2024年9月26日发(作者：工装一般多少钱一平方)
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目录
1.绍兴县、柯桥基本情况介绍 ....................................................
1.1整体介绍 ..............................................................
1.2交通状况 ..............................................................
1.3经济发展 ..............................................................
2.2008年绍兴县、柯桥房地产市场运行情况分析 ....................................
2.1发展历程介绍 ........................................ 错误！未指定书签。
2.2供给面分析 ............................................................
2.2.1柯桥土地市场分析 ................................................
一、绍兴县基准地价分析 ...........................................
二、柯桥土地招拍挂情况 ...........................................
2.2.2绍兴县与柯桥发展规划与城市发展现状 ..............................
一、绍兴县与柯桥发展规划 .........................................
二、柯桥城市发展现状（地块分析） .................................
2.2.3柯桥楼盘汇总与案例分析 ..........................................
一、各楼盘基本信息 ...............................................
二、各楼盘规划分析 ...............................................
三、各楼盘产品分析 ...............................................
四、各楼盘去化分析 ...............................................
五、各楼盘销售分析 ...............................................
六、各楼盘媒体分析 ...............................................
七、各楼盘开发商分析 .............................................
2.3需求面分析 ............................................................
2.3.1房地产需求的决定因素 ............................................
2.3.2绍兴县（柯桥）的产业结构、收入结构与人口结构 ....................
2.3.3绍兴县（柯桥）客户类型与置业特点 ................................
2.3.4柯桥单身公寓需求疲软原因探析（专题研究） ........................
2.4价格分析 ..............................................................
2.4.1房地产价格分析的一般理论 ........................................
2.4.2柯桥房价的整体状况与原因探析 ....................................
2.4.3柯桥房价的差异与原因探析（案例研究） ............................
3.2009年柯桥楼市展望 ..........................................................
1.绍兴县、柯桥基本情况介绍
1.1整体介绍
绍兴县地处浙江省东部富庶的宁绍平原，是全国经济十强县，历史悠久，名人荟萃，素
有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡的美誉，是首批国家级历史文化名城。绍兴县地
域面积1177平方公里，下辖15个镇、4个街道、302个村、71个居委会，户籍人口71万，
外来登记人口超过60万。2007年全县实现生产总值541.49亿元，人均生产总值10105美元。
财政预算收入67.02亿元，其中财政收入32.79亿元。城镇居民人均可支配收入23240亿元，
农村居民人均纯收入11800亿元。2008年1—9月份，全县完成地方生产总值440.5亿元，增
长10%；地方财政预算收入60.2亿元，增长19.3%，其中地方财政收入32.32亿元，增长27%；
工业总产值1755亿元，增长14.2%；完成工业销售1722.3亿元，增长了15.1%，工业产销达
到了98.1%；私营进出口总额79.1亿美元，增长了34%。其中私营出口49.9亿美元，增长28%。
绍兴县柯桥街域面积16.5平方公里，街道下辖29个社区（居委会），1个社区服务中
心，总人口8万余人。柯北新区位于绍兴县城北部，总面积8.8平方公里，其中，建设用地
规模为7.65平方公里，区内现有行政村11个，人口1.5万人，将规划建设9大中心：行政
中心、商贸中心、事业单位办公中心、体育中心、科技文化中心、教育中心、会展中心、医
疗中心以及商务中心。居住区将以金柯桥大道为界，规划设置东、西两个大型居住区，其中，
东部居住区占地约1011亩，可居住人口2.6万人，西部居住区占地1095余亩，可居住人口
2.7万人，共可居住5.3万人。
1.2交通状况
绍兴县陆海空交通发达。萧甬铁路横贯市境，西至杭州50分钟，东到宁波1小时40分钟；境
内104国道等高等级公路四通八达；规划中的绍兴港占地面积18266亩，规划作业区34个、泊位309
个，旅游码头11个，泊位55个；柯桥距杭州萧山国际机场仅30公里。
1.3经济发展
绍兴县经济发展主要有以下几个特点：一是所有制以民营为主。民营经济占经济总量的
95%左右。二是第二产业尤为发达。第二产业以劳动密集型工业为主，资本和技术密集型工业
发展相对缓慢；中小企业众多，大型企业相对偏少。工业占经济总量的比重在60%左右，轻纺
产业占工业总量的一半以上。三是专业市场遍布全县。中国轻纺城是我国最大的轻纺产品专
业市场、亚洲最大的布匹集散中心。四是绍兴县也是房产、建筑大县，在全国居领先地位。
房地产投资占第三产业投资六成以上；绍兴县纳税企业百强中有三分之一是房地产公司；全
县资质房地产开发企业达160家，建筑业企业（含劳务分包企业）达206家。五是城乡统筹
发展。农村工业化起步较早，全县发展比较平衡，城镇化水平较高。
2008年下半年以来，受国际经济危机、国内宏观经济下行和全国楼市调整的影响，全
县固定资产投资中部分经济指标出现了较大幅度下滑。2008年1-9月份，全县固定资产投资
总额2103083万元，同比增长26.1%，其中工业性投资1280961万元，仅增长8.3%，纺织业
投资由于受出口形势不利的影响大幅下降，仅为500332万元，同比下降2.3%,但服装业投资
和化纤纤维投资增速较快，分别比去年同期增长21.3%和61.0%。（见表1）
表1 2008年1-9月份全县固定资产投资情况
指标名称
全社会固定资产实际投资额
#工业性投资
#大纺织业投资
#纺织业投资
服装业投资
化学纤维投资
#非纺行业投资
#房地产投资
#住宅投资
商品房屋施工面积
商品房屋销售面积
商品房屋销售额
新开工项目个数(限额以上）
上年结转项目个数(限额以上）
按投资规模分：
1、限额以上项目投资
#建筑安装工程
#基础设施投资
2、限额以下项目投资
计量单位
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
平方米
平方米
万元
个
个
本月止累计
2103083
1280961
732261
500332
77108
154821
548700
491056
288362
4711479
272331
213515
246
437
同比±%
26.1
8.3
9.0
-2.3
21.3
61.0
7.3
61.3
65.3
19.9
-61.1
-43.6
-33.9
62.5
万元
万元
万元
万元
2034225
1004560
338260
68858
25.1
34.1
37.4
62.3
引自绍兴县统计局
2008年1-9月份，全县工业生产和效益出现较大幅度下滑。1-9月全县全社会用电量同
比增长2.7%,其中工业用电量仅增长1.7%；工业日平均排污量下降11.1%；工业企业全部利润
总额下降1.2%，其中131个行业龙头企业利润下降10.5%，产成品存货下降20.6%；中国轻纺
城成交额仅增长2.5%；联托运市场货运量下降22.8%。这些经济指标都表明绍兴县工业经济
和效益出现了较大幅度的下滑。
2008年1-9月份，尽管全县金融存贷款呈现出存款平稳持续增长，贷款增速下滑回升的
特点，但存款“民进企退”的局面没有根本改观，且存贷款比率依然高达69.8%。1-9月，全
县存款余额815.16亿元，比年初增加177.94亿元，同比增长26.3%,增速分别比2007年年底、
一季度及上半年加快10.7、9.0、4.9个百分点；贷款余额568.99亿元，比年初增加85.25
亿元，同比多增贷款8.38亿元，贷款余额同比增长18.8%,增速比2007年年底回落0.1个百
分点、比一季度及上半年加快3.6、3.6个百分点。
2.2008年绍兴县、柯桥房地产市场运行情况分析
2.1发展历程介绍
表2 绍兴县房地产开发完成情况（单位：万元）
年
数
投
资
额
增
长
率
年
数
1990
413
-
1991
683
65.4%
1992
2730
300%
1993
16530
1994
23677
1995
52136
120%
1996
60810
16.6%
1997
45437
-25.3%
1998
50510
11.2%
1999(前)
79455
57.3%
1999(后)
67932
34.5% 505% 43.2%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
（1-9）
投
资
额
增
长
率
84419
24.3%
109311
29.5%
108153
-1.0%
181108
67.5%
278047 278785
53.5% 0.27%
341145
22.4%
429000 491056
25.8% 61.3%
引自绍兴县统计局
从表2可以看出，绍兴县的房地产开发始于1990年，大体经历了两个增长周期，与我国房地产
发展的宏观经济周期基本是一致的：第一个周期是从1990年到1998年。从90年开始，房地产投资
增长极为迅猛，至93年达到顶峰，经历93、94年的宏观调控，94年投资增速明显趋缓，95年投资
额上升到5.2亿元的高位后一直徘徊不前，97年经历亚洲金融危机，投资增速跌入谷底，98年又有
所回升，这是第一阶段；第二阶段从1999年至目前，当然，该阶段还包括未来将出现的一段投资下
降期，直到楼市开始回升为止。从99年开始，随着宏观经济逐渐摆脱亚洲金融危机的阴影，再加上
从2000年开始的柯桥造城运动，全县房地产开发投资又步入快速上升期，到2007年，全县房地产开
发投资当年达到42.9亿元。柯桥的房价也一路攀升，目前区域内普通住宅均价5000元/平米左右，
高档住宅8000-10000元/平米，别墅12000起，楼价基本与绍兴市老城区持平。
进入2008年，尤其是从08年下半年开始，由于宏观经济的下行和楼市的不景气，绍兴
县的房地产市场也急转直下，出现了产销严重倒挂的局面，楼市萧条、开发商资金链紧绷、
很多工地处于停工或半停工状态，尽管房价还没有大跌。全县房地产投资由于惯性延续了去
年和今年上半年的发展势头，至9月份累计额为491056万元，同比增长61.3%，其中住宅投
资288362元，同比增长65.3%；房地产投资额的增长与上年结转项目是一致的，上年结转项
目个数为437个，同比增长62.5%；但截至9月份，新开工项目出现了较大幅度的下滑，仅为
246个，同比下降33.95%,这是开发商资金链紧绷和预防性投资下降的结果，可以预期房地产
投资累计数未来某一时点将出现较大幅度的下滑。与房地产投资相比，房屋销售则急剧下滑，
截至9月份，商品房销售面积272331平米，同比下降61.1%,销售额为213515万元，同比下
降43.6%，房屋销售与投资形成了严重倒挂的局面，开发商的压力很大。（见表1）
2.2供给面分析
制约房屋供给的因素包括以下几个方面：第一，土地资源的限制。土地的自然属性决定了它的
稀缺性不同于一般的商品，在一定的时间和空间条件下，土地的自然供给和经济供给都是受到限制的。
第二，基础设施配套和公共服务配套的限制。房地产的开发最终是要投入使用的，而房地产要投入使
用不仅仅是一个建筑的空间问题，更重要的是要有环境、软硬配套和各种基础设施。第三，社区成熟
度的限制。良好的社区成熟度是住宅质量的重要因素，市区和郊区之间住宅价格的差异很大程度上就
是这种不同成熟度间差异的体现。第四、各种宏观和微观的政策限制，比如与房地产相关的土地政策、
信贷政策、管制政策（像“90/70”政策）和地方的发展规划。第五，当地开发商的数量和资质也决
定着开发产品的数量、质量和档次。
一、绍兴县基准地价分析（引自绍兴县政府信息公开网）
(一)基准条件
1、基准地价内涵：基准地价评估期日为2007年3月1日。土地开发程度按熟地设定，其中城区、
钱清、杨汛桥、马鞍及滨海工业区、福全、平水、兰亭达到“五通一平”要求（即宗地红线外通路、
通电、通上水、通下水、通通讯，宗地红线内场地平整）；其余建制镇各类用地达到“三通一平”要
求（即宗地红线外通路、通电、通水，宗地红线内场地平整）。地价内涵构成包含国家土地所有权收
益、征地费用和开发费用。土地使用年期为国家规定的最高出让年期（即商业40年、住宅70年、工
业50年）。
2、基准地价“基准条件”的界定
