征地拆迁分户技术报告模板(均价稿)

深汕公路改造工程(一期)拆迁补偿估价技术报告

估价项目名称：关于深圳市龙岗区坑梓街道老坑社区盘古石居民小组

黄日欢拥有的测绘编号为FC:2007-1的房地产、构筑

物等附属物以及自行装修装饰（二次装修）拆迁补偿

估价技术报告

委 托 方：深圳市龙岗区坑梓街道办

估 价 方：深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司

估 价 人 员：蒋秀峰 李华勇 徐援泽 宋娟

估价作业日期：二○○八年一月六日至二○○八年三月八日

估价报告编号：深国房评（技）字第xxx号

目 录

一、估价技术报告 ------------------------------------------------------------------------------- 2

（一） 个别因素分析 ------------------------------------------------------------------------ 2

（二） 区域因素分析 ------------------------------------------------------------------------ 2

（三） 市场背景分析 ------------------------------------------------------------------------ 3

（四） 最高最佳使用分析 ------------------------------------------------------------------ 5

（五） 估价方法选用 ------------------------------------------------------------------------ 5

（六） 估价测算过程 ------------------------------------------------------------------------ 6

（七） 估价结果确定 ---------------------------------------------------------------------- 15

1

一、估价技术报告

（一） 个别因素分析

详见《估价结果报告》中“估价对象”描述。

（二） 区域因素分析

深圳市位于广东省南部沿海地区，其东临大鹏湾，西连珠江口，北与东莞、惠州

两市接壤，南与香港新界紧邻。市辖7区，分别为罗湖区、福田区、南山区、盐

田区、龙岗区、宝安区、光明新区，土地面积2050平方公里。经过近三十年的发

展，特区内可开发土地资源较为稀缺，目前可开发的土地主要集中在特区外，根

据规划，将在特区外设立6个卫星城，以促进特区外的经济发展。

龙岗区位于深圳市东北部，东临大亚湾、大鹏湾，西连宝安区，北靠惠州市、东

莞市，南接深圳经济特区，地理位置得天独厚，是市高新技术产品出口加工基地、

物流配送基地和海滨度假旅游胜地。龙岗区是深圳市面积最大的市辖区，总面积

844.07平方公里，常住人口183万人（初步数），其中户籍人口35.5万人（初步

数）。辖布吉、坂田、南湾、横岗、龙岗、龙城、平湖、坪山、坪地、坑梓、葵涌、

大鹏、南澳13个街道办事处。

坑梓街道位于深圳市龙岗区东北部，北接惠州市，东靠大亚湾，南连坪山镇，西

邻坪地镇；共辖5个行政村、1个居委会、40个村民小组，总面积46平方公里，

总人口约15万，其中常住人口9000人，流动人口14万余人。坑梓镇是深圳市

大工业区所在地，是深圳东部的新兴工业重镇。随着大工业区加快开发、惠州南

海石化项目启动，坑梓街道以其优越的区位条件、丰富的资源储备、完善的基础

2

设施和一流的政府服务，已成为建设大型产业基地的理想之地。

深汕公路坑梓段，南起坪山界，经坑梓镇的大工业区、老坑村、老坑工业区、龙

田社区、坑梓镇中心、秀新社区、金沙社区至惠阳淡水收费站，该路段总长约10

公里。该路段两边沿线区域内主要以村（居）民生活区和工业区为主。

（三） 市场背景分析

1、2007年深圳市房地产市场总体运行情况

（1）全市房地产投资基本与去年持平，开发建设规模呈现小幅减少

2007年，我市完成房地产开发投资461.05亿元，同比增加0.08%，其中住宅完

成投资331.73亿元，同比增加3.21%；商品房施工面积为3160.94万平方米，同

比下降1.39%，其中住宅施工面积2185.53万平方米，同比下降1.08%；商品房

新开工面积为876.4万平方米，同比增加23.39%，其中住宅新开工面积621.91

万平方米，同比增加18.96%。

（2）商品房批准预售面积有所下降，有效供应继续减少

2007年，全市新建商品房批准预售面积为646.17万平方米，同比下降20.53%；

其中，住宅批准预售面积589.2万平方米，同比下降15.83%； 2007年，住宅供

