李彦佐、大连四季物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

2023年12月29日发(作者：秦玉琴)

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷纠纷

【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院

【审结日期】2022.06.06

【案件字号】(2022)辽02民终2795号

【审理程序】二审

【审理法官】侯学枝王家永梁爽

【文书类型】判决书

【当事人】李彦佐;大连四季物业服务有限公司

【当事人】李彦佐大连四季物业服务有限公司

【当事人-个人】李彦佐

【当事人-公司】大连四季物业服务有限公司

【代理律师/律所】钟杰辽宁瀛策律师事务所;张芸辽宁瀛策律师事务所

【代理律师/律所】钟杰辽宁瀛策律师事务所张芸辽宁瀛策律师事务所

【代理律师】钟杰张芸

【代理律所】辽宁瀛策律师事务所

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物业服务合同

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判二审改判

【原告】李彦佐

【被告】大连四季物业服务有限公司

【本院观点】原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。依照上诉人上诉主张事项，其诉请撤销一审判决的事由有：1.物业不给恢复走廊墙砖；2.房顶漏雨、门窗玻璃漏气、楼道卫生不给打扫等。

【权责关键词】催告撤销代理违约金恢复原状支付违约金新证据诉讼请求反诉缺席判决驳回起诉维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审期间，被上诉人作为新证据提交“照片14张及裁定书1份”，基于上述证据并非新证据，不予准许。双方当事人对一审查明事实均无异议，经审理，本院对一审查明事实予以确认。

【本院认为】本院认为，依照上诉人上诉主张事项，其诉请撤销一审判决的事由有：1.物业不给恢复走廊墙砖；2.房顶漏雨、门窗玻璃漏气、楼道卫生不给打扫等。被上诉人均不认可。本院评析如下：首先，就应否恢复“走廊墙砖”，上诉人一审并未提出反诉请求，其据此拒交物业费缺少合同和法律依据，其上诉主张的第1项事由，无据支持。其次，上诉人未提交证据证明“房顶漏雨、门窗玻璃漏气、楼道卫生不给打扫”，其上诉主张的第2项事由缺少事实依据，不予支持。综上所述，李彦佐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

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二审案件受理费70元，由李彦佐负担。本判决为

终审判决。

【更新时间】2022-08-21 11:29:37

【一审法院查明】一审法院认定事实：2008年11月1日，大连家园建设集团有限公司与原告签订《卡纳意乡小区前期物业服务合同》，约定大连家园建设集团有限公司委托原告对卡纳意乡小区提供前期物业管理服务事宜。物业服务费标准为多层每月每平方米1.8元，交费时间为每季度首月10日前支付本季度物业服务费。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按交纳金额0.3%每天的标准向原告支付违约金。合同期限自2008年11月1日起至2012年12月31日止。2011年4月19日，大连家园建设集团有限公司与原告签订《〈卡纳意乡小区前期物业服务合同〉续签协议书》，将原合同期限变更为自2008年11月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。被告系位于大连市中山区房屋的业主，房屋建筑面积为206.2平方米，该房屋坐落于原告管理的物业小区内。被告自2018年1月1日起至2020年6月30日一直未缴纳物业费，虽经原告多次催要，被告拖欠至今。

【一审法院认为】一审法院认为，建设单位依法与原告订立的前期物业服务合同对原、被告双方均具有法律约束力。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告即应依约向原告交纳物业费。故原告要求被告支付自2018年1月1日起至2020年6月30日的物业费11134.8元，事实清楚，证据充分，但计算错误，对多出的数额本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金一节，本院认为，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故对原告此节诉请，本院不予支持。被告经本院公告送达，期限届满未到庭应诉，本院依法缺席判决。

【二审上诉人诉称】李彦佐上诉请求：1.撤销(2021)辽0202民初8689号民事判决，并改判驳回被上诉人的所有诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2012