表3 基准地价“基准条件”界定一览表
区域 用地类型 容积率 建筑密度 宗地进深 交易年限
商业 2.5 45% 50m 40
城区
住宅 1.5 30% / 70
工业 1.0 / / 50
商业
建制镇(含滨海工业
住宅
区)
工业
1.8 45% 50m 40
1.3
1.0
30%
/
/
/
70
50
3、基准地价表达方式
表4 基准地价表达方式
用地类型
商业用地
住宅用地
工业用地
表 达 方 式
级别价
级别价
级别价或平均价
（二）绍兴县基准地价表
表5 绍兴县城区级别基准地价表（元/m）
级别 级别范围
商业
用地
住宅
用地
工业
用地
2
一级
百舸路以西河-浙东运河-湖东路-轻纺城大道-育才路西侧河
－兴越路-湖西路-华宇路－湖东路－百舸路以西河
4650 2240 375
一级地以外，镜水路－鱼渎江－文明路－柯南大道－永进直江
二级
－香林大道－轻纺城大道－大坂湖直江-山阴路-双亭路－太
平路－钱陶公路－柯华路－华齐路南侧河－笛扬路西侧河－
绸缎路南侧河-珠岩湖-大南江－镜水路
2410 1900 375
二级地以外，镜水路－县界－鉴湖－项里江－104国道南复线
三级 －型塘江－鉴湖－青墩江－柯南大道－南大池－岩塘－钱陶
公路－稽山路－东小江－柯袍线－镜水路
1840 1510 375
三级地以外，绍齐路－边界－柯岩江－规划104国道南复线－
四级
鉴湖--湖安线－杭甬运河－清亭江－新开河－柯海公路－大
路江－齐央路-绍齐路；齐贤区块：镇东路－羊山路－镇前路
－柯海公路
五级
四级地以外，边界－规划104国道南复线－环镇东路－边界－
中心路－柯袍线－东小江－湖安路－钱滨线 －边界
五级地以外，湖塘街道、柯岩街道、安昌镇及齐贤镇范围内的
其他区域
1020 810 300
1410 1020 300
六级 830
2
620 300
备 注
工业用地基准地价原则上按行政区划范围表达，其中柯岩、华舍街道为375元/m，湖塘街道及柯桥开发委为
300元/m；若级别基准地价与行政区范围不一致的，以行政区范围基准地价为准。
表6 绍兴市基准地价一览表（元/平方米）
2
地
级
别
价
I级 II级 III级 IV级 V级 VI级
类
工业
用地
型
熟地
生地
550 390
278
2721
6451
IIIA IIIB
325
242
1843
4767
291
214
1109
2563
217
150
557
1860
657
3531
8561
居住用地
商业用地
引自绍兴市国土资源局网站
从表3和表4可以看出，绍兴县柯桥工业和住宅用地一级土地的基准价格达到了绍兴市区二级
地价的水平，而商业用地一级土地的基准地价达到了市区三级地价的水平，但柯桥核心地段的实际拍
卖价格达到了绍兴市核心地段的水平。（见下面插件）
二、柯桥土地招拍挂情况
表7 06/07/08柯桥土地招拍挂情况对比表
时间
2006年
宗地数（单位：块）
工业 2
面积（单位：亩）
31.33
拍出价格
底价拍出
加价拍出
商业 12 380.4 底价拍出
加价拍出
商住 6 574．57 底价拍出
加价拍出
居住 1
2
0
5
7
1
5
0
1
6.20
底价拍出
加价拍出
流拍
合计
1
22
69.70
1062.2
底价拍出
加价拍出
8
13
3
0
9
26
7
2007年 工业 3 96.58 底价拍出
加价拍出
商业 35 863.45 底价拍出
加价拍出
商住 15 851.03 底价拍出
加价拍出
居住 2 74.49 底价拍出
加价拍出
流拍
合计
9
64
230.25
2115.8
8
0
2
底价拍出
加价拍出
19
36
0
0
10
6
5
0
0
0
2008年截至10月
23日
工业 0 0 底价拍出
加价拍出
商业 16 420.96 底价拍出
加价拍出
商住 5 299.27 底价拍出
加价拍出
居住 0 0 底价拍出
加价拍出
流拍
合计
0
21
0
720.23
底价拍出
加价拍出
15
6
制作人：李大军 制作日期：2008-12-8
由表7可以看出，2006年柯桥共出让地块22块，以商业和商住为主，1块流拍，8块以底价拍
出，13块加价拍出，总面积1062.62亩。2007年是比较疯狂的一年，共出让地块64块，还是以商业
和商住为主流，9块流拍，19块以底价拍出，36块加价拍出，而且加价的幅度很高，总面积达到2115.8
亩，无论是宗地块数，还是亩数，均是06年的二倍以上。所以会出现这样疯狂的局面，原因在于：（1）
06-07年，柯桥的房价达到一个巅峰，市心地段直逼1万元/平，是拉高地价和土地成交量的重要原因；
（2）是当地政府的政策推手，即“611”工程规划大大抬高了柯北新区的升值潜力，不排除政府有通
过政策推手抬高地价的嫌疑；（3）尽管07年9月开始浙江房地产开发商感受到了宏观调控所带来的
资金压力，但宏观经济由于惯性依然在向顶峰推进，绍兴企业家的投资热情空前高涨，预期上行的态
势没有改变，这也是07年土地成交量和成交价骤增的原因。进入08年，截止10月23日，共出让地
块21块，以商业为主，虽没有流拍地块，但15块以底价拍出，6块加价拍出，而且加价的幅度很小，
总面积为720.23亩。所以会出现土地量价齐跌的状况，是因为（1）07年的疯狂购地透支了当地企业
家的投资能力，企业家不太可能有闲钱增加土地储备；（2）06、07年以来的信贷控制方面的宏观调控
政策的累积效应开始显现出来，当地企业家的融资能力受到了极大限制，各行各业的资金链开始紧张
起来，再也没有闲余资金来增加土地储备；（3）08年，尤其是08年下半年，随着全国楼市和宏观经
济的下行，再加上轻纺城出口业的不景气，绍兴的企业家开始看空市场，投资信心丧失，预期开始转
为下行。
一、绍兴县与柯桥发展规划
《绍兴县县域总体规划（2007-2020）》已编制完成。规划提出将绍兴县打造成“长三角南翼和
环杭州湾地区的重要节点城市，浙江省率先发展的示范区和新型城市化的先行区，杭州都市经济圈的
重要组成部分，绍兴中心城市的西翼副城区”的战略定位，并按照“两中心两带”（“两中心”即以柯
桥新县城为核心的城市经济中心和由绍兴县滨海工业区、柯桥经济开发区组成的现代工业中心；“两
带”即环杭州市城镇经济发展带和环绍兴市城镇经济发展带）的产业布局结构，提出了“一主三副两
片，100个中心村”的县域城镇空间布局结构。“一主”指县域中心城市柯桥新县城；“三副”指滨海、
钱杨、平水三个副中心城镇；“两片”指福全兰亭片（包括福全、兰亭、漓渚三镇）和陶堰孙端片（包
括陶堰、孙端、富盛三镇）。?
2007年初，绍兴县作出了以柯桥城区为主阵地，实施“611”工程的重大战略决策，其
具体内容为：从2007年开始，用六年左右时间，在柯北新区集中规划建设100幢15层以上
或45米以上的企业总部大楼、综合商贸大楼和酒店宾馆等现代商务大厦，大力鼓励发展楼宇
经济、总部经济，使商贸三产占生产总值比重每年提高1个百分点。由此可以看出，绍兴县
政府对柯北新区的定位相当明确——一个以商贸为主要内容的现代新城。
2007年7月20日，绍兴县政府提出建设“国际纺织之都、现代商贸之城”的目标定位，
在内部城市功能定位上，南部改造并提升传统交易市场，中部繁荣国际贸易区，北部则是配
套延伸发展新型业态交易市场，西部为改造拓展轻纺原料市场。
二、柯桥城市发展现状（地块分析）
（一）柯北三“中心”已具雏形
由于104国道和山阴路之间的柯桥老城区开发已比较成熟，只有锦麟天地、万京商都、彩虹桥
灯饰广场等少数尾盘在销售。柯南风景名胜区也有少数排屋和别墅类的在售楼盘，如水越名都和唯美
品格。在“611”工程的鼓励下，柯桥大部分在建在售楼盘都位于山阴路以北，尤其是群贤路以北的
新开发地区。柯北新区由柯北CBD、柯北CLD和柯北行政中心组成，其中，柯北CBD由迪扬商圈和金
柯桥大道写字楼群组成，柯北CLD在CBD两侧，西侧瓜渚直江-瓜渚湖板块和东部的大小坂湖板块，
柯北行政中心集中在群贤路中段两侧。
（1）柯北CBD。群贤路以北迪扬路西侧已建成的商贸中心包括富丽华大酒店、华联国际商贸城、
华联家具城、华润超市等；在售和在建的商贸中心包括华联置业旗下的蓝天市心广场、蓝天影视文化
中心和兴都商务大厦，昌隆地产开发的昌隆都市春天、恒联地产开发的领先国际、佳威地产开发的银
座国际商务中心、中海投资旗下的中海国际广场、浙江力量投资旗下的汇金广场以及新天马大酒店。
群贤路以北金柯桥大道两侧已建成的高端写字楼包括永利大厦、万国中心、国贸大厦、勤业广场、时
代广场、环球商务大厦、国纺大厦、屹男大厦、外贸大厦、世贸中心、中央大厦、金昌开元大酒店、
柏盛钻石大厦、东方大厦；在建和在售的高端商务中心包括金柯商汇、国际会展中心、轻纺城家纺市
场、轻纺城汽车市场、世贸中心2期、金汇大厦、宝汇大厦、海洲国际、财智国际、现代大厦。在鳞
次栉比的商贸楼和写字楼宇中间也有几处高层住宅楼盘，包括已建成的蓝天华都苑和在建在售的永利
中央公馆、华宇天庭、大明颐泽苑。
（2）柯北CLD。柯北CLD主要分布在CBD的东西两侧，东侧是以瓜渚湖和瓜渚直江为依托的生态
居住区，西侧是以大小坂湖为依托的生态居住区，目前西侧只有宝业大坂风情一处在建高层住宅楼盘。
东侧在建在售的住宅楼盘包括瓜渚直江畔的锦盛蝶庒、翰泽苑、金科香水湾、中庆润泽大院、瓜渚绿
洲、金色水岸以及较远一点的唯美格调、镜湖莲庒和镜湖时代，和瓜渚湖畔的两个高端住宅楼盘瓜渚
景园和玉兰花园。当然，瓜渚湖北岸还有一些在建和在售的高端商务楼，包括瓜渚旺角、侨都商业中
心、金贸大厦、假日大厦、纺都大厦、金恒大厦、天工大厦、天恒大厦和滨城旺角。
（3）柯北行政中心。柯北行政中心主要分布在群贤路两侧，包括绍兴县委、县政府、行政审批
中心、县财政局、地税局、国税局、建设局、教育局、技监局等。另外，柯北新区其他的公共配套设
施包括县职教中心、轻纺城高级中学、柯北小学、鉴湖中学、鲁迅中学柯桥校区、试验小学、柯桥中
学、试验中学、明珠文化广场（博物馆、图书馆、文化馆）；华宇医院、县疾控防疫站、县生殖保健
院等。这样，一个集商、住、政、学、医为一体的新城区初步形成。
（二）柯北人气不足及原因分析
由于柯桥城市框架拉大到38平方公里，县城建成区从11平方公里扩大到24平方公里，与此同
时城市人口的集聚速度没有跟上城市建设的速度，加上很多项目和配套都在建设过程中，柯北新区显
得人气不足，就是人们常说的“白天热闹，夜晚冷清；平时热闹，假日冷清。”
造城柯桥城人气不足的原因主要有以下几个方面：
第一、根本的原因在于政府推动的“611”工程与本地私营经济的发展节奏可能不是很合拍，即
政府推动的城市建设过于迅猛，超越了本地私营经济发展的步伐。政府推动“611”工程的本意是“筑
巢引凤”，以基础硬件来吸引各路商家到柯桥落户生根，这只是政府的主观意愿，但本地私营经济的
发展有它自己的节奏，受各种宏观和微观因素的影响。因此，政府筑了“巢”不一定能够引来“凤”，
尤其是前一阶段商铺和写字楼客户基本已消耗殆尽，新开楼盘的客户需要逐渐累积，在绍兴县纺织经
济不景气的情况下，这种客户的累积肯定是缓慢的，对商铺和写字楼的需求不可避免出现断档期，回
暖则完全取决于影响私人经济景气度的各种因素的变化。城市的人气很大程度上取决于当地的就业机
会，而就业机会的多寡取决于进驻的商家、企业的多少，如果进驻的商家企业很少，则就业的人口就
会减少，城市必然冷清。
第二、购物设施有待提高，现有购物场所消费辐射力不足。目前，柯桥城区卖场和超市包括华
润万家、供销超市柯桥总店、立新店3家服务半径在3公里左右、营业面积在3000平方米以上的大
型超市；经营面积1.5万平方米的“世纪联华”柯桥店；营业面积7000多平方米的供销超市柯岩大
卖场。这些卖场和超市经营的都是蔬果、生鲜、食品、百货等生活必需品，影响力有限，即便是这些
生活必需品，种类也不是很齐全，档次也不是很高。柯桥的大型综合性购物商厦包括总营业面积不到
1万平方米的蓝天·金都商厦、经营面积仅1500多平方米的大洋友谊商厦、新近开业的位于“万商
京都”商场面积1.5万平方米的杭州大厦·柯桥购物中心，后者使柯桥总算有了一个大型综合性购物
商厦，服务半径在10公里以上，然而相比上虞市的2家营业面积分别为3.2万和3.5万平方米，单
店营业收入达数亿元的综合性百货商场，还是逊色得多。大型商场在集聚人气方面具有不可替代的作
用。由于商业服务设施的缺乏，不仅不能凝聚起柯桥人的消费能量
1
，很多市民选择进城（绍兴市区、
杭州市区）消费，也很难凝聚起周边如福全、漓渚、钱清、齐贤、安昌等镇的消费能量。另外，在商
气没有真正凝聚起来之前，柯桥的商务成本就被炒得很高，不利于商气的进一步凝聚。柯桥城区的商
业地价，屡创新高，笛扬路步行街沿街营业房售价已达9万元/平方米，接近绍兴市区“黄金地段”
房价。商业用地地价最高994万元/亩，居全市各县（市）首位。
第三、虽然柯桥的海陆空交通发达，但人为的收费限制阻隔了人流和物流向柯桥的凝聚。从杨汛
桥到钱清、柯桥，走104国道南复线，必须经过杨汛桥临江收费站，来回一趟大概要30元钱。“杨
汛桥收费站的存在，严重制约了杨汛桥人赴柯桥消费的热情，以致杨汛桥大部分人消费不是流到柯桥，
而是流到了临近的萧山。”这个收费站在那里，使杨汛桥人缺乏一种归属感。
第四、尽管行政中心迁到柯北新区，但城市的公共配套仍然不健全，生产性服务不足。
由于历史原因，县城迁址柯桥后，县级许多机构没有单独设立，仍沿用以前的体制，尤其是
没有商检、海关等职能部门，使物流受到影响。因此，柯桥要凝聚人气，不仅要把握好城市
1
绍兴新县城4个街道户籍人口约20万，算上外来人员，人口密度也只有每平方公里5000人左右(按建成区24平方公里计算)；相比周边县
市，少了几乎一倍。
化推进的节奏、改善城市的硬件设施，更要关注城市配套的软服务，包括生活服务、生产性
服务、休闲服务、降低商务成本、减少人为干预和限制。
总之，柯桥是一个新建城市，还有一些待开发的地块，土地自然和经济供给的限制性还
不是很明显，而当地的城市发展规划和产业政策亦极为激进和宽松，这两个方面不会对房地
产的供给面构成约束，但过于激进的城市建设规划可能会破坏柯桥房地产业业本应有的平稳
的发展节奏。目前能够对当地房地产供给构成约束的是柯桥，尤其是柯北新区城市基础设施
和公共服务的不足，街区规划的松散所带来的人气和商气的不足，以及当地经济基本面，即
轻纺工业的发展的暗淡前景。
总与案例分析
一、各楼盘基本信息
目前柯桥有16个在售楼盘（尚未推出的楼盘还有一些），各楼盘基本信息参见表8。
表8 柯桥在售楼盘基本信息对比表（2008年11月11日，11月26日前部分数据有所修正）
楼盘名
称
开发
商
物业类
别
区域性
质
价格区间 均价 物容绿楼层状况 主力户型
管积化
费 率 率
金科
香水湾
房产 宅单身
（1）
公寓 近CBD 8
0
元
玲珑小日业住宅?、靠近柯
北CBD
6100-7000 6400
6楼6500，
2楼6200，
0
.
