深度分析!中国养老地产市场现状及发展前景

深度分析！中国养⽼地产市场现状及发展前景

活动推荐：2022中国房企战略转型健康不动产与特⾊康养项⽬落地研讨会暨标杆项⽬研学

，2022年1⽉16-18⽇，（详情请关注⽂章底部）

养⽼地产是指在⼈⼝⽼龄化⽇益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜⽼年⼈居住、符合⽼年⼈

⼼理特点及⽣理特点并能够满⾜⽼年⼈社会活动需求，为⽼年⼈的健康提供良好基础设施保障的⽼年住宅产品。这类⽼

年住宅产品是指可以使⽼年⼈获得经济供养、⽣活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。

中国已步⼊⽼年社会

根据国家统计局数据显⽰，2019年60岁以上的⼈⼝达到2.54亿，同⽐2018年增长1.65%，占总⼈⼝⽐重为18.1%。根据

国际上⽼年化标准：60岁以上⼈⼝占总⼈⼝⽐例达到10%或65岁以上⼈⼝占总⼈⼝⽐重达到7%，中国早已经步⼊⽼年

社会。

根据中国发展基⾦会发布的《中国发展报告2020:中国⼈⼝⽼龄化的发展趋势和政策》测算，2020年中国65岁及以上的

⽼年⼈约有1.8亿，约占总⼈⼝的13%。

我国⽼年化过程将经历三个阶段，分别为快速⽼年化阶段、加速⽼年化阶段、重度⽼年化阶段，其中重度⽼年化阶段的

⽼年化⽔平为31%，80岁以上⼈⼝所占⽐例为25%。

三种养⽼地产模式

⽬前，国内养⽼地产主要有三种运营模式：⼀种是持续照料退休社区模式(CCRC)；⼀种是全龄型社区模式；⼀种是养

⽼公寓模式。

持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community，简称CCRC），可为⽼年消费者提供⼀站式、⼀体化的

