新冠疫情下提升中国大中城市住房租赁市场品质的机遇与对策

新冠疫情下提升中国大中城市

住房租赁市场品质的机遇与对策

文/朱婷

[摘要]由于长期重购轻租，中国住房租赁市场发展粗放，饱受诟病。提升大中城市住房租赁市场品质不仅是个人

与社会的需要，也是提升城市形象与促进城市发展的需要。2020年的新冠疫情对经济和社会生活产生了重大影响，大中

城市人口流入明显减少，住房租赁需求明显下降。住房租赁需求下降为大中城市整顿与提升租赁住房品质、扶持与提升

租赁企业品质、提高住房租赁需求端品质、创新与加强住房租赁市场融资提供了良好的机遇。只有认准机遇并积极抓住

机遇，出台租赁住房最低建设标准与群租房整改标准，实施群租房限期整改补贴政策，创新出租住房融资与扶持方式，

建设住房租赁公共管理服务平台，培育多层次住房需求体系，才能全面提升大中城市住房租赁市场品质。

[关键词]住房租赁；大中城市；群租房；长租公寓；新冠疫情

一、中国大中城市住房租赁市场品质状况

中国租赁住房市场发展时间较短，市场规范性有限，

品质较为普通。20世纪末到21世纪初，中国先后发展了

廉租房与公租房。公租房虽缓解了部分“夹心层”的住房

困难，但是与廉租房相同，公租房区域、区位与人群不匹

配

[1][2]

，且面积不合适、申请手续繁琐、等待时间长，居

住人员素质差，管理和维护困难等问题也较为普遍。与

[3]

此同时，私人租赁市场发达，但群租房泛滥，存在安全隐

患且扰邻。2016年，长租公寓兴起，虽透明高效，但

[4]

房租高，金融风险大，发展可持续性不足。

[5]