9
1
.
3
0.房3房 1400
）
CLD，靠..318F 5-146，2（共教全 平
普通住柯桥4300-6000 5000 0235F 11F 88-90/13550270 休健27万
/面积
可售
户数
售出
户数
内部
配套
开发
面积
5 3
%
3
0
3幢叠排3
幢8F1幢
3室2厅2
卫
6楼
以下
销售
情况
不是
太
小，
只有
1588
2平 筑（2） 房产 公寓
% 4F办公楼130-148；都有
有商量余
地
0
元
+
0
.
3
0 沿街商铺 叠排(共
50)
很理
想。
一个
小院 260-280
大明颐
泽苑
（3）
大明住宅公柯北
CBD
起价6666，市
每高1层加
80，8层
7200，顶层
8000
心，
价格
坚挺
2
.
3
0
3
2
%
17F、15F 3室2厅2
卫，155
只开
3幢
楼
（共
各楼
层都
有剩
余，
不
全，
依赖
外部
配套
8392
6平 房产 寓、商
铺
426） 不太
理想
蝶庄
（4）
锦盛 住宅公
寓
柯北
CLD，靠
近CBD
5000-9000
，余房139
平6500，
179平
6000 1
.
1
5
元
1
.
8
0
5
3
%
11F17F 126平三
房，93、
140、160
（2期）
520
（共
1000
）+2
期
168
套
490 全 18
万平
8000；2期
4080-
6000，均
价5000
瓜渚绿大地普通住27幢生
态岛居
美宅，
柯北
CLD
多层6100，6000
高层+
1
.
3
6
元
1
.
7
0
3
2
%
6F12F19F 130平+3
房
1、2
期都
已开
盘，
剩余
房源
较多
不是
很理
想
不全 12.8
万平 洲（5） 置业 宅?
5000-6900
，88折
润泽大中庆住宅高柯桥5000-7000
排屋八九
5500
估
2
.
2
2
8
.
户型图未
弄好
户型图未
弄好
共
2109
户
不全 28
万平 院（6） 房产 层公寓 CLD，瓜
排屋 渚直江 千估
0 2
0
%
领先国恒联写字楼柯北
CBD
5800-9200 7000
27F6F 单身公寓
46平
停售 未知
6万
平 际（7） 地产 酒店式
公寓
财富国蓝城写字楼 柯北
CBD
7600
3
.
2
5
1幢27F
写字楼、6
幢3F总部
楼
160平
6.5
万平 际（8） 置业
昌隆都
市春天
（9）
昌隆商铺、柯北
CBD
公寓8000
左右，写字
楼7500，商
业中心1万
3
.
5
0
1
0
1幢27 单身公寓89
套，
单身
公寓
公寓
销售
不是
很理
6979
2平 房产 小户型
住宅、
写字楼
F写字楼、40-70平
% 6幢5F商
业中心
-6万 各楼
层、
方向
都有
想
水越名
都（10）
宋都 排屋、
别墅
柯南
7000 1
.
2
元
5
0
%
别墅100已售
80
套，
还剩
排屋
22套
3万
平 445-548；套
排屋
217-330
锦麟天
地（11）
金迪 住宅?柯北8000-8500 8000 1
.
0
1
.
5
6F 均为170
平以上大
户型
尾房
处理
阶段
（共
70-8
0）
只剩
下1
层
167
平一
套，2
层
210
平一
套
商贸楼 CBD
元 5
华宇天华裕高尚住柯北
CBD
9000-1100
0
9000 1
.
5
0
元
2
.
5
5
0
.
15F、18F、143
20F
；共
800
套，
推出
400
356 不全 19
万 庭（12） 房产 宅 167；191
四房两
厅厅两
卫
0 7
0
%
宝业大
坂风情
（13）
宝业高尚住柯北
CLD，大
坂湖
6未2
定 .
5
0
5
0
%
19幢80+
130+160
+三房二
房
齐全 31
万平 房产 宅 0（估计） 估 18-32F
永利中
央公馆
（14）
永利高尚住柯北
CBD
7000-1000
0估计
3
.
5
0
3
0
%
6幢33F1
幢31F
175-210
四房
共
902
无幼
儿园
11
万平 地产 宅、酒
店公
寓、商
街
瓜渚景巨星独栋别瓜渚
湖，柯
北CLD
1.4万/平，1.4
500万/套 万
2
.
8
0
.
5
3
0
4F,地上
3F,地下
411—59
8平
共
115
户
60左
右
8917
6平 园（15） 房产 墅?
% 1F
元 0
玉兰花金绿住宅公
寓写字
楼及少
柯北
CLD与
CBD交
御水苑均
价14800
（精）藏
风苑（毛）
均价
3
.
5
0
3
0
1幢28F；210；1期
222
户
（共
1300
开盘
当日
销40
套
齐全 58万
㎡ 园（16） 泉 2幢29F；390；470
% 4幢30F；四房
2幢31F 量商铺 汇点
9800 户）
制作人：李大军 制作日期：2008-11-26
以下插件是部分经典楼盘的个案分析：
二、各楼盘规划分析
（一）各项指标分析
由表8可知，16个在售楼盘中住宅共227万平，商用共19.5万平，其中多层、小高住宅有7
个，包括香水湾、玲珑小筑、蝶庒、瓜渚绿洲、润泽大院、锦麟天地和大明颐泽苑，容积率都在2左
右，绿化率都在30%左右，主力户型为三房两厅（130-160平），但蝶庒绿化率超过50%，是个特例；
高层住宅楼盘有4个，包括宝业大坂风情、华宇天庭、永利中央公馆和玉兰花园，前两者容积率为2.5，
绿化率超过50%，后两者容积率为3.5，绿化率都在30%左右，主力户型为四房两厅（190-210，210
以上），但大坂风情的主力户型为三房两厅，定位较低；写字楼、商铺有3个，包括财富国际、昌隆
都市春天、领先国际，容积率都在3.5左右，绿化率在10%左右；排屋别墅有2个，分别位于瓜渚湖
风景区和柯南风景区，包括瓜渚景园和水越名都，容积率都在0.5左右，绿化率在50%左右，面积在
400-600平米之间。
（二）各楼盘内部配套分析
在楼盘的内部配套方面，如果按照绿城园区生活服务体系的标准，即生活、健康和教育软硬配
套齐全，则这些楼盘中只有蝶庒、香水湾、大坂风情和玉兰花园的内部配套相对齐全，不仅有会所等
休闲场所、也有羽毛球、篮球、乒乓球、游泳池等健身场所和幼儿园等教育场所，当然最全最正规的
还是玉兰花园，其他楼盘都侧重休闲会所配套，健康，尤其是教育都依赖外部公共配套。
（三）各楼盘物业公司分析
物业管理方面，有的聘请本地的物业公司，有的自己成立物业公司，有的聘请外地的知名物业
公司，且大部分楼盘的物业费在1-1.5元之间。表7是部分楼盘的物业费和物业公司。
表9 部分楼盘的物业费及物业公司（单位：元）
楼盘 香水湾 玲珑小
筑
蝶庒 瓜渚绿
洲
水越名
都
1.2
锦麟天
地
1.0
华宇天
庭
1.5
瓜渚景
园
2.8
玉兰花
园
清和园 唯美格
调
1.2 0.93 物业费 多层
0.8，小
高、高
层1.38
物业公
司
绿城物
业
叠排
1.2，公
寓0.9
1.15 1.36
自己成
立的
天健物
业
绿城物
业
吴家物
业（本
地）
制作人：李大军 制作日期：2008-12-8
（四）各楼盘景观规划与建筑设计分析
在景观规划和建筑设计方面，上述楼盘有如下特点：第一、高端楼盘都有架空层（玉兰花园8.5
米、华宇天庭5.5米、蝶庄3.9米）；第二、各楼盘以新古典主义风格为主，注重楼宇的典雅、别致、
线条感和暖色调（蝶庄、华宇天庭、玉兰花园）；第三、各楼盘不仅有西方新古典主义成分，同时也
融入了东方元素（蝶庄的楼盘向心排布，润泽大院的半圆形向心排布）；第四、个别高端楼盘很多方
面体现人性化考量，注重细节（比如，玉兰花园的风雨廊设计、十字户型等）。
三、各楼盘产品分析
（一）装修程度与用材分析
柯桥城区的楼盘除玉兰花园和部分单身公寓精装修外都是毛坯房，且大部分用材比较高档，像采
用高效外墙保温材料、彩色铝合金门窗、双层中空玻璃、高档中央空调、热水器等。玉兰花园的精装
修楼盘更是采用了国际知名品牌的配套，包括德国的柏丽厨具、汉斯格雅卫浴（花洒，龙头）、杜拉
维特的卫生洁具（包括脸盆、浴缸、坐厕）、西门子电器，还有大金空调和日立电梯。
（二）开盘—施工—交房时间
柯桥各楼盘的开盘、施工进度和交房时间见表10。
表10 柯桥各楼盘开盘、施工进度与交房时间表
楼
盘
名
称
开
盘
时
间
一期2008
-01-
17
2008
-01-
19
2008-0
7二期
11.26
香水湾 玲珑
小筑
颐泽
苑
蝶庒 瓜
渚
绿
洲
20
08
-0
2-
22
施
工
进
度
二期在
建
装饰
工程
完成
85%
结顶 一期市
政、综
合管线
施工
主
体
7
成
以
上
交
房
时
间
一期2009
-05
2010
-06
前
2009-0
5-31
20
09
-1
2-
31
待
定
20
09
-1
2
商
09
.6
，
写
20
07
.1
2
20
09
-1
2
待
定
20
09
-0
9
一
期
20
11
年
底
08
-9
地
下
室
润
泽
大
院
年
底
待
定
领
先
国
际
20
08
-0
6
都
市
春
天
20
08
-0
5-
30
水
越
名
都
20
06
.0
8
华
宇
天
庭
20
08
-0
3
大
坂
风
情
09
-0
6
估
瓜
渚
景
园
20
07
-0
9.