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年，上诉人发现本人居住的家门周边走廊内墙砖被物业给拆掉，为此，上诉人父亲李岩先后多次同物业王经理协商解决此问题，物业王经理也多次承诺给墙面恢复原状，王经理每次都承诺尽快给予修复。但从发现之日到2015年，始终没有修复。上诉人也为了与物业处理好关系，每年都按时缴纳物业费。而每年交了物业费后，物业根本不给予解决。物业费交了以后物业就不再搭理上诉人。于是，上诉人正告物业公司王经理，如果2016年仍不修复上诉人就停止缴纳物业管理费用。然而直到2016年年底，物业还是迟迟没有给墙面恢复原状，期间，上诉人父亲李岩数次找物业王经理催促解决，但物业每次都说出很多不给修复的理由，如修缮款未到位、没找到施工队伍等，上诉人父亲阐述了物业没有权利拆掉原建筑墙砖的法律依据，如墙砖松动，掉落，物业只有维修的义务，没有改变原建筑的权利。物业再一次承诺尽快给恢复原貌，上诉人再次相信他们，又缴纳了2016年的物业费。进入2017年，物业公司还是没有给予修复，上诉人父亲又找到物业，王经理回复说要同大连家园建设集团有限公司申请打报告尽快请款，在最短的时间内给墙面恢复原样，上诉人父亲也同意王经理说的。但明确告诉他们，如长时间不恢复，将停交物业费，什么时候恢复什么时候交。同时王经理也讲了他们的苦衷，如他们物业人员工资、奖金与物业费比例挂钩，达到一定比例才能发放全额工资奖金。上诉人父亲同情物业不容易辛苦，于是上诉人父亲在2017年又交了物业费。后来据上诉人们与小区其他业主了解，是别的同户型墙砖松动了，物业为了逃避维修、节省开支，把上诉人们同户型的，没有安全隐患的(如松动、脱落)问题的墙砖都拆掉了，上诉人去问物业，他们又说是上诉人家装修造成松动，这个说法根本不成立。此时，物业又一次欺骗了上诉人及业主，到现在也没有恢复墙砖。在这几年中上诉人父亲多次去物业报维修项目，如房顶漏雨、门窗玻璃漏气、楼道卫生不给打扫等。若物业不给恢复走廊墙砖，上诉人拒绝履行给付对价义务。这两年又换了物业经理，说前任物业经理的事他不管，上诉人父亲说你在小区物业你是经理，干的就是物业管理方面的事，为什么不管他无言以对。上诉人父亲也同新任经理说了，物业如果不管，上诉人就停交物业费。同时上诉人言明如果不给上诉人家门周边走廊内墙砖恢复原貌，上诉人则停交物业费。物业恶意欺骗业主，就是为了逃避维修

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义务、节省开支，现在还有很多业主外墙面漏雨，也不给维修，都是业主自己自费找施工队维修的。物业给的理由是，维修基金申请不下来不给维修，物业法明确规定，维修基金申请虽然缓慢，但物业应先行垫付给予业主维修，等维修基金申请下来再转给物业，2021年初物业起诉到了中山法院，当时上诉人父亲同法官、被上诉人律师就阐述了上诉人不是不交物业费，只要恢复了墙砖，把屋顶漏雨处，外窗玻璃漏气、上诉人家楼道卫生打扫干净。上诉人会主动补交物业费。并且在此期间又一次重申，如物业还继续恶意不给上诉人恢复原貌，上诉人也不给补交没给恢复原貌期间的物业费。2021年2月23日，大连市中山法院民事裁定书(2021)辽0202民初1447号，驳回被上诉人对上诉人的起诉。此后近一年来，仍没有恢复楼道内墙砖，房顶漏雨，外窗玻璃漏气，楼道卫生不打扫问题。为此，上诉人请求裁定物业公司是否有对房屋原建筑(走廊内墙砖)拆除、改变的权利，并且要求被上诉人恢复上诉人居住建筑原貌并达到原建筑设计及技术要求。综上所述，李彦佐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

李彦佐、大连四季物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民事判决书

(2022)辽02民终2795号

当事人上诉人(原审被告)：李彦佐。

委托诉讼代理人：李岩，系李彦佐父亲。

被上诉人(原审原告)：大连四季物业服务有限公司，住所辽宁省大连市中山区景山西园18号1层103号。

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法定代表人：王玉春，总经理。

委托诉讼代理人：钟杰，辽宁瀛策律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张芸，辽宁瀛策律师事务所律师。

审理经过上诉人李彦佐因与被上诉人大连四季物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院(2021)辽0202民初8689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称李彦佐上诉请求：1.撤销(2021)辽0202民初8689号民事判决，并改判驳回被上诉人的所有诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2012年，上诉人发现本人居住的家门周边走廊内墙砖被物业给拆掉，为此，上诉人父亲李岩先后多次同物业王经理协商解决此问题，物业王经理也多次承诺给墙面恢复原状，王经理每次都承诺尽快给予修复。但从发现之日到2015年，始终没有修复。上诉人也为了与物业处理好关系，每年都按时缴纳物业费。而每年交了物业费后，物业根本不给予解决。物业费交了以后物业就不再搭理上诉人。于是，上诉人正告物业公司王经理，如果2016年仍不修复上诉人就停止缴纳物业管理费用。然而直到2016年年底，物业还是迟迟没有给墙面恢复原状，期间，上诉人父亲李岩数次找物业王经理催促解决，但物业每次都说出很多不给修复的理由，如修缮款未到位、没找到施工队伍等，上诉人父亲阐述了物业没有权利拆掉原建筑墙砖的法律依据，如墙砖松动，掉落，物业只有维修的义务，没有改变原建筑的权利。物业再一次承诺尽快给恢复原貌，上诉人再次相信他们，又缴纳了2016年的物业费。进入2017年，物业公司还是没有给予修复，上诉人父亲又找到物业，王经理回复说要同大连家园建设集团有限公司申请打报告尽快请款，在最短的时间内给墙面恢复原样，上诉人父亲也同意王经理说的。但明确告诉他们，如长时间不恢复，将停交物业费，什么时候恢复什么时候交。同时王经理也讲了他们的苦

