2022-2023年房地产估价师《开发经营与管理》预测试题1(答案解析)

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

2022-2023年房地产估价师《开发经营与管理》预测试题

（答案解析）

全文为Word可编辑PDF皆为盗版

，若为，请谨慎购买！

第壹卷

一.综合考点题库(共50题)

1.政府在房地产市场中的主要职能有（ ）。

A.制定市场规则

B.进行市场监管

C.确定土地利用条件

D.制定商品房价格

E.提供商业贷款

正确答案：A、B

本题解析：

本题考查的是房地产市场的参与者。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则

的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。参见教材P34。

2.吸纳量是指报告期内销售房屋和( )的数量组合。

A.建设房屋

B.维修房屋

C.出租房屋

D.维护房屋

正确答案：C

本题解析：

根据吸纳量的概念。

3.某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预

付款的收益率是（ ）。

A.15.0%

B.21.4%

C.30.0%

D.50.0%

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

正确答案：D

本题解析：

在房地产市场前景看好的情况下，大部分投资置业人士和机构，对预售楼宇感兴趣，因为他们只需先

期支付少量定金或预付款，就可以享受到未来一段时间内的房地产增值收益。根据题意得，投资者预付款

的收益率=15%／30%＝50%。

4.房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程

中的（ ）。

6.某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积

A.决策阶段 为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积

B.分析阶段 均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不

C.策略阶段 可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。

D.明确投资者目的、目标和约束条件阶段 预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6

个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；

正确答案：C

本题解析：

本题考查的是房地产投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段：（1）策略阶段，即界定可接

受的收益和风险；（2）分析阶段，即衡量可能的收益和风险；（3）决策阶段，即评估各种收益与风险。

5.政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。

A.加大城市基础设施建设投入

B.调整银行贷款利率

C.调整公共住房政策

D.调整房地产税收政策E 加快城市化进程

正确答案：B、C、D

本题解析：

[知识点] 宏观调控房地产市场的手段

地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀

投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2。

停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建

设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入

之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。

正确答案：

本题解析：

开发商成本利润率

开发成本利润率RPC：

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

(1)先求项目总开发价值GDV。 本题考查的是成本控制。在制定成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用，

①项目总建筑面积：4500×7.5m2＝33750m2。 变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。参见教材P87。

②基底建筑面积：4500×65%m2＝2925m2。

③商业用房建筑面积：2925×3m2＝8775m2。

④住宅出售建筑面积：33750m2-2925×5m2＝19125m2。

⑤总销售收入：8000×19125元+120000×95元＝164400000元。

⑥项目总开发价值：8000×19125万元+120000×95万元+2000×5.5×8775万元-164400000×6%万元＝

251061000(元)＝25106.l万元。

(2)再求项目总开发成本TDC。

①购地款：6000万元。

②建造成本：3500×33750万元＝11812.50万元。

③专业人员费用和管理费：11812.5×(8%+5%)万元＝1535.63万元。

④财务费。

购地款利息：6000×[(1+7.5%)×3.5-1]万元＝1728.24万元。

建造成本、专业人员费用、管理费利息：(11812.5+1535.63)×[(1+7.5%)-1)万元＝1001.11万元，财务费用合

计：2729.35万元。

⑤销售费用：164400000×2.5%万元＝411万元。

⑥项目总开发成本TDC：6000万元+11812.50万元+1535.63万元+2729.35万元 +41l万元＝22488.48万元。

(3)

[解析] 成本利润率

7.工程成本控制的主要对象是主要费用中的（ ）。

A.变动费用

B.固定费用 9.在房地产泡沫的成因中，( )是房地产泡沫产生的基础。

C.材料费用

D.人工费用

A.投机需求的膨胀

正确答案：A

本题解析：

8.从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于（ ）存在着

差异性。

A.房地产产品

B.项目区位

C.房地产需求

D.住房价格

正确答案：C

本题解析：

一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。人们可以运用影响

顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据(又称细分变量、细分标准)对市场进行细分。

B.金融机构的过度放贷

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

C.土地的有限性和稀缺性

D.开发商之间的博弈

A.计算各年净现金流量的标准差

正确答案：C

本题解析：

[解析] 房地产泡沫成因

10.相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加

的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A.投资利润率

B.投资回报率

C.资本金利润率

D.资本金净利润率

正确答案：B

本题解析：

[解析] 投资回报率

11.在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率C.4818.34

之后，需要做的是（ ）。 D.4842.43

B.计算净现值大于或等于零时的累计概率

C.计算各年净现值的标准差

D.计算各可能发生情况下的净现值

正确答案：D

本题解析：

本题考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：（1）

选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；（2）按照穷举互斥原则，确定各不

确定性因素可能发生的状态或变化范围；（3）分析估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；（4）分别