应仍然集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积403.68万平方米，占全市住

宅批准预售面积的68.51%。商品住宅有效供应继续减少，全市2007年新建商品

房销售面积为555.16万平方米，同比下降30.04%；其中，住宅销售面积500.4

万平方米，同比下降29.04%。

（3）特区外销售规模居全市主体，并进一步扩大；普通商品住宅占较大比重

2007年，特区外商品住宅销售面积338.42万平方米，占全市销售面积的67.63%，

3

特区外置业已居全市主导地位。全市单套建筑面积144平方米以内的商品住房销

售套数44669套，占全市销售套数的88.28%，其中90平方米以内的住宅销售套

（4）新建商品住宅价格出现波动调整和回落

从2007年各月房价变动看，1～10月，各月住宅销售均价总体呈现持续上涨，从

1月的10872元∕平方米，上升到10月的17350元∕平方米。10月份以后，随

着市场交易量的持续大幅减少，住宅价格出现调整；11月房价为15069元∕平方

米，环比10月下降13.15%；12月房价为15000元∕平方米左右。

（4）二手房总需求增长较快，近期交易面积出现较大幅度下降

今年以来，新建商品住房供应的相对紧张，促使存量住房市场需求快速上升。2007

年，全市二手房交易面积达到931.06万平方米，同比增加25.83%，二手住宅与

新建商品房交易面积的比例达到1.86：1；与去年同期相比，二手房总需求增长较

快。但是，自8月份以来，二手住房月度交易面积出现较大幅度下降。

2、2008年深圳房地产市场发展趋势

从国家政策层面背景来看，国家明确今后实施适度从紧的货币政策，住房供应结

构调整政策和住房保障工作也将进一步推进。住房投资、投机需求将受到进一步

的抑制，住房资源将逐步得到合理配置，同时，当前可售住房供应相对较为充足，

今后保障性住房和限价房也将逐步上市，并分流部分住房需求，在较为缓和的供

求关系之下，房价大幅上涨明显缺乏动力。在今后一段时间内房价将继续调整，

并逐渐向理性回归。

从另一个方面来看，当前国内资金流动性过剩、经济快速增长、居民收入持续增

加，同时，宏观调控政策在抑制投资性需求的同时，鼓励合理的住房消费，加上

我市人口快速增长，仍有大量的住房自主需求、改善性需求，因此房价今后也不

4

会出现大幅下跌或者是崩盘的现象。

综合影响房价的多种因素，预计2008年，我市房地产市场将继续处于调整期，并

不会出现房价大涨大跌现象。

（四） 最高最佳使用分析

估价对象位于深圳市龙岗区坑梓街道深汕公路居民小组辖区内，毗邻深汕公路，

周边以住宅为主。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘查

后，根据估价目的以及估价对象的现状用途等，确定估价对象最高最佳使用为现

状（住宅）用途。

（五） 估价方法选用

1、房地产评估方法

根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（市政府令第161号）第

三十五条规定，符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房

屋建筑面积不超过480平方米的部分，按“拆一补一”原则给予商品房交易均价的

货币补偿；超过480平方米的部分，按市场评估价格给予货币补偿。前项规定以外

的住宅和生产经营性房屋，按市场评估价格给予货币补偿。

（1）本评估中的商品房交易均价参照深圳市国土资源和房产管理局发布的2007

年第4季度龙岗区同区域普通住宅商品房交易均价（坑梓片区）确定。

（2）本评估中的房地产市场评估价格，由于私房的市场成交案例较少，故本次评

估拟采用以下方法求取标定私房的市场评估价格，再结合实际情况对估价对象做

相应修正后得出估价对象的市场评估价格。标定私房的市场评估价格的测算方法

如下：

5

①、以同一供求范围内的普通商品房的市场价格为依据，先建立价格可比基础（扣

减普通商品房与私房在配套、园林景观、结构等方面价格差异），再采用市场比较

法进行评估测算得到标定私房的市场评估价格。

②、采用房地分别评估的方法得出标定私房的市场评估价格，即设定与估价对象

同一供求范围内的标定土地，土地的重新购建价格采用基准地价系数修正法和市

场比较法进行测算后加权平均得到，建筑物的重新购建价格为标定私房的重置价

格。

本次评估中选用方法①和②进行测算后加权平均得到标定私房的市场评估价格。

2、构筑物等附属物及二次装修评估方法

构筑物等附属物及二次装修的评估采用成本作为基本估价方法，即在公开市场价

值标准的前提下，采用成本法计算估价对象的重置全价，其中二次装修在测算得

出的重置全价的基础上结合其成新率得出其评估价格。

（六） 估价测算过程

