................................ 35

房地产三级市场——租赁市场价格水平分析

二、2003年度南京市商品房价格因素及相关分析 ................................................................ 35

1. .............................................. 35

供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因

2. ................................................................ 37

经济增长及消费者信心——价格支撑面之一

3. ..................................................................................... 37

投资拉动——价格支撑面之二

4. ............................................................................ 38

商品房直接成本的上升带动房价上涨

5. ............................................................ 38

城市化战略与房价水平——地区中心效应显现

6. ............................................................................ 39

开发商保利因素——楼盘品质化倾向

7. ........................................................................................................ 39

拆迁新法等政策影响

三、南京市房价展望 ................................................................................................................. 39

1. 2003 ........................................................................................................ 39

年房价总体特征

2. 2004 ............................................................................................ 39

年市场环境及房价趋势

第四节 消费者调查研究....................................................................................................... 41

一、背景资料 ............................................................................................................................. 41

1. ............................................................................................................................ 41

样本特征

2. ............................................................................................................................ 41

研究方法

3. ............................................................................................................................ 41

研究指标

二、购房者基本情况分析 ......................................................................................................... 42

1. .................................................................................................................... 42

年龄结构分析

2. ............................................................................................................................ 42

学历分析

3. .................................................................................................................... 43

收入结构分析

三、购房需求分析 ..................................................................................................................... 43

1. .................................................................................................................... 43

面积需求分析

2. ............................................................................................ 44

收入与可承受价位交叉分析

3. ............................................................................................................................ 45

套型选择

4. ........................................................................................ 45

消费者可承受商品房总价分析

四、购房者行为分析 ................................................................................................................. 45

1. .................................................................................................................... 45

付款方式分析

2. ............................................................................................ 46

收入与媒体影响度交叉分析

3. ................................................................................................ 47

年龄与购房区域交叉分析

4. 2004 .............................................. 47

购房者对年房价变化的心理预期和接受能力分析

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第五节 生活指数评价................................................................................................................. 49

一、 生活指数评价 ............................................................................................................. 49

1. ............................................................................................................ 49

区域生活指数模型

2. ................................................................................................................ 50

应用与测评结果

二、典型楼盘生活指数评价 ..................................................................................................... 50

1. .................................................................................................... 50

典型楼盘生活指数模型

2. ................................................................................................................ 51

应用与测评结果

三、典型楼盘性价比分析 ......................................................................................................... 52

四、抉策地产研究中心生活指数专项研究 ............................................................................. 52

1. .................................................................... 52

典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告

2. .................................................................................................... 52

楼盘项目前期定位研究

第六节 广告监测与研究............................................................................................................. 53

一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测 ..................................................................... 53

二、2003年11、12月南京市楼盘报纸平面广告投放统计分析 .......................................... 53

1. ........................................................................................................................ 53

投放量排名

2. .................................................................................................................... 53

投放频率排名

3. ............................................................................................................ 54

分区域投放量统计

4. .................................................................................................... 54

物业类广告投放量统计

5. .................................................................................... 55

开发商楼盘平面广告投放量统计

三、南京地区各平面媒体影响度分析 ..................................................................................... 55

平均日发布广告量统计

......................................................................................................... 55

四、楼盘形象宣传主题跟踪分析 ............................................................................................. 56

1. 20031112 ...................................................... 56

年、月楼盘平面广告投放主题类型分析

2. 20031112 .............................................. 56

年、月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览

五、从购房者相关特征分析媒体影响度 ................................................................................. 57

1. ........................................................................................................ 57

购房者媒体偏好分析

2. ................................................................................ 58

媒体广告对购房者决策的影响分析

结 束 语 .................................................................................................................................... 59

报告附件： 2003年房地产业政策影响面分析 .......................................................................... 60

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综 述

一、 前言

2003年是南京市房地产业波澜起伏、众说纷纭的一年，随着长三角都市圈

的形成、南京市沿江大开发方案的全面启动、众多重大市政建设项目的完工与建

设，南京市作为地区性政治、文化、经济中心城市的地位日趋显现、各方面已驶

上高速发展的快车道。从房地产市场的具体表现来说，2003年南京市地价、房

价涨幅惊人，交易量更是突破了历史最高水平。开发商与运营商在惊喜高利润回

报的同时受制于土地拍卖造成的高地价，在品牌运营、土地储备资金实力的更高

要求下，一些企业开始考虑兼并与整合的长期战略；另一方面，消费者愿望与实

际差距越拉越大，很多人在猜测、犹豫中未能实现买房的愿望，而就在2003年，

我国人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一个国家经济发展水平的总量尺

度，人均GDP评价的是一个国家的富裕程度，人们根据这个数字的变化来划分经

济发展阶段，这说明我国真正进入了“脱贫”致富的阶段，在新的历史时期，社

会将会发生更多积极的变化，比如在日益发展完善的市场经济环境下，过去人们

生活中的奢侈品逐渐成为今后的日常必需品，消费结构将向发展型、享受型升级，

住房、轿车、电子、通信等大宗消费品市场将出现爆炸性增长，更加缤纷多样的

消费方式即将在膨胀的消费时代成为现实。

2003年的岁末，众多有关房地产市场的报道中，最吸引读者眼球的是2004

年房价有可能走向平稳甚至回落的种种预测。抉策地产研究中心本着四年房地产

市场研究、经纪服务的经验，纵观2003年房地产市场发展轨迹，重申自己的观

点：市场经济是过剩经济，商品的短缺永远只是暂时的，商品过剩是市场经济的

常态。随着市场的发展成熟，竞争会愈演愈烈，不久的将来，房地产市场一定会

全面进入供过于求的局面。

房地产市场目前远未成熟，产品（商品房）又是相当复杂的特殊商品，相关

影响因素如国内、外宏观政治、经济形势、金融政策、相关法律法规的变化都会

直接影响其微观市场表现，片面的以某些经济指标作为房价与房市的预测依据进

行市场预测是不可取的，所谓预测其实就是“瞎子算命”，会产生错误的引导甚

至欺骗。

供需关系是房地产市场的主导因素。了解市场供求关系及其变化趋势，深入

研究微观经济走势、消费者需求特征、消费行为特征、消费心理的变化是极具意

义的，市场调查的意义在于揭示市场真实表现，分析市场发展变化的原因，通

过科学的研究模型研究市场的历史和现在，对影响未来市场发展的相关因素进

行分析，提出促进市场及企业健康发展的意见与建议。

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2003年最具影响力的“一对”文件，即中国人民银行发布的《关于进一步

加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）和9月国务院发出的《关于促进

房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），121文件降低了银行信贷风险，但

也提高了门槛，一些规模小、自有资金率低、融资渠道不畅的中小开发企业无疑

会由于实力不济而被淘汰，也促成了实力强的品牌开发企业向规模化方向发展。

18号文肯定房地产是国民经济的支柱产业，强调“对符合条件的房地产开发企

业和房地产项目要继续加大信贷支持力度”。影响房地产价格的因素是比较复杂

的，目前房地产市场还处在初级阶段，高增长的同时，存在着这样那样的不成熟

和不规范，未完全按照市场规律运行，随着市场的成长发展，这些不规范和不成

熟会逐步消失。对于这样一个高成长中的初级市场，政府应该在逐渐规范的同时

关怀和扶持，创造公平、公正的市场环境，使它能够健康的成长，18号文正是

体现了国家的这种精神。

本期报告通过分析过去一年南京房地产市场的供需状况、价格走势及购房需

求变化等微观市场表现，结合宏观经济、政策形势和发展态势及消费者调查、媒

体监测数据分析研究了2003年南京市房地产市场，以期从市场研究的角度为消

费者、房地产相关企业提供公正有价值的研究成果，有瑕疵之处，敬请指正。

二、研究方法简介

1. 研究背景说明

随着房地产市场化进程的加速，产生了对专业房地产研究、咨询服务机构的

需求，特别是迫切需要对目前房地产市场状况成体系的市场研究评价模型，抉策

地产研究中心自2001年开始组建抉策购房会员俱乐部，并在会员服务、信息反

馈等数据基础上于2003年推出抉策房地产市场研究指标体系及研究模型，研究

模型主要建立在抉策地产研究中心独有的购房会员俱乐部会员数据库、南京70

典型楼盘数据库、媒体监测数据库基础之上，主要从微观角度，利用专业统计

软件，对三大数据库进行统计分析，从而获得研究报告所需的总量及分量数据。

抉策地产研究中心三大市场研究数据库的运行说明：

（1）购房会员俱乐部会员数据库：抉策地产研究中心的会员俱乐部建立于

2001年中，截至2003年底已经拥有会员13585名，这些会员共同具有的最大特

征就是他们均为近期有实际购房需求的准购房者。所有的会员资料都经过我中心

数据采集人员回访校验确保其真实性，并提供一系列的服务吸引会员及时更新会

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员资料。在所有会员中，26-45岁中青年人群占到会员总数的2/3，70%的会员家

庭年收入在3-8万元之间，大专以上学历会员超过60%，会员资料中涉及会员的

家庭基本情况（如：基本收入、人口结构、现有住房情况等），购房意向情况（如：

意向购房区域、楼型、面积、单价、总价等），购房行为及心理特征（如：购房

决策权、购房决策依据、信息获取渠道、房价接受度、涨跌主观判断等），数据

库现有数据量14余万条，每月更新量26%。

（2）南京70典型楼盘数据库：主要包括楼盘基本信息、价格数据跟踪、销

售进程、周边生活便利程度等，依据抉策地产生活指数指标系统进行数据收集和

分数评定，对项目全程的营销投放进行监测，目前建立起的比较健全的是南京市

70典型楼盘价格指数数据库。收录楼盘数据近300家，签订典型楼盘价格指数

数据合作协议近100家。每家数据收集项目近100项。抉策地产研究中心将在

2004年构建较为全面的长三角地区重点城市楼盘数据库系统，并对全国范围内

具有代表意义的各类楼盘进行个案资料收集以建立项目案例库；

（3）媒体监测数据库：抉策房地产营销投入监测模型是针对开发企业及楼

盘项目，对能够反映房地产营销投放特征的相关数据进行的长期监测，目前监测

范围包括报纸、电视、网络媒介等。监测对象：南京市所有房地产开发企业的所

有项目，每个监测对象的监测数据近30项。

2. 抉策地产研究指标体系说明

考虑到目前南京房地产市场各区域的开发状态，本研究报告研究范围为南京

房地产市场七大片区：城中、城北、城东、城南、河西、江宁、江北。

研究报告的指标体系包括市场容量、产品结构、价格指数、消费者调查、生

活指数、媒体监测六大部分。本报告以以上六大指标全面衡量南京市房地产市场

的现状及发展水平，研究和评价开发企业及商品（商品房）的市场地位及竞争力，

分析市场的未来发展趋势。

市场容量——即总需求量。需求决定供给。以抉策购房俱乐部会员数据为基

础，从整体的角度，根据购房动机等因素，获得南京房地产市场的市场容量，在

该基础上，分析南京房地产市场总容量及分季度容量、各区域市场容量、价格层

次市场容量、楼型市场容量，及各分量的变化及发展趋势。

产品结构——主要分析南京房地产市场的开发状况、存量房、经济适用房供

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应状况、土地供应状况、从多角度分析楼盘供应状况，并结合需求状况,对南京

房地产市场的供需结构作深入分析，找出类别产品需求旺盛区和供给压力区。

价格指数——以抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数数据监测平台

的数据为依据，监测南京房地产市场的价格走势、总体均价、各片区均价、分物

业均价，结合片区及个案销售状况，分析其现状及原因，研究市场价格成因。

消费者调查——通过对会员数据进行抽样统计，在了解购房会员即准购房者

的基本特征的基础上，分析消费者购房需求、购房行为特征及其变化趋势。

生活指数——抉策地产研究中心区域及典型楼盘生活指数评价系统，就影响

商品房生活便利程度的因素进行指标量化分析，分析片区及典型楼盘的生活便利

程度，并结合商品房价格研究楼盘的性价比。

媒体监测——通过对南京各大报刊的房地产类广告投放量、投放频率、投放

额等数据的监测，分析开发商的营销投放特征，结合楼盘的开发及销售状况从营

销投入的角度研究开发企业、各楼盘的市场营销状况，并对媒体影响度、媒体偏

好、消费者决策影响等做相关研究。

以上六大指标构成全面衡量南京市房地产市场、某区域、某楼盘发展水平、

市场地位及市场竞争力的体系，既独立又互相关联，任何单一指标的研究都不

能充分说明市场的全貌，必须经过相关性分析，才能比较全面地反映某一区域

某一时间段内真实的市场状态。

三、延伸服务

本报告为南京抉策地产研究中心的基础性常规研究报告，是常规层次的市场

研究，比较浅显。我中心可为开发企业、相关决策部门提供各类型、层面的房地

产市场调查研究延伸服务。

我中心认为，开发商在项目开发前期阶段对市场状况的关注要点主要为：

地域房地产市场环境、地域房地产市场容量与产品结构/供需关系；

宏观经济环境发展状况/区域内房地产市场状况与变化/准购房者购

买力及消费特征/区域准购房者特征；地区地价与房价状况/竞争对手

价格策略/销售周期预计与销售进度控制。

抉策地产研究中心建议：通过抉策楼盘数据库系统获得基础数据

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/通过中长期分阶段市场监测跟踪市场变化动态/通过购房会员俱乐

部跟踪消费者（准购房者）动态特征，帮助开发者在项目前期阶段获

得较精准的数据资料与关键信息，辅助项目的相关定位决策。

具体来说，可提供几个层面的相关服务：

数据库基础上的产品：区域市场总体特征监测、数据定制，时间段内分类项

目营销监测分析报告，个案分析报告；

专项市场调查：区域经济、人口、地理、基础设施、社会环境专项市场调查

报告，时间段区域经济历史、现状、未来发展影响因素分析研究报告，营销环境

及市场机会研究即市场环境综合评价，地区消费环境及发展动态分析、消费者需

求特征分析，地区房地产市场产品空缺及市场机会研究报告等。

深度市场调研：项目可行性方案包括产品定位、市场细分方案，定价策略、

营销战略建议，投资-效益财务分析、融资策划，项目全程营销解决方案。

注：

本报告基础数据除特殊说明外，均来自抉策地产研究中心

购房会员俱乐部会员数据库、南京70典型楼盘数据库、媒体监测数

据库。如果您对南京市房地产市场有较深层次了解的愿望和要求，请

与南京抉策地产研究中心联系。

四、报告摘要

1、房地产需求上升势头强劲

2003年南京市的房地产市场总容量为1400万平方米，其中商品房的市场容

量为850万平方米，存量房的市场容量为550万平方米。在需求构成中，拆迁购

房需求占市场容量的32.85%，居民拆迁购房需求具有刚性，始终是需求上升的

基础；投资需求增加快，是需求上升的主要动力，至2003年底投资需求比例达

到24%，全年的比例为17%，这部分人的需求极不为稳定，是影响供求关系波动

以及整个房地产市场稳定的因素。

2、房地产投资上升幅度很大，但商品房供给不足，存量房供需两旺

2003年房地产投资为183.8亿元，创历史记录，同比增长33.6%。但竣工面积仅

为392.8万平方米，同比下降了10%，加上期房供给上市销售面积为598万平方

米。尽管2003年土地供应达到658公顷，由于存在开发周期因此不会很快形成

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供给，而02年土地供给仅为173公顷，01年土地供给为27公顷，受到土地的

