90平米内小户型设计创新思路

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供不应求是导致物价上涨的主要原因。房地产行业也概莫能外。近几年来，随着住

房需求的持续加大，房价随之高涨。供需矛盾表现活跃。尽快调整住房供应结构将对

稳定房价有所帮助。而90平米内的小户型无疑是住房结构调整的方向。若想在小户型

内有所作为，必须注重户型设计的创新思维。

一、研究背景

1、市场背景

2006年深圳房价疯涨，商品房住宅较去年上涨约30%，均价达到9106元/平方米。

2006年住宅商品房批准预售面积约694.57万平方米，同比减少5.43%，商品房住宅销

售面积779万平方米，供求关系紧张。

2、政策背景

2006年5月29日，国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结

构稳定住房价格的意见》。意见规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商

品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必

须达到开发建设总面积的70%以上。

该政策出台的主要目的是调整住房供应结构，增加住房供应套数，稳定住房价格。

众所周知，价格上涨过快主要是由供求失衡引起，所以调整住房供应结构，增加结构

性供应，成为解决房价问题的关键。即使市场出现暂时性拼合户型以期求得大户型产

品，但该手段不会是长久之计，在经济增长，房价上涨的背景下，小户型产品一定是

房地产未来发展的趋势。参照其他国家或城市房地产情况，香港和日本都是小户型产

品为主，地少人多，资源稀缺，供求紧张，房价高涨，小户型成为购房者的必然选择。

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所以，在激烈的市场竞争下，想要占领市场，小户型设计创新成为必然之路，一场新

的户型变革即将来临。

图1：小户型产品是未来房地产产品发展趋势

二、研究范围

然而，对于小户型概念和范围的界定，没有统一标准。根据新政内容和深圳市场状

况，本文确定的小户型研究范围为50平方米以下的一房，80平方米以下的两房和90

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平方米以下的三房。

三、深圳小户型设计现状

目前深圳市场部分小户型产品已推出，如可乐园、卡罗社区等；

1、设计特点概述

1) 大小户型拼合：相邻两套房组合成大面积房，但市场上的产品还仅限于简单的组合，

欠缺考虑组合后的空间利用合理性，浪费面积较大，且装修成本较高。

2) 赠送面积类：赠送凸窗、空中花园等，将娱乐空间外移；

3房2厅1卫 -套型面积89平方米

3）利用层高空间：以LOFT形式做夹层；

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1房2厅1卫 建筑面积53-59平方米，5.6米高客厅+双层空中花园

4）合理功能分区，尽量节省交通空间

1房1厅1卫1阳台 -套型面积38平方米

户型特点：该户型充分利用了面积，过道面积较小，传统设置生活阳台的地方改设

了卫生间，节约了面积，卧室外还有一舒适阳台，生活娱乐方便。

2、房间尺度情况

在单个户型的研究过程中，除了研究房间功能外，还要研究房型的开间。在设计过

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程中，我们需在保证房间的使用功能的前提下，合理组织交通动线，组合相关功能空

间或根据情况取舍阳台数量或面积，突出户型的综合优势。

3、户型公摊面积情况

在９０平方米紧凑面积空间里，我们不仅要研究单个户型的面积，还要结合标准层

平面布局研究。不同的平面布局或楼层高度会影响到户型的公摊面积，从而影响到单

个户型平面的设计。目前市场上户型公摊面积均还偏大，有压缩的空间；且组合形式

还比较单一，传统，有创新的空间。

四、探讨小户型设计创新思路

我国目前住宅发展的现状，不仅仅在于多而繁华，而是在于在合理的经济性的前提

下，实现住宅空间的合理化和宜人化。为了达到更加合理化和宜人化的目标，我们提

出以下户型创新思路：

1、创新思路

1）向高空发展：LOFT形式，增加楼层高度，香港就有很多住宅建筑达到34层以上高

度。

2）赠送面积：凸窗、空中花园等；（图略）

3）拼合设计

产品设计考虑可拼合性：相邻两套房组合成大面积房；

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4）细分室内空间功能，重新组合空间结构；

a) 储物间：增加玄关或阳台储物功能，设置顶柜储物；利用墙内空间储物；

b) 卫生间：精细分工，创造一个半的卫生间形式：学习日本集合住宅设计，把卫生间

这三大件精细隔开，面盆、马桶、花洒分开设置，马桶可与手盆单独设计为半个卫生

间，另外一卫则只需设置面盆和花洒，既提高了使用效率，又避免了不同的人先后使

用卫生间的尴尬。

c) 餐厨结合：操作台与炒菜间独立设置，把操作台和餐厅拼接，做成小中西厨的形式，

这样一来可以大大节省厨房的面积，可节省约3-4平方米；

d) 餐厅与起居室合一减少过道面积；

e) 弹性空间：设置一个弹性空间房，可以做书房、儿童房、娱乐室等，不需要的家庭

打通连接主卧，增加主卧舒适度；

5）室外减少公摊面积，可组合一梯多户型的标准层设计

通常，多层住宅户公摊面积约6.5-7.5平方米，中高层住宅户公摊面积比多层住宅户

增加4-6平方米，高层住宅户公摊面积比多层住宅户增加6-8平方米，在设计时需考虑

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选择合适的公摊面积。

2、香港14平方米小单位案例

面积分配：一二人小单位的厨厕占单位面积缩小至33%，约4.6平方米，设计时考

虑充分利用空间摆放家具；为了加强通风采光，面街的一面墙全作为玻璃；另外在厨

房侧面设置一个有盖的凉衣平台，方便实用。

以上介绍了小户型设计技巧，虽然户型可以做到紧凑小面积，但是也会引发一些其

他问题；如采光通风问题、原有生活习惯问题、社区公建配套增多、规划设计密度，

容积率提高等，这些都需要进一步考虑，尽量在小与舒适之间求得平衡，同时，积极

借鉴国外经验，引进和开发新设备和新材料。

五、细分客户，细分需求

小户型是市场发展的结果，未来的小户型已不仅仅是低收入者或者年轻置业者的选

择，70%的供应量已包含了大部分中产阶层或中高收入者，客户的置业年龄也不只年轻

者，未来小户型客户典型特征：置业范围扩大化、家庭结构复杂化、置业年龄多级化。

根据这些特征，在有限的面积下，项目不能像以前以一种户型应变千种情况，应细分

客户对于户型的需求，尽量让户型空间使用率达到最大化。对于单身人群，户型通常

可做单间配套，一房一厅户型，部分满足一二人的居住空间，一房两厅户型；两房客

户中，部分客户只需两房一厅一卫，部分客户需两房两厅一卫；三房客户中，部分客

户需求三房两厅两卫，部分客户需求三房两厅一卫或三房一厅一卫；由此可见，客户

对各功能空间面积分布要求不一，有的注重卧室，有的注重厅卫，所以我们在设计或

定位时可再次细分客户层次和需求情况，灵活运用以上所述户型设计技巧，使其真正

满足客户需求。

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在此，我们强调适宜尺度空间，引导合理消费。

六、结论

小户型设计仍存在诸多难题，这就要求设计人员在设计中充分利用空间，考虑家具

的摆放，创造弹性空间，叠合空间等，同时，政府、开发商还应引导消费，让消费者

转变消费观念，并真正体会到小户型，大空间，高效能的生活。

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