1、房地产评估价值的测算：

1）一户一栋，不超过480平方米部分的评估价值

根据深圳市国土资源和房产管理局发布的2007年第4季度龙岗区同区域普通住宅

商品房交易均价（坑梓片区），商品房交易均价确定为3,770元/㎡。

即评估价值＝商品房交易均价×建筑面积

2）一户多栋（或对于超过480平方米部分）的评估价值

（1）市场比较法

①、标定普通小区商品房市场价格的测算

6

设定与估价对象处于同一供求范围内的标定普通小区商品房标准为：带花园及配

套设施的多层住宅，第三层，三房两厅户型；钢筋混凝土框架结构，十成新，装

饰装修为瓷片外墙，乳胶漆内墙，乳胶漆天花，水泥地面；普通木夹板门；普通

铝合金玻璃窗；基本水电安装。

然后取同一供求范围内普通小区商品房的可比实例进行对比修正可得到标定普通

小区商品房市场价格。

标定普通小区商品房市场价格的测算，详见市场比较法测算表。

7

标定普通小区商品房市场比较法测算表

估价对象 可比案例1 可比案例2 可比案例3

房地产

房地产名称

标定普通小区 金田风华苑 泰富华庭 盈富家园

概况

商品房 第5层 第3层 第4层

交易价格

（元/㎡）

待估 5,500 5,000 5,100

位 置 坑梓街道

坑梓街道 坪山街道办 坪山街道

人民西路 事处对面 金牛路

物业用途 住宅 住宅 住宅 住宅

交易情况 正常 正常 正常 正常

交易时间 —— 2008年2月2008年2月2008年2月

小区规模 较小 20 较大 22 较大 22 一般 21

交通便捷程度 一般 20 便利 24 便利 24 便利 24

区域

公共配套设施 一般 20 齐全 23 齐全 23 较齐全 22

因素

环境及卫生状况 一般 20 较好 23 较好 23 较好 23

生活便捷度 较方便 20 方便 22 方便 22 较方便 20

合 计 100 114 114 110

房地产位置 一般 20 好 24 好 24 较好 23

楼层及朝向 一般 20 好 24 好 24 好 24

个别

结构及装修 一般 20 较好 22 较好 22 较好 22

因素

新旧程度 全新 20 全新 20 18 18

九成余九成余

新 新

层高 一般 20 一般 20 一般 20 一般 20

合 计 100 110 108 107

交易情况修正 100 100 100 100 100 100 100 100

因素

交易时间修正 100 100 100 100 100 100 100 100

修正

区域因素修正 100 100 100 114 100 114 100 109

个别因素修正 100 100 100 110 100 108 100 106

修正价格元/㎡ --- 4,386 4,061 4,333

比较权重 --- 0.40 0.30 0.30

比准价格（元/㎡）取整 4,273

估价对象评估价格

＝∑(修正价格×比较权重)

②、标定私房市场价格的测算

设定与估价对象处于同一供求范围内的标定私房：无花园及配套设施的单体多层

住宅（一般为4～6层），钢筋混凝土框架结构，十成新，装饰装修为瓷砖（马赛

8

克）外墙；乳胶漆内墙和天花；水泥地面；普通木夹板门；普通铝合金玻璃窗；

厨房配瓷片工作台、洗菜池；卫生间二洁具（厕具、洗手盆）；基本水电安装。

由于私房市场交易案例较少，因此，可以以同一供求范围内的标定普通小区商品

房的市场价格为依据，扣减标定普通小区商品房与标定私房在配套、园林景观、

结构等方面价格差异后，得到标定私房的市场评估价格。详见标定私房的市场评

估价格测算表：

标定私房的市场评估价格测算表

序号 项目名称 计算方法 备注

单价

（元/㎡）

一 4,273

标定普通小区商品房根据周边商品房的市场详见《标定普通小区商品房市场

价值进行修正 公开市场价值 比较法测算表》

二 建安成本结构差价 (1)－(2) 230

1 工程技术经济指标》及估1,180

标定普通小区商品房

根据《2006深圳市建设

建安成本

价经验。

根据《2006深圳市建设

2 私房建安成本 工程技术经济指标》及估950

价经验。

三 电梯费用增加值 150元/㎡ 0

标定普通小区商品房为多层住

宅，无电梯。

四 小区景观费用 每级按30元/㎡递增。 60

标定普通小区商品房按2级考

虑。

五 配套费用 按小区配套的价格标准 110

标定普通小区商品房按一般标

准考虑。

六 销售税费差额 331 销售费取2%，税费取5.75%。

(一)×7.75%－

(八)×7.75%

七 855

小区商品房与私房利(一)×25%÷(1＋25%)－小区商品房开发利润率取25%，

润差额 (八)×15%÷(1＋15%) 私房开发利润率取15%。

[(一)－∑(二～七)]

八 ÷[1-7.75%-15%÷(1＋3,390

标定私房公开市场价

值

15%)]