01
现
房
玉
兰
花
园
08
-1
1-
25
锦
麟
天
地
07
-9
待
定
清
和
园
唯
美
格
调
07
-1
1
镜
湖
莲
庒
08
-6 2007-10
；二期
08.07
多
层
结
顶
基
础
施
工
结
顶
一
期
地
下
室
现
房
主
体
施
工
阶
段
09
-1
0
配
套
安
装
主
体
施
工
阶
段
09
-1
2
农
历
09
年
底
2009-09
二期
2010-7-
30
10
.1
制作人：李大军 制作日期：2008年12-9
四、各楼盘去化分析
（一）整体去化情况
通过前面的整体分析可知，截至今年9月份，绍兴县商品房销售面积272331平米，同比下降
61.1%,销售额为213515万元，同比下降43.6%。柯桥地产市场观望气氛相当浓厚，品质好的和性价比
高的楼盘售卖情况相对较好，大路货售卖不是很理想，定位较高端的高价房去化缓慢。今年8月份以
来，除玉兰花园和蝶庒外没有其他逆市开盘的楼盘。不过11月29日-12月2日的房交会四天的成交
量却出乎意料地达到了117套（瓜渚绿洲卖掉30套？），成交额达到1.6亿多元（主办方统计数据？）。
如果统计属实，那么可能的原因如下：第一，前一段时间积压的刚性需求在房交会上一次性地短暂地
集中释放出来，比如急于购买结婚用房的情形。第二，宏观的政策利好，比如首付两成、利率打7折
的优惠政策和2008年11月25日出台的绍兴县的楼市新政《关于促进绍兴县房地产市场健康发展的
若干意见》（见插件）发挥了作用；但绍兴楼市新政影响的只是占绍兴置业者比例相对较小的刚性的
首次置业者，以投资和改善住房条件为目的的非首次置业者很大程度还是受宏观楼市和宏观经济的左
右。第三，尽管绍兴的房价没有实质性的下降，但是一些楼盘还是抛出一些优惠的诱饵，吸引了部分
急于购房的人；第四，本次房交会的展出规模，物业类别、户型种类、价位档次都是空前的，给了购
房者广泛的选择空间，达成这样逊于去年，但好于预期的成交量也不是不可能的。但能否把这次房交
会上成交量的短期释放看做绍兴县楼市回暖的“拐点”还有待进一步观察，判断“拐点”是否显现应
该基于更宏观和更一般的背景。
（二）各楼盘推售节奏与去化程度分析
表11是柯桥大部分楼盘的推售节奏和去化程度比较表。可以把柯桥在售楼盘分为以下几类：
开盘较早，早期销售较好，现在是尾盘处理阶段；开盘较晚或前期去化程度不佳，现在处于艰难去化
阶段；新近逆市开盘的楼盘；暂停销售或推迟开盘的处于客户累积阶段的观望楼盘。
表11 柯桥在售楼盘去化情况对照表
楼盘名称
大明颐泽苑
开盘时间
08.1
去化程度
还剩155平房源若干，二期开
盘待定
蝶庒一期
水越名都
锦麟天地
华宇天庭一期
08.7
06.8
07.9
08.3
520套售490套
100套售80套
仅剩5套左右房源
400-356套，还有160、190
房源，二期开盘未定
镜湖连庄
唯美格调
08.6
07.11
还剩主力户型70-140房源
120~130方的房源选择余地较
大
镜湖时代
瓜渚绿洲
08.5
08.2
排屋少量，部分高层未推出
一期还有房源,二期推出主力
户型130方的房源
香水湾
玲珑小筑
昌隆都市春天（公寓）
瓜渚景园
玉兰花园
蝶庒二期
领先国际
08.7
08.1
08．5
07.9
08.11
08.11
08.6
550-334套
共50套，剩余房源不多
所剩房源较多
115-60套
222-40套
推出168套房源，销售不详
一期已售完，二期单身公寓只
接受预定
停售、预定或推迟开盘
逆市开盘
中间去化阶段
所属阶段
尾房处理阶段
润泽大院
大坂风情
中央公馆
清和园
金色水岸
湖畔春秋
财智国际
中海国际广场
银座
金柯商汇
蓝天兴都商厦、市心广场、影
视文化中心
未定
未定
未定
未定
未定
未定
未定
未开盘，但可签约
未定
未定
未定
只接受预定
只接受预定
只接受预定
只接受预定
只接受预定
只接受预定
只接受预定
只接受预定
只接受预定
只接受预定
只接受预定
制作人：李大军 制作日期：2008-12-9
由于绍兴县房地产企业在本地的在售开发项目只有一两个，所以也可以通过它的地税实缴额、
一个适当的税率和楼盘均价倒推它的预售面积，进而推断它的去化程度。由于绍兴县房地产开发企业
没有土地增值税，而且所得税属于国税，那么地税额中最主要的就是营业税，等于预售收入×5%，其
他如城建税、地方教育附加税、水利基金和印花税等暂忽略不计，所以此处估算就以5%作为地税的税
率。（见表12）
表12 绍兴县２００8年1-5月/1-7月/1—10月房地产企业实缴地税额与去化面积（税额单位：万元）
企
业
金
昌
法
人
潘
政
权
1-5
实缴
1855
1-7实
缴
6137
1-10
实缴
14182
5-7
实缴
4282
7-10
实缴
8045 白鹭金滩
（08.01
10000
楼盘 均价 1-5卖
出
37100
㎡
5-7卖
出
85640
㎡
7-10
卖出
160900
㎡
1-10
卖出
283640
㎡
38万㎡
185套别
墅售光，
建筑面积
开）
高层一期
开始销售
昆仑国际
（07.10
9000 13万㎡
开）
华
联
置
业
华
裕
缪
志
勇
金
科
俞
世
铭
星
成
张
国
祥
金
迪
顾
洁
萍
1011 1282 1302 271 20
633 935 1374 302 439
744 1036 1445 292 409
1803 2839 2864 1036 25 华宇天庭
（08.03
9000 40067
㎡
23022
㎡
556㎡ 63644
㎡
19万㎡
沈
冬
云
3122 3171 ?3449 49 278 市心广场
（08.07
4000-7000
开）
开）
香水湾（一
期07.11二
期08.07）
瓜渚景园
（08.03
14000 9043
㎡
4314
㎡
6271
㎡
19629
㎡
59746㎡
5000 29760
㎡
11680
㎡
16360
㎡
57800 27万㎡
开）
锦麟天地
（07年）
8000（住
宅），商铺
的价格高
于住宅
25275
㎡
6775
㎡
50㎡ 32550
㎡
2万余平
锦
盛
方
良
839 1013 1075 174 62 蝶庒（一期
07年二期
一期6
㎡
2067
㎡
35833
㎡
15万平
二期5000 ㎡
昌
冠
南
陈
芬
芬
蓝
城
置
业
天
工
置
业
宋
都
俞
建
午
胡
仁
良
翁
金
生
306 820 822? 514 2
573 673 ?858 100 185
08.11）
轻纺贸易
中心
8700/公寓
4500
（07.8）
才智国际
（未开盘）
339 438
99 清和园
425
金柯商汇
制作人：李大军 制作日期：2008-12-9
五、各楼盘销售分析
柯桥楼盘的销售展示中心大多位于柯桥老城区的繁华地段，比如迪扬路、金柯桥大道、万商路、
港越路等繁华路段。当然也有部分楼盘的展示中心就近安排在施工地附近的柯北新区。柯桥部分楼盘
展示中心位置、装修、道具与人员专业性见表13。整体来看，绍兴各个楼盘展示中心的装修和置业顾
问的服务态度及专业性参差不齐，大部分都有待提高，在这方面尤其应该向玉兰花园这样的品牌楼盘
学习。
表13 柯桥部分楼盘展示中心位置、装修、道具与人员专业性
楼
盘
香
水
湾
蝶
庒
瓜渚润泽锦麟玉兰
花园
瓜渚
景园
大坂
风情
中央
公馆
华宇
天庭
都市
春天
颐泽
苑
玲珑
小筑
唯美
品格 绿洲 大院 天地
位
置
金
柯
桥
大
道
218
号
精
功
广
场
3
幢
4
单
元
迪扬
路
1008
号
精功
大厦
1楼
迪扬
路与
万商
路交
叉口
金城
宾馆
1楼
湖西
路
608
号
迪扬
路世
纪联
华边
上
金柯
桥大
道永
利大
厦一
楼
裕民
路与
迪扬
路交
叉口
迪扬
路
990
号
裕民
路12
号
育才
路与
兴越
路交
叉口
金柯
桥大
道与
港越
路叉
口
装
修
情
况
道
具
灰
暗
凌
乱
折
页
狭
窄
简
陋
精
美
折
页
装修宽敞装修高贵
典雅
错落
有致
装修
尚可
略显
狭小
宽敞
豪华
装修
一般
格调
淡雅
简陋
随意
极其
简陋
随意
尚可 大气 一般
折
页、
户型
图
折页 楼书 精美
楼
书、
户型
图
折页 精美
折
页、
户型
图
楼书 折页 折页 折页 折页 精美
楼
书、
户型
图
人
员
专
态
度
较
态
度
和
服务
热情
专业
服务
热情
专业
消极
冷淡
专业
热情
专业
尤其
热情
专业
性较
热情
专业
性较
专业
性有
待提
傲慢
冷淡
专业
热情
度不
够专
热情
度尚
可但
业
性
好
专
业
性
不
够
专
业
性
一
般
性有
待提
高
性较
好
性差 贵宾
登记
卡精
美正
规
好 好贵
宾登
记较
正规
高 性差 业性
一般
专业
性太
差
制作人：李大军 制作日期：2008-12-8
六、各楼盘媒体分析
柯桥楼盘的推广手段较为广泛，包括绍兴晚报、绍兴日报、天天商报和绍兴县报、搜房网、当
地电视、广播媒体、各类户外固定和流动广告。各个楼盘的推广诉求也各不相同，广告语和表现形式
与主体诉求的合宜性也各有短长，具体见表14。
表14 柯桥在售楼盘的广告语与主体诉求的合宜性
楼
盘
名
称
广
告
好房
子，
母亲
的花
园父
亲的
庄
园；
香水
湾
蝶庒 瓜
渚
绿
润
泽
大
锦
麟
天
玉兰瓜大坂中央华宇颐泽玲珑唯唯
美
格
水
越
名
镜湖湖
花园 渚
景
园
典雅
玉兰
尊尚
一
湖
一
风情 公馆 天庭 苑 小筑 美
品
莲庒 畔
春
秋
莲动
心
动；
景观
雅筑
华美
一
湖
一
天
地
一
洲 院 地
爵
版
岛
居
生
尊
贵
的
生
活
锦
绣
繁
华
天
地
格 调 都
高舒
适低
能耗
回归
柯北
新城
CBD
中央
绝版
尊赫
生
活；
俯瞰
万千
县政
府的
后花
园；
上选
住地
小身
材大
纯
正
提
前
入
住
市
中
水
岸
边
的
别
墅
语 买得
起；
幸福
的港
格调 美
国
大
别
一生 世
界 自然 现代
公活 样
湾 精于
品质
胜在
气质
滨水
森林
人文
大宅
板 间 馆；
永利
在此
中央
在此
繁华 颐和
世家
墅 心 看
得
见
的
名
流
绽放 墅
一
春
秋
主
体
诉
求
与
合
宜
打质
优价
低牌
强调
高性
价比
和宜
强调
环
境、
品质
与气
质；
温情
强
调
尊
贵
稀
强
调
尊
贵
经
强
调
地
处
繁
强调
气质
与风
格；
温馨
尊贵
卓尔
强
调
环
境
的
稀
缺
强调
宜居
性；
朴素
强调
地段
的中
心
强调
显贵
空洞
浮华
虚张
声势
强调
地段
的珍
强调
规模
虽
强
调
地
段
的
升
值
潜
力
亲
水
尊
贵
强
调
亲
水
与
建
筑
独
特
性
稀性 小，
但气
质不
凡
自然 性；
大气
有余
温情
不足
缺 典 华
地
性 居性 大气 段 不群 性
制作人：李大军 制作日期：2008-12-7
七、各楼盘开发商分析
柯桥各楼盘的开发商大多是土生土长的中小开发商，成立时间不长，手头项目一两个，多半是某
建筑、纺织、化工或贸易集团的一个子公司，因此其开发能力良莠不齐，专业性差，整体素质不高。
但这些公司背后往往有一个企业集团在支撑其发展，因而其生存能力较强。由于鲜有外地地产大鳄参
与其中，柯桥的房地产市场竞争不是很激烈。这也是在市场销量大幅下挫的情况下柯桥的房价依然坚
挺的原因之一。表15是柯桥部分楼盘的开发商、背后投资商和成功案例列表。
表15 绍兴房产开发商与成功案例列表
楼大版财智都市颐泽瓜
渚
绿
洲
开
发
宝业
房地
蓝城昌隆巨星大金迪
房
产；
中实浙江华联
锦麟镜湖镜湖市心玲领先润唯
美
格
玉
兰
花
香水
湾
华蝶中央
盘 风情 国际 春天 苑 天地 莲庒 时代 广场 珑
小
筑
日
国际 泽
大
宇庒 公馆
天
庭 院 调 园
恒联中锦
成
房
金
绿
泉
金科
房产
华锦
裕盛
房房
产 产
永利
房产 置业 房产 房产 地
置
房产 嘉业
建设
置业 业
房
产
地产 庆
房商 产集
团 业 协和
房产
产 产 置
业
投
资
宝业
集团
蓝城昌隆浙江
巨星
房产
大
地
置
顾洁
萍纺
织服
浙江
中实
建设
集团
建筑
起家
喜临
门集
团床
垫起
家
蓝天日恒联
控股
集
团；
纺织
化工
起家
杭
州
中
庆
房
产
锦
成
房
绿
城
金
时代
金科
集团
化工
起家
华锦
宇盛
集房
永利
集团
纺织
置业 房产
纺织
集团 业
房
产
商 建筑
起家 起家 集团 业 装起
家
产 昌
益
泉
团 产 印染
起家
代
表
作
大阪
风
情；
财智
国
际；
财富
都市
春
天；
昌隆
颐泽
苑；
瓜渚
景
瓜
渚
绿
锦麟
天
地；
东昌
苑；
镜湖
莲
庒；
镜湖
时
代；
嘉业
市心
广
场；
华都
玲
珑
小
筑
领先润唯
美
格
玉
兰
花
香水
湾
华蝶晴山
国际 泽
大
宇庒 蓝
天
庭
；
城；
中央
公馆
品 瓜渚
风
洲 水越
名
院 调 园
大厦 首座 园；广场 苑；
情；
城市
花
园；
毓兰
华庭
情缘
龙山
都；
彩虹
桥灯
饰城
东盛
世家
兴都
商
厦；
影视
文化
中心
现
代
大
厦
制表人：李大军 制表日期：2008-12-6
2.3需求面分析
简单地说，城市化是指农村人口转变为城市人口的过程，其原动力是工业化。根据国际经验，
城市化水平达到30%之后，城市化进程将大大加快，一直持续至70%左右才趋于缓和。从城市化进程
对房地产业影响角度看，城市化和房地产业的关系可以说是如影随形。绍兴县快速的城市化进程，尤
其是柯桥的“611”造城运动是柯桥房地产业迅速发展的直接动力和重要支撑。
从需求方面看，快速的城市化进程从以下四个方面促进了对房地产的需求：第一，社会结构的城
市化。城市化进程的一个重要特征就是大量农业人口的非农化，而大量人口向城市积聚，再加上住房
水平的不断提升，必然增加对房地产的需求。第二，经济结构的非农化。城市化进程的另一重要特征
就是经济结构的非农化，当更多的产业进一步向城市集聚时，对房地产的需求也将增加。第三，居民