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衷，如他们物业人员工资、奖金与物业费比例挂钩，达到一定比例才能发放全额工资奖金。上诉人父亲同情物业不容易辛苦，于是上诉人父亲在2017年又交了物业费。后来据上诉人们与小区其他业主了解，是别的同户型墙砖松动了，物业为了逃避维修、节省开支，把上诉人们同户型的，没有安全隐患的(如松动、脱落)问题的墙砖都拆掉了，上诉人去问物业，他们又说是上诉人家装修造成松动，这个说法根本不成立。此时，物业又一次欺骗了上诉人及业主，到现在也没有恢复墙砖。在这几年中上诉人父亲多次去物业报维修项目，如房顶漏雨、门窗玻璃漏气、楼道卫生不给打扫等。若物业不给恢复走廊墙砖，上诉人拒绝履行给付对价义务。这两年又换了物业经理，说前任物业经理的事他不管，上诉人父亲说你在小区物业你是经理，干的就是物业管理方面的事，为什么不管他无言以对。上诉人父亲也同新任经理说了，物业如果不管，上诉人就停交物业费。同时上诉人言明如果不给上诉人家门周边走廊内墙砖恢复原貌，上诉人则停交物业费。物业恶意欺骗业主，就是为了逃避维修义务、节省开支，现在还有很多业主外墙面漏雨，也不给维修，都是业主自己自费找施工队维修的。物业给的理由是，维修基金申请不下来不给维修，物业法明确规定，维修基金申请虽然缓慢，但物业应先行垫付给予业主维修，等维修基金申请下来再转给物业，2021年初物业起诉到了中山法院，当时上诉人父亲同法官、被上诉人律师就阐述了上诉人不是不交物业费，只要恢复了墙砖，把屋顶漏雨处，外窗玻璃漏气、上诉人家楼道卫生打扫干净。上诉人会主动补交物业费。并且在此期间又一次重申，如物业还继续恶意不给上诉人恢复原貌，上诉人也不给补交没给恢复原貌期间的物业费。2021年2月23日，大连市中山法院民事裁定书(2021)辽0202民初1447号，驳回被上诉人对上诉人的起诉。此后近一年来，仍没有恢复楼道内墙砖，房顶漏雨，外窗玻璃漏气，楼道卫生不打扫问题。为此，上诉人请求裁定物业公司是否有对房屋原建筑(走廊内墙砖)拆除、改变的权利，并且要求被上诉人恢复上诉人居住建筑原貌并达到原建筑设计及技术要求。

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二审被上诉人辩称被上诉人大连四季物业服务有限公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，应驳回上诉，维持原判。答辩事由：1.李彦佐所谓的四季物业公司将周边楼道内墙砖拆掉，所以不缴纳物业费的抗辩不成立。事实上，是李彦佐对所在楼道违规改造，四季物业担心因李彦佐的违规装修改造幅度太大，会导致瓷砖脱落砸伤人，为了履行安保义务不得已才将瓷砖拆除。根据四季物业公司举证的案涉房屋的楼道图片可知，李彦佐为了拓展其购买的房屋面积，将自家的大门向外拓展，往外探出，这就导致李彦佐家探出的大门与原有的大门外的楼梯无法衔接，探出的大门悬空于原有楼梯之上，故李彦佐在原有的楼道楼梯之上又自行加建了楼梯，使得加建的楼梯与原有的开发商建设的楼梯是平行的上下层叠的，李彦佐的装修改造工程不仅仅是对其所购房屋内部的装修，而是对楼道该公共区域进行大规模的违规改造，期间四季物业公司多次要求李彦佐恢复原状，但李彦佐均拒不改正，仍继续对楼道进行装修改造，李彦佐对楼道的违规改造装修持续时间近十年，且加建一层新的楼梯，打砸幅度非常大，四季物业公司担心李彦佐装修加建新楼梯不断敲打震荡会导致墙面贴合的瓷砖脱落，四季物业公司为了避免出现瓷砖脱落砸伤人的情况，不得已将2米以上的瓷砖取消，取代为刮大白。李彦佐只表述四季物业公司拆除瓷砖的情况，却不表述其违规对楼道公共区域进行大规模改造的事实，也不表述因其改造导致四季物业公司为了防止瓷砖脱落砸伤人才拆除瓷砖等事实，混淆案件争议焦点，误导法庭，于法无据，于理不合。《大连市物业管理条例》第五十五条规定：物业管理区域内禁止下列行为：(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构；(三)擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物；(七)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；(十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。李彦佐私自拓展其屋内面积，加建楼梯违反了前述法律规定，故李彦佐不缴纳物业费的抗辩理由不仅仅是不成立的，而且是违法的，四季物业公司以及开发商有权向相关行政主管部门进行举报，要求李彦佐恢复原状。2.李彦佐所谓的四季物业公司未打扫楼道，故不