9

（2）成本法

①、土地的重新购建价格

设定与估价对象同一供求范围内的标定土地：土地面积约为100平方米，容积率

为5.0。土地使用年期为70年，土地用途为居住用地，地块开发程度为“五通一

平”。

标定土地的重新购建价格采用基准地价系数修正法和市场比较法测算得到。

A、基准地价系数修正法测算土地的重新购建价格

根据《关于发布深圳市2006年度公告基准地价的通告》（深国房〔2006〕282号），

可知龙岗区坑梓街道深汕公路两边居民住宅用地的基准地价为697元/平方米（按

具体对象的位置确定），法定最高土地使用年限为70年。

城市基准地价是政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类

型分别评估出的土地使用权平均价格。其地价对应的是基准地价估价时点的地价

水平，随时间迁移，土地市场的地价水平会有所变化，因此在采用基准地价修正

法评估时，必须对其作相应的交易日期修正。基准地价对应的使用年期是各用途

土地使用权的最高出让年期，集体土地目前尚无土地使用年限，因此不作土地年

期修正。而具体宗地的容积率和用地类型也不同，因此还必须进行容积率和用地

类型修正。即，委估宗地地价＝公告基准地价×交易日期修正系数×容积率修正

系数×用地类型修正系数。

楼面地价评估测算：

深圳现行基准地价有效期限自2006年5月1日起，而本次评估的估价基准日为

2008年2月1日，本次评估根据近两年估价对象周边的住宅用地成交价的对比确

定增长率（约为12%），即交易日期修正系数为1.12。

10

根据深圳市国土资源和房产管理局文件（深国房[2004]8号）《关于地价测算工作

的通知》，2.0≤ｒ≤5.5（r：容积率）的住宅容积率修正系数为1.5-0.1 r，本宗地

地处盘古石居民小组，容积率为5.0，则本宗地的容积率修正系数1.5-0.1 r；容积

率修正系数为1.0。

则：委估宗地地价＝697×1.12×（1.5－0.1×5）×1.0=781元/㎡（取整）

B、市场比较法测算土地的重新购建价格

委估宗地与可比案例的土地因素比较条件说明表

宗地名称

盘古石居民小组

实例A 实例B 实例C

比较因素

（G14304-0270） （G12201-0293） （G12201-0294）

位置 坑梓街道老坑社区

坑梓街道 深圳市大工业区 深圳市大工业区

丹梓路和金辉路西南 丹梓路以南 丹梓路和龙坪路东南

土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅

交易日期 2008年2月1日 2007年9月3日 2007年7月30日 2007年7月30日

交易价格 (元/㎡) —— 1,724

3,093 2,396

交易情况 正常 挂牌（政府出让） 挂牌（政府出让） 挂牌（政府出让）

土地使用年期(年) 70

70 70 70

价格类型 公开市场价值 市场交易价格 市场交易价格 市场交易价格

距区域主干道距离 临主干道 200米 临主干道 临主干道

区

域

距区域中心距离 1公里 3公里 3公里 3公里

因

交通条件

好 较差 好 较好

素

基础设施状况

五通一平 五通一平 五通一平 五通一平

环境优劣度

有一定污染 无污染 无污染 无污染

个

宗地形状

规则 规则 规则 规则

别

宗地面积（㎡）

100 31197.48 33649.36 44933.7

因

容积率

5.0

2.5 2.8 3.2

素

目前规划限制

有一定限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制

备注：G14304-0270宗地成交价格考虑建造经济适用房的成本（按2000元/平方米考虑），即成交

价格＝（拍卖总价＋经济适用房建造成本）/（计容积率总建筑面积-经济适用房建筑面积）。

11

委估宗地与可比案例的土地因素比较修正系数表

宗地名称 实例A 实例B 实例C

比较因素

盘古石居民小组

（G14304-0270） （G12201-0293） （G12201-0294）

分数 打分 打分 打分

交易价格 (元/㎡) —— 1,724

3,093 2,396

所占比重 0.4 0.3 0.3

位置 盘古石 100 98 100 99

土地用途 住宅 100 100 100 100

交易日期 2008年2月1日 100 99 98.5 98.5

交易情况 正常 100 100 100 100

土地使用年期(年) 70 100 100 100 100

价格类型 公开市场价值 100 100 100 100

距区域主干道距离 临主干道 100 98 100 100

区

距区域中心距离 1公里 100 98 98 98

域

交通条件

好 100 98 100 99

因

基础设施状况 100 100 100

五通一平 100

素

环境优劣度 101 101 101

有一定污染 100

平均值 99.0 99.8 99.6

100