消费结构升级。在城市化水平提高的同时，城镇居民的收入水平和消费水平也会同步提高。在消费水
平提高的过程中，主要不是数量增加，占主导地位的是结构调整和质量改善。居民消费支出中用于食
物、衣物和家庭用具的比例会逐步下降，用于住房、交通以及保险、教育、旅游等现代服务消费的比
例会提高。第四，财富结构变化。在富裕阶段以前，家庭收入主要用于短期消费和使用，节余和积累
有限，住房条件差，价值低，家庭财产的主要形态为存款。进入小康和富裕阶段后，家庭积累快速增
加，不可能全部以存款形式放在银行，居民投资意识、能力和要求提高，房地产必然成为重要的投资
方向。
绍兴县是全国百强县，是全国农村工业化的典范，产业的非农化和人口的非农化都非常明显，
劳动密集型的纺织与服装产业是绍兴县的主导产业。随着县城柯桥基础设施的完善和公共服务职能的
强化，许多企业把办公地和外贸业务由厂区迁往柯桥，人流和物流快速地向新县城汇聚。世界最大的
轻纺专业市场“中国轻纺城”坐落在城区柯桥街道，建筑面积238万平方米，营业房1.5万间,2007
年实现成交额574.98亿元人民币。
全县人均生产总值10105美元，超过10000美元，其中，城镇居民人均可支配收入23240亿元，
农村居民人均纯收入11800亿元（这是本地户籍人口的收入情况，不包括在绍兴的大量外地打工仔的
收入情况，由于外来打工仔多从事劳动密集型的工作，收入不高，一般月薪在1000-1500元之间），
而国际上人均收入突破3000美元时即被认为进入了房地产需求的快速上升期。现在，在县城柯桥置
业成为富裕的绍兴人改善居住条件和理财投资的重要选择。
绍兴县下辖4个街道、15个镇，共372个村（居、社区），常住人口71.05万，2007年共登记
发证流动人口60.18万人，占全县实有人口总数的46%，其中男性流动人口占55.3%，未成年流动人
口占12.4%。数据显示，近4年来，随着绍兴县生产总值以平均每年超过14.5%的速度增长，外来人
口平均每年以6.5万人的数字递增。经统计，中国轻纺城中60%的营业房系外地人所有。“中国轻纺
城”有外商代表机构395家，外地商会13家，有相当数量的流动人口是居住柯桥专门从事购买和发
货工作的。此外还有日客流量10多万人，其中外商1万多人。众多的外来人口主要以出租房居住为
主，据统计，2007年全县外来流动人口租房居住的占69.52%，在单位宿舍居住的占25.49%。（见绍
兴县流动人口分析插件）
鉴于绍兴县产业结构、收入结构和人口结构的上述特点，绍兴县（柯桥）商品房的客户主要分
为以下几类：（1）处于购买力顶端的城市新贵，主要是私企老板和生意人中的暴发户，年龄应在40
岁以上，他们是瓜渚景园和玉兰花园这样高端绝版的楼盘的客户群。他们关注的是楼盘的身份象征、
投资价值和收藏价值；（2）接下来是次一级的客户，绍兴县拥有大量从事纺织贸易活动的成功人士，
这些人文化水平不是很高，但虚荣心很强，热衷于大都市的消费习惯，喜欢相互攀比，对高端物业具
有较强的需求，主要包括本地和外地的生意人，周边城镇的有钱人、部分在柯桥定居的外籍人士，政
府官员、高级白领等，年龄在30-50岁之间，他们瞄准的是柯桥的中高端楼盘，像华宇天庭、蝶庒、
大阪风情等，这些人主要是改善型置业者，即买房以自住为主，或是为了接近柯桥优质的公共资源，
比如教育资源，同时兼顾投资目的；（3）第三类就是年轻的首次置业者，年龄在25-35岁之间，主要
是普通市民、白领购买结婚用房，他们主要关注的是那些户型较小，单价和总价较低的楼盘，比如香
水湾、瓜渚绿洲、蝶庒、润泽大院、唯美格调等。（4）众多的外来打工仔和创业者由于收入较低，一
般都选择租住本地的安置房和农民房，或是住公司的宿舍，暂时没有在柯桥置业的打算。
柯桥房地产需求表现出以下几个特点：（1）柯桥本地人个体购买力很强，二次，甚至多次置业
者是商品房需求的主流，购房的投资性特征明显；（2）柯桥置业者对预期比对价格更加敏感，再加上
柯桥是个三四线城市，人口基数小，商品房的总体购买力和销售总量有限，市场需求的价格弹性不足；
（3）在柯桥，性价比较高的住房很受欢迎，本地人对房屋质量的关注是第一位的，然后才是对价格
的关注，大多偏爱140平米以上的大户型住房；（4）柯桥购房者的地域性很强，由于柯桥还是一个正
在崛起的三四线城市，还没有能力吸引地域广泛的投资客户前来置业，客户一般是柯桥城区和周边八
大镇的高收入者。鉴于柯桥目前人气不足，生活消费不是很方便，短期内，绍兴市越城区的富人不太
可能把柯桥作为改善住房条件的目的地。
不论是这次房交会，还是以前的数次调研，均反映出单身公寓在柯桥这个现代纺织之都去化困
难，那么原因何在呢？柯桥的单身公寓可以分为两部分：一部分是与市中心的商业用房、写字楼结合
在一起的，像市心广场、都市春天、财智国际、领先国际等商业楼盘都有部分单身公寓，一般都是精
装修，售价在7000-9000之间，主要是售卖给同时购买商铺或写字楼的业主；一部分是与住宅楼盘结
合在一起的，多为毛坯房，像香水湾、蝶庒、中央公馆等都有部分单身公寓，主要针对商务人士和公
司白领，售价与楼盘本身的售价基本一致。
柯桥的产业结构、人口结构和收入结构决定了这类房型可能不适合柯桥。原因可能有以下几个
方面：第一、在柯桥写字楼、商铺处于销售滞缓期的情况下，附着在这些商业楼盘上的单身公寓也必
然会销售滞缓。第二、柯桥人口由两部分构成，一部分是本地人，一部分是外地人，包括外地创业者、
打工仔和外籍商贸人士。本地人购买单身公寓多半是做投资用，在整个楼市和柯桥轻纺经济不景气的
情况下，投资单身公寓做出租物业的前景必然黯淡。做外贸的外籍人士的收入比较高，但流动性很大，
可以住酒店，没必要购买这类房型，而一旦决定在这里长期居住，他们的高收入也足以使他们可以购
买更大的房型。柯桥的外来创业者目前的资金状况并不是很理想，正处于奋斗阶段，对居住品味的要
求不高，只要能有一个简单居住的地方就可以了，没必要购买这样考究的单身公寓。外来打工仔压根
就没打算在柯桥置业，包括单身公寓，他们的收入不足以使他们在柯桥置业。第三、单身公寓顾名思
义就是针对单身者的一种过度房型，适合那些事业心强、收入高、品味高、长期单身的较高收入白领
阶层和商务人士，而柯桥的工贸产业结构基本上还是劳动密集型的，没有多少知识型的、高收入的高
端白领员工，周边写字楼里面的白领员工的收入并不高，一般无力购买这类过度房型；而且公司多半
提供集体公寓，没必要购买单身公寓；写字楼里的少数高层管理人员收入较高，有能力购买较大的户
型，也没必要买这种过度的房型；而大多数中低收入的员工结婚前往往住公司宿舍，省下钱来为的是
将来购买较大的结婚用房。
2.4价格分析
供给和需求的交点决定商品的价格，房屋也不例外。由于土地的稀缺性，从长期看，随着需求
的增长，住宅价格的发展趋势是上涨的。当然，在长期上涨的趋势中间，也会有短期的价格波动。我
们更在意这些短期的价格波动，房地产价格波动有它自己的特点。由于房产具有保值和增值的投机性，
其价格与一般商品价格具有完全不同的属性。一般商品消费以后其价格载体就不复存在，而房产却不
一样，消费并不导致价格载体的消亡。从这一属性看，它更接近投资品而不是消费品。因此，住房在
GDP统计中属于投资而不属于消费。投资品的价格波动与一般消费品有着本质不同，最重要的区别在
于它并非单纯地反映供求关系，在更多时候它反映的是购买者的“预期”。像股票一样，“追涨杀跌”
往往是它的常态。（叶航语）
面对楼市的深寒气氛，柯桥的房价基本稳定，价格依然坚挺，但失去了以往上升的势头。尽管在
当前楼市不景气的情况下柯桥的房价依然稳定，但楼市的观望气氛导致的成交量的大幅下滑至少遏制
了柯桥楼价进一步上升的势头，并且第七届房交会上开发商变相打折的幅度比平时要大一点。本次房
交会各楼盘的折扣幅度大部份都是97/98折，少数楼盘94/95/96折，个别楼层不好的特价房达到9
折。（见房交会插件）
绍兴县楼市价格稳定，原因何在？主要有以下几个方面：
从供给面来看，第一，绍兴是个三线城市，大部分开发商都是土生土长的中小开发商，除绿城外
鲜见其他的地产大鳄，整体上难以形成互相倾轧的竞争局面。由于小地产开发商手头项目有限，多数
一两个，拆东补西的资金压力不是很大，又没有像大地产商那样区域布局、准备抄底的市场战略，没
必要通过降价快速回流现金，而且很多开发商还指望手头的项目发财盈利，在资金能撑得住的情况下
不会轻言降价。第二，这可能和浙商保守温和的作风有关，绍兴本地商人凡事讲求循序渐进，不会贸
然采取行动。第三，正如表17所示，2008年柯桥新开工楼盘中很多前期的拍地成本很高，致整个开
发成本居高不下，价格下降的空间很有限。
从需求面来看，尽管绍兴很富裕，个体的购买力很强，但绍兴整体的市场容量较小，“降价跑量”
的策略难以取得预期的效果，也就是说绍兴楼市的需求弹性可能不及那些一二线城市。绍兴楼市需求
弹性不足除了需求总量不足外可能与绍兴人口的二元结构和相应的收入的二元结构有关。绍兴县人口
分为本地人和外地人。本地人，尤其是私企老板都比较富裕，很多人都不是首次置业者，对他们来说，
房产作为投资品的属性胜过其本身的实用价值，即置业者对预期比对房价本身更加敏感。而外地人，
除了少数成功人士（包括外籍贸易人士）外，大部分都是工厂做工的，收入不高，即便房价出现深幅
下跌，他们也买不起绍兴的房子，所以很多从来就没打算过在绍兴置业。这样的话，除掉这两部分人，
再加上安置房吸收了一部分对价格敏感的客户，对商品房有购买意愿，同时又对房价比较敏感的普通
市民阶层所占的比重就相对较小，所以绍兴楼市整体表现为需求的价格弹性不足。
正是由于绍兴房地产开发企业所面对的客户大都是对价格不敏感，但对市场预期很敏感的一群
有钱、挑剔的非首次置业者，所以绍兴大部分开发企业面对楼市的不景气所采取的策略一般都是坚持
做“加法”，而不是做“减法”，企图通过进一步改善楼盘的质量来维持目前的价格。
柯桥楼盘价格大体分为以下几个层次：4000-5000；5000-7000；7000--9000；9000-10000；
10000-15000。这在11月29日-12月2日举行的绍兴县第七届房交会上可见一斑。（见插件）
柯桥房价差异的决定因素包括以下几个方面：
第一，上述价格差异的一个最重要的决定因素就是地段。总体来看，柯北核心地块，比如迪扬商
圈、金柯桥大道城区段两侧、瓜渚湖周边的房价较高，在7000元/平以上；瓜渚直江附近的楼盘价位
在5000-7000元/平；西部大小坂湖周边的楼盘价位在6000-7000元/平；其他离中心较远的地段的楼
盘价位在4000-5000元/平，具体见表16。
表16 楼盘价位与地段
价位
4000-5000元/平
楼盘名称
唯美格调
镜湖莲庄
镜湖时代
5000-7000元/平 香水湾
蝶庄
润泽大院
瓜渚绿洲
润泽大院
玲珑小筑
7000-9000-10000 水越名都
大坂风情
领先国际
颐泽苑
市心边角地块
柯南风景区
大、小坂湖地块
柯北CBD
群贤路以北、湖东路以东瓜渚直江地块
地段
群贤路以北，镜水路以东，远离柯桥核心
区地块
昌隆都市春天
财智国际
锦麟天地
中央公共馆
华宇天庭
10000-15000元/平 瓜渚景园
玉兰花园
制表人：李大军 制表日期：2008-12-9
瓜渚湖风景区
第二、房价的高低一定程度上取决于楼盘的成本价
2
，在绍兴房地产投资的成本结构中，
建安工程约占总成本一半，土地出让金、税费等约占一半。表17是2008年绍兴县城区部分
新开工住宅项目的成本估算。
表17 2008年绍兴县城区新开工住宅项目的成本估算
案名 位置 装修程度 占地面积 容积率 楼面价格
3
成本价估
算
售价/估计售
价（单位：元）
7000-8000 宝业·大坂风情 群贤路北，柯华路西地块 毛坯 150.36亩 2.5 3012.83元/平
米
6383
永利·中央公馆
（C06地块）
M03地块
钱陶公路南，温渎直江以西 毛坯 47.6亩 3.5 1918元/平米 5288 7000-8000
育才路以东实验中学北 毛坯 15.8亩 2.0 4550元/平米
2
房地产开发成本构成一共有八项：1土地获得价款；2开发前期准备费；3建安工程费；4社区管网工程费；5园林环境工程费；6 配套设施
费；7 开发间接费；8税费。这八项中，“土地获得价款”变数比较大，开发商拿到土地的方式不同，土地所占成本比重也就不同，可占到
开发成本的10%——40%不等，当然地价的高低最主要的因素还是地段的优劣。“开发前期准备费”一般包括勘察设计费，报批保健费，三通
一平，临时设施等，这一部分最高能占到100元/平方米。“建安工程费”现在基本比较透明，多层为550~650元/平方米，11层以下的小高
层为900~1100元/平方米，18层以上1600~1800元/平方米。“社区管网工程费”是指小区内的水、电、暖、煤气等管网，一般最高不会超
过300元/平方米。“园林环境工程费”主要是景观绿化，摊到建筑面积里一般是10~50元/平方米。“配套设施”主要包括幼儿园，文体设
施，物业用房等，这一部分最高不会超过100元/平方米。“开发间接费”主要是指管理费用、营销费用、财务利息等，这部分最高也不会
超过300元/平方米。“税费”这一块，营业税约占5%，这部分由于涉及到和买房人签合同，一般不会少交，但33%的所得税是房地产商做
手脚的地方，一般都会把成本做大，利润做小，所以税费一般不会超过销售收入的9%。表7的估算均取对应项目的最大值，玉兰花园的精装
修成本暂定为3000元/平。
3
楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价
表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。 楼面地价 = 招拍挂成交价÷项目地上准建面积x1.03（契税）是8·31土地规范
销售后的地价单位，标准是“元每平米”。
玉兰花园
中庆·润泽大院
（S03地块）
迎架桥安置S09地
块
J-09地块
华宇路南，湖中路两端地块
兴越东路以南瓜渚湖直江以
东
兴越东路以北双渎路以东
精装/毛坯
毛坯
169亩
150亩
3.5
2.2
3275元/平米