装隔断，拆除烟雾报警装置，在每个房间装载电表与热水

器，并以单间为单位对外出租。随意改装的群租房除容易

超越房屋承重引发房屋坍塌问题，也容易发生火灾，给租

客带来人身安全隐患。同时，长租公寓为了节约装修成本

并快速赢利，往往使用廉价材料快速装修并快速出租，这

容易导致房屋甲醛超标，危害租客身体健康。

就经济性而言，目前许多长租公寓由废弃厂房改建而

成，房屋按工业用水、用电的标准收取费用，价格是民用

水电费用的两倍以上，加重了租客的经济负担。同时，长

租公寓为了多赢利，特意炒高房租，还向租客收取管理费。

就舒适性而言，长租公寓往往采用廉价隔断材料，导致公

寓隔音差，影响居住体验。

（二）经济安全与社会和谐的需要

就经济安全而言，中介型长租公寓一般采用“高进低

出”、“长收短付”与隐蔽的“租金贷”等方式经营，发展

可持续性不足，如果遇到疫情等重大事件，则会出现明显

的租房需求不足与出租价格下降，中介也将迅速出现集中

崩盘毁约的情况，影响房东房租安全、租客租金押金安全

与租客金融信用。就社会和谐而言，公租房退租难，私人

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二、提升中国大中城市住房租赁市场品质的必

要性

提升大中城市住房租赁市场品质不仅是个人的需要、

社会的需要，也是提升城市形象的需要。

租赁市场与中介型长租公寓经常出现租房押金克扣纠纷，

群租房租客筹集房源也相对容易，这能减轻政府的经济负

影响社会和谐。此外，群租房随意增建厕所与淋浴房也严

重影响楼下居民居住舒适性，且容易造成噪音扰邻，影响

邻里和谐。

（三）居住稳定便利与保护居住权益的需要

就居住稳定便利而言，公租房稳定性高，但位置较偏

僻，不便于租客出行。同时，公租房租赁手续繁琐，等待

时间长。私人租赁市场与长租公寓则容易发生中途上调租

金和强迫租客退租等情况，影响租客的居住稳定性。此外，

私人租赁市场“黑中介”与“虚假房源”较多，影响租房

的便利与效率。就居住权益而言，与房产所有者不同，当

前各地租客权益缺乏保障。2020年8月，成都市政府发

布住房租赁风险提示，提醒租客谨慎租房，避免非法群租

与租住无合法权属证明的住房，因为“此类住房可能存在

安全隐患，也无法办理房屋租赁登记备案，会对后续办理

居住证、居住证积分、随迁子女入学、提取公积金等公共

服务造成影响”。

①

（四）城市形象与城市发展需要

住房租赁市场不规范，住房租赁不便捷，纠纷多，且

对流动人口不友好，容易影响城市形象。目前，许多城市

推出的蓝领公寓、人才公寓都设有较高的租赁门槛，而公

租房主要面向户籍人口。《2018年农民工监测调查报告》

显示，进城农民工中，租赁公租房的仅占1.3%，自购保

障性住房的也只有1.6%。显然，国内城市尚没有真正

②

实施全面的、惠及所有普通外来务工人员的租赁住房政策，

流入人口难以形成城市归属感，友好城市形象难以全面建

立。此外，大中城市的高房租提升了劳动力成本，不利于

高级人才与一般劳动力的流入，从而不利于城市发展。

三、新冠疫情下大中城市住房租赁市场品质提

升的机遇

新冠疫情大大缓和了城市住房租赁需求，给大中城市

提升住房租赁市场品质创造了条件。

（一）整顿存量租赁住房品质的机遇

由于新冠疫情影响，大中城市租客数量减少，租金下

降，房屋空置率提高、空置期拉长，中介毁约增加。在这

种情况下，整治存量群租房的阻力将大大减弱。一是二房

东的解约与房屋空置可能使群租房改造的阻力来源由房

东、中介、租客三方变为房东、租客两方甚至房东一方，

利益方大大减少，整改的阻力也会大大减弱。二是租金下

降、房屋空置率提高、空置期拉长能减少整改给房东带来

的经济损失，使房东更容易配合整改。此外，政府此时为

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担。自2020年3月起，福州市进行了为期100天的群租

房整改运动，福州市政府轻易筹集了1万余套房源用于对

接群租房整改租户，租金标准低于市场价的30%-40%。

至2020年5月中旬，福州市共核实群租房7177户，其中

整改到位近7000户，整改完成率95%以上。

③

（二）提升增量租赁住房品质的机遇

由于新冠疫情影响，大中城市租客数量明显减少，因

本、回报周期、改建后的房源量、租赁群体、租金水平、

租金租期、经营模式、项目推广方式以及项目图纸等。在

监管上，要求申请人提交书面承诺，对提供虚假资料申请

改建、将改建后的租赁住房用于非租赁住房用途、分割销

售转让和抵押、“以租代售”等违规行为，将采取措施惩戒、

房租赁市场融资创新。2020年5月，中国建设银行与福州、

广州等6个试点城市签订《发展政策性租赁住房战略合作