居住⽣活服务。CCRC起源于美国教会创办的组织，⾄今已经有100多年的历史。社区建设的社区医院拥有经验丰富的

专业医⽣，可为⼊住者提供预防、医疗、护理和康复等专业服务。同时，持续关注⽼年消费者在健康状况和⾃理能⼒⽅

⾯的变化，持续为⽼年消费者提供与⾝体及⾃理状况相对应的照料服务。

全龄型社区，多由房地产商直接开发，后续运营由养⽼运营公司负责。全龄型社区对于⼊住者没有年龄硬性规定，通常

依据医养结合、养⽣度假等理念进⾏建设，⽼⼈也多以“候鸟式”居住为主。

养⽼公寓模式通常体量较⼩，在200个房间左右。在满⾜居住功能的同时，更加强调护理的概念，各类配套设施较为齐

全，可以满⾜独居⽼⼈、失能、失智⽼⼈的不同需求，并提供专业服务。

养⽼地产销售模式

由于养⽼地产所处地块属性不同，⽬前市场上养⽼地产收费模式可分为产权出售及使⽤权+服务费出售两种模式。

产权出售的养⽼地产，基本⾛的是传统房地产路线。⽽随着国家多次出台各项政策，规范养⽼服务设施⽤地，未来养⽼

地产的⼟地性质将更为明确，使⽤权+服务费出售的模式将成为新常态。

在使⽤权+服务费模式下，市场还在发展初期，⾏业没有统⼀标准，每家机构的成本不⼀，服务对象定位不同，导致具

体销售模式及价格有较⼤差异。

根据⽬前情况，⼤致可以分为 会员费+服务费、押⾦+⼊门费+服务费及保险费+服务费三种模式。

会员费+服务费，即⽤户⼊住前根据不同房型⼀次性缴纳会员费，获得养⽼公寓的长期⼊住权。⼊住后，根据不同的需

求每⽉缴纳服务费⽤。会员权利可以进⾏转让及继承，同时项⽬运营商也会建⽴⼆⼿转让机制，帮助有需要的会员完成

转让⼿续。

押⾦费+⼊门费+服务费，即⽤户⼊住前根据不同房型⼀次性缴纳⼀笔⼊门费及⼀笔押⾦。押⾦可以在⽤户退住时全部或

部分退回。同时，根据不同的需求每⽉缴纳服务费⽤。

保险费+服务费，即⽤户购买保险后⾃动获得养⽼公寓的⼊住权。同时，根据不同的需求每⽉缴纳服务费⽤。

各家机构根据⾃⾝项⽬特点及消费者喜好，通常会推出多种套餐供消费者选择。

各家机构根据⾃⾝项⽬特点及消费者喜好，通常会推出多种套餐供消费者选择。

⽼年消费者对养⽼地产的购买⼒不断提⾼

购买⼒是以收⼊来做保证的，⽼年⼈的经济收⼊状况是决定⽼年市场规模和容量的关键因素。⽼年⼈经济收⼊的主要来

源是⼦⼥或亲属供养、⽼年⼈离、退休⾦和劳动收⼊以及社会保险和救济。2010年，仅退休⾦⼀项就增加到8383亿

元，到2020年将为28145亿元，2030年将为73219亿元。

购房者对养⽼房产的购买意向增强

根据居住⽅式偏好可以看出，59%的⽼年⼈希望与⼦⼥住在⼀起；41%的⽼⼈选择与⼦⼥分住，未来随着养⽼观念的改

变，这⼀趋势将上升。

消费观念的转变促进购买⾏为。随着中国⽼年⼈养⽼观念的转变，⽼年⼈的住宅消费观念也随着改变，从基本的住宅消

费提⾼到住宅消费的品质上来，越来越多的⽼年认识到购买⽼年公寓是⼀种投资，既可保值，⼜可以作为不动产留给后

代，他们越来越愿意投资⽼年公寓。

根据调研分析显⽰，在中⾼收⼊⽼年⼈期望的⼊住⽅式中，希望购买房产权的占调查总数的51%，租赁房屋使⽤权的占

24%，希望购买产权式酒店的占16%，其他⽅式占9%。

⽼年公寓供给多元化

养⽼市场发育不成熟

⽬前，我国仍处于积极应对⼈⼝⽼龄化的战略机遇期，虽然已经开始出现⽼年专项市场，该市场对养⽼地产的需求量并

不⼤，加上养⽼⼈群的收⼊⽔平普遍不⾼以及养⽼消费理念较为落后(即主要依赖⼉⼥)，致使养⽼地产仍处于发育期。

养⽼市场的成熟以及企业发展的需要，也将促进政府完善养⽼政策，不仅健全养⽼社会保障制度让客⼈放⼼消费，还将

在拿地、⾦融、经营等⽅⾯给予⽀持，为企业发展提供良好的外部环境。

养⽼地产未来需求规模预测

综合联合国、国家⼈⼝计⽣委、全国⽼龄委以及部分学者对我国未来⽼龄化发展趋势的预测结果，初步预计，2020年，

我国60岁及以上⼈⼝规模在2.55亿⼈左右；2026年，我国60岁及以上⼈⼝规模在3亿⼈左右。

根据民政部统计，截⾄2020年底，我国各类养⽼床位483.1万张，⽐上年增长12.55%，每千名⽼⼈占有养⽼床位53张。

预计到2026年，我国养⽼机构床位数量将达到接近1000万张。

养⽼地产⾏业的风险与机遇

风 险

1.市场风险

虽然养⽼地产⾏业⽇益⽕爆，但其⾯临的市场风险依然严峻。

⼀是受传统孝道思想的影响，居家养⽼模式的主流地位难以撼动。当下⽼年⼈的价值观以提倡节俭为荣，接受⾼消费型