768元/平米
10275
3213
15000
5500
毛坯 83.05亩 1.8 209.49元/平
镜水路以东云集路以北 毛坯
毛坯
毛坯
86亩
130亩
102002㎡
2.3
1.8
2.05
851.12元/平
800元/方
660元/方
3290
2860
6000-7000
5000
蝶庒（S01地块） 湖东路以东，双渎路以西
香水湾 湖东路以东，双渎路以西
制表人：李大军 制表日期：2008-12-9
第三、上述楼盘价格差异的另一个重要原因就是楼盘自身的品质和品牌知名度。一般说来，品质
优异、品牌知名度高的楼盘价格就高，在楼市不景气的情况下抗跌性也强。同样是高层，玉兰花园要
价14800元/平，销量却可观，就是源于它的高品质和高品牌知名度。另外，性价比对于柯桥人来说
是买房时考虑的一个关键因素，也就是说柯桥人买房先看的是品质，然后才是价格。在柯桥，性价比
高的楼盘所受到的关注度较高，销量也相对较好。所谓性价比高的楼盘就是价格中等偏上，但地段和
质量略胜一筹的楼盘，比如大坂风情，好地段，好配置，但主力户型是三房，定位不高，价格中等偏
上，再比如蝶庄，地段一般，但规划考究，配置好，超高绿化率，所以一期才卖得那么好。本次房交
会上人气高的几个住宅楼盘也都是品质和性价比较高的那几个楼盘：玉兰花园、大坂风情、瓜渚绿洲、
润泽大院、蝶庒、香水湾、镜湖莲庒。
第四，楼盘的价格差异也和规划指标（容积率、绿化率、得房率、车位率）、物业类型等一系列
技术因素有关，此处不详述。
3.2009年柯桥楼市展望
预测1：从柯桥房地产业发展的历程来看，其楼市与全国宏观楼市的景气周期基本上是一致的。
“房地产周期有其自身的特点，它基本上是滞后于宏观经济周期的，观察房地产周期，可以看到四个
拐点：一个是政策拐点；第二个是宏观经济的拐点；第三个是房地产市场信心的拐点；第四个才是房
地产市场的交易量拐点。（贾生华语）”现在第一个拐点——政策拐点已经出现。由于存在政策时滞，
即便是4万亿这样激进的财政政策的实施效果也需要一段时间才能展现出来。根据浙江大学叶航教授
的预测，本次宏观经济政策的时滞大约为2年，宏观经济最快也得到2010年上半年才能复苏。如果
此时国际经济环境没有根本的改观，则我国宏观经济的复苏可能需要更长的时间。柯桥作为东部高度
市场化、国际化的一个小经济区域，再加上本地置业者对市场预期的高度敏感性，柯桥楼市在09年
不会见底回升，只有待宏观经济复苏后，才有希望雨过天晴。
预测2：在宏观经济不景气和投资预期下行的情况下，柯桥09年土地市场将会延续08年的疲软
状态。
预测3：由于宏观楼市不见底，很多开发项目将会被推迟至2010年，房地产新开发投资会大幅
减少。当地楼市新政允许投资开发期限顺延一年，也为开发商提供了喘息的机会。
预测4：由于柯桥的置业者对预期比对价格更加敏感，在整个宏观经济没有改善之前，09年柯
桥楼市的销量将会继续在低位徘徊。宏观和微观的楼市新政可以启动部分刚性需求，却无法打动投资
型置业者的心。
预测5：即便信贷政策已经放宽，在市场不明朗的情况下，部分开发商还是得不到银行的信贷支
持。09年柯桥开发商的资金链肯定会更加紧张，但前期盈利依然使其有能力支撑下去的，维持基本运
营没有问题。
预测6：鉴于柯桥项目开发的化整为零，房产开发商较强的“抗冻”能力和整体需求价格弹性的
不足，09年柯桥的房价将会继续处于胶着状态，最多也只是小幅下降，不会崩盘，也不会出现大规模
的行业内兼并，开发企业将继续固守着自己手中有限的几个项目。但07年购置的那些土地，08、09、
2010年将先后进入开发和销售阶段，再加上本应在08年开盘却推迟至09年开盘的部分楼盘将会对价
格形成更大的压力。
第一篇：小户型创新背景浅析
一、政策背景：
2006年5月，国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定
住房价格的意见》。意见规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建
设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建
设总面积的70%以上。
该政策出台的主要目的是调整住房供应结构，增加住房供应套数，稳定住房价格。
众所周知，价格上涨过快主要是由供求失衡引起，所以调整住房供应结构，增加结构性
供应，成为解决房价问题的关键。
2008年10月22日，财政部发布《继续加大保障民生投入力度 切实解决低收入群众
基本生活》的通知，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房
的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；金融机构对居
民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款
基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，
各档次利率分别下调0.27个百分点。
二、杭州市住宅发展规划
住房建设总量目标规划。规划期内住房建设套数共约31.13－38.08万套，其中套型
建筑面积小于90平方米的住房约26.84－32.29万套，约占85%。
保障性住房建设目标：规划期内，具备开工条件的建筑面积约739万平方米，约11.29
万套，套型建筑面积均小于90平方米。
普通商品房建设目标：在规划期内，总出让商品住宅用地约1000－1350万平方米（约
15000－20250亩），总建筑面积2000—2700万平方米，约19.84－26.79万套，其中套型
建筑面积小于90平方米的住房约15.55－21万套。
三、政策促使小户型创新：
由于政策对大户型、高档住宅进行了控制，引导房地产商开发中小户型的普通住宅，
小户型必将成为今后楼市的主力产品之一。
而随着小户型产品的大规模涌入市场，竞争则迫在眉睫。
一方面，紧缩的货币政策导致银根紧缩，对宏观调控政策的难以预计等原因，楼市
不容乐观；另一方面，今年楼市小户型的巨大供应量，更加剧了市场竞争。
工信房产总经理助理蔡华军认为，参照其他国家或城市房地产情况，香港和日本都
是小户型产品为主，地少人多，资源稀缺，供求紧张，房价高涨，小户型成为购房者的
必然选择。所以，在激烈的市场竞争下，想要占领市场，小户型设计创新成为必然之路，
一场新的户型变革即将来临。
随着竞争的日趋激烈，产品也将开始升级。以后的杭州楼市，原创小户型逐步取代
“组合”、“改造”的小户型，更好地满足了特定的小户型消费群体对房屋功能布局、
物业管理和服务等方面的需求。并且，产品特色越来越突出，目标人群越来越明晰，小
户型将在竞争中升级。
第二篇：小户型创新（“偷”面积）浅析
一、何为“偷面积”。
1、依据一：《建筑工程建筑面积计算规范》。
偷法：
1-1、把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类
建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半
地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大。
1-2、复式户型，通过减少分摊，增加实惠，促进销售。
2、依据二：杭州市规划局出台的《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》。规
则规定，层高大于等于4.5米的住宅建筑，或层高大于等于4.8米的办公建筑，不论层
内是否有隔层，在计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。
偷法：
巧妙地利用了规则里面的“跃层住宅、别墅等当起居厅（室）层高在户内通高时可
按其实际面积计入容积率”，变向继续进行LOFT开发。
增加层高，一层产权两层实用。
二、“偷面积”的几种常用方法。
1、不计面积的
1-1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
空间的延伸。
1-2、落地凸窗(2.2米内)
空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积。
1-3、可局部拆卸内假凸窗
增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高。
1-4、两层高以上的普通大露台
增加使用面积但是不占用房间面积。
1-5、两层高以上的内凹大露台或入户花园
增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积。
1-6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间
增加辅助使用空间。
1-7、双首层设计的”地下空间”
增加辅助使用空间或变现更多实用面积。
1-8、一楼庭院和楼顶的使用面积
增加辅助使用空间。
1-9、 超高内庭院
可变现实用面积。
1-10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层
增加辅助使用面积。
2、计半面积的
2-1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊。
2-2、与房屋相连有上盖无柱的走廊。
2-3、可以变房间的内阳台。
2-4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊。
3、计一层面积的室内超高层
3-1、室内4.0米以下
增加空间体量和舒适度。
3-2、室内4.4米－6米甚至更高
增加空间体量还可加楼板变现使用面积。
4、少分摊公共面积
4-1、不计面积的公共面积（高层高，夹层等)
减少公摊建筑面积，增加套内实用面积。
4-2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)
减少公摊建筑面积，增加套内实用面积。
4-3、模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)
增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积。
三、“偷面积”惯用手法汇总。
“偷面
积”
小手笔
“偷面积”
大手笔
惯用手法
计一半
建筑面
不计算建
筑面积的
惯用“偷面积”
四、利用凸窗“偷面积”。
1、技巧：
方法汇总
把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一
不计算建筑 计一半建筑
部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高
“偷面 “偷面
未封闭 可变成 一层普
不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
积”
的阳台
房间的 通
积”
面积的”偷”法 面积的”偷”法
在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台
凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯
房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗
有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结
合起来。
2、缺点：
大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设
计上下功夫。
五、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁。
1、技巧：
开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高
于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，
使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。
将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔
成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购
房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。
2、缺点：
拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。
六、利用凸窗总结。
1、优点：
1-1、给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积。
1-2、通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好。
1-3、美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体。
2、局限性：
政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点， 即使“可拆卸凸窗”
的诞生，也未能有更好的突破。
七、隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”。
1、技巧：
隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，
只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，