约束使商品房供应速度增长较慢。存量房市场供需均飞速增长，交易件数达到

5.9万件，同比增长90.4%,交易面积为430万平方米，均超过商品房。

3、在供需矛盾十分突出的情况下，商品房价格飚升

2003年南京市所有片区商品房价格都大幅上升，最低涨幅14%，涨幅最高的河西

片区房价上涨23%（详见土3-3），各片区涨幅平均为1000元/平方米上下；存量

房价格也在商品房的带动下上升很快，除了城中、城南片区外，其它片区存量房

价格基本接近商品房的价格。

4、商品房总体供不应求外，存在结构性供过于求情况

尽管商品房整体市场供应不足，但还出现有的商品房销售困难，甚至滞销状况，

说明存在结构性不平衡状况。特别是价格层次需求结构不平衡状况比较明显，中

低价位商品房供不应求，而5000元/平方米以上的商品房整体供过于求。片区结

构中，河西地区的供需差距较大，而江宁、江北片区却供过于求。

5、商品房成本不断上升

作为商品房成本的主要构成土地的成本增长很快，已占商品房售价的一半，2003

年土地出让平均价格达到281万元/亩，同比上涨12.1%。建筑原材料上涨行情

一直持续，钢材、水泥、石子等材料价格上升20%-40%不等。此外拆迁新法规的

实施也使拆迁成本大幅上升。成本的上升不仅影响了开发商的利润，也促使商品

房价格的上涨。

6、商品房均价和商品住宅均价超过4000元/平方米

2003年底南京商品房均价达到4537元/平方米；商品住宅均价为4378元/平方

米，在全国各主要城市中排名前列。

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第一节 市场容量分析

产品（商品房）需求量直接影响市场供求双方的地位，不断上升的需求量是

南京房地产市场高速发展的主要动力。本节市场容量主要分析了2003年南京房

地产市场对商品房的总需求量，即市场的有效潜在需求量。对市场容量统计的方

法主要从准购房者角度得出有实际购买意愿的需求量。分析角度包括总体容量、

已实现的市场容量、区域需求结构、价格需求结构等，市场容量分析是房地产市

场研究的基础,总量及层次结构的变化及趋势对把握房地产市场的发展具有举足

轻重的意义。

一、2003年南京市房地产市场容量分析

房地产的市场容量是指有现实需求的购房者准备购买房屋的面积总量，购房

者对于房屋的类型选择可以分为商品房（开发商新建商品房、政府推出的经济适

用房和中低价商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。抉策地产研究中

心数据分析表明，2003年南京全年房地产市场商品房市场容量为850万平方米，

存量房市场容量为550万平方米，2003年南京市房地产市场总容量约为1400万

平方米。

购房者购买住房的需求动因主要包括拆迁安置购房、结婚购房、改善居住购

房、投资购房以及城市化进程等方面所带来的购房需求。根据对2003年会员数

据库购房者商品房需求信息的分析，购房者全年对商品房的需求动机比例构成如

下图所示。

图1－1 2003年全年购房动因构成图

40.00%

30.00%

20.00%

10.00%

0.00%

19.10%

32.85%

21.05%

17.10%

7.60%

2.30%

拆迁结婚改善居住投资其他城市化进程

（一）2003年的商品房市场容量

1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位

据统计南京市2003年实施拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米，

共拆迁居民2.4万多户，拆迁工企单位1320个。由于2003年三季度拆迁矛盾激

化，导致国家要求加强对拆迁的管理，南京有44个拆迁项目停拆缓拆，比计划

4万户少拆迁了近1.6万户，因此拆迁购房的比例与上半年相比下降比较大。

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据抉策地产中心2003年的会员数据库资料显示，接近83%的拆迁居民意向

购买商品房。因此，拆迁居民需购买商品房的数量在2万户左右，这部分居民购

买的住宅面积较小，按照户均购房面积85平方米计算，拆迁居民购买商品房170

万平方米；此外，每个拆迁工企单位中按平均购买1000平方米面积计算，拆迁

单位需购买商品房130万平米左右。因拆迁而需购买商品房的数量为300万平方

米。

2. 投资者比例波动较大较快

投资需求是一种引致需求，并不是建立在居民自己实际需要基础之上的，因

此投资购房需求受到其他购房者的心理影响甚大。而购房者的心理是很难预测和

估计的，心理因素非常复杂并且波动较大，因此投资购房的比例季度间变动比较

大，第四季度投资的比例达到24%，2003年全年投资购房需求所占比例在17%

左右。总人数接近1.28万人，按照人均购房110平方米计算，这部分人群购买

商品房的需求约为140万平米。

3. 结婚购房比例比较稳定

根据市民政部门资料，南京每年约有2万对青年进行结婚登记，其中

60%~70%新婚者有购房需求。在购房者中所占比例各季度变动不大，在20%左

右。全市大约有1.4万户将购买商品房，这部分人群全年商品房需求面积在155

万平方米左右。

4. 改善居住环境群体需求比例变化较小

随着我国经济的快速增长，居民收入也显著提高，因此，对于改善居住条件，

提高生活质量的购房需求也在相应的逐步增加。不少高收入者开始拥有第二居

所、第三居所，以小换大，以旧换新的消费理念也为普通消费者所接受。2003

年这部分人群所占比例仅次于拆迁购房需求的人群比例，大约为万余人，总需求

面积为170万平米。

5. 城市化进程等购房需求

目前，南京的城市化水平约为45%，按照规划，南京每年城市化水平要增长

2%，每年城市人口将增加11万多人，该群体将带来巨大的购房需求。

南京每年高等院校毕业生在7万人左右，有相当一部分留在南京工作；每年

大量农村和外地人口迁入到南京城区定居工作，都会新增一定量的商品房需求。

由于大部分人会租赁或购买小套住房作为过渡，因此这部分人群购买商品房数量

不太大。根据决策地产研究中心的购房会员数据库资料，这部分人对商品房需求

面积约在85万平米。

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（二）存量商品房市场容量

抉策地产研究中心对会员数据库三年的购房者需求数据进行分析，购房者对

商品房和存量房的需求比例如下图所示：

图1-2 商品房类型需求比例构成图

75.0%

70.0%

65.0%

60.0%

55.0%

50.0%

45.0%

40.0%

35.0%

30.0%

68.3%

61.2%

48.7%

38.8%

31.7%

2001年2002年2003年

新建商品房存量商品房

51.3%

存量房的面积、总价与商品房相比有明显的优势。以城中为例，超过70％

的商品房的面积在110平方米/套以上，而存量房面积大部分在50—80平方米/

套，城中同样位置的一套商品房和存量房的总价相差几乎一半。因此，随着近几

年商品房价格的上升，商品房的需求比例不断下降，而作为替代品的存量房的需

求比例上升迅速。2003年南京市居民有购买商品房意向的户数约8.7万户左右，

意向购买存量商品房的户数近7.4万户，按照户均购房面积75平方米计算，2003

年南京市存量房的市场容量为550万平方米。

二、2003年南京房地产市场交易状况分析

1. 2003年商品房已实现需求状况

市场容量可分为已经被实现的需求和其它由于房价、产品结构等原因还没有

实现的需求。在已经被实现的需求中，可以分为商品房、存量商品房、经济适用

房、商铺和办公楼几个途径，以下分别论述：

2003年南京商品房市场非常旺盛，商品房销售面积创出历年最高记录。2003

年合同销售商品房的面积达到739万平方米，同比增长34%。2003年南京市完成

产权登记的商品房交易3万余件，交易金额近130亿元，交易面积超过400万平

方米。

存量房交易件数和面积超过商品房，2003年南京市存量房交易达到5.9万

件，交易额为118.4亿元，与2002年相比分别增长了90.4%和135.7%，创历史

最高纪录，交易面积也超过商品房交易面积30万平方米，达到430万平方米。

2003年经济适用房基本上供不应求，拆迁居民万户， 而全年建成经济适用

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房91.76万平方米仅能满足1.2万户家庭的需要，要满足拆迁居民的需求还需加

大经济适用房的建设。由于中低价商品房于2003年9月刚刚启动，至年底尚无

供应和交易。

从物业分类情况来看，住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售却苦乐

不均。2003年商铺成为南京楼市的一匹黑马，2003年商铺投资额为13.27亿元，

比2002年增长25.%。从南京住宅的涨幅来看，无论什么地段都没超过商铺。因

此，在排队购房中，有不少人是冲着小区的商铺去的，投资商铺的收益要大于住

宅，已被众多投资者所认识。

和商铺的旺销相反，办公楼的需求相对低迷，2003年全市办公楼开发投资

仅为13.69亿元，大约是住宅投资的一成，与2002年相比下降了16.1%。甚至

有的地段办公楼的价格反而低于住宅的价格。当前国内消费品消费仍然低迷，经

济增长主要受投资拉动所致，导致国内办公楼需求不足，因此才会有开发商把原

来作为办公楼用途的用地开发为商住两用楼，酒店式公寓等形式，迎合不断上涨

的商品住宅的需求。

2. 商品房交易量的历年增长情况

2003年南京市房地产市场无论是签约交易金额还是交易数量，都创历史最

高水平，增幅也居历史之冠。历年的商品房成交面积和增长率如图所示：

图1-3 1996年—2003年商品房成交面积和增长率示意图

交易面积增长率

万

平

方

米

30.00%500

20.00%

10.00%

0.00%

-10.00%

-20.00%100

400

300

200

19961997199819992000200120022003

从南京商品房成交历史纪录可以看出，南京商品房需求近几年来非常旺盛，

增长速度屡屡创造纪录，表明近年高速发展的南京房地产市场有着强劲的需求支

撑。商品房交易数量在1999年增速相当平稳，每年增长率维持在10%以上，2003

年更是达到了17%。由于老城改造城市建设等因素的强劲拉动，南京房地产市场

在未来1—2年内仍具有较大的市场发展前景。

3. 2003年未实现需求状况分析

2003年南京市房地产市场容量为1400万平方米，而2003年商品房合同销

售面积为738万平方米，存量房完成交易近430万平方米，再加上经济适用房

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91.76万平方米，市场容量中仍有140万平方米未能实现。除了由于总体上供应