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缴纳物业费的抗辩不成立。李彦佐上诉状中关于不维修漏雨、物业经理不沟通等抗辩均系无证据的陈述，不应采信。根据四季物业提供的李彦佐家楼道的照片可知，由于李彦佐长期的装修，楼道中堆放的都是其装修的材料，影响楼道整洁的实际是李彦佐。3.中山区法院(2021)辽0202民初1447号驳回四季物业起诉是依据民法典944条，一审法院认定四季物业未经催告直接起诉主张物业费不符合起诉条件，才驳回第一次起诉，并非李彦佐上诉状中所述因未履行物业服务义务所以才驳回起诉，李彦佐虚构事实，欺骗法庭。事实上，四季物业公司在第一次起诉之前多次向李彦佐及其父亲催收过物业费，还曾向李彦佐家EMS邮寄后催收物业费的律师函，第一次起诉也不存在一审法院认定的《民法典》944条不符合起诉条件的情形。四季物业公司履行了相关的物业服务义务，李彦佐不缴纳物业费的抗辩不成立。

原告诉称大连四季物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠的物业管理费人民币11135元；2.被告支付自逾期之日起按应交纳欠费总额的0.3%按日交纳的滞纳金，暂计2227元；3.被告承担全部诉讼费。

一审法院查明一审法院认定事实：2008年11月1日，大连家园建设集团有限公司与原告签订《卡纳意乡小区前期物业服务合同》，约定大连家园建设集团有限公司委托原告对卡纳意乡小区提供前期物业管理服务事宜。物业服务费标准为多层每月每平方米1.8元，交费时间为每季度首月10日前支付本季度物业服务费。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按交纳金额0.3%每天的标准向原告支付违约金。合同期限自2008年11月1日起至2012年12月31日止。2011年4月19日，大连家园建设集团有限公司与原告签订《〈卡纳意乡小区前期物业服务合同〉续签协议书》，将原合同期限变更为自2008年11月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。

被告系位于大连市中山区房屋的业主，房屋建筑面积为206.2平方米，该房屋坐

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落于原告管理的物业小区内。被告自2018年1月1日起至2020年6月30日一直未缴纳物业费，虽经原告多次催要，被告拖欠至今。

一审法院认为一审法院认为，建设单位依法与原告订立的前期物业服务合同对原、被告双方均具有法律约束力。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告即应依约向原告交纳物业费。故原告要求被告支付自2018年1月1日起至2020年6月30日的物业费11134.8元，事实清楚，证据充分，但计算错误，对多出的数额本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金一节，本院认为，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故对原告此节诉请，本院不予支持。被告经本院公告送达，期限届满未到庭应诉，本院依法缺席判决。

综上所述，一审法院遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百九十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李彦佐于本判决生效之日起十日内支付原告大连四季物业服务有限公司自2018年1月1日起至2020年6月30日的物业费11134.8元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连四季物业服务有限公司的其他诉讼请求。诉讼费630元(含案件受理费70元，公告费560元)，由被告负担(原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付)。

本院查明本院二审期间，被上诉人作为新证据提交“照片14张及裁定书1份”，基于上述证据并非新证据，不予准许。双方当事人对一审查明事实均无异议，经

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审理，本院对一审查明事实予以确认。

本院认为本院认为，依照上诉人上诉主张事项，其诉请撤销一审判决的事由有：1.物业不给恢复走廊墙砖；2.房顶漏雨、门窗玻璃漏气、楼道卫生不给打扫等。被上诉人均不认可。本院评析如下：首先，就应否恢复“走廊墙砖”，上诉人一审并未提出反诉请求，其据此拒交物业费缺少合同和法律依据，其上诉主张的第1项事由，无据支持。其次，上诉人未提交证据证明“房顶漏雨、门窗玻璃漏气、楼道卫生不给打扫”，其上诉主张的第2项事由缺少事实依据，不予支持。

综上所述，李彦佐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由李彦佐负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长侯学枝

审判员王家永

审判员梁爽

二〇二二年六月六日

书记员张文秀

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。

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