协议》，计划在未来三年内，提供不少于1900亿元的贷款，

合计筹集约80万套（间）政策性租赁住房，解决上百万

名新市民的安居问题。中国建设银行将通过对公及个人信

涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。合肥市严格的租赁住

④

房改建标准和要求无疑将显著提高增量租赁住房品质。

2019年中央财政共计划支持北京、杭州、合肥、福州等

16个城市进行住房租赁市场发展试点，2020年新增天津、

⑤

石家庄等8个试点城市加入试点。在中央的支持下，大

⑥

中城市提升增量租赁住房品质的可能性明显提升。

（三）扶持与提升租赁企业品质的机遇

受新冠疫情影响，住房租赁企业生产经营出现严重困

难。这既给了租赁市场优胜劣汰的机会，也使政府得以全

面审视租赁企业的问题与风险，并采取适当措施扶持与引

导其发展。在新冠疫情下，杭州市为减轻“托管式”租赁

企业负担，降低住房租赁企业经营风险，保障租客、房东

权益，促进租赁市场平稳健康发展，提出存量托管房源

2020年9月30日前只需缴纳30%的风险防控金适当延

迟缴交措施。福州市计划通过财政补贴的方式，在2020

⑦

年至2022年间培育与发展规模化租赁机构10家，帮助租

赁企业平衡经营成本，引导租赁平台遵守安全标准，提供

合规的出租房。

⑧

（四）提高住房租赁需求端品质的机遇

由于受到新冠疫情影响，大中城市住房租赁市场萎

靡。2020年以来，多个大中城市出台租赁住房新政，加

大人才引进与住房租赁补贴力度。北京市“拟放宽市场

租房补贴申请条件，由家庭人均月收入不高于2400元调

整为不高于4200元，家庭住房和资产条件保持不变”。

⑨

杭州市规定“对全市本科以上所有应届大学生，在发放本

科1万元、硕士3万元、博士5万元一次性生活补助的基

础上，再给予每年1万元租房补贴，最多可享受6年”。

⑩

在昆明就业创业的省外高校应届毕业生则最高可领1万元

租房补贴。各大中城市人才的大量引进，住房租赁补贴

⑪

广度和力度的加强，无疑将大幅度提升租赁住房市场需求

端的品质。

（五）创新和加强住房租赁市场融资的机遇

受新冠疫情影响，经济全球化受阻，中国提出了以国

内大循环为主的经济发展思路，从供需两端发展住房租赁

市场。住房租赁市场融资创新是对国内大循环战略的积极

响应，有利于提升住房租赁市场品质，促进住房租赁市场

的健康发展。中国建设银行抓住机遇，率先在全国试点住

贷产品、REITs、专项债券等，对政策性租赁住房项目建设、

购买、运营提供全方位金融支持，为城市新居民提供包括

租房装修、家具家电购买、消费支出等个人金融服务支持，

从供需两端助力住有所居。

⑫

四、新冠疫情下提升大中城市住房租赁市场品

质的对策

认识新冠疫情下提升大中城市住房租赁市场品质的机

遇，并积极抓住这一机遇，努力完善住房租赁市场建设与

管理，才能全面提升大中城市住房租赁市场品质。

（一）出台租赁住房最低建设装修标准与群租房限期

整改补贴政策

一是出台群租房整改标准。美国社会学家伯吉斯的住

房过滤理论揭示了不同级别的住房市场之间存在过滤现

象。该理论认为，住房市场为较高收入居民建造的住房会

随着时间的推移而老化与降价，较高收入居民为追求更好

的住房会放弃现有住房，于是该住房会过滤到较低收入居

民手中，由较低收入居民继续使用该住房。住房消费梯度

理论是指消费者会根据自身的年龄、收入以确定自己的住

房消费层次。因此，不同经济条件的群体在住房消费上呈

现一定的梯度差异。

[6]

的确，住房会随着时间的推移而老化与降价。然而，

从我国近年来的群租房改造史与棚改发展史可以发现，与

住房过滤相反，老化与降价的住房并非完全过滤到较低收

入居民手中，而是通过旧房改造提升住房品质以继续满足

较高收入居民的住房需求。同时，较低收入居民也会随着

经济的发展提高自己的住房消费要求。因此，通过旧房改

造提升住房品质以继续满足各收入层次居民的住房需求

是中国社会的普遍现象，租赁住房市场尤其如此。因此，

中国各大中城市应出台合适的群租房整改标准以全面提

升既有群租房品质，满足经济发展引发的消费梯度升级要

求。

演化博弈理论认为，人类通常通过试错的方法达到博

弈均衡，因而历史、制度以及均衡过程的某些细节均会对

博弈的多重均衡选择产生影响。群租房整改是住房政策、

主管部门执法能力、房东、中介、承租人等诸多因素、诸

多力量相互博弈的结果，需要在博弈过程中通过不断地试

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错与学习来获得最优策略，建立科学机制。因此，群租房及房东或中介的利益。其实，群租房的出现是政府引导不