不用计入建筑面积，但业主却可以使用。
2、缺点：
外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。
八、利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”。
1、技巧：
由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷
面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。
2、缺点：
作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然
造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。
九、错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”。
1、技巧：
双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。
对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增
加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。
2、缺点：
易出现上下层对视的问题，可采用内封闭的方式。
十、露台“偷面积”。
1、技巧：
错层，有效解决了平层中送出不计面积的露台。
2、优点：
2-1、“偷”出更大实惠。
2-2、增加有力卖点。
2-3、满足客户与室外大接触心愿。
十一、入户花园“偷面积”。
1、技巧：
6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷
面积”。?左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6米高入户花园”由
于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼。
2、优点：
2-1、“偷”出更大实惠。
2-2、增加有力卖点。
十二、空中院馆、空中过道“偷面积”。
1、空中院馆：
电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，
形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。
空中花园，一般是两层或者三层做一个。
由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部
分面积没计入公摊面积，给业主带来了实惠。
2、空中过道：
在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部 分空间。业主既可以分
隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。
十三、阳光房“偷面积”。
1、优点：
“阳光房” 拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密
的接触。
2、缺点：
“阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，且建筑立面的处理等受到质疑，广泛推
广尚有难度。与“阳光房”异曲同工的产品——地下室和半地下室，相对能完善的保护
业主的隐私，外观处理更易，面积同样可偷。
十四、地下室和半地下室“偷面积”。
1、技巧：
地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的地下室，半地
下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之
下不计算建筑面积。
2、优点：
只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷”空间，另外，室
外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题。
十五、利用送夹层“偷面积”。
1、技巧：
夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3
米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接 。
夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，
另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹
层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面
上，形成三错层的格局。
2、缺点：
结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。
十六、层高做大，挑高“偷面积”。
1、技巧：
这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一
种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使
空间得到充分利用。
一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。
2、缺点：
在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地
方都已经禁止这种设计。
十七、空调机安放处变生活阳台 “偷面积”。
1、政策上：
突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等均不
计入建筑面积。
2、技巧：
在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，将其层高控制在2.2米以内，或
在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以装修成一个生活阳台。
第三篇：小户型创新（“偷”面积）政策风险浅析
一、深圳：
《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》经深圳市政府批准，于2006年6月25日由
市质量技术监督局发布实施。规范的发布实施，使得曾经不受约束的赠送面积受到制约，
盛行一时的超大规模阳台等也因有了尺度标准而将成为历史。
二、成都：
成都晚报消息。。。。。。这种让购房者“实惠”的“偷”面积，日前却在成都某知名楼
盘被主管部门一声棒喝杀下马来，其他效仿跟进之众，纷纷闻风调整规划，重新设计户
型，受其影响者，数目之大。。。。。。“(成都)被叫停是迟早的事，广州和北京早在今年7
月就被叫停了”。。。。。。
2008年9月实施的《成都市规划管理技术规定（2008）》正式对每套住宅的阳台面积、
建筑的层高做了详细规定，意在控制可变空间的赠送方式。
三、宁波：
宁波市规划局发布文件，明确从2009年６月１日起，新规划的楼盘想通过设计大飘
窗、设备平台等“偷面积”，将遭遇政策红线。规划部门规定，从６月１日起，全市新
规划楼盘必须执行新的飘窗、设备平台设计标准。
新规明确，今后楼盘设计的飘窗，窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不得小于
０．３米、进深（自墙体内边线至飘窗外边线）不得大于０．６米、净高（窗台面至飘
窗顶板底）应小于２．２米。符合上述条件的，飘窗不计建筑面积，否则不能视作飘窗，
且要按飘窗挑出外墙部分的投影面积计算全部建筑面积并计入容积率指标，新规另外规
定，建筑项目含有飘窗设计的，必须在申报图纸中提供飘窗大样。
对于设备平台，新规规定，每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台只限一个，
且未折算前的建筑面积不大于４平方米；每居室配置设备平台面积标准为１平方米，每
套住宅用于放置分体式空调外机的设备平台数量不得超过居室个数，设备平台总建筑面
积不得大于居室个数。其中的居室，指卧室、起居室、书房、餐厅等独立的室内居住空
间。如果一个楼盘的设备平台总面积超标，超标部分按水平投影面积的１／２计算建筑
面积，并计入容积率指标。
规划部门表示，对于新楼盘飘窗、设备平台的设计，今后将在楼盘规划审查时严格
予以把关。至于６月１日之前已经审查通过的楼盘设计方案，仍然有效。
四、“偷”面积招致叫停？
举例来说，按当前的设计规范，“偷”面积是不计入地块规划容积率，所以，当规划
5.0容积率的社区，有40%的“偷”面积存在时，实际的建筑容积率已经达到7.0！这“偷”
出来的40%建筑面积，没有土地成本、没有报规、报建、前期总平等费用，需要的只是
1000-1500的建安成本而已。
消费者虽然在单价上的付出高于周边楼盘，但因为得到大面积赠送的“偷”面积，
而以一个较合理的总价买到了更大的面积。因此，从这个层面上看，开发商赚得更多，
消费者买得更大，但由于“偷”面积不会写入产权，不会产生报建费和税费，政府损失
了一部分利益。
假如“偷”面积开发模式被全面叫停，受冲击最大的，当属部分在建项目，以及不
久前打“偷”面积主意拍下高价地块的开发商们。很有可能面临着重新核算出让金，报
建费要重新补过，另外补交增容费，这样一来，楼面地价又上去了，而房子如果已经销
售的话，还不能涨价。
如果这些建筑必须要算全产权面积，而消费者合同又已经签定，则只能修改合同，
把单价做低，把面积补回来。但这又牵涉到很多其他问题。首先，如果原来买的是90平
方米以下的房子，金融机构认定是90平方米以内就可以办两成的按揭，如果现在改了合
同面积，则金融上还需对既成事实做一个认可；其次，合同在房管局已经备案了。一些
客户由于担心以后物权法、税收这类的问题，所以他就是想买90平方米以下的房子，如
果合同面积修改后超过90平方米，虽然总价不变，从客户角度来说，也可以不答应。
第四篇：杭州热销楼盘典型小户型浅析
85平方米可以做成五房两厅两卫的魔方户型”、“90平方米=140平方米+2层+1个院
子+1个私家电梯厅+1个超大露台”、“90平方米>170平方米”……
以上是几个热销楼盘户型的宣传口号，市场的户型可谓琳琅满目，可变空间已经是
小菜一碟的，很多热销户型都有着非同一般的可变空间，通过户型的竞争，来吸引购房
者的眼球。
一、保利东湾 典型户型:MAX90户型，MAX60户型。
1、特征:
作为东湾别墅级公寓的代表性产品，max系列的推出是在强调空间变化的同时，将扩
大空间的利用率和保证居住的舒适性很好的结合在了一起。
第三代小户型对第二代小户型的根本性革新，带来小户型设计由“内”向“外”的
观念性转变,虽然二者都具有附赠面积和空间的可变性，但不同的是，前者并没有突破整
个大的格局，而是不断地向内挖掘；后者却在东南西北四个方面进行了突破，全面向外
拓展。
2、MAX90户型, 突破空间局限，变幻舒适江景三房:
户型总体分析：
从上面的户型图可以看到：2房朝南，长达30米的采光面，形成全明全通透的室内
环境，首先确保了居住的舒适性。餐厅、客厅一体化设计，并呈错落式布局，使90 m2
的户型拥有120 m2的空间感。
经典的2+1户型，继承了第二代小户型的变化特点，所不同的是，7.5m2北阳台变化
而经过科学配置，60 m2的两房不仅拥有功能完善的空间结构，还拥有一个专为江景设计
的8.5 m2大阳台，可以说将空间的利用发挥到了极致。一个方面。
而且，和第二代小户型把自己“藏”进室内的举措不同，Max 90是主动将自己置入
大自然中，由此可见其对于自然的尊重！阳台、露台、入户花园、飘窗，全方位扩大自
然接触面，将一线江景、生态湿地、情境园林三重景观体系一并纳入其360°环形视野，
带来别墅级生活方式的居住体验。此外，还有将近30%的高附赠率。
3、MAX60户型, 造就全功能江景两房:
户型总体分析：
小巧紧凑的两房结构，将实用主义与情趣生活巧妙结合。大尺度的开间、进深提升
整个户型的舒适度，而且可改变为1+1户型，营造温馨家庭生活。带超大面积阳台的南
向主卧，大空间视角，江景、园景、风景尽收眼底，随心而动。
经过科学配置，60 m2的两房不仅拥有功能完善的空间结构，还拥有一个专为江景设
计的8.5 m2大阳台，可以说将空间的利用发挥到了极致。
二、复地连城国际 典型户型:C1户型，面积96平方米。
1、特征:
通过阳台、露台、飘窗、花池、入户花园等方式增加空间的舒适性。
2、户型总体分析：
在这个户型空间里,居住者可根据自己的需要进行规划，可以是一个开放型的户内花
园,可以是一个优雅的茶道室,可以是一个阳光书房,当然也可以是一个独立的房间。它为
业主提供了一个额外的可利用的空间。
说起来比较简单,其实就是开发商设计了一个大一些的阳台,这个面积可以根据业主
的需求自由设置功能。为了让这个“可变空间”利用率更好,开发商事先作了各种设置:
比如设置降板,比室内地平标高降低30厘米,方便花木种植和木踏步道的铺设,以便将来
做阳光房;二是在施工中预埋边框,保证在装修时形成完整封闭的室内空间,与普通居室
一样应用;三是独立分隔,“可变空间”属于“额外空间”,购买时只计算一半面积,经济
实惠。
三、中海金溪园 典型户型: A1’户型，面积89平方米。
1、特征:
通过对剪力墙的合理设置,使户型有了更多变化的可能,满足个性化居住要求。
2、户型总体分析：
金溪园的这个户型参考纯板楼设计,全明户型设计,方正布局,南北通透,超大面宽,
超短进深,加大室内的阳光照射面,和阳光亲密接触。落地飘窗、露台、阳台、多功能间
等延展空间,让90平方米空间同样拥有舒适的享受。值得一提的是,金溪园户型均灵动可
变,可根据不同居住需求,对客厅、次卧、主卧等空间进行灵活布置。可满足业主个性化