不足以外，房地产产品结构也存在着不平衡状况。普通老百姓急需的小套型、中

低价商品房供不应求，而大套、高价房供应较多以致这类项目销售周期相对较长。

三、2003年需求结构分析

1. 各片区的结构比例及季度变化情况

房地产是一种特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每个商品房都有其独

特性和不可替代性，从而导致了不同区域商品房的不同需求。南京房地产市场主

要分为城中、城南、城东、城北、河西、江北和江宁，各区的市场容量表现出很

大差异。根据抉策地产研究中心购房会员俱乐部数据库数据统计，2003年各季

度购房者对区域的选择比例及变化如图1—4所示：

图1-4 2003年各季度片区市场容量比较图

35.00%

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

河西

江宁、江北

城东

城中

城南

城北

第一季度第二季度第三季度第四季度

0.27680.29360.3120.3008

0.24080.2560.21540.2035

0.1720.18560.19250.165

0.14980.10250.12450.1358

0.07560.09250.07830.113

0.0860.0690.07690.082

河西

江宁、江北

城东

城中

城南

城北

图表显示，购房者的区域需求以河西片区的比例最高，而且比较稳定。一系

列市政基础设施的陆续开工建设，河西地区奥体中心等十大标志性建筑的开工建

设，为河西板块市场注入了新鲜的活力，推动楼盘的销售持续火爆。随着金马骊

城、奥体新城等超级大盘的开发上市，2003年河西地区吸引了30%左右的总需求，

表明河西片区房地产市场需求非常旺盛。但是由于河西片区2003年底商品房均

价已经超过5000元/平方米，低价位楼盘供应不足，和消费者价格意向需求相背

离（见第二章图2—3），因此河西地区需求份额在第三季度达到最高之后出现下

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降趋势。

城北地区在河西大规模开发的辐射下，也逐渐受到广泛关注，市场需求份额

有所提高。江宁地区仍然是全年商品房上市量最大的一个区域，凭借其价格优势

仍然是南京销售量较大的区域，但是江宁个别楼盘住宅销售价格已经突破3000

元/平方米，逐渐失去高性价比的优势，配套设施建设进展相对过慢与房价的上

涨太快，使需求量出现下滑迹象。其它各片区的需求比例变化甚微，需求结构稳

定。

2. 楼型层次及季度比例变化分析

房子的楼型也是影响购房者决策的另一重要因素。房产从楼型角度看主要包

括多层、小高层、高层和别墅。根据抉策地产研究中心的会员数据库资料统计分

析楼型需求的比例如下图：

图1-5 2003年南京市楼型需求比例对比图

58.64%

多层

59.63%

51.50%

52.57%

小高层

28.63%28.60%

高层

26.12%

10.25%

3.92%

二季度三季度四季度一季度

59.63%51.50%52.57%58.64%

26.12%28.60%29.64%28.63%

10.25%13.80%12.65%9.30%

3.92%6.10%5.14%3.42%

13.80%

6.10%

29.64%

12.65%

5.14%

别墅

9.30%

3.42%

多层

小高层

高层

别墅

可见，2003年南京商品房市场中各楼型的需求以多层为主，小高层次之。

高层、小高层的得房率较低、电梯问题、习惯心理等使多层的选择比例超过了一

半。当前房地产整个市场是供方市场，，开发商占主

产品的供给主导了需求

导地位。由于高层、小高层的供给比例较高，购房者的选择余地不大，在供不应

求的情况下，购房者较能够容忍对楼型不满意度，因此小高层、高层的需求比例

有一定的提高。相对而言，多层的供给不足，导致对多层的需求比例下降，尤其

是意向需求量较大的城中和河西地区。

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3. 商品房价格档次及季度变化情况

价格是商品需求实现的主要制约因素，商品房的需求对房价非常敏感。对南

京购房者的期望价格区间比例统计如下图：

图1-6 购房者期望价格对比图（单位：元/平米）

60.00%

50.00%

40.00%

30.00%

20.00%

10.00%

0.00%

第一季度第二季度第三季度第四季度

53.90%43.25%43.87%42.15%

42.32%52.34%49.87%48.56%

3.23%3.91%5.24%7.42%

0.54%0.58%1.14%1.87%

3500以下

3500-5000

5000-7000

7000以上

由上图可见，3500-5000元/平米之间的中档房的市场需求比例最高，接近

50%。消费者对房价的心理接受价位逐渐提高，一方面是因为消费者收入在增加，

更主要的是消费者在商品供不应求的情况下被迫慢慢接受了目前商品房不断上

涨的价格，所以5000元/平米以上商品房的期望比例相应有上升的趋势，而对

3500元/平米以下的期望比例趋于下降。

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第二节 产品结构分析

产品（商品房）从供给角度来看，主要包括新开发商品房、政府扶持与鼓励

建设的中低价商品房和经济适用房、存量商品房几部分。本部分主要分析了2003

年南京市房地产市场中的产品供给情况，并结合市场容量结构，对商品房的供给

状况进行多角度深入分析，以探寻目前存在的结构性矛盾和供应缺口。内容主要

包括南京房地产市场的开发供应状况、供应结构，并分析了2004年的房地产产

品的供给情况。

一、2003年市场供给总量

1. 商品房开发持续增长

房地产开发投资作为南京固定资产投资的组成部分，一直扮演着主导角色，

尤其是近几年房地产市场持续升温，使开发投资年年上升，而且出现加速趋势。

2003年的全年房地产开发投资额创出历年的最高纪录%。房地产开发投资中，

2003年住宅投资亿元，同比增长%；商业营业用房投资亿元，同比增长%；办公

楼投资亿元，%。2003年全市房地产施工面积1556.85万平方米，其中新开工面

积780万平米，商品房竣工面积392.82万平方米，与2002年相比下降了10%。

2003全市批准上市商品房面积为598万平方米（包括江宁、江北和六合），其中

城中城地区为368万平方米，与2002年数据持平。

表2—1 1995—2003年房地产开发投资、面积等指标一览表

房地产业直接指标

年

固定资产房地产 住宅开发房地产施住宅施工房地产竣住宅竣工住宅交易

份

投资 开发投资（亿投资 工面积 面积 工面积 面积 面积

(亿元) 元） （亿元） （万㎡） (万㎡) （万㎡） （万㎡） （万㎡）

1995 /

1996 178

1997 215

1998 253

1999

2000

2001 111 1053

2002 34

2003 7

从表中可以看出：2000年以来，南京市房地产投资占固定资产的比例保持

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在24%左右，和全国的平均水平基本一致，并且房地产开发投资基本上和固定资

产投资同步增长。从这个角度看，南京房地产的投资并不能说是过热。此外，住

宅开发投资占房地产开发投资的比例近几年一直呈上升趋势，主要是因为办公楼

投资开发处于低谷时期，不但没有赶上整个房地产高速发展的步伐，甚至出现投

资下滑现象。

图2—1 历年房地产开发投资、面积增长率示意图

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

19961997199819992000200120022003

开发投资竣工面积住宅销售面积

从上图可以看出，南京房地产投资屡屡创造高潮，特别是从1999年以来，

投资增速不断上升。目前南京房价增长太快的呼声不绝于耳，从销售面积增长速

度和竣工面积增长速度对比可以看出，虽然南京的竣工增长率与销售面积增长率

与2001年之前差不多，竣工面积增长率在1999年以后表现得相当平稳，维持在

10%以下，不过由于老城改造等因素的强劲拉动，销售面积增长率自99年以来增

长的势头非常强劲，表明需求非常旺盛，相对而言，竣工面积增长缓慢，在2003

年甚至出现负增长的现象，这就不难解释2003年供需矛盾十分突出的现象。开

发投资从99年以来增长速度不断上升，高于同期的竣工增长速度，表明2004

年的商品房供给将会有大的增速。

2. 土地资源的供给状况

南京土地市场实施招标拍卖制度以来，对于促进土地市场发育、完善土地市

场建设、规范土地市场交易起到了积极作用。但是2003年南京土地市场圈地运

动异常热乎，炒地成风。土地作为不可再生资源日益稀缺，尤其是市中心的黄金

地段更是奇货可居，不仅南京本地开发商，而且不少实力非凡的外地房地产巨子

也纷纷抢滩南京，不惜在市中心繁华地段重金圈地。市区已经基本没有空置土地

可供出让开发，而通过转手交易得到的地块价格涨幅较大。

土地是开发商生存和发展的基本条件之一，自2000年以来，南京房地产市

场交易日益火爆，需求高速增长。然而土地供应量增长的速度跟不上房地产开发

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建设需求增长的速度，土地的供应不足导致目前土地市场的火爆。面对老百姓对

不断增长房价的不满和要加快城市化进程的缘故，政府部门加大了土地的供应

量。2003年经营性项目土地出让面积出现前所未有的增长，采用招标、拍卖和

挂牌等市场化运作方式共，其中市区（不含江宁、浦口和六合）转让面积62幅，

共658.4公顷，成交金额113.56亿元，几乎是前三年转让土地的三倍。

表2—2 2000年—2003年南京城区土地转让面积和金额一览表

年份转让面积（万平米）转让金额（亿元）

转让面积增长率

/

122%

536%

281%

2000

2001

2002

2003

3. 2003年存量房供应状况

从整个房地产市场来看，存量房（即二手房）市场表现最为活跃。房地产中

介公司如雨后春笋般地出现，大有赛过超市、银行之势。由于商品房价格不断走

高，供应无法满足需求，而且总房价超过部分居民的承受能力，导致一部分购房

者购买存量商品房。2003年存量房交易全面超过商品房，2003年全市存量房交

易件，交易金额亿元，比上年分别增长90.4%和135.7%，交易面积达到429万平

方米，存量房交易各项指标均有大幅增长。

价格不断走高的存量房吸引了部分居民卖掉陈旧狭小的老房再买新房用于

改善居住，还有一部分短线投资者由于房价上涨急于套现退出市场，存量房的供

应量因此逐月增加，存量房供需紧张状况得到缓解。到了2003年底，存量房供

需形势发生逆转，整个存量房市场供大于求。供需比也从上半年的0.54逐渐缩

小到1.12，相应存量房的交易量不断上升，2003年存量房交易面积、件数均超

过了商品房。随着存量房的供应不断增加，存量房的供需逐渐走向平衡。根据发

达国家房地产业发展的经验，在一个成熟的房地产市场，其商品房、存量房市场

的交易量大致为1：3到1：4，因此，南京的存量房市场还将继续高速发展。

4. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况

面对不断上涨的房价，普通老百姓的购房压力逐渐加大，对中低收入和拆迁

无处安身的居民尤为如此。南京城镇居民的2003人均可支配年收入刚刚超过万

元，中低收入居民和很多拆迁居民的收入尚且低于这个收入水平，让他们购买均

价在4000以上的商品房对于家中有限的存款来说几乎是不可能，即使能够购买

商品房的中低收入居民，他们的生活压力可想而知。因为关系到社会稳定，普通

老百姓的住房问题成为政府必须要解决的问题。而房地产业是国民经济的支柱产

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业，这几年的投资高速增长，房地产业功不可没，同时也有力的拉动了居民的消

费。希望房价下跌来满足中低收入居民的需求在短时间内不太可能，因为房地产

业出现大幅波动是各方面都不愿意看到的情景。

因此经济适用房和中低价商品房是解决中低收入居民购房和房地产市场平

稳发展矛盾的比较好的方法。面向被拆迁困难户和低收入家庭的经济适用房建设

速度在2003年骤然加快，2002年全市仅仅开工建设20万平方米经济适用房，

到2003年底竣工包括6个项目91.76平方米经济适用房，安置了12900户低收

入家庭。除此以外，2003年全年共划拨9个片区近600亩规划土地用于经济适

用房建设，建设面积将达到370万平方米近4.8万套住房，将有效的缓解部分低

收入家庭的购房压力，改变目前中低价商品房供应严重不足的不平衡状况。

尽管2003年经济适用房建设力度在加大，但仍然无法满足市场的需要，2003

年拆迁2.4万多居民，预计2004年拆迁量将达到4万户。除了经济适用房的建

设力度应加大加快以外，也应加大建设位置条件较好的中低价商品房，以满足多

层次收入水平居民的需要。

二、2003年房地产供应结构以及供需分析

1. 2003年南京市房地产市场总体供需分析

2003年商品房的市场容量为850平方米，存量房的市场容量为550万平方

米左右，本常规研究报告仅研究商品房的供需状况。根据南京市房产管理局的资

料，2003年全市新商品房的上市面积为598万平方米，经济适用房供应91.76

万平方米，整个商品房市场需求大于供给。

尽管2003年全年南京房地产市场总量上供不应求，但是仍然存在着结构性

矛盾。局部片区房地产市场供需状况比较紧张，排队购房现象屡见不鲜，每期开

盘的价格总是高于上一期的价格，而有些类型商品房销售却比较缓慢，在部分市

场存在着供大于求的现象。随着二级市场的高速发展以及各种鼓励政策出台，存

量房交易快速上升，同时市政府加大经济适用房和中低价商品房的建设力度，以

及2003年土地的放量上市将有效缓解以往土地资源制约房地产开发的状况，

2004商品房供给量将比2003年的供给量大幅增加，使总体供不应求的房地产市

场状况得到改变。

2. 各区域供需结构分析

在对南京商品房供需结构的统计分析中，主要采用供给份额和需求份额的比

较模型来分析，通过比较供给份额、需求份额，能够反映市场结构是否平衡，判

断各片区的供需状况。片区容量供需比：该片区内总供给面积与在该片区内总需

求面积之比。数值小于1，说明该区域市场供不应求，数值大于1说明该区域市

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场供给过剩。2003年尽管全年供需基本平衡，但是在区域供需结构不平衡状况