的养⽼地产模式需要⼀定的时间。

⼆是养⽼地产的主流消费群体是⾼净值⽼年群体及其家庭，⼜可总结为“⾼⼲、⾼知、⾼管”等领域的⽼年群体。虽然我

国⽼年群体庞⼤，但能满⾜⾼净值或“⾼⼲、⾼知、⾼管”要求的⽼年⼈⼝数量较为有限。特别是前期市场推出的养⽼地

产产品已经消化了⼀部分客群，将给未来集中⾯世的养⽼地产产品带来新的挑战。

2.经营风险

就回报周期⽽⾔，养⽼地产⾏业的投资回报周期较长。国内第⼀家养⽼社区公司亲和源运营13年后，才实现⾸次盈利。

万科推出的养⽼项⽬⾄今仍未实现盈利。⾏业龙头泰康集团董事长陈东升也曾明确表⽰，“⼀个成熟的养⽼社区做到收

⽀平衡需要6～8年，真正实现盈利要8～10年的时间”。从投资回报率来看，⽬前国际⾼端养⽼地产的平均投资回报都不

超过10%。

机 遇

1.⾼净值⼈群及2+1+4家庭结构带来的新机遇

中国⽇益增长的⾼净值⼈群家庭将为市场注⼊新的活⼒。《2018胡润财务报告》显⽰，2018年中国千万元净资产的家

庭数量超过200万，总资产较2017年增长6.4%，⼈群的平均年龄为40岁。这些⾼净值⼈群的⽗母⼤多已超过65岁。为

⽗母提供优质的晚年⽣活或将成为⾼净值家庭的新时尚。

同时，随着第⼀代独⽣⼦⼥的⽗母开始步⼊⽼年，2+1+4结构的家庭（即两个成年⼈+⼀个⼩孩+四个⽼⼈）的负担愈发

沉重，这⼀严峻的现状，也许会改变当下9073的养⽼模式（90%家庭养⽼，7%社区养⽼，3%机构养⽼）。相信未来会

有越来越多的⽼⼈⾛向社区养⽼及机构养⽼。

2.多源发展、医养结合带来的新机遇

随着⽼年群体对⾃⾝健康关注程度及科学养⽣观念的普及，“医养结合”将为⽼年地产带来新的卖点。

养⽼地产应积极整合养⽣及医疗资源，为⽼年群体提供持续的⽇常保健、被动运动、中医康复、养⽼护理及其他服务，

优化⽼年群体的⼊住体验，使得⽼年群体在安居的同时，能增进健康、延年益寿。

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平台活动推荐

【会议时间】：2022年1⽉16—18⽇（为期3天，含实地项⽬考察）

【会议地点】：中国·海⼝

【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核

⼼⾼管参加（⼤会50⼈规模）

【主办单位】：北京壹⽅城智汇科技有限公司、壹⽅城特⾊⼩镇产业联盟

【峰会特⾊】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

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关于研讨会安排

1⽉15⽇

签到，欢迎晚宴

1⽉16⽇·上午

张卢锋 | 和君集团资深合伙⼈、康养事业部主任

董笑虎 | 汗马研习社创新导师、和睿养⽼创始⼈CEO

1⽉16⽇·下午

张 博 | ⼴州越秀康养产业投资控股有限公司总经理

何⼩建 | 中房协养⽼地产与⼤健康专委会智库专家、壹⽅城特⾊⼩镇产业联盟医康养专业委员会执⾏主席，春⾬医⽣集

团副总裁兼春笋医疗总经理

黄⼩宏 | 壹⽅城特⾊⼩镇产业联盟医康养专业委员会委员、安馨康养集团副总裁、安馨康养研究院院长

1⽉16⽇·晚上

围炉夜话：张卢锋、何⼩建、董笑虎、黄⼩宏、张博

1⽉17⽇·上午

富⼒红树湾——全国知名的⾼端养⽣⽂旅项⽬

主题分享：海南康养结合的探索—红树湾项⽬设计分享

分享嘉宾：郑祥清 | 富⼒红树湾项⽬设计总监

分享嘉宾：郑祥清 | 富⼒红树湾项⽬设计总监

1⽉17⽇·下午

博鳌⼀龄⽣命养护中⼼——国际医疗中⼼

主题分享：海南⼀龄养护中⼼平台介绍

分享嘉宾：祝靖浵 | 博鳌⼀龄养护中⼼市场总监

1⽉17⽇·晚上

项⽬复盘、专家联合项⽬问诊

专家团队：张卢锋、何⼩建、董笑虎、黄⼩宏、张博

1⽉18⽇·上午

雅居乐·清⽔湾——产城融合与⽂旅康养社区

主题分享：雅居乐·春晓项⽬解析

分享嘉宾：付中美 | 雅居乐集团海南区域公司设计⼯程部总监

1⽉18⽇·下午

国寿嘉园——康养模式

主题分享：国寿嘉园·逸境项⽬介绍

分享嘉宾：国寿嘉园·逸境医疗健康管理负责⼈

PS：

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利。

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