宗地形状 100 100 100

个

规则 100

别

宗地面积（㎡）

100 100 105 105 106

因

容积率

5.0 100

115 112 108

素

目前规划限制 100 100 100

有一定限制 100

平均值 105 104.3 103.5

修正后比准地价（元/㎡） 1,675 2,927 2,313

市场比较法最终单价

（元/㎡）

2,240

C、土地重新购建价格的确定

根据估价人员对深圳市龙岗区地价的调查分析以及本地块自身特点，拟定采用两

者的加权平均数作为最终的评估结果，并拟定用基准地价系数修正法求取的结果

权重为0.45，用市场比较法测算的结果权重为0.55。

标定私房土地的重新购建价格＝781×0.45+2,240×0.55=1,583元/㎡（取整）

12

②、建筑物的重新购建价格为标定私房建筑物的重置价格

标定私房建筑物的重置价格测算表

序号 项目名称 计算方法 备注

单价

（元/㎡）

1 950

标定私房 根据《2006深圳市建设工程技

建安成本 术经济指标》及估价经验。

2 管理费 (1)×3% 29 取建安成本的3%。

假设私房开发周期为1年，建

3 利息 (1＋2)×[(1＋7.47%)^0.5－1] 36

造成本在开发周期内均匀投

入，按现行银行1年期贷款利

率7.47%计算。

4 开发利润 157 私房成本利润率取15%。

(1＋2＋3+私房公开市场价值

×2%)×15%

5 销售税费 私房公开市场价值×7.75% 123 销售费取2%，税费取5.75%。

6 (∑1～5)÷(1-2%*15%-7.75%) 1,408

标定私房建筑物

重置价格

③、成本法测算标定私房市场评估单价＝1,583＋1,408＝2,991元/㎡

（3）标定私房市场评估价格的确定

根据估价人员对深圳市龙岗区坑梓街道房地产调查和未来房地产市场趋势，拟定

采用上述市场比较法、成本法二种评估方法结果的加权平均数作为最终的评估结

果，并拟定用市场比较法求取的结果权重为0.4，用成本法测算的结果权重为0.6，

得到：

标定私房市场评估单价＝3,390×0.4＋2,991×0.6＝3,150元/㎡（取整）

（4）估价对象市场评估价格的测算：

以标定私房市场评估价格为依据，进行因素修正，可得到估价对象市场评估价格，

详见以下因素修正表：

13

估价对象（FC：2007-000黄日雄）因素修正表

序号 修正因素 标定私房 估价对象

1 房地产区位 25 25

2 周边环境状况 20 20

3 建筑结构 20 21

4 房屋保养状况 25 22

5 层高 10 10

合 计 100 98

完全产权市场评估单价＝标定私房市场评估价格×（98/100）

＝3,370×0.98＝3,300元/㎡

即评估价值＝完全产权市场评估单价×建筑面积

2、构筑物等附属物及二次装修评估价值的测算：

重置成本主要包括建造成本、建设单位的管理费、投资利息、投资利润等项目。

本次评估依据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（市政府令第161

号）等相关文件规定的补偿参考价格。

对于没有补偿参考价格的依据以下标准进行评估：

建造成本，根据深圳市现行定额及《深圳建设工程价格信息》以及估价对象的自

身状况进行估算。

建设单位的管理费、投资利息、投资利润等，估价人员根据市场调查及经验取建

造成本的15%。

其中构筑物等附属物按重置价确定补偿金额；二次装修按重置成新价确定补偿金

额。

下面以二次装修中的瓷砖墙裙为例进行测算，详见下表：

14

瓷砖墙裙评估价值分析表

序号 项目名称 备注

单 价

（元/㎡）

1 综合单价 98.32

根据《2003深圳市建筑工程消耗量标准》及相

关取费标准。

2 各项取费 14.75

包括建设管理费、投资利息、利润等，取建造

成本的15%。

3 重置单价 113.07 ∑（1～2）

4 成新率 85% 根据其使用年限和保养现状综合确定。

5 评估单价 96.11 3×4

按照上述方法，估价人员根据现场勘查的实际情况，并结合估价人员的经验，测

算得到各估价对象的评估价值，其中构筑物等附属物评估价值共计111,222元，

二次装修评估价值共计111,222元，详见附件1《构筑物等附属物评估明细表》

和《二次装修评估明细表》。

（七） 估价结果确定

通过对上述估价对象的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值

的因素进行综合考虑之后，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工

作程序，通过实地勘察与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价人员的经验，

确定估价对象在估价时点二○○七年九月四日的评估总值为￥1,194,406元，大写

人民币壹佰壹拾玖万肆仟肆佰零陆元整，详见《评估结果明细表》。

15