最突出的表现在各片区的供求不平衡现象上，通过比较各片区供需状况，市场各

方能够准确地把握不同片区市场状况，避免造成资源的浪费。

根据决策地产研究中心的70典型楼盘数据库对南京楼盘销售状况的监测资

料，结合我中心会员数据库购房需求数据，得出2003年南京市各片区商品房供

需状况。

供需比

1.40

1.20

1.00

0.80

0.60

0.40

0.20

0.00

城东城南城北河西城中江宁、江北

0.72

0.44

1.27

1.11

0.80

0.93

图2-2 2003年各片区供需结构比例图

抉策地产研究中心数据显示，2003年各片区房地产市场中，产品供需基本

平衡的片区为城中区。城东、城北片区供不应求，城南片区，特别市宁南楼盘的

供给比较大，但是受到交通、生活配套等条件的限制，供大于求。而供需差距比

较大的片区为江宁和河西片区。江宁片区由于前几年土地供应比较充足，商品房

供应量比较大，表现为市场压力区，供给份额比需求份额高27%；尽管河西是南

京房地产市场的热点，有数个大盘在开发，但2003年能够上市表现为供给的仍

占少数，凭借自身的优势河西片区需求非常旺盛，需求份额仅能满足需求的44%。

随着供应的增加，河西片区的供需矛盾突出状况在2003年发生了一些变化，如

图。

图2-3：2003年河西片区全年供需比走势图

0.7

0.6

0.5

0.4

0.3

0.2

第一季度第二季度第三季度第四季度

0.47

0.43

0.38

河西片区供需比

0.62

2003年底，河西土地供应大幅上升，同时奥体中心片区楼盘开始全面启动，

有数个大盘即将开盘，供给有所增加，也影响了消费心理，致使供给紧张状况有

所缓解。

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3. 价格层次供需结构分析

毫无疑问，无论消费者还是开发商都对市场价格非常敏感，商品房价格层次

的供需结构同样存在结构性矛盾，这里所引用的价格层次容量供需比是该价位档

次内总供给面积与该价位档次内总需求面积之比。数值小于1，说明该价格层次

市场供不应求，数值大于1说明该价格层次市场供给过剩。根据抉策地产研究中

心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下：

图2-4 价格层次供需结构图（单位：元/平米）

供需比

3.00

2.00

1.00

0.58

0.00

3500以下3500-50005000-70007000以上

2.24

2.09

0.75

抉策地产研究中心数据显示,中低档价位区间商品房供不应求，3500元以下

/平米价位段区间商品房供给仅能满足需求的58%；5000元以上/平米价位段区间

为供给过剩区，供给份额大大超过需求份额。然而在3500元以下/平米区间价位

段区间的商品房中，除了在江宁和江北片区有供给外，其它片区基本没有供给。

但是这个价位上却有超过15%的消费者意向选择在宁南和仙林购房。

因此进一步结合购房者购房意向地区指标进行交叉分析，我们就会发现更多

问题。下面以3500—5000元价位区间为例：

图2—5 3500—5000元/平米价位区间区域供需比例图

1.4

1.21

1.2

1

3500－5000

0.8

0.6

0.4

城东城南城北河西

0.71

0.57

1.12

尽管总体3500—5000元/平米价位段区间供稍小于求，但如果分区域考察

就会发现在这个价位区间上城南和城北片区供应大于需求的比例较大，出现结构

性过剩的不平衡现象。

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4. 楼型供需结构分析

利用抉策地产研究中心数据对楼型供需结构进行分析。这里所引用的楼型容

量供需比是该楼型总供给面积与该楼型总需求面积之比。数值小于1，说明该楼

型市场供不应求，数值大于1说明该楼型市场供给过剩。

根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下：

图2—6 楼型供需结构图

2.00

1.50

1.00

0.50

0.00

0.62

0.91

供需比

1.73

1.42

多层小高层高层别墅

可以看出，多层的楼型需求非常旺盛，供给仅能满足需求的62%，预示多层

楼型的价格将要继续坚挺；在高层区域中，表现为市场供给过剩，这部分楼盘的

销售压力将会比较大；别墅区供给稍微过剩；小高层区域供需基本达到均衡。

由于土地资源非常稀缺，地价在商品房成本构成中比例较高，只有建设高层

建筑，才能降低单位建筑面积所分摊的土地费用。因此高层、小高层楼型的市场

供给较多，特别是在城中一些地价很高的区域，这与消费者的消费习惯心理有些

差距，导致供需不平衡。

5. 商品房总价与区域供需交叉分析

消费者在购买商品房的时候，单价是重要的因素，但毫无疑问，消费者的选

择还要受到总价的制约。消费者对于不同区域所能接受的总价是不同的，因此即

使某个总价区间上总体供不应求，如果结合区域进一步进行交叉分析，就会发现

市场的结构性过剩。

根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下（仅列举

河西、城中、城南和江宁）：

图2－7 商品房总价与区域交叉供需比例图（总价单位：万元/套）如图所示，

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2.5

2

1.5

1

0.5

0

河西城中城南江宁

30 万以下

30－60万

60万以上

市场中单套总价30万以下的商品房基本供不应求，其中河西片区供需差距比较

大，除了单身公寓和公寓式酒店之外基本没有其他类型供给；单套总价30-60

万区间上的商品房江宁片区供大于求，城中供需基本平衡，河西和城南供需矛盾

稍大；单套总价60万以上的商品房区间四个区域都供大于求，其中江宁地区供

给与需求相差比较大。

三、2004年南京市商品房供给总量分析

1. 商品房

2003年南京房地产施工面积为1255万平方米，比2002年增长38%，而竣工

面积仅为392.82万平方米。由于房地产从动工之日起一般在一年之内可以竣工，

2003年底大量的在建商品房大部分可以在2004年内完工交付使用；此外南京计

划今年新开工住宅面积1000万平方米，按照南京市2004年城市规划，将重点建

设宁南、长巷、河西、仙林几大片区，再加上今年开工建设并竣工的商品房，04

年的商品房上市量估计将达到900万平方米。

2003年，南京市存量房、商品房的交易量相当，并且存量房交易量上升速

度超过商品房的趋势，其它城市如北京上海的房地产市场中存量房交易量都已经

或有趋势超过商品房，因此2004年的存量房供给量和交易量应和商品房相当。

2. 经济适用房

按照政府的规划，2004年要继续加大经济适用房和中低价商品房的建设力

度和规模。今年南京将全面开展宝善、门东、南捕厅、冶山道院等地区的旧城改

造和黄泥岗、扇骨营、热河路、永宁街等片区的危旧房改造，共约26片，50万

平方米。继续建设景明佳园、兴贤佳园二期、尧化门等6片经济适用房，2004

年底将竣工面积120万平方米以上；建设仙鹤门、幕府西路、南湾营、宋家洼等

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中低价商品房，当年完成90万平方米。这样2004年的经济适用房和中低价商品

房的供给量将达到210万平方米，按照户均75平方米计算，可以解决2.8万户

居民的住房问题。

3. 片区状况分析

2005年的“十运会”日益临近，由于开发商担心河西的房地产市场会出现

北京亚运会之后的亚运村地区房地产市场长期低迷状况，2004年河西特别是奥

体中心附近将会出现楼盘放量供应的现象。规模达到41万平方米的超级大盘金

马郦城已经开始发售，占地100公顷的奥体新城也将在04年春开盘，除此之外，

2004年河西上市的项目包括顺驰奥城、万科光明城市、雨润项目、四季仁恒、

万达项目等等，推出的住宅小区规模基本上都比较大。2004年河西仅奥体中心

附近推出的住宅体量就将达到120万平方米以上，预计2004年河西商品房上市

面积150万平方米，在2003年基础上翻番。

江宁近几年始终是商品房上市面积最大的片区，以建筑面积达到75万平方

米新盘拖乐嘉街区为代表的一批新盘将在今年上市。此外一些老盘如30万平方

米明月港湾、66万平方米天地新城、40万平方米21世纪现代城、80万平方米

武夷绿洲等项目也会一期期地开发建设上市。预计江宁在2004年的供应面积将

超过200万平方米。

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第三节 价格研究

本期价格研究根据抉策地产研究中心从2003年8月开始推出的70典型楼盘

价格指数系统，我们对年度南京市70家典型楼盘销售状况进行连续性跟踪分析，

从市场供应价格、销售变化率等得出价格指数，从价格层次、供需状况等多方面

研究2003年南京市商品房市场价格特征。

本期价格研究内容主要包括：2003年12月抉策70典型楼盘价格指数、2003

年度南京市商品房总体价格水平、商品住宅价格水平以及分物业、土地、二手房

和经济适用房价格水平分析，2003年价格走势分析，2003年南京市商品房价格

成因分析。

一、供应价格水平分析

1. 抉策南京市70典型楼盘价格指数

2003年8月，抉策地产研究中心创立了南京市第一个比较完善的监测商品

房价格行情与销售成交状况的南京市70典型楼盘指数评价系统，已有90余个房

地产项目与我中心签定了数据交换协议，并已陆续从2003年8月起每月提供一

次其最新的楼盘信息、价格信息、销售动态和业主信息，信息将汇总在我中心的

70楼盘数据库，相关研究将定期发布在《抉策地产研究中心南京市70典型楼盘

指数报告》中。

注：70指数并不是单纯使用价格为变量，销售进程、空置比例、出租行情

及相关市场动态行情都是重要的参考项目。相关研究详情将公布在抉策南京70

指数的定期报告中。

我们把2003年8月份第一期70指数值定为100，根据2003年10月份公布

的第一期抉策地产南京70典型指数数据，运用系统模型得到2003年第二期抉策

南京70典型指数：

（1）总指数表

发布时间 南京市70典型楼盘价格总指数值 比上期增长率

2003年12月 111↑ 5.7%

2003年10月 106↑ 6%

2003年8月 100 /

分区域指数

城南 城中 城北 城东 河西 江宁

（2）分区指数表

发布时间

2003年12月 111↑ 112↑ 110↑ 108↑ 115↑ 110↑

2003年10月 106↑ 107↑ 106↑ 105↑ 109↑ 105↑

2003年8月 100 100 100 100 100 100

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（3）分物业指数表

发布时间 住宅 商住写字楼 别墅

108↑ 110↑ 2003年12月 115↑

105↑ 106↑ 2003年10月 108↑

100 100 2003年8月 100

从本期抉策地产研究中心70典型楼盘价格指数分析，各项变化表明，2003

年10至12月南京市房地产产品市场总指数、分区指数、分物业指数都上升了3

至7个点，与2003年8至10月涨幅基本相当。

2003年，南京市商品房市场前三个季度呈现的供不应求局面，由于年末大

量新盘涌入市场，形成了短期内某几个片区的供大于求，使市场价格涨速有所放

缓，代表区域如城南、城中区域，但市场整体持续升温的迹象依然。

目前供应结构性失衡还是南京市房价的主导决定因素，在高价位段产品如城

中区域的商住写字楼项目价格增速有所放缓的局部现象背后，中低价产品的结构

性供不应求导致的价位整体拉升现象仍是市场的主流。根据抉策地产研究中心

70典型楼盘数据平台监测统计，2003年11、12月度的70指数各项数据全线上

升，再加上接近年关，市场上准现房供应比例有一定量的增加，带动了整体商品

房价格的上升。

据国家发展改革委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，

2003年%，%，房屋租赁价格上涨2.2%，涨幅均高于三季度。比较全国水平，根

据国家统计局2003年11月份 “国房景气指数”公布，全国房地产开发景气指

数为106.45，开发及投资都保持上扬势头； 2003年1-10月我国房地产总投资

额增长25%，全国商品房平均销售价格同比上涨5% ，再比较其它一线及重要二

线城市房价，2003年四季度与前年同季相比，全国房屋销售价格上涨5.1%，比

三季度涨幅增加1个百分点，，南京市2003年房价涨幅居全国第四的位置。2003

年，南京市共办理房地产交易登记9.14万件，实现房地产交易额249亿元，分

别比上年增长71.1%和105% 。参考近期中房指数公布的北京、上海、重庆等7

大城市住宅综合指数数据（见下表）从涨跌点数上比较，全国平均涨幅较低，南

京市属于城市发展速度领先、涨幅较大的城市，比较抉策地产南京市70指数的

行情，说明南京是2003年第四季度的长三角地区房地产市场发展较快的代表城

市。

数据显示2003年南京市主要经济指标创十年来最好水平，2003年以来南京

市人均GDP增长超过15%、城镇居民人均可支配支出增长了12%以上，社会消费

品零售总额增长15.3%，房地产投资总额比去年同期增长47%，房贷方面，2003

年全市个人购房贷款量及个人购房按揭登记件数比上年增长29.9%和79.8%。

2003年，南京市房地产的几个重要指标水平如销售金额等均比2002年超过了

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60%。而房价的年度涨幅接近20%，高于各项经济指标的增长率。各项经济数据

显示，2003年南京市在目前中国长三角经济圈的重要地位开始显示，在加入WTO

之后的形势以及经济增长预期都是平稳健康的。2004年，南京市城市建设总投

资规模将超过400亿元，重点建设16个单项投资在20亿元以上的大项目，新开

工住宅将达1000万平方米，建成500万平方米，全年人均住宅建筑面积要达到

24平方米。经济的持续快速增长、居民消费力的提高、房地产基金、债券上市

为特征的新型的房地产投资途径崭露头角，种种迹象都使楼市全面向好的方向发

展。

参考数据：中房11月典型城市房地产综合指数

地区 11月综合指数 升降

北京 11267

上海 108620

南京 13063

广州 967-1

天津

重庆 5321

成都 3722

6370

2. 商品房价格水平分析

图3-1 2003年10月至2003年12月商品房价格走势图(单位：元/平米)

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

总均价城北城东城南城中河西江宁江北

2003年10月

43824608397360064804301521053986

2003年12月

45374858431462965196319023744177

根据抉策地产研究中心70指数楼盘数据库数据和2003年12月70典型价格

指数，以南京市七大片区作为统计对象，根据供给面积与市场价格的加权计算，

参考得出南京市2003年12月商品房平均价格为为每平米4537元/平米，七大片

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区均价如上图所示。比较10月价格，南京市商品房总均价及所有大片区均价都

呈上涨态势，上涨幅度比较如下表。

图3-2 2003年10月至2003年12月商品房分区均价增长幅度表

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

总均价城北城东城南城中河西江宁江北

2003年8月-10月增长率

(%)

2003年10-12月增长率(%)

本期数据显示，城中、城北、江宁、城东片区价格上涨幅度基本与8至10

月涨幅接近，本期70典型楼盘指数各片区入选项目中商住写字楼项目比例较上

期低10%左右，从而从总体涨幅统计上看，城南、城中片区由于近期供给量较大、

销售形势也比较良好，涨幅较平稳在5%-9%之间；江北片区涨幅较为明显超过

10%，以旭日华庭为代表的江北片区项目的价格上涨形势是南京沿江经济全面启

动的一个信号；河西片区也是沿江大开发的直接受益范围，迎接十运会、打造新

市区的节奏明显加快，河西区价位的上涨在情理之中；城北片区继续受到消费者

的追捧，两个月内均价上涨超过200元/平米。平均根据70家典型楼盘提供的历

史数据，与2003年上半年的价格数据相比，2003年下半年，各片区楼盘价格普

遍上涨300-600元/平米左右，年度内各片区的平均涨幅渐趋一致，平均上涨近

1000元/平米。房价涨幅超过居民收入涨幅。从1998年至今，南京房价一直维

持着高速增长，已经超过了收入增长速度。参见下表统计数据。

图3-3 1999至2003年南京市房价年度涨幅比较图

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25%

20%

15%

10%

5%

0%

-5%

1999年2000年2001年2002年2003年

13%-2%9.50%2.30%14%

8%6.90%10%2.40%23%

5.70%5.40%3.20%1.90%18%

7.20%9.50%6.20%3.20%16%

5.80%12.10%9.90%9.40%19%

5.80%3.90%12.40%9.40%20%

城中

河西

城北

城东

城南

江宁

3. 商品住宅价格水平分析

根据抉策地产研究中心70指数楼盘数据库数据统计。2003年10月至12月

商品住宅价格走势统计如下表：

图3-4 2003年10月至12月商品住宅价格走势图(单位：元/平米)

2003年10月2003年12月

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

总均价城北城东城南城中河西江宁江北

41623882427439555495462830212120

43784010439042605850495931202289

2003年10月

2003年12月

可以看出，2003年12月南京七大片区总体均价为每平米4378元/平米，与

10月份比较上涨216元/平米，在近3个月里，月均上涨近70元/平米,涨幅较

上季度增快，高于商品房总均价的涨幅，住宅均价接近在每平米6000元/平米以

上的是城中区域达到5850元/平米的高位，值得关注的是均价从每平米3000至

4000元/平米价位段越升至4000至5000元/平米价位段的片区有城北、城南两

个片区，江宁片区近期住宅均价总体涨幅较小，而江宁片区几个优势大盘的涨势

与城区涨幅的差异并不大，四季度江北片区涨幅较大，近三个月来上涨200元以

上/平米。

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从2003年全年来看，南京市商品住宅均价涨幅超过20%的楼盘数不胜数，

各片区房价普遍上涨1000元/平米左右，领涨片区是城中、河西、城东和江宁，

城北、城南，江北在下半年涨幅提升也较为明显，2003年商品住宅价格飞涨的

主导因素是供求关系的力量拉升和楼盘品质化倾向的提升。下表为2000年到

2003年时间段，南京市商品住宅典型大盘价格走势。

表3-1 南京市大盘2000-2003年价格走势分析

年度 2001年 2002年 2003年

项目名称 售价（元/平米）

武夷花园 江宁 1800 2000 2400 3300（别墅式公寓）

明月花园 江宁 1400-1680 2100 明月港湾：3380

湖滨世纪花园 江宁 1600-1900 2100 2300 2600

太阳城 城东 / / 2300 3000

天地新城 江宁 1700 2000 2200 3050

云锦美地 河西 一期：4200；二期：4600；三期：5200。

所属

片区

2000年

（及2000年以前）

有关70典型楼盘各项目的销售跟踪详情及相关研究，详见2004年1月底

发布的《抉策南京市70典型楼盘价格指数报告》（2003年12月），报告详细

分析了2003你那10-12月南京市各片区商品房、商品住宅的价格走势及销售

状况，并给予多角度的相关性分析。

4. 分物业商品房价格水平分析

根据抉策地产研究中心70典型楼盘价格指数数据库数据统计。2003年10

月至12月南京市分物业商品房价格走势统计如下表：

图3-5 分物业商品房均价比较图(单位：元/平米)

8000

6000

4136

5510

5586

2003年10月

2003年12月

4000

2000

0

2003年10月

2003年12月

住宅写字楼、商住楼别墅及公寓均价

413655105586

437860265988

本期70指数写字楼均价为每平米6026元，略高于城中住宅均价。近期南京

市酒店式公寓销售状况良好，供给量加大，12月别墅及公寓均价为每平米5988

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元，这个价格基本代表了城区公寓住宅及郊区中档别墅的价格面貌，与写字楼、