的整改标准应考虑租客与社会各方的利益和诉求，以达到及时与监管缺失的结果。包括群租房在内的私人住房租赁

博弈均衡与社会和谐。市场在相当长的一段时间内满足了城市租赁需求，对城市

当前，我国的群租房租客以低收入的年轻人为主。这住房租赁市场发展进行了自发式的积极探索，为城市经济

一群体个体意识强，追求廉价且私密的空间，就餐订单化，和社会发展作出了积极贡献。此外，根据西方发达国家经

会友与娱乐网络化。因此，在保持原有居室功能的前提下，验，私人住房租赁市场将是未来城市租赁市场的重要组成

可取消原有厨房、餐厅功能并封闭煤气管道，允许将厨房部分。因此，全面整改群租房，应正确运用外在与内在的

餐厅、客厅改为卧室，这样既有利于房屋空间的充分利用，激励手段以调动各方的积极性，从而实现整改目标。除如

也有利于房屋安全，还能降低房租价格，以适应低收入年福州市政府般对租客进行妥善安置外，还应通过补偿一定

轻群体的住房租赁需求。然而，出租房改造应禁止原有厕比例装修费用损失的“成本-效益”激励方式对房东进

所位置变动与下水管道位置变动。同时，出租房改造应禁行补偿与激励，以全面提升城市租赁住房品质。而对于超

止破坏承重墙，建筑材料须符合安全标准，房间改造须符过期限未进行群租房整治者，应明确实施“成本-效益”

