深圳商业街市场调研

深圳商业街概况

为了把锦绣东方商铺做成龙岗乃至深圳市标志性商业项目，2009年2月初世纪兰德公

司特意组织公司相关人员对深圳比较知名、目前经营状况较好的商业街进行了考察，进一

步了解了深圳市商业街铺发展现状，现将本次考察情况总结如下：

一、东海花园商业街——东海坊

整体环境较好，形象较高，装修档次较高，业态组合丰富，标识统一，但休闲配套设

施相对较少，绿化较多，不利于街铺发展。

业态组织分布：

类 型 名 称 类 型 名 称

巴古期酒窖 海豚童装店

津味馆 特百惠专卖店

欣源港式茶餐厅 智乐堡儿童用品

名家韩国料理 观点服饰

餐饮 山葵日式料理 服饰 一意服饰店

天善酒家 多样屋

湘轩楼 室利塔雅

土土坊 felicity

金棕榈咖啡广场 质之主张

药店 中联大药房 富足之家

花店 靓花园花店 一心书屋

休闲娱乐

干洗店 小白兔 卓飞音像

银行 中国银行 翰林院茶与陶

便利店 711便利店 东星国旅

骄典专业美发 星彦地产

得美 世联地产

地产旅游

美容美发

东方傲蕾 泛城租售网

卡碧桃 世华地产

柯达冲印

冲印店文具

东良文具

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二、阳光带海滨城——商业街

街铺整体形象较佳，规模较小，业态组织不丰富，色彩比较单一，商业味不足。

三、西海湾花园——商业街

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规模较大，业态组织丰富，整体标识统一，休闲配套有，但与其规模比较，配套还是

相对较少。

类 型 名 称 类 型 名 称

铁狮东尼 菜根香

好世界灯饰窗帘 钰花溪

集美名商 廊桥咖啡屋

卡露诗 餐饮 巴蜀风

服饰 左转90度 芙蓉王

富安娜床上用品 翠花烤肉

仙蒂 卓源茶叶

隽雅居 中原地产

我爱我家 美联物业

柔纳屋 金海湾地产

地产旅游

松下索尼专卖 通泰地产

电器专卖店

联想专卖 世华地产

药店 广东药店 东星国际旅行社

洗衣 伊尔萨期洗衣 便利店 711便利店

精品店

千色店

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三、蔚蓝海岸——商业街

规模较小，沿街绿化配套基本没有，整体形象不统一，标识不清楚，商业氛围较差。

整体形象佳，形象与标识统一，商业氛围浓厚，业态组合较佳，绿化适中，休闲配套

较少。

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五、花园城——商业街

整体形象佳，色调丰富，标识统一醒目，绿化点缀恰当，虽然招商并没有完成，但商

业氛围已经十足。

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六、南海玫瑰花园——商业街

商业街规模较大，整体形象及包装较到位，标识清晰醒目，但固定绿化较少，临街与

主干道之间设计存在问题，影响商业街的可达性。

七、中海月朗苑——商业街

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规模较小，但商业街包装氛围浓厚，整体表现档次高。但沿街绿化配套少。

八、海上世界——商业街

整体形象档次高，色彩丰富，商业氛围好，绿化配套较佳。

九、深圳典型商业街分析

 万科城·风情步行街

1、 项目基础资料

万科城·风情步行街，是依托于万科城，贯穿社区的“风情步行街”。是集特色购物、

主题饮食、娱乐休闲、Loft空间为一体极具西班牙风情的商业步行街。

商业街总建筑面积3万平方米，其中一期建筑面积2.2万平方米，是美伦美奂的万科

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城风情步行街，二期建筑面积8000平方米。另外还有总占地12000多平方米的哥伦布广场，

是周边几公里半径内居民休闲娱乐中心。

2、 内部交通动线、人流动线

人车各行其道，互不干扰。整个步行街的设计，考虑到高标准的道路体系、步行线路、

充足的停车位设置，俨然是一个满足步行、驾车一族消费需求的人性化商业中心，最大限

度提升人流、车流的易达性。

3、 建筑风格和特点

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万科城风情步行街，汲取了现代商业布局的特色，又注入西班牙风情，使整个商业街

演变成为一个购物、休闲、游玩于一体的风情街区。

建筑规划的核心思想为街铺，绝大部分商铺都是临路、 临街、临水，在建筑风格上，

力图体现一种西班牙风情。多数商铺层高达到 4.8 -5.8 米 ，商铺更显宽敞、通透。

最大的特点，就是营造出“铺铺相连、琳琅满目”的商业环境，更加贴近人们的购物

心理，让游客在轻松、随意之间体验逛街购物的乐趣，从被动购买变为主动购买，大大提

升购买欲望。

2005年3月22日，万科城·风情步行街被中国购物中心专业认证委员会评为“中国

社区LivingMall示范工程”。业界人士认为，万科将LivingMall全新的设计理念运用于商

业运作，开创了 社区商业的新模式。

LivingMall理念的核心在于将社区商业地产项目运作的基本点放在商业经营和休闲

体验消费上，引导客户的主动需求。社区LivingMall既有Mall的功能，集休闲、购物、

娱乐、美食为一体，同时又是Mall时代的创新产品。

4、 铺位分割

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万科城风情步行街商铺分布图

万科城风情步行街部分商铺分割图

独立式临街商铺，是价值较高的商铺之一。与集合商业相比，既可免受其他商家的干

扰，亦可共享客源。

最小的是20㎡，最大的有2900㎡，面积主要40-80㎡为主。

在一期商铺面积22000㎡中，餐饮占11000㎡，其它商铺是社区必需的医疗、摄 影、

花卉、银行等社区配套店面。二期的商铺面积是8000㎡。

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5、 招商组织

万科城·风情步行街按照不同的功能分区规划，对商家进行了严格筛选，目前，华润、

肯德基、好来客披萨、名典咖啡等著名品牌都已经谈妥装修进驻。同时，由万科聘请香港

仲量联行国际著名商业经营管理担任万科城·风情步行街的前期物业管理顾问，使得投资

者物业升值更加有保障。

6、 业态组合

目前就已经有华润万家、肯德基、中国银行、名典咖啡、日式拉面等著名品牌商家率

先签约。

业态组合主要分为三个主题区域:

1、美食坊。

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包括世界各大美食品牌，体验式中西美食文化，将成为规模较大、特色突出、组

合合理、环境优美的美食中心；

2、时尚购物中心。

通过“街、铺、景”等多角度多方面的建筑景观，吸取西班牙特色和地中海风情，体

现“自然、人文、现代”的氛围，真正营造出充满个性、充满体验、充满逛街情绪和意味

的商业街区；

3、娱乐休闲广场。

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万科城独有的文化广场，对整个商业街来说又增加了一个巨大的消费者休闲场所。

7、 经营定位

定位于区域商业中心，抢占优越地段，以极具有特色的风情建筑，集主题饮食、特色

购物、休闲娱乐为一体的富有西班牙风情的商业步行街。

8、 租金状况

已售商铺价格约一层12000-20000元/㎡，二层8000-16000元/㎡；租金方面，最贵的

地方110元/㎡·月，较便宜的地方是60、70元/㎡·月（万科四季华城是70元/ ㎡）。

9、 项目小结及对本项目的启示

项目小结：

 是集特色购物、主题饮食、娱乐休闲、Loft空间为一体的社区商业。

 地产品牌和商家品牌强强联合共同打造商业氛围。

 一些建筑符号的运用，使商业街特色风情突出。

 住宅和商业以及景观融合较好。

 步行街人车各行其道，互不干扰。

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 深圳西街

1、 项目基础资料

政府规划的二层商业步行街深圳西街街铺

深圳西街，位于南山商业文化中心区，北临滨海大道，南抵创业路，东西分别是后海

大道和南海大道。

深圳西街是南山商业文化中心区内“800米国际滨海商业步行街”的桥头堡，连接“海

雅商圈”和“南山商业文化中心商圈”的纽带。横穿文心二路和后海大道，向西延伸是海

德二道、向东延伸便直接与规划中的南山商业文化中心区800米步行商业长廊连接。

2、 内部交通动线、人流动线

深圳西街交通人流动线图

在规划中，西街将与南山商业文化中心区核心地带以空中走廊相连接，在庞大的商业

人流中，西街将成长为南山商业文化中心区的西面“闸口”，并与中心区形成一条东西走向

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的商业轴心流。与此同时，西街还将向西延伸，与海雅商圈呼应链接，创造性搭建了一个

具有完整商业功能的商业 “接驳口”。

3、 建筑风格和特点

深圳西街为海印长城一期、二期住宅裙楼一至二层之间的商业街，位于南山商业文化

中心区西侧，商业部分为两层，是南山颇有特色的国际滨海步行街。

4、 铺位分割

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所有商铺全部临街，二楼自主经营。整条街长约160米，宽约70米，街道两边由30

多个35到200平方米的商铺组成。商铺高5.3米，进深7-23米，开间平均6米。

5、 经营定位

以″南山中心区国际滨海步行街″的价值定位，与南山商业文化中心形成一脉相承之

势，并在其商业角色中，是南山商业文化中心区内核心商圈与海雅商圈的连接纽带。

6、 租金状况

售价为4-6万/㎡。周边租金约为250-350元/㎡·月。

7、 项目小结及对本项目的启示

项目小结：

 位置独特，有商圈“聚合效应”，是连接“海雅商圈”和“南山商业文化中心

商圈”的纽带。

 采用“借势造势，西街先行”营销推广策略，在南山商业文化中心推介之际抢

先推出。

 一层街铺采取“诚意登记，公开发售”的直接销售模式，二层商铺采取“先统

一经营、后销售”的销售模式。

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十、深圳商铺总结

街铺可分为社会型和社区型的商铺，具体可分为主干道街铺、非主干街铺、社区铺

等。通过本次对深圳商业街的考察与研究，如何一个商业街要想取得较好的发展，必

须具备以下一些条件：

1、外立面形象要高档，色彩要丰富；多运用一些能够渲染商业氛围的色调，提升商

业形象与商业氛围。

2、要配备适当的街铺广场；增加一定量广场空间可有利于增强视觉效果，增强商业

与人之间的交流空间，体现商业街的人性化与舒适度。

3、商铺临街人行道与干道之间结合要恰到好处；干道与街铺之间的可达性是决定商

业街成功与否的关键因素。

4、商铺要有统一标识；统一的商业街标识，将会有利于提升商铺的整体形象与商业

氛围。

5、要有足够统一的广告位渲染商业氛围；恰当的商业广告位可以提升商业街的商业

形象。

6、要配备适当的休闲活动设施，增强人性化以及参与性；休闲设施可以增强人与商

业街之间的交流，可以延长人在商业街的逗留时间，提升商业人气。

7、商铺门前，最好没有绿化带等遮挡物；适当的绿化修饰，增强商业街的舒适度，

10、 街铺形成旺区需要1~2年时间；除非成熟商业圈中的街铺，一般新的商业街需要

项目组

2009-2-9

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1~2年的形成时间。