商住楼项目相比，小户型的城区公寓项目尤其热销，有的项目3个月内价格涨幅

达20%以上，但鉴于物业管理费用较高等因素，小户型公寓项目与城中区优质住

宅项目的比较优势还不够明显。

2003年南京市场近郊别墅项目的销售状况良好，很多是业主在已有两至三

处房产的情况下以休闲度假、第二居所为目的进行的长期投资行为，这在一定程

度上说明消费者对经济的长期乐观预期，并有对南京房市房价将继续上涨的心理

预期。

本期70指数项目跟踪的南京市典型商铺销售状况平稳，一方面说明市场对

接受投资型产权商铺的模式有一定的等待期，一方面也说明近期炒商铺的大笔游

资没有冲击南京商铺市场。但值得关注的是江宁区商铺供应面积大大超过市场需

求，如果区域经济发展预期继续滞后，除个别规划设计合理的项目，江宁片区商

铺有价无市的局面可能即将形成。

从2003年全年来说，南京市分物业商品房价格走势的明显特点是，商铺价

格涨幅最大，并出现了产权式零售商铺热销的情况，承诺高额投资回报的销售方

式促进了商铺价格的进一步上涨，与商铺价格走势比较，2003年南京市住宅价

格涨幅较平稳，季度涨幅较为平均。2003年南京市别墅、写字楼价格走势比较

理性，上涨幅度较小，高附加值的产品供给较多。

5. 存量房（即二手房）价格水平分析

根据抉策地产研究中心对南京房地产市场2003年11、12月二手房价格监测

数据，城中、河西、城东三个区域二手房均价仍然遥遥领先，均在4000元/平米

以上，较上半年，河西二手房价格上涨约200元/平米，二手房均价在3500-4000

元/平米区间内有城南、城北两个片区，城北地区价位升幅较大且成交活跃，主

导因素是地铁通车在即，江宁片区是目前南京市二手房均价盆底区域，仅为2960

元/平米。

图3-6 2003年10月至12月二手房分区均价比较图（单位：元/平米）

10000

3790

0

4382

3960

4850

4740

2960

城北城东城南城中河西江宁

356842713798478645892896

379043823960485047402960

2003年10月

2003年12月

2003年10月2003年12月

结合2003年底南京市二手房价格走势，我们进一步对12月商品住宅和二手

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房价格做对比分析：

图3-7 2003年12月二手房与商品住宅分区均价比较图（单位：元/平米）

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

03年12月二手房均价

03年12月商品住宅均价

城北城东城南城中河西江宁

379043823960485047402960

401043904260585049593120

受新商品住宅价格涨幅及拆迁新法的刺激，2003年12月南京市二手房价格

继续上扬，例如河西、城南等区域二手房均价涨幅与商品住宅涨幅都很接近，比

较2003年10月数据，目前南京房地产市场二手房均价仅仅略低于商品住宅均价。

拆迁新法的公布刺激了原先持币观望的人群，拆迁均价的上调及城区众多地块的

“升级”现象，让大部分期望淘到价格低廉的二手房的观望者下决心实施购买行

为，但这一部分需求被年末新开盘的商品住宅项目分流，所以导致了二手房价格

上升幅度放缓，这并不代表目前南京市二手房市场的降温。

2003年全年，南京市二手房交易登记5.9万件，交易额118.4亿元，分别

比上年增长90.4%和135.7%。南京市二手房交易量增幅高于新商品房，交易价格

涨幅基本与新商品房价格涨幅同步，对于城中生活品质较高的某些地段设施完善

的二手房价格在过去一年里上涨了1000元以上/平米也已不是特例。由于二手房

的供给受市场价格走势影响较大，2003年下半年，南京市二手房的供给总量较

上半年增多，市场状态由明显的供不应求向供求基本平衡过渡。

6. 经济适用房、中低价商品房价格水平分析

南京市2003年度供应市场的经济适用房价格普遍在每平米1600-1800元左

右，因为占商品房供应总量的比例较低，对目前南京市整体房价没有体现出下拉

效应。经济适用房虽然解决了一部分低收入人群、被拆迁户的居住需求，但因全

年供应量只有90万平米，而对较低价位住宅的需求量远远超出这个水平，而住

房已成为居民生活的第一必需品，让很多中低收入的人群转而购买中等价位段的

位置较偏的商品房。

2004年南京市中低价商品房和经济适用房新开工规模将达到210万平方米，

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全年将完成180万平方米，将解决2.8万多户困难家庭及中低收入家庭的住房问

题，总量几乎是2003年的3倍，也就是说，2004年中低收入家庭和拆迁户家庭

购得中低价商品房、经济适用房的比例将大大增加，形成二手房价格与新商品房

价格的这一主要压力源将在2004年有所缓解。

2004年南京市经济适用房价格：由于经济适用房旨在解决低收入家庭和拆

迁困难家庭的住房问题，因此上浮的幅度不会太大，预估应在每平方米150元左

右。近期正式拉开申购序幕的南营湾地块楼盘售价采用了每平方米2600元的政

府定价，而南京保障拆迁补偿款在20万元以下、住房困难家庭的第二幅中低价

商品房用地——幕府西路地块顺利挂牌出让，市场限价为3100元/平米。2003

年南京中低价商品房楼盘的可售面积平均价格标准确定在每平方米2600-3200

元。这个价格水平在目前选址的地块附近大约有500-800元/平米的价格优势。

2003年中低价商品房对南京市各片区商品房均价的拉低效应尚未显现，但其在

近两年内中低价商品房供应放量的可能性是影响未来南京房价走势的重要因素

之一，近期有关数据显示，2004年经适房、中低价商品房的供应比例将占新建

商品房总量的20%左右。

7. 土地价格水平分析

表3-2 南京近四年土地出让价格统计

年份 成交均价(万元/亩)

2000 193

2001 187

2002 229

2003 281

2003年以来，南京市土地出让与成交价格升幅较大，根据统计，各类建设

用地平均每亩出让价格已达281万元。2003年，南京市土地供应量较上两年加

大许多，统计数字显示，2003年以来，南京市共出让土地1386.41公顷，是2002

年的8倍，虽然土地供应量放量但土地价格仍然节节攀高。

从楼面地价的统计来看，2003年各区域成交土地的楼面地价水平较2002年

上涨约12.1%。

图3-8 2002、2003年南京市各片区楼面地价比较

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12000

10000

8000

6000

4000

2000

0

全市加权城北城东城南城中河西

1895

2124241915321719118643193

12322793196472152327

2002年2003年

2002年

2003年

根据相关数据资料，2003年南京市土地出让楼面均价达2124元，比2003

年上涨近150元/平米。2003年城东片区由于出让位置较偏的地块所占比例较高，

楼面地价平均值有所下降，而城中、河西区的天价地块较大幅度拉升了两个片区

2003年均价，城中拍卖地块由于商业用地比例较高所以楼面地价较高，总体上

2003年南京市拍卖地块中住宅用地比例较高楼面地价增长较快。

8. 房地产三级市场——租赁市场价格水平分析

从房屋售价和租价比来看南京市房地产租赁市场行情，目前租赁价格水平较

低，此项数据对房地产投资有一定参考意义。目前南京市市区住宅租赁价格约

20-30元/平米/月，商住写字楼租金水平比较稳定约为40-80元/平米/月，别墅

和商铺的租赁水平因地域位置与实际品质影响，差异较大，但总体投资收益偏低。

参考数据：地区住宅房价租金比统计

地区 商品房均价（元/平米） 房价租金比

北京 7500 100：1

上海 5500 150：1

广州 4000 160：1

南京 4400 210：1

与全国各地租赁市场类似，南京市房屋租赁市场结构性供给失衡现象比较明

显，中高档供给相对过剩，小户型、中低档产品供不应求，抉策地产研究中心将

在2004年开始分物业类型月度租赁行情监测，详情将公布在我中心月度监测报

告中。

二、2003年度南京市商品房价格因素及相关分析

1.供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因

图3-9 2003年度南京市商品住宅期望单价份额与实际供给份额比较图

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50%

40%

30%

20%

10%

0%

46.20%

25.70%

47.10%

40.00%

27.10%

6%

7.10%

1.10%

供给比例

需求比例

际价位、区位需求之间的差异。

本期抉策地产研究中心消费者调查数据显示，居民对房价的期望值与市场价

差距甚远。调查总体对每平方米的价格预期如下：需求每平方米3500元以下价

位段的占46.2%，严重供不应求，需求3500-5000元/平米价位段的占40%，供求

基本平衡，但区域供给结构失衡，需求5000元以上/平米价位段的仅占总量的

7.1%，而实际供给比例达34.2%，属于严重供大于求。结合片区实际供给，2003

年全年，南京市商品房价格供应的结构性失调现象较为突出，在需求量较大的区

域，单价普遍高于消费者期望水平，消费者不得不购买期望单价水平以上的商品

房，房价由此节节升高。

供需结构性失调也表现为总价供应与需求的结构性矛盾，2003年南京市二

手房、经济适用房、中低价商品房的供应严重不足，在新建商品房中，由于楼盘

项目中大套型、单套面积在120平米以上的产品比例较高，造成单价低而总价高

的商品房供应较多，在有的区域存在供应大于需求，而大多数单价较高的商品房

总价更高，个别单价高、套型小、总价相对较低的酒店式公寓项目日前受到市场

的追捧，例如许多购房者不得不舍弃近郊价优，但总价较高的大套型新商品房而

购买总价较低的市区小套型二手存量房，二手房价格由此攀升强劲，甚至直追新

商品房单价，诸多表现说明，目前南京市商品房市场的价格攀升形式与总价供需

失调有关。

另外，2003年全年南京市房价供需结构性矛盾表现还有，市场供应的商品

房与消费者对楼盘学习、生活品质等的需求不合，在城区学区好的地段，新建商

品房的供给奇缺，导致区域房价水涨船高。

3

5

0

0

元

/

平

米

以

下

3

5

0

1

-

5

0

0

0

元

/

平

米

5

0

0

0

-

7

0

0

0

元

/

平

米

供需结构性失调主要表现在市场供应的商品房的单价、总价、区域供给与实

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7

0

0

0

元

以

上

/

平

米

2. 经济增长及消费者信心——价格支撑面之一

2003年我国GDP的增长率为8.5%， 同时，国内市场的迅速扩张和以城市为

中心的消费变革正在进行中。据有关国际机构调查，目前消费者信心指数达到历

史较高水平，反映了中国经济的强大动力。消费者高度乐观的情绪主要来自对国

民经济、固定收入、生活质量的信心。近几年南京的恩格尔系数已达40%以下，

这个数据表明目前南京经济已进入消费高增长与变革的小康阶段。2000年至

2003年，南京市实现商品住宅的销售额以年平均30%左右的速度递增，商品住宅

销售额与四大类商品销售额呈现同步增长态势，新大三件耐用消费品（电脑、轿

车、商品住宅）时代——到来了。

南京正处在房地产发展的高增长时期——南京是省会城市，人口集中，经济

发达，人们的生活水平近年提高较快，对住宅的需求量大。国外经验证明，当一

个地区城市化水平达到40%以上，该地区的住宅产业将会快速发展，而南京现在

城市化水平约为45%。另据世界银行统计，当一个国家人均GDP达到600－800

美元之间时，住宅产业将也进入高速增长阶段；达到1300美元时，进入稳定的

快速发展阶段；超过1500美元时，住宅建设投资占GDP的比重将达到顶峰，而

南京目前人均GDP约在2000美元左右。经济增长最直接的后果是收入增长，购、

换房成为可能与时尚，间接地拉动房价。

3. 投资拉动——价格支撑面之二

投资拉动效应主要体现三个方面：投资型物业形成、投资型购房比例的增长、

投资心理的形成。

投资型物业形成——南京市2003年上市的投资型物业超过前几年的总量，

例如小户型物业特别是小户型酒店式公寓成为热点，小户型回收比较稳定风险较

小，市场对小户型住宅、商住两用型商品房的需求越来越大。商铺、商住两用楼、

小户型酒店式公寓是2003年投资型物业的市场重点，产权式固定回报率返租模

式成为2003年推广较为广泛的模式，而旅游型房产也有升温迹象。由于有各类

特色产品的供给，2003年是南京市房地产市场投资型物业形成气候的一年。

投资型购房比例的增长——统计数据表明，2003年全市个人购房贷款量大

幅度上升，共办理个人购房按揭登记3.4万件，担保债务价值102.2亿元，分别

比上年增长29.9%和79.8%。其中个人住房贷款余额与年初相比增幅为55%。抉

策地产研究中心数据显示，2003年四季度购置新商品房的投资型业主占总量的

20%以上，购置二手房的投资型业主占总量的30%以上的，是2002年的一倍左右，

特别值得注意的是其中外地购房者的比例约为40%左右，这个比例说明城市化进

程在吸引投资方面的效应显现，南京沿江经济带的辐射及影响吸引了大批外来置

业人群，在本地普通中低收入者买不起房，短期内供需结构性失调状况尚未改观

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之前，投资型购房比例的增长是2003年房价上涨的重要支撑面。