合消防与隔音要求，从而保证房屋的安全舒适。加“需要-动机”双重约束，除须立即整改外，还不可

二是出台新建租赁住房建设装修标准。根据住房过滤再获得整改补贴，以此激励房东积极主动整改群租房，提

理论与住房消费梯度理论，为满足不同人群的需求，市场升存量租赁住房品质，促进社会安全和谐。

应根据不同建筑装修标准建造普通商品房住宅与租赁住（三）创新出租住房融资与扶持方式

宅。然而，目前我国租赁住房没有单独的规划设计标准，对于促进地方政府建设政策性租赁住房与促进企业发

往往参考普通商品房标准进行设计建设。我国普通商品房展长租公寓，也应该运用各种激励手段。

住宅建设标准较高，如普通商品房住宅的停车位配置比例首先，继续实施政策性住房奖励与融资政策。中央于

较高，这与租客的需求并不完全匹配。因此，新建出租住2019年开始实施的城市政策性租赁住房建设补贴试点以

房的建设装修标准，首先应包括严格的安全标准，建筑材及2020年配套推出的银行融资政策，有效激发了地方政

料符合国家安全标准，建筑符合消防安全等。其次应形成府建设政策性租赁住房的积极性。因此，中央可进一步延

相应的规格及舒适性标准，包括洗浴与厨卫的便利性以及长对试点大中城市实施政策性住房奖励与融资政策的时

居住的隔音要求等。可开发拎包入住的、功能齐全的开放间，并进一步拓展中央支持的大中城市范围，以全面引导

式一居、一室一厅、二室一厅等多种形式，以满足中低收大中城市改善住房租赁市场品质。

入者的住房租住需求。其次，构建长租公寓补贴、税收减免、水电价格支持

（二）实施群租房限期整改补贴政策与融资政策。新建或改建长租公寓投入大，回报率低，回

一是要全面整改群租房。当前，我国一般实施举报式报周期长，不利于调动企业积极性。因此，对于新建长租

群租房整改，只有直接触及个人利益的群租房才会遭到举公寓，可提供占建房资金一定比例的政策性贷款以支持建

报。当前的群租房举报主要以扰邻型邻里举报为主，另有房，并规定获政策性贷款支持的长租公寓的最短租赁期限

少数租客通过举报来达到提前退租目的，或是前租客、中及期限内的税收减免政策。对于废弃厂房等非民用房改建

介与房东有矛盾进行报复性举报。其实，直接触及个人利的长租公寓，除提供一定比例的政策性贷款以支持住房改

益而遭到举报的群租房仅占较小部分。由于举报涉及面有建，规定最短租赁期限及期限内的税收减免外，还应对租

限，群租房整改并不彻底，没有被举报的群租房也可能存赁期内住房实施民用水电价格支持。

在安全与不和谐因素。因此，应全面整改群租房，提升租（四）构建住房租赁公共管理服务平台

赁住房品质。结构-行动理论认为，结构与行动并非相互排斥而

二是可实施群租房限期整改补贴政策。群租房整治的是互相融合对。社会结构不仅对人的行动具有制约作用,

难点在于房东、中介与租客由于整改可能造成的损失和也是行动得以进行的前提与中介。因此，只有在积极整

该平台登记并将押金交由平台保管。退租后一周内，经租

赁双方同意，方可由平台退还押金，以保证租赁双方认真

履约。

其次，建立住房租赁信息库并提供信息查询服务。租

赁双方对于押金退还存在异议或有其他意见，可向平台投

诉。平台根据投诉及处理信息建立租赁用户信息库，为租

赁双方提供租赁前查询对方信息的服务，以提升租赁前双

方信息的对称性，并以此约束租赁双方的租赁行为，减少

租赁纠纷，保障租赁双方权益。同时，加强对租赁双方良

好租赁信誉的引导与培育，促进社会租赁关系和谐与邻里

关系和谐，提升住房租赁市场品质。

（五）培育多层次住房需求体系

斯威尼的住房过滤理论认为，若要实现低质量住房与

低收入群体住房房价的双降，应当采取住户补贴方式或者

改变住户的收入分布结构。奥沙利文则认为，政府采取

[9]

住房补助形式的住房保障政策会导致中等质量住房过滤

到低质量住房市场，使中等住房供给增加、价格下降，进

而降低高质量住房向下过滤的速度，从而使高质量住房也

产生与中等住房相同的效应。当前，我国低层次住房

[10]

需求偏多，中、高层次住房需求偏少。因此，我国各大中

城市可继续加大对出租型蓝领公寓建设的支持力度与对

引进人才给予住房租赁补贴的力度，扩大高层次的住房租

赁需求，提升住房租赁需求端品质。

（作者单位：福建师范大学公共管理学院）

基金项目

中国博士后科学基金项目“流动人口基本公共服务的区域间

均衡问题研究”（2015M582026），福建省社科中青年项目“福建

省流动人口基本公共服务的县域间均衡研究”（JAS160147）

注释

①参见《成都发布住房租赁风险提示这些事项要注意》

html）。

②参见《国家统计局：去年农民工总量继续增加，增速降

至0.6%》（/tianxia/a/2019/04/29/17765074.

html）。

③参见《动真格！福州曝光一批群租房整治案例！10064套

房源对接租户》（/s?id=6464

5889&wfr=spider&for=pc）。

④参见《合肥拟规定非住宅项目可改建为租赁住房》（

/news/20200730/ ）。

⑤参见《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市

名单公布，这16城入围》（/roll/2019-07-

18/）。

⑥参见《八个城市入围2020年中央财政支持住房租赁试点

名单》（/a/410294000_100174712?_f=index_

pagefocus_4&_trans_=000014_bdss_dkdlshnh）。

⑦参见《杭州：住房租赁企业存量托管房源应缴30%风险

防控金》（/article_5993531560_1653e08a802000th

）。

⑧参见《三年10万套！福州推社会租赁住房，解决住房难》

（/s?id=31056258&wfr=spider

&for=pc ）。

⑨参见《北京拟放宽市场租房补贴申请条件 提高补贴标准》

（/a/386864599_115433 ）。

⑩ 参见《杭州应届毕业生生活补贴本科1万硕士3万博士5

万》（/a/376097131_772805）。

⑪参见《在昆明就业创业的省外高校应届毕业生可申领两千

到八千租房补贴》（/a/382055665_235700）。

⑫参见《住建部：扶持6城市3年提供80万套

政策性租赁住房》（/2020/05/10/

?spm=C96370.

vJBBSD.3）。

参考文献

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（/BIG5/n2/2020/0821/c347313-34243613.