需求。
从这个户型看,虽然阳台属于室外空间,但它的位置明显内陷。很明显,设计师在户型
设计之初,就是把它作为室内空间来考虑的,只不过是加了一个“阳台”的外衣。边上还
设计了一个卫生间,后期装修时,就可以设计成一个套房。而落地飘窗、露台、多功能间、
工作阳台等的设置,又让业主多了许多可拓展的空间。
流线分析：户型整体流线简洁，入户门对主卧门的处理较不合理。主卧餐厅相对较
为舒适，其他房间均较为狭小。
分区流线：动静分区明确、合理，公共区域空间完整。有良好的南向面。干湿方面
很实用并附和流线的顺畅。餐厅、厨房、功能阳台和客厅、露台的空间搭分区均对户型
有一定提升。
四、赞成美树 典型户型: D1、D2户型，面积129平方米。
1、特征:
这种户型创意不再局限于单层空间,而是通过夹层、中空客厅等方式,增加面积的同
时,也给业主营造不同的空间体验。
2、户型总体分析：
位于城北的赞成美树有一批129平方米的夹层户型。每个户型可以分别赠送37、53
平方米的夹层面积,这些面积可作为视听室、娱乐室或者书房。因夹层空间的参与,公寓
里产生了一户拥有“双层”或者“三层”的空间,分别可作为居住层(主卧、次卧)、生活
层(客厅、餐厅、厨房等)和多功能层,利用竖向空间带来了功能布局的合理变化,营造动
静分离,南北通透的生活空间。此外,产品还设计了4米挑空的高厅和4.3米的客厅开间
尺度,实现了三房朝南,而且三房面宽达到8.7米,形成超宽采光面。
《房屋测量规范》规定:层高在2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米
的地下室和半地下室,不计入建筑面积。美树和水晶城的夹层,正是利用了这一点。其具
体是在两层之间,再夹上一层,三层卖给两户人家。其中中间的那层层高仅2.2米,净高
2.17米,不计入建筑面积。夹层被分开两部分,一部分是53平方米,是偶数层的地下室;
一部分是37平方米,是奇数层的阁楼。
但是人们可能还会有疑问,美树这个户型面积有129平方米,以80%的得房率计算,其
室内面积应该有近104平方米。按照常规,夹层的面积应该超过104平方米,因为夹层不
用分摊电梯厅面积。而夹层中,“阁楼”和“地下室”的面积加起来是90平方米,那么,
夹层中另外超过14平方米的部分去哪里了？事实是,夹层中,另外超过14平方米的部分,
被悬空分给上下楼之间的客厅了。想象一下,2楼和3楼的层高如果是各2.9米,加上夹层
2.17米,那么,整个二三楼上下之间,高度加在一起,是不是有7.97米?然后,在7.97米中
间隔断,那么2楼和3楼的高度是不是各接近4米?这个4米的高度,正是上下两个户型的
挑空客厅。
五、大家多立方 典型户型: A1户型，面积90平方米。
1、特征:
三多：
1-1、阳光多：一梯两户、大面宽、通透全明
1-2、舒适多：飘窗多、大阳台、双层挑高露台，附加多样空间
1-3、功能多：90平方米两房变三房
2、户型总体分析：
大家多立方摈弃高层小户型多中间套、采光通风差的现象，采用一梯两户、多房朝
南格局，通透全明，打造出九堡区域罕见的高层阳光房。户型设计预留更多功能的可变
空间，灵活多变以备不时之需。多个飘窗、挑高露台和阳台半开放空间的应用，增加附
加空间。阳台可满足多一房需要，方便业主根据家庭需要，改造成书房、健身房等功能
空间。90㎡两房不用牺牲舒适，也能享受三房的多功能。
六、顺发和美家 典型户型: Y1原户型，面积90平方米。
1、特征:
这类户型创新,把户型创新放到了一个更广阔的舞台上,因为设计师干脆把户型做成
了两层,并通过赠送大面积的方式,使得得房率大为提高。
2、户型总体分析：
顺发和美家90平方米墅式公寓的特点,最大面积可做到170平方米。这个户型有几
个特点:首先是大尺度,南向6.6米双开间、总层高是罕见的5.5米(等于双层高度),也就
是说它的室内空间相对于普通90平方米户型几乎多出了一倍。可以前庭后院、可以中空
高厅、可以舒适五房、可以双主卧、可以中岛式厨房……它让那些只在排屋或别墅中才
会出现的经典设计,在90平方米里成为现实。
其次,业主在后期的装修时,拥有的自由度也超乎想象。这种90平方米的户型不同于
已经绝版的“LOFT户型”,因为它拥有一部分的楼板,楼上和楼下分别都做好了一个标准
的卫生间。除了已经隔好的那一部分楼板,剩下的就全部都是层高为5.5米的挑空空间。
这就意味着,在房屋交付以后,你可以完全根据自己的需求来架设楼板,来自由分隔室内
空间。
也就是说,你完全可以根据自己的需要来安排房间数量,2个?3个?还是5个?甚至6
个,都没问题,全凭你喜欢。如果你想让客厅更气派豪华一些,别在客厅上空做楼板,这样
就可以超高挑空客厅。当然,你也可以在你的家里设计一个超过20平方米的空中庭院,充
分享受田园风情。如果你是两口之家,那完全可以只在楼上安排两个各自带独立卫生间、
走入式衣柜、化妆区或书房的超大豪华套房,一套自住,另一套可以留给未来的孩子或偶
尔接父母来同住。如果做三房,你可以有N个变化,可以楼上三房,可以楼上双主卧、楼下
一客卧,可以三房都朝南……如果做五房,那么可以保证每个房间都不小于10平方米,另
外还有独立的餐厅、客厅和三个卫生间。
顺发和美家90平方米墅式公寓的设计源头,其实就是传统意义上的跃层。但是开发
商在建造的时候,在第二层只铺设约10多个平方米的卧室(带卫生间),其余约40平方米
变成一楼的餐厅客厅挑空。除此之外,南向有一个约11平方米的双层挑空非封闭大露台,
北向有一个最大约20平方米的双层挑空可封闭大凹廊(中间一隔可多出40平方米使用空
间)。这样两层凹廊面积、挑空餐厅客厅面积及露台面积合计在一起,赠送面积就达到近
90平方米。真正实现了突破性的超高得房率。
七、风雅乐府 典型户型: F1原户型，面积79平方米。
1、特征:
通过各种技术的综合体现,把院落、露台、中空客厅、跃层等元素集合在一起,不仅
拓展了室内空间,还增加了室外空间。
2、户型总体分析：
风雅乐府的每个户型在设计之初,就考虑了要有一个院子,有露台,有独立的私家电
梯厅,有天有地,还是跃层……给人的第一印象是一个排屋,所以风雅乐府给自己的房源
定了个名字叫“空中排屋”。
如一套79平方米的户型,如果不需要挑高客厅和起居室,则都可以隔成两层,这样就
增加了两个房间,并且户型还赠送多个露台,进一步增加了使用面积。房间开间,基本都能
达到3.9米的面宽;而90平方米以下户型,也有两到三个的房间开间达到3.6米。
除了面积优势外,风雅乐府在户型设计上还解决了高层住宅中较难做到每一套都南
北通透的问题。特别是中间套户型,利用上下两层、南北错落的设计,做到了每一套都有
南北开间,每一套都是南北通透,室内空气流通。同时,由于是两层空间,每套都有2—4个
南向采光开间。
这个楼盘的意向客户对户型的具体要求包括:要满足3房(主卧、小孩、父母、保姆、
书房)以上、3厅(入户门厅、餐厅、客厅、家庭厅)以上、两个主卧(自己、孩子、父母)
以上、两个露台(工作、休闲露台等)、1个私家院子(都市人工作繁忙,希望在家里就可以
接触大自然)等。
而每个功能空间的设置,又是有尺寸上的控制的。比如每个房间的开间起码超过3.5
米(两边墙各0.3米,床2米,电视柜0.6米)、客厅最起码3.6米(考虑到沙发、茶几、墙、
墙到沙发、茶几到电视机等距离)、露台要能放下一张麻将桌(桌子80厘米,桌子与椅背,
起码进深和面宽都在两米以上,后来调整到2.4米)、院子(需要下沉40公分,直接覆土,
可种灌木)……
根据规划,风雅乐府90平方米以下的房子,必须占到70%以上。如何在90平方米建筑
面积里,满足客户这么多要求?当时公司反复讨论后认为,这是不可能完成的任务。因为当
时设计师算过,如果要做一个相对舒适的三房,至少要101.2平方米。这种户型还不是很
理想的,因为客厅要在中间,两边是房间,厅是暗的,有点类似于老的二手房户型。
要完成这个任务,就只能做跃层。具体来说,就是把5.4米的总层高,做成两层。其实
就是通过赠送楼层的方式,来扩展使用空间。但为了满足规划要求,在第二层象征性地设
置了一个10平方米左右的“卧室”,其他的空间,则都属于中空。但是客户在装修的时候,
可以把中空都变成平层,从而极大地增加了可利用面积。比如以这个79平方米的户型为
例,赠送面积就达到了60平方米。
第五篇：小户型创新趋势浅析
一、小户型空间设计创新趋势：
1、全明设计打造市场竞争优势产品:
通风、采光不畅,一直是小户型产品的通病。在未来市场竞争的压力下,全明设计的
中小户型有望成为市场竞争的优势产品。
2、错层设计丰富空间环境:
适当的错层设计与空间高差营造,有助于区隔功能空间、丰富空间环境、提升生活意
境。
3、挑空设计打造立体空间:
客厅挑空,打造立体空间的中小复式产品,一直就是年轻消费者的置业偏爱,也有望
成为未来中小户型豪宅产品的设计方向。
4、增设飘窗、阳台、露台、入户花园等空间:
这些原本属于大户型甚至是豪宅产品的元素,被越来越多地引入到中小户型的设计
当中,这也是未来中小户型产品豪宅化发展的必由之路。
5、空间的自由组合满足时尚个性化需求:
未来市场中框架结构设计、空间自由组合、多重居住功能的产品,对于争夺年轻、时
尚、个性的客户来说,或许会是一剂良药。
二、小户型功能设计创新趋势：
1、活动区与休息区宜分开,休息区宜相对集中。
2、尽量减少在活动区域内墙上开门,使完整墙面更多。
3、各功能区之间相互联系方便。
4、房屋位置合理,进门宜有小门厅过渡。
5、厅宜朝南向或朝景观向。
6、厅平面避免不可利用的锐角室向。
7、大厅与分户门内室设立半过渡性空间。
8、在厅内墙上忌多处开门妨碍厅的使用,忌门与门相对开。
9、厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风,无暗房。
10、居室、主卧室远离电梯间或楼梯。
11、卧室外最好能配以阳台。
12、工作阳台既可通风,又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。
13、食寝分离、居寝分离。
14、入口处宜有玄关。
15、餐厅与起居室宜空间上相互贯通,形成自然通风。
16、卫生间不宜离主卧太远,更不宜穿越客厅。
第六篇：杭州户型演变浅析
一、2000年前后:大户型扎堆,户型设计单一。
上世纪80年代初,杭州人渐渐从传统的老墙门大院,搬到有点模样的多层公寓里。这
种房子多被冠以“某某新村”的名字,其实是单位的员工宿舍。有独立的厨房和卫生间,
面积基本上在50—60平方米。当时,面积大小是评判房子好坏的唯一标准,在舒适性上却
完全没有多少考虑。这种现象一直持续到本世纪初。
?
1998年,国家取消实物分房,商品房市场开始蓬勃发展。2000年—2004年,杭州楼市
经历了急遽上扬的阶段。因为房子不愁卖,这个阶段户型面积比较单一,公寓户型面积都
比较大,大多都超过120平方米,特别是一些郊区板块,如滨江区当时的主力户型面积,甚
至在160平方米以上。在大户型扎堆上市的同时,小户型房源非常稀缺。
为了提高得房率,开发商大多在单元里设置一梯三户的格局,两边是大户型,中间夹
一套小户型,面积则在70—110平方米不等。这个中间套虽有比较大的面宽和比较好的采
光,但大多正对电梯,通风性不好。这时的户型设计,还停留在比较粗放的阶段,开发商并
不注重对每个功能布局的分布和细化,暗卫、暗厨非常普遍。而小户型的稀缺,也造成了
市场上严重的结构性问题。
二、2005—2006年:全明通透,创意十足。
2005年—2006年,在国家宏观调控下,楼市进入调整。杭州楼市的户型设计,在这个
阶段实现了大幅度的跨越。
首先,楼盘设计更加细化。2006年,钱江新城楼盘盛世钱塘的宣传资料上这样写
道:“明厅、明室、明厨、明卫”,所有房间全明,这在当时的杭州楼市,绝对称得上是一
个亮点。在卫生间设个窗,看起来简单,但对于开发商来说,却意味着增加不少设计成本和
土建成本,但这使得户型的舒适度和人性化上了很大一个台阶。
户型设计也不再大而无当,一批紧凑型的户型开始登上历史舞台。比如三墩区域的天
阳美林湾,就一度以大面宽、短进深、全明通透、精致实用的户型设计,成为不少购房者
津津乐道的话题。
另外,这个阶段楼盘的户型创意也开始出现。比如当时楼市开始出现一种“空中别
墅”的新概念,就是在公寓里做出?豪宅?的感觉来。在这方面比较有名的无疑是钱江新城
的金色海岸。金色海岸的空中别墅最小的?客厅?开间都在5.1米以上、客厅中空挑高7
米、客厅设有6米高的大面积玻璃幕窗、270度三面弧形的玻璃窗……这些全新的理念,
再次把杭州楼市的户型创新,抬高到一个新的层面。
三、2007年至今:异彩纷呈的新户型时代。
“送露台、送入户花园、中空客厅”、“79平方米可以做到140平方米”、“魔方
户型”、“可变空间”,这个阶段的户型创新,就更加花头十足了。
有两个比较重要的事件,引发了这一轮的户型变革。首先是2006年,国务院九部委出
台“国六条”。该条新政出台,极大了改变了之前不合理的住房供应结构,从此以后,之前
是边缘产品的小户型,真正作为历史的主角,登上杭州楼市的舞台。
另外一个事件则是,受全球金融危机和宏观经济影响,商品房销售一度滞缓,不少楼
盘为了从激烈的竞争中生存下来,将户型创新提到了重要位置,以此吸引购房者下单。
户型更显个性化。比如红苹果的“X5”户型,橡树园的“XXL”户型，保利的“MAX”
户型等。还有一种叫做“可变空间”的户型设计开始盛行。比如连城国际的可变空间,你
可以把它变成书房、也可以是花房,又或者是露台,可以根据个人爱好,自己设定。
楼盘还流行空间拓展。比如钱塘山水把挑空露台做成中空餐厅,把阳台包进变成房间,
大大拓展可利用空间;保利东湾大面积送入户花园和露台等,将户型空间向大自然,向
“外面”作了更多拓展……户型创新开始呈现出百花齐放、异彩纷呈的特色。
小户型成为楼市的主角。90平方米及以下的户型,开始前所未有地占据市场。全明通
透、飘窗、走入式衣柜、送阳台露台,开始成为常态。
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