投资消费心理的形成机制——受到高额投资回报的诱惑以及其它投资回报

风险加大的影响，居民进行物业投资的心理日趋成熟，随着房地产市场服务业务

的推陈出新，通过卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新等方式，通过

银行商业贷款的多种投资理财形式、购置第二套住房作为投资的观念兴起已为越

来越多的普通市民所认可。

4. 商品房直接成本的上升带动房价上涨

土地成本——以2003年南京市实际出让土地楼面地价计算，商品房开发中

土地成本已占商品房总价的50%左右，土地价格涨幅较大是带动2003年房价上

升的直接动力。2003年以来土地供应量逐步上升将在一定程度上缓解了房地产

市场土地供求关系紧张的问题，对平抑房价有一定的作用，但另一方面只要一二

级市场存在供求矛盾，在市场大势平稳的状态，房价将与土地价格同时上行，因

为土地是稀缺资源，城市化进程中将消耗大量的土地，很长一段时期南京市土地

资源仍将处在供不应求阶段。

建材大涨价——2003年建筑原材料上涨行情一直持续，价格普遍上涨

20%-40%，按建筑原材料涨幅至少二成计算，建筑原材料上涨导致建设成本提高

20%，将导致总成本增长7%。如某种建筑用钢材上涨1200元/吨，达到3400元/

吨，增长幅度超过50%。其他如水泥、沙子、石子、混凝土等所有盖楼用得着的

建筑施工原材料价格全部上涨。建安成本提高使得开发商被迫升价，建材原料价

格的上涨是导致楼价上涨的直接因素，建材成本的提高，使房屋开发的成本每平

方米增加100-200元，开发商成本压力增大，会导致楼价合理性上升，但2003

年8月以前开发的商品房没有受建材涨价的影响，因此开发商不会对其大幅度提

价，而8月以后开发的产品也不会在春节前后上市，根据抉策地产研究中心数据

监测，2003年春节前后楼价上调的幅度不会太大。另外，楼盘景观设计费用和

营销造费用比重增加较快已达到300-400元/平米的水平，而且这一部分成本增

加的趋势较为明显。

5. 城市化战略与房价水平——地区中心效应显现

南京市正积极推进城市化进程，到2005年，南京城市化率将达到65%， 意

味着需要大量新建住宅；随着交通规划的逐步落实，南京都市圈的形成，中心型

城市地位将得到进一步巩固，中心城市地位拉动房价上涨；随着京沪高速铁路的

修成，上海、南京、杭州形成的三小时的经济圈，是世界制造业的中心。长江经

济圈的地理位置决定了南京市未来城市发展的速度将会更快。近期沿江大开发战

略已直接拉动南京市河西、江北、城北等片区房价上涨。2003年后，南京市城

市化战略与房价水平已成为密切相关因素。

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6. 开发商保利因素——楼盘品质化倾向

随着房地产的金融政策的变化，对开发商运作项目的实力要求有提升趋势，

为了保持较高的利润，开发商在提升楼盘品质的同时提升房价已成为普遍做法。

7. 拆迁新法等政策影响

拆迁新法的直接效应在于地级的跃升，导致2003年四季度直接拉动了南京

市二手房均价200元左右/平米，可以预见在2004年，这一政策对新建商品房开

盘价的影响将超过对二手房价格的影响。

以上对影响近期南京市房价的相关因素分析，是从多角度对房地产市场价格

状况及走势进行的研究，目前的各项相关数据显示，短期内南京市房价的变动将

相对稳定。

三、南京市房价展望

1. 2003年房价总体特征

2003年南京国民经济进入了新一轮发展周期，基建投资急剧扩张拉动了贷

款的快速增长，城市建设步入了高峰期，沿江开发、老城改造、十运会场馆建设、

地铁、秦淮河整治、三桥、塞虹桥立交等数亿元以上投资大项目不断涌现；房地

产开发持续升温扩大了信贷资金的需求，消费层次明显提升促进了消费信贷业务

的发展，良好的宏观经济环境、中心城市地位、居住环境要求逐渐提高、住宅产

品升级换代、外来的购买力的持续强化，市区土地资源紧缺、旧区改造进程等诸

多推进因素，不可避免的造成南京市2003年房价飚升。

2. 2004年市场环境及房价趋势

基本判断：（1）从微观市场表现分析，2004年商品房供应量增长较快，但

需求量也会增长，供求关系不会发生根本性转折，但在有些区域可能会出现供应

量大于需求量从而出现区域性供过于求的局面。（2）诸多宏观经济表现显示，2004

年南京市房价上涨可能性较大。从经济发展角度分析，2000年以来房地产业已

成为拉动GDP的重要因素，政策面鼓励房地产业的持续平稳增长；从消费走向来

说，住宅标准提高与家庭大件耐用消费增长、商品房消费增长直接带动其它行业

增长趋势明显；从城市发展阶段性规划来说，住宅人均面积达到小康化标准是各

地政府的追求。（3）房地产产品品质化与多元化时代到来。（4）2004年二手房

市场将继续繁荣，房价理性发展的可能性增大。

2004年商品房供求关系不会发生根本性转折——南京已公布的2004年拆迁

量可见，整体数量超过2003年，今年将出现更多的购房者；南京作为长江中下

游区域中心城市，对外有一定的辐射及影响力，这就决定了南京会吸引大批外来

创业者，而这部分人群就构成了2004年南京房地产市场的潜在购房者；自去年

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开始，市政府为解决贫困户及收入较低的拆迁户居住问题，启动了“三房”工程，

中低收入阶层住房问题备受关注，从已公布的2004年建设计划来看，此“三房”

的总体供应量不会少于200万平方米，中高档商品房所占比例会下降，经济适用

房所占比例会上升；南京市2004年将达到人均住宅建筑面积24平方米。

房价走势影响面分析——第一：政策综合力量（国土资源部45文件、央行

121文件、国务院18号文）出台会导致房地产价格会继续上涨。首先政策面对

房地产行业规范化的要求将使房地产产品的实际供给减少，因为进入房地产开发

行业的门槛提升了，所以2004年房地产的价格下行可能性很小；其次房地产市

场的需求仍然处于快速增长的态势，城镇化进程加快、外来人口增长等因素，将

增加房地产市场需求。第二：消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。随

着居民消费观念的变化，换购住房的需求逐年增长且增幅较大；第三，城市发展

带来的需求，拆迁安置、城市危旧住房改造、城市基础设施建设产生的购房需求

量将保持稳定的增长；第四，政府在2004年对房地产市场的发展将起推动作用，

同时为了控制房产泡沫的出现，将会出台一系列政策，如抑制炒房的相关政策等。

房地产产品品质化与多元化趋势——由于上一个发展时期南京市如全国许

多城市一样涌现一大批了同质化很严重的楼盘，而在未来真正有独特优势的楼盘

才能适应新形势，避免被市场所淘汰，良性竞争提升楼盘品质才是未来的发展之

路，地产商将不可避免地出现分化，未来的区域市场带动效应将不复存在，具有

独特卖点的个盘发展将成为市场亮点，对潜在需求的开发与引导，通过产品差异

化和理念创新来满足，成为开发商占领市场先机并在竞争中取胜的有效途径；随

着行业利润不断降低和市场环境的变化，行业格局将重新洗牌，市场将通过竞争

的方式将一些地产商淘汰出局，在竞争良性发展的范围之内，性能价格比高的房

子会越来越多，创造高性价比产品将是2004年南京市房地产业的发展动向。2004

年，符合市场细分需求的特色产品会有很大市场，商品房结构调整越来越受到市

场需求的引导，品质化与多元化的倾向将提升产品价值，间接起到拉动房价的作

用。

二手房市场发展速度继续——活跃的二手房市场是房地产市场繁荣的一个

重要标志，不论是从供应格局还是房价水平，2004年二手房市场发展速度将继

续2003年的较高水平，繁荣的二手房市场将有益的促进新商品房价格向理性回

归，也是房地产市场发展的有机组成部分。

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第四节 消费者调查研究

目前购房会员俱乐部拥有会员总数近14000名，这些会员共同特征是他们均

为近期内打算购房的准购房者。为了能够准确的了解购房者的购房心理、行为及

其需求变化，推进南京房地产市场的健康发展让开发商开发出能够适合市场需求

的楼盘，抉策地产研究中心在此基础上做了深入的消费者调查研究。

消费者调查是本报告的重要内容，抉策地产研究中心所拥有的14000多名准

购房者的样本特征是本报告价值所在，准确了解和把握消费者心理特征及变化情

况，可以为房地产相关产业、开发商等开发及投资提供重要参考。另外，消费者

调查数据与其他指标数据的相关分析，使我们能得到很多非常有价值的资讯。

根据购房会员俱乐部会员数据库的资料，从购房者年龄、学历、收入等基本

特征，面积、单价等需求特征和付款方式等行为特征三方面进行分析。

一、背景资料

调查时间：在购房会员俱乐部所拥有的会员中，选取入会时间跨度为2003

年1月1日至2003年12月31日。

1. 样本特征

（1）在南京居住2年以上的常住人口；

（2）打算在近一两年内购房的准购房者；

（3）所选择的购房意向区域为南京城区七大片区（六合、溧水等不包括在

内）；

（4）样本容量：从总共拥有13585名购房会员的俱乐部会员数据库中通过

随机抽样方法获取样本，样本大小为5724名，通过样本的甄选，获得有效样本

为5531名。电话回访会员280名，获得有效样本232名。样本容量可信度在95%

以上，误差范围控制在3%以内。

2. 研究方法

（1）调研方法：本次调研除从会员数据库抽取样本之外，还采用了电话回

访老会员的调研方法。

（2）分析方法：通过对数据进行甄别编码，录入数据库，利用SPSS、EXCEL

等软件进行统计分析。

3. 研究指标

（1）购房者基本特征

（2）购房者购房需求特征

（3）购房者购房行为特征

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二、购房者基本情况分析

1. 年龄结构分析

将购房者按年龄分成25岁以下、26-35岁、36-45岁、46-55岁和55岁以

上五个年龄组。各年龄组结构比例图如下：

图4-1 购房者年龄结构比例图

1季度2季度3季度4季度

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

25以下55以上

26-3536-4546-55

由上图可见，购房者年龄主要以26-45岁年龄段的中青年为主，其比例达到

总人数的2/3，显示这个年龄段的购房能力和欲望都非常高，这与该年龄段的收

入水平、投资、消费观念和支付能力是相一致的。

通过全年四个季度的变化情况可以看出，除了25岁以下年龄组购房比例明

显上升外，而其余年龄组的需求比例则有不同程度的下降。表明25岁以下年龄

组对商品房市场有着比较强的信心。

2. 学历分析

图4-2 购房者学历结构图

上半年下半年

50%

40%

30%

20%

10%

0%

高中以下大专本科本科以上

7%

30%

23%

21%

11%

42%

37%

29%

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结构图表明，购房者学历为大专的比例最大，本科以上学历的比例最小。这

与他们购房的能力并不一致，原因是本科以上学历在总人口中的分布较小。

通过上下半年的购房者学历变化情况可以看出，大专及以下学历的购房人数

明显下降。去年快速上涨的房价抑制了他们的购房需求，因为他们的购房能力一

般来说要低于其它两类人群。

3. 收入结构分析

图4-3 购房者收入水平结构对比图

60.00%

40.00%

20.00%

0.00%

1季度

2季度

3季度

4季度

3万以下3-5万5-8万8以上

0.170.480.220.13

0.180.450.260.11

0.20.50.20.1

0.140.440.270.15

统计图表明，购房群体中家庭收入主要集中在3-8万元之间，大约占总购房

群体的70%左右；其中3-5万元中等收入购房者的购房比例最高；8万元以上的

购房者比例维持在10%左右。各收入阶层的变化趋势并不太明显。

三、购房需求分析

1. 面积需求分析

图4-4 购房者面积需求对比图

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1季度2季度3季度4季度

40.00%

35.00%

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

50以下51-7071-9090-110110-150150以上

从全年的面积需求状况来看，目前购房者对面积的需求仍然主要以71-110

平方米为主。从四个季度比例的变化情况可以看出110平方米以下的需求有所上

升，110平方米以上商品房需求下降明显。

2. 收入与可承受价位交叉分析

按家庭收入的高低对购房者进行分组，采用全年的数据进行统计，然后对各

组家庭的不同期望购房价格进行分析。

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

3万以下3-5万5-8万8万以上

3500以下

3500-5000

5000-7000

7000以上

图4-5 2003年购房者的家庭收入与期望价格的交叉比较图

由上图可以得出，对高价房的需求比例随着家庭收入的增张而增加。除了

5-8万家庭收入组的主要期望价格不明显外，其它三组的主要意向购房价格比较

明显。3万以下家庭主要将购买单价3500元/平方米以下住宅；3—5万家庭收入

组主要需求3500-5000元/平方米单价的住宅；8万以上家庭收入组主要需求7000

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元/平方米以上住宅。可见对高价位房的需求是与较高的收入水平家庭的承受能

力相关性较强。

3. 套型选择

图4-6 购房者套型需求结构图

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

二室二厅二卫二室二厅一卫二室一厅一卫三室二厅二卫三室二厅一卫三室一厅一卫其它

24.97%

22.10%

16.73%

13.36%

5.99%

2.75%

16.85%

需求量较大的几种套型分别为三室二厅一卫、三室一厅一卫，需求量超过

20％，三室一厅一卫、二室一厅一卫、二室二厅一卫套型需求也都超过10％，

其它的套型市场需求比例十分有限。各种套型在全年四个季度间的需求比例变动

不大，反映消费者对套型的需求比较稳定。

4. 消费者可承受商品房总价分析

图4-7 购房者承受总价需求结构图

总价承受比例

50.00%

45.00%

40.00%

35.00%

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

45.60%

35.35%

19.14%

30 万以下30－60万60万以上

从上图可以看出，由于南京城镇居民人均收入仅在万元左右，因此能承受总价在

60万以上商品房的消费者的比例不到20%；30－60万元的比例接近一半，30万

以下的需求比例超过1/3。

四、购房者行为分析

1. 付款方式分析

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图4-8 购房者付款方式对比图

0.8

0.7

0.6

0.5

0.4

0.3

0.2

0.1

0

按揭分期一次性

上半年

下半年

如图所示，购房者对所购住房的付款方式主要以按揭付款为主，比例超过

2/3，比上半年提高了4个百分点，分期付款的比例下降了3个百分点，一次性

付款的比例也有所下降。由于货币支付能力等因素的影响，大部分的购房者仍然

选择按揭付款方式实现安居生活。

2. 收入与媒体影响度交叉分析

不同媒体对不同的收入阶层的影响程度是不同的，因为不同收入阶层的消费

习惯、消费心理和信息来源渠道是有差异的。这里所用的媒体影响度是指各种媒

体对消费者影响程度，我们运用抉策地产中心的数据库对不同收入段的购房群体

对不同媒体的接受度作交叉分析：

图4-9 收入与媒体的影响度交叉比较图

3万以下 3-5万5-8万8万以上

60.00%

50.00%

40.00%

30.00%

20.00%

10.00%

0.00%

报纸网络电视房展会亲友推荐

由上图看出，无论哪个收入段，报纸始终是消费者了解商品房信息的首要渠

道，超过一半的人认为报纸是影响力最大的媒体。网络的影响处于报纸之后，随

着收入的增长，报纸的影响也随之增长。由于网络，特别是房地产专业网的受众

针对性强，有较大的发展前景。电视媒体在中低收入阶层中占有重要的地位。

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3. 年龄与购房区域交叉分析

不同年龄的受众对不同的住宅区域的偏好是不同的，受很多因素影响，仅从

经验并不能判断，而了解他们的偏好却是非常重要的，可以避免商品房的结构性

不平衡。我们运用抉策地产中心的数据库对不同年龄段的购房群体对不同区域的

接受度作简单交叉分析（不包括仙林、江北、55岁以上年龄段）：

图4—10 年龄与购房区域交叉对比图

35.00%

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

城北城东城南城中河西江宁

25以下

26-35

36-45

46-55

由上图看出，25岁以下年轻购房者的主要意向购房区域是江宁地区；城东

和河西的主要消费群体是36-45岁年龄段；46-55岁年龄段的意向购房者更趋向

与在河西和城东购房。

4. 购房者对2004年房价变化的心理预期和接受能力分析

商品房的价格不仅受消费者的收入水平及供求关系的影响，消费者对房价趋

势的预期也极大的影响着房价，因为商品房不仅是居民生活的必需品，也是投资

品，作为投资品不仅要考虑资产当前的价格，更受到其它人对价格预期的心理影

响。

因此了解消费者对未来房价走向的预期心理就非常重要了。抉策地产中心利

用电话回访老会员以及最近的11、12月会员登记数据作为样本进行统计分析，

结果下图：

图4—11 消费者对2004年房价走势预期结构图

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16.70%

11.30%

32.40%

39.60%

微降平稳微涨涨幅较大

从统计结果可以看出，仅仅11.3%左右的消费者对2004年的房地产市场持

悲观态度，认为由于2004年经济适用房、商品房供给大幅增加，房地产市场将

出现转折，商品房价格会下降。

然而2003年各片区涨幅均超过1000元/平方米，河西片区月均涨幅超过100

元/平方米。如此高的上涨速度必然有很大的惯性，使2004年房价出现逆转的可

能性比较小。还有许多其他利好的因素在支撑着房价的坚挺，因此消费者提高了

2004年的房价走高的心理承受能力和心理预期，有接近45％的消费者认为今年

房价将继续走高。

还有40％的消费者认为由于土地供应、供给增加等不确定因素的影响，

2004年的房价涨跌相当。

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第五节 生活指数评价

2003年12月修订的抉策地产研究中心南京市区域生活指数评价系统和南京

市典型楼盘生活指数评价系统，是经过科学设计的模型，主要用来评价城市各片

区、各楼盘的生活便利程度，并给出区域生活便利指数、区域发展综合评价和专

项分析，可以为房地产开发商楼盘开发提供理性的参考。在前期模型的基础上，

我中心对模型进行了进一步的发展与应用。

一、 生活指数评价

1. 区域生活指数模型

生活指数模型是抉策地产研究中心2003年8月继南京市房地产70典型楼盘

指数数据库建立后，建立的影响生活便利程度的各项信息分析系统；运用德尔菲

法经过对各指标的计算打分，同时利用MATLAB软件，来评定区域生活便利程度

的方法。双层加权指标共7项，这些指标项目为：区域交通设施完备程度、区域

环境保护程度、区域商业设施完备程度、区域医疗设施完备程度、区域休闲设施

完备数、区域教育设施完备程度、典型社区居民满意程度。对这些因素建立了双

重加权监测项目模型，计算得分以量化的评价结果来说明所属地域的市场价值。

自该模型推出以来，这一对商品住宅的价值评价体系已为社会各界所接受，

本期生活指数评价我中心对模型进行了进一步的应用：在南京市人口地理进行板

块划分的基础上，选取城中六个小地理片区进行了生活指数评价。

表5-1 区域生活指标双重加权评定模型（5分制）

影响因素

区域交通设施完公交线路总里程 区域中心点距市中心是否有轻轨、地铁、快速交

备程度 （） 直线距离（） 通环线的规划（）

区域环境质量

区域商业设施完超市、便利店密度 大型商贸场所密度 农贸易市场密度

备程度 （） （） （）

区域医疗设施完10公里范围医疗

备程度 机构数（所）（）

区域休闲设施完每平方公里体育每平方公里中档餐饮每平方公里文化娱乐场所数

备数 场馆数（） 服务机构数（） （）

区域教育设施完大学、展览馆密度 中小学密度 幼教服务机构密度

备程度 （） （） （）

总权重分级指标及分权重

(w) （w）

距离片区中心最近的三级以上医院的距离及名称（）

周边植被覆盖率地域风貌 属几级地

（） （） （）

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代表社区居民

居住满意程度

（5分制）

通过小型抽样调查获得有关：居民对社区保安标准、物业收费标准、保

洁标准的态度得出的综合分。

利用这个模型，我们可以对更大范围内的片区进行生活指数评价。

2. 应用与测评结果

本期评价的六个城中小片区为地理位置较为接近的三牌楼片区、紫竹林片

区、许府巷片区、高云岭片区、西家大塘片区、四牌楼片区六个小片区进行了生

活指数评定，评定结果如下：

表5-2 小型片区生活便利指数评定结果列表

小片区 三牌楼 紫竹林 许府巷 高云岭 西家大塘 珠江路

名称 片区 片区 片区 片区 片区 片区

所属大区 城中

生活指数 4.35 4.30 4.45 4.60 4.55 4.65

房屋均价 6500 5800 5900 6300 6000 6500

以上测评结果对消费者评价楼盘价值、开发商进行楼盘项目规划、中介机构

评价租赁行情都有参考价值。抉策地产研究中心即将在开通的网站中公布更多有

关区域生活指数评价结果，将对社会各界开放使用生活指数评定、楼盘信息查询、

南京市房地产专用人口地理信息平台功能。

二、典型楼盘生活指数评价

1. 典型楼盘生活指数模型

抉策地产研究中心典型楼盘生活指数模型是建立在区域生活指数模型基础

上，对典型楼盘进行的生活指数评定。该系统充分考虑到房地产产品的价值构成，

对购房者的购房过程可提供有效指导，并可为房产投资项目预期销售、收益状况

提供参考。楼盘生活指数评价指标系统包括：建筑质量、发展商水平、周边环境、

交通环境、医疗教育环境、楼盘套内设施完备数、小区内设施完备数、业主情况、

楼盘物业服务水平及其分级指标，对影响楼盘生活便利程度的各指标建立打分标

准，并在70楼盘数据库的数据平台上对模型所涉及的信息项目进行每月信息跟

踪，本期生活指数评价添加了衡量建筑质量、发展商水平的评价指标，总模型如

下：

表5-3 典型楼盘生活指标双重加权评定模型（5分制）

影响因素 总权重(W) 分级指标 分权重（W）

资金实力

开发商评价

销售状况

品牌知名度

相似项目经验

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建筑设计等级 0.20

项目建筑质量

实施施工企业级别

室内布局合理性评估 0

项目验收评价 0.30

楼盘套内设施

完备数

小区内设施

完备数

周边环境

对设施完备数量化评级打分

周边文化场馆施数

0.15

周边植被覆盖率

周边治安

所处大片区生活指数

距市中心直线距离

交通环境 0.15 1公里内设站点的公交线路条数

交通规划

10公里范围医疗机构数

是否有社区医疗救助机构

医疗教育环境 0.20

距离社区最近的三级以上医院的距离及

名称

幼儿园、小学、中学、大学

职业结构比例

业主情况

业主入住满意度 030

职业结构比例

购房目的比例即客层分析

保安标准

楼盘服务水平 0.05

保洁标准

物业收费标准

可提供的其它服务项目

根据以上楼盘生活指数评定模型,可计算某楼盘生活便利程度，该指数可作

为判断某楼盘便利程度的标准。

2. 应用与测评结果

根据测评标准，经过MATLAB软件的计算，对5个典型楼盘进行了楼盘生活

指数的评定，结果如下：

表5-4 典型楼盘生活指数结论表

楼盘名称 花神美境 市政天元城 罗马假日 金源太古城 城市桃源

物业类型 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅

所属大区 城南 江宁 城中 城北 河西

生活指数

楼盘均价 4200 3100 5900 5500 6200

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抉策地产研究中心建议，在相同价位段的楼盘项目中选择生活指数得分较高

的项目，近期我们将与媒体合作，推出2004年度南京市楼盘生活指数系列评定。

三、典型楼盘性价比分析

以下是根据楼盘价位与典型楼盘生活指数值的相关性分析所设计的楼盘性

价比分析模型，区间标尺为数值1-5，同样价位下楼盘生活指数较高，说明其生

活便利程度较高，对开发商而言，开发这样的楼盘较有市场竞争力。根据表5-4

数据，我们对五个典型楼盘进行了楼盘性价比测评，结果如下：

图5-1 楼盘性价比测评图

罗马假日

5

4

3

2

1

0

市政天元城金源太古城

生活指数

价格区间

城市桃源花神美境

图示显示，在统一价格区间内（本期参评五个楼盘价位分布以1400元/平米

为一个价位区间），如代表楼盘价位区间的方形点落在代表楼盘生活指数的菱形

点内层，说明其性价比较高，生活便利程度较高，反之如落在外层，说明相对同

等价位的楼盘，其生活便利程度较低，性价比也较低。从生活指数评定到性价比

模型的设计，其主要宗旨就是合理的评价房地产产品的市场价值及市场竞争力，

为市场提供参考，对开发商项目开发与消费者理性消费来说，都是有积极意义的。

四、抉策地产研究中心生活指数专项研究

1. 典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告

报告组成：成熟地理概念区域内及5公里范围内典型楼盘项目生活指数评价

/性价比分析/周边项目比较分析工作表/发展商背景分析/特殊卖点分析。

2. 楼盘项目前期定位研究

依据人口地理整合信息，结合楼盘数据库、生活指数评价模型，抉策地产研

究中心可提供商品房开发前期需要的市场调查和项目定位研究专项报告。

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第六节 广告监测与研究

抉策地产研究中心媒体监测数据库是运用科学的监测模型、借助数据库软件

对南京市房地产广告投放进行的监测研究，定期公布南京市房地产市场的广告动

态信息。在六大指标体系中，抉策广告投放监测工作的意义在于，分析开发企业

的营销策略，对比其销售动态进行相关性分析，从而更加深入的透析市场。

一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测

本期报告以2003年10月1日至12月31天的广告监测统计数据为基础，对

第三季度南京市房地产广告的投放排名、投放总额、投放频率、各区域楼盘广告

发布量排名、各开发商投放量排名及媒体分布、南京市房地产营销广告主题跟踪

等多方面进行统计分析，对南京各平面媒体影响度、消费者的媒体偏好与媒体影

响度排名进行进一步的研究。

本期平面媒体监测范围包括《南京日报》、《周末》、《星期五》、《扬子晚报》、

《南京晨报》、《金陵晚报》、《现代快报》、《服务导报》、《江南时报》、《江苏商报》。

2003年11、12月份南京房地产广告主要由住宅、商铺和写字楼构成，其中住宅、

商住写字楼类项目的广告刊登量较高。

2003年11、12月份南京房地产广告仍然主要集中在《金陵晚报》、《扬子晚

报》、《现代快报》等都市类报纸上，其中《金陵晚报》、《现代快报》在房产广告

市场中的市场份额较其它媒体大；

2003年11、12月份投放总量前三名的区域仍然是江宁、城中和河西三大区

域；2003年11、12月份南京地区房产广告主要以较大规格的双通栏、半版、通

栏、10.5通栏全彩色广告为主。

二、2003年11、12月南京市楼盘报纸平面广告投放统计分析

根据抉策地产研究中心媒体监测数据库数据统计，得出2003年11、12月南

京市房地产平面广告投放各项统计与分析。

1. 投放量排名

11、12月份南京楼盘平面广告投放总量为2430个通栏广告，其中翠岛花城

以120个通栏的总投放量排名第一，盘谷亚泰广场以73.5个通栏的总投放量排

名第二，旭日华庭以62.5个通栏的总投放量排名第三。（见表6-1）

2. 投放频率排名

从投放频率角度统计，翠岛花城、盘谷亚泰广场、旭日华庭三个楼盘排名前

三位，分别达到每隔1个通栏广告，单次投放版面最高的楼盘是翠岛花城、钟山

银城东苑和汇杰广场。相关统计见下表：

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表6-1 2003年11、12月南京市楼盘报纸平面广告投放量统计表

投放版面投放总量 投放 单次

总量 排名 总次数 投放版面

120 840000 1 24 翠岛花城

514500 2 20 盘谷亚泰广场

437500 3 14 旭日华庭

430500 4 24 江山万欣翠园

374500 5 19 万科金色家园

52 364000 6 11 汇杰广场

52 364000 7 17 武夷绿洲

50 350000 8 10 钟山银城东苑

332500 9 18 明月港湾

44 308000 10 18 君临国际

投放总额 投放频率

排名 （每隔几日投放 楼盘名称

（元） 1个通栏广告）

（注：本报告中所有平面广告发布版面量统计以数值1表示1个通栏广告，

广告价格计算标准采用7000元/通栏的平均水平）

3. 分区域投放量统计

表6-2 2003年11、12月南京市楼盘平面广告分区域投放量统计表

楼盘所属大区 投放广告次数 投放广告版面总量 投放广告总量排名

江宁 244 1

城中 183 2

城南 86 289 3

河西 110 288 4

城东 74 5

其它地区 66 234 6

江北 36 127 7

城北 35 8

南京楼盘平面广告投放总量分区域统计显示，2003年11、12月份投放总量

前三名的区域是江宁、城中和城南三大区域，分别达到、和289个通栏广告，河

西区域广告投放版面达 288个通栏，城东区域广告投放版面达234.5个通栏，

城北、江北楼盘广告投放版面总量则相对较低，值得关注的是周边地区及外地商

铺、旅游房产的投放量较大，达到234个通栏。

4. 物业类广告投放量统计

表6-3 2003年11、12月南京市分物业楼盘平面广告投放量统计图

物业类型 占总量百分比

投放总量 投放广告的 投放次数最多

（通栏数） 楼盘总数（家） 区域

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别墅1606.9%12江宁

公寓5.8%7城中

旅游房产2.8%7黄山

商铺7.3%20城中

商住楼、写字楼12.4%29城中302

住宅64.7%129江宁1572

2003%，按区域排名，江宁地区的住宅和别墅的广告投放量仍然是各区中最

高的、城中的商铺和商住楼、写字楼的广告投放总量最高、外地旅游房产中黄山

地区的楼盘投放总量最高。

5. 开发商楼盘平面广告投放量统计

表6-4 2003年11、12开发商楼盘平面广告投放量前五名统计表

开发商排名

雨花城建综合开发总公司 24 120 1

银城房地产 19 95 2

振宏民防开发公司 20 3

南京21世纪房地产开发有限公司 22 4

南京百家湖房地产开发有限公司 20 64 5

南京红太阳房产 14 6

南京江山房产 24 7

南京明月建设集团 21 55 8

南京万科置业有限公司 19 9

投放 投放广告 投放广告版面总量

广告次数 版面总量 排名

2003年11、12月份南京楼盘平面广告开发商投放总量统计显示，投放总量

前三名的开发商是雨花城建综合开发总公司、银城房地产、振宏民防开发公司，

着三个开发商2003年11、12月投放各自楼盘平面广告总量各达120、95和73.5

个通栏。

三、南京地区各平面媒体影响度分析

平均日发布广告量统计

表6-5 2003年11、12月南京平面类媒体发布房地产广告量统计表

媒体排名 发布广告次数 发布广告量排名 发布广告量

金陵晚报2681 720

现代快报2452

南京晨报1353 386

扬子晚报964

南京日报465

平均日

发布广告量

2003年11、12两个月的监测数据显示：南京平面类媒体接受房地产类平面

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广告月份总量达2430个通栏广告，其中金陵晚报以月发布720个通栏的发布量

排名第一，平均日发布广告量达，现代快报以发布709.5个通栏的发布量排名第

二，平均日发布广告量达，南京晨报以发布386个通栏的发布量排名第三。从发

布广告次数和平均日发布广告量两个角度统计，现代快报、金陵晚报和南京晨报

分列前三位。

四、楼盘形象宣传主题跟踪分析

1. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题类型分析

从总体来说，近期楼盘营销宣传有两个主要趋势，一个是宣传楼盘的购买诱

惑，采取这一策略的广告一般使用较为煽动的语言，强调投资回报价值；另一个

明显趋势是从社会分层角度提出项目可为入住者追求高生活品质、差异化的生活

方式及个性化的生活空间的可能。

2. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览

表6-6 房地产广告营销主题对比表

楼盘名称 广告宣传主题

百家湖印象威尼斯

不应错过的机会

经济领袖的选择

是房子让家更幸福

百家湖花园 欧式水岸风情,生活纯色彩

自然的理想居所

大地豪庭沿街旺铺

赢领财富风暴

至高视野至高境界

第三次签约风景

翠岛花城 以货真价实的好产品，赢得市场

双水景住宅

德基大厦

国际，新锐，人文

400棵梧桐树与会呼吸的玻璃幕墙

世界太大,可惜太空了,城市太大,而自我太小

独立年代

商务行馆酒店生活

投资型酒店式商务公寓

利润最大化

东恒阳光嘉园

夫子庙大世界商业城 地铁必经口，抢到即赚到

假日里的选择，度假风情住宅！

回家·就是享受度假

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IT核心身份标签

我们不能给您一个奇迹但能给您一个创造奇迹的空间

园林·别墅·自然·境界

专属中产阶级的山水别墅升级版，惊世呈现

我的黑夜比白天多

纵情智慧，成就明天

预约都市繁华,预演自由人生

君临国际

Happy 2004

预约都市繁华,预演自由人生

君临国际酒店式单身公寓国际自由部落

预约都市繁华预演自由人生

在君临国际学会珍惜现在

名嘉佳园春节后铁定上涨

名嘉佳园

机会 只等有眼光的人

名家俊雅名嘉的凝眸相惜

热烈祝贺名嘉佳园三天销售额突破三千万

仁恒玉兰山庄

一种成功境界，一层人生体会

别墅式公寓，别墅的生活空间

卓越房型 实用为尊

苏宁馨瑰园

品味河西首席生活美宅

都市新贵生活即将缤纷上演

谷阳世纪大厦

翰海翠庭

五、从购房者相关特征分析媒体影响度

1. 购房者媒体偏好分析

根据购房会员俱乐部数据分析，对当前消费者获取楼盘信息的六个渠道的比

例进行比较，如图所示：

图6-1 消费者获取楼盘信息的六个渠道的比例比较图

100.00%

80.00%

60.00%

40.00%

20.00%

0.00%

报纸电视交易会亲友网络其它

上半年

下半年

上图示表明，目前购房者的信息获取渠道仍以报纸广告、电视广告、房产交

易会三大渠道为主，报纸与电视的发布较为及时，但信息发布时间较为零散，而

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房地产交易会则将楼盘的模型、景观体现的较为直观，会员俱乐部数据显示，准

购房者机对这一渠道的认可有提高的趋势。从上图还可以看出，网络这种集合视、

听、文本、图片、动态影像的集大成之新兴媒体，已受到越来越多房地产企业及

营销代理机构的重视，动态文字、画面配上音乐的短片成为众多房地产网站年末

页面的重要组成部分.我中心对南京市房地产网（N）12月某日的页面进行了统

计，发现其各类房地产类、装修类产品广告及时条数已达90条，非高峰时刻在

这个网站上同时在线的网民、准购房者的人数达300-400人，该网站日均发布二

手房求购出售信息及房屋求租出租赁信息达500条，网下成交速度为2周左右。

抉策地产研究中心建议，楼盘项目应适当加大网上信息发布量，因为毫无疑

问，未来购买新商品房的主力群体，是追求新的生活方式、全面进入数字时代的

人群。

2. 媒体广告对购房者决策的影响分析

据购房会员俱乐部最新数据，对就媒体宣传影响购房者决策程度统计如图。

表6-7 媒体对购房决策影响程度统计

比较大一般没有影响

报纸25.00%61.67%13.33%

电视30.00%40.00%30.00%

房产交易会33.33%61.11%5.56%

亲友推荐55.00%38.33%6.67%

网络28.70%57.00%14.30%

上图表明，房地产广告投放组合已成为企业营销中面对的难题，很多开发商

都明白：在实施的广告投放中，有一半广告费浪费了，根本没有效果或效果甚微，

但那一半浪费了却不知道。如何有效地制定媒介组合投放计划，实施广告投放，

抉策地产研究中心提供以下广告专项调研报告：分类媒介影响力分析/广告投放

策略与销售实绩相关性分析/不同投放时间与形式的实际受众反映/投放预案与

前期受众反映测试/典型楼盘形象设计与广告创意研究。

抉策地产研究中心可提供的其它广告专题研究项目：（1）广告投放及营销投

入相关性研究（2）广告创意研究（3）分类项目广告案例研究。

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结 束 语

2003年房地产市场纷争不安的一年，从年初的SARS风波、央行121号文和

国务院18号文的房地产过热之争，到年底的土地市场整治规范、拆迁矛盾激化

引出拆迁条例更新，尽管每一次事件都引起市场各方的诸多反应，但2003年南

京市房地产市场仍然保持着高速增长。房地产开发投资创出历年的最高纪录，

2003年房地产开发投资为183.8亿元，比2002年增长33.6%。全年南京商品房

合同销售面积达到673万平方米，比2002年增长33.6%。商品房的价格继续一

路高歌，2003年商品房价格比2002年增长20%。

几家欢喜几家忧，房地产开发商也都赚个盆满钵盈，但是人均年收入万元左

右的老百姓购买均价超过4000元/平方米的住宅却感到非常吃力，尤其是无房可

住的拆迁居民和低收入居民。为此政府采取了一系列的措施，满足中低收入居民

的住房需求。2003年政府减缓并规范了市政拆迁，提高了拆迁的补偿标准，加

大土地的供给，以缓解商品房供需矛盾，并且加大了经济适用房和中低价商品房

建设力度，满足各收入层次的安居需求。

南京的房地产市场仍然处于初级市场阶段，初级市场的典型特征是高增长速

度和市场秩序的不规范，根据中国其他市场的成长经验，任何一个初级市场，基

本上都要经历8-10年的高速成长期（增长率在15%以上）。由于处在房地产高速

发展时期，市场为卖方市场，开发商占主导地位，在这样难得的市场机遇前，几

乎所有的开发商都可以轻松的获取利润。然而，市场经济的常态是过剩的经济，

当房地产市场进入买方市场，市场环境和秩序逐渐规范后，现存的60%以上的开

发商将被无情的市场淘汰。地产大战硝烟散，黄沙吹尽始见金，只有真正注重信

誉、不断提高自身实力的开发商才能在规范后的房地产市场中继续发展。所以真

正有长远眼光的开发商不仅仅考虑抓住当前的大好时机，也会真正对社会、消费

者担负责任，建立起自己信誉、品牌，确保立于长久不败之地。

与2003年相比，2004年南京房地产市场的发展将面临很多变数。随着股市

的复兴，必将有部分房地产投资者套现投入股市，投资者的退出将从两个方面影

响房地产市场，一方面增加了市场的供给，一方面减少了房地产投资的需求，影

响消费者信心，引起房地产供需连锁反应。城市建设拆迁也是影响房地产市场的

一大因素，因为拆迁居民的需求缺乏弹性，拆迁购房的数量是需求量变化的主要

动因。尽管房地产市场面临很多变数，但是受宏观经济形势继续向好的有利影响，

以及随着城市建设和城市化进程的推进，居民改善居住环境的需求不断增加，南

京房地产市场仍将继续快速的发展。

南京抉策地产研究中心

2004年2月1 8 日

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报告附件： 2003年房地产业政策影响面分析

1、2003年——房地产政策年

“总方针”出台——2003年房地产政策的主导性文件是国务院《……》（18

号文）和2003年6月5日发布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业

务管理的通知》（ “121号文）”提出了政府对于调控房地产市场的“总方针”。

121号文件的目的是要规范房地产信贷业务，促进房地产投资和购买行为慢慢转

向理性消费，防范房地产金融风险。18号文明确肯定了房地产业在国民经济中

的重要作用，表明政府对今后房地产业发展的态度——坚持市场化的基本方向，

这两个重量级的文件先后出台带给了市场重大的影响，房地产行业的融资成本以

及进入门槛无形中提升，短期内拉升了市场价格。

整顿、规范、建设土地市场——土地市场的发展和完善，正是房地产市场健

康发展的源头所在，2003年2月18日国土资源部发了《关于清理各类园区用地

加强土地供应调控的紧急通知》，提出严格控制土地供应总量，特别是住宅和写

字楼用地的供应量，停止别墅类用地的土地供应，可以适当增加普通住宅的土地

供应，严格控制总量。03年度全国各地撤并整合各类开发区2046个。规范土地

市场、治理整顿土地市场秩序，有力地推进了经营性用地招标拍卖挂牌出让制度

的落实等一系列方针政策出台，对今后土地供给局面产生重大影响，短期内对市

场的影响是限制了土地供应量。

控制房地产信贷，开拓房地产金融市场，形成多元化的房地产融资——2003

年我国房地产市场60%以上的资金来源于信贷资金，房地产贷款余额占商业银行

各项贷款余额的比重高达17.8%。为维护金融稳定，央行121号文规定，房地产

开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资

的30%。然而目前达到这一规定的房地产企业并不多，因此开辟新的融资渠道引

起各方高度重视，促进了地产信托和房地产基金的发展。

保障普通住宅需求、增加普通商品住房供应——121 号文和18号文同时还

提出“增加普通商品房供应，提高其在市场供应中的比例，努力使住房价格与大

多数居民家庭的住房支付能力相适应”的观点，提出建立起一个比较完整的市场

化的住房供应体系，即满足10%消费者的高档房，适合70－80%居民的普通商品

房，15－20%的经济适用房，然后是贫困家庭的廉租房。对这一政策的落实，表

现在地方政府加大中低价商品房与经济适用房的建设规模上，有望改变近年来中

低收入人群住宅供应不足的局面。

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规避住房贷款风险——为了规避住房贷款风险，‘121号文’规定购买第二

套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利

率。在投资型购房比例较高的城市，这一政策的实施后将对房市的稳定发展起良

好作用。

城市动拆迁问题——随着城市扩张、大规模拆迁引发的纠纷在全国各地不断

暴发，城市拆迁所反映出的问题已不单纯是城市建设问题了，而更多地触及到政

策法律、政府职能和公民权利等深层次问题。城市拆迁已成为今年整个社会关注

的焦点，2003年9月19日，国务院办公厅还特为拆迁问题下发了《关于认真做

好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》。下半年，中国各地也纷纷出台

相关的法规政策以规范房屋动拆迁行为，同时还出台了具体的拆迁补偿标准以及

拆迁评估办法。大规模城市拆迁亦是导致普通商品房供不应求的主要因素之一，

因此国家相关增加普通商品房的供应政策对于解决动拆迁问题亦有良好的补充

作用。

《物业管理条例》实施——国务院总理温家宝2003年6月8日签署第379

号国务院令，并于9月1日正式公布实施中国第一个《物业管理条例》。主要内

容：规定一切权利属于业主大会。明确了业主在物业管理活动中享有10项权利，

《物业管理条例》的出台，确立了业主的主人地位，明确了各方主体的责权利，

从法律上为消除许多引起物业管理纠纷的隐患提供了可靠的保证，对房地产市场

健康发展起到了积极促进作用。

2、从政策面对市场未来的影响

对于土地市场、房地产金融市场国家采取了通过商品房信贷措施、税收调节

机制、住房补贴制度、经济适用房的建设等一系列措施，调控房地产市场的供应

量及供应结构，加大普通商品房及经济适用房的供应，规范城市动拆，发展二手

房市场；严控房地产开发企业银行贷款，加强住房贷款担保体系将降低信贷风险。

从总体上看，2003年不论是对房地产市场利好与暂时利空的政策，短期内都间

接使南京市房价水平继续快速上涨，因为房地产市场的结构非常复杂，虽然政策

面的影响主要还是在于未来促进市场更加理性而健康的成长。经历了2003年的

曲折前行，无论是政府的管理行为，还是企业的投资与开发行为、消费者的商品

房消费行为都趋向理性。

3、2004年热点——地产金融年、土地税实施的讨论

土地政策与不动产金融政策将成为热点——土地管理制度更加精细，在不动

产金融方面，在按揭抵押贷款、企业发债、投资基金政策上，会出台有很多新的

规则，会推动房地产市场更加健康的发展。随着行业并购趋势的出现，地产业将

更加向专业化、集约化、规模化发展。土地是房地产最大的资本，随着土地市场

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的规范化，整个房地产业会重新排序，整个战略格局也会随之发生重大的变化。

产业与资本结合是必然的专业化、并购时代即将来临、规模化经营的发展趋势却

是不可阻挡的。资借基金入市，利用股权融资的方式，在今后的房地产开发中也

将表现得十分活跃。国内很多类基金式的公司也在募集资金，为不具备银行融资

或资本市场融资条件的房地产企业提供“过桥”资金。此外，增加债券市场的供

应，实现信贷资产证券化，这种新的融资渠道有可能将在2004年对房地产企业

的发展产生重大影响。

未来实行土地税的可能影响——近来讨论是否实施土地税渐成热点，城市土

地管理体制实行“三权分离”可以使城市土地所有权进一步明确，产权关系进一

步清晰，使土地所有权的经济利益在中央和地方两个层面上同时得到实现。地方

政府在收取级差地租之后，有利于市政建设。企事业单位依法取得土地使用权后，

地方政府可以代表国家依法对其的转让、出租等行为进行有效监督。但是如果在

目前市场状况下，将土地拍卖制度变更为土地税制度，对市场可能产生多重影响。

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