计算各可能发生情况下的净现值；（5）计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或

标准差系数；（6）计算净现值大于或等于零时的累计概率；（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是

否可行及承担风险性大小。参见教材P233。

12.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6％，期限为15 年，首月还

款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2％，则该家庭第8 年最后一个月的还款额为

（ ）元。

A.3627.06

B.3634.31

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

正确答案：A

本题解析：

某个月的还款额计算公式为：At=A1（1+s）t-1。式中，At 表示第t 个月的还款额，A1 表示第1 个

月的还款额，s 表示月还款额等比增长率，t 表示第t 个月。则第8 年最后一个月份的还款额为：A96=A1

错误（1+s）t-1=3000 错误（1+0.2%）96-1=3627.06（元）。

A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势

B.商业物业交易常在机构投资者之间进行

C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性

D.商业物业不适合长期投资

E.商业物业投资收益全部来自出租收益

正确答案：B、C

本题解析：

A项，随着房地产市场的发展，商用物业投资的开发-出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销

售的模式越来越缺乏生命力，而开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式越来越成为一种趋

势。B项，商用物业交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。C项，由于商用物业内经

营者的效益在很大程度上受其与市场或客户接近程度的影响，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。

DE两项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投

资。

13.某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4％

等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的

还款额是（ ）元。

A.3853.10

B.3868.52

C.3883.99

D.4187.36

15.公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用

的是（ ）。

正确答案：B

本题解析：

本题考查的是复利计算。最后一个月的还款额=3044.54×（1+0.4%）5×12+1-1=3868.52元。参见教材

P160。

A.维修和保养费

B.杂项费用

C.法定税费

D.能源费

14.关于商业物业投资的说法，正确的有（ ）。

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

正确答案：C

本题解析：

本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费包括：维修和

保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。

16.某市2012 年房屋施工面积为2000 万平方米，竣工面积为700 万平方米；2013 年房杨某承租该写字楼，租赁期限为 19 年，其中前 10 年的年租金为 120 万元，后 9 年的

屋新开工面积为800 万平方米，竣工面积为900 万平方米。若不考虑停建缓建因素，该市年租金为 190 万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为 35 万元。

2013年房屋施工面积为（ ）万平方米。 以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为 15%。

1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。

2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的

A.1200 优劣

B.1900

C.2100

D.2800

正确答案：C

本题解析：

房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告

期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。由题意，该市2013年房屋施工

面积（BUCt）＝报告期新开工的面积＋上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积＋上期已停建在报告期

恢复施工的房屋面积＝800＋（2000－700）＝2100（万平方米）。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建

的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。

17.（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为 600 万元的商铺，首付

款为总价的 50%，其余为银行提供的年利率为 8%，期限为 10 年，按等额还本付息的商业

抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第 2 年初便可出租。张某与李某商定了意向

性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为 19 年，首年租金为 150 万元，每隔 5 年

租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的 25%。乙

方案：购买总价为 400 万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第 1 年年初一

次性付清，该写字楼购买后第 2 年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，

正确答案：

本题解析：

1.（1）编制甲方案的资本金现金流量表，如表1 所示。

表1 甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi（1+i）n/［（1+i）n-1］=300 错误8%错

误（1+8%）10/［（1+8%）10-1］=44.71（万元）。

（2）编制乙方案的资本金现金流量表，如表2 所示。

表2 乙方案的资本金现金流量万元

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

2.用差额投资内部收益率法进行方案比选

（1）进行单一方案评价

NPV 甲=－300+67.79/15%错误［1－1/（1+15%）5］+73.41/15%错误［1－1/（1+15%）

5］错误1/（1+15%）5＋124.03/15%错误［1－1/（1+15%）5］错误1/（1+15%）

10+130.24/15%错误［1－1/（1+15%）4］错误1/（1+15%） 正确答案：B、C、E

15=－300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06（万元）>0，甲方案可行。

NPV 乙=－400+85/15%错误［1－1/（1+15%）10］+155/15%错误［1－1/（1+15%）9］ 本题解析：

错误1/（1+15%）10=－400+426.60+182.82=209.42（万元）>0，乙方案可行。 本题考查的是房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广

（2）用差额投资内部收益进行方案比选 泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；

因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表，如表3 所示。 （6）市场信息的不对称性等。

表3 现金流量表

（3）计算（乙－甲）差额内部收益率

令i1=16%，NPV1=－100+17.21/16%错误［1－1/（1+16%）5］+11.59/16%错误

［1－1/（1+16%）5］错误1/（1+16%）5+30.97/16%错误［1－1/（1+16%）5］错误

1/（1+16%）10+24.76/16%错误［1－1/（1+16%）4］错误1/（1+16%）15=4.88（万元）。

令i2=17%，NPV1=－100+17.21/17%错误［1－1/（1+17%）5］+11.59/17%错误

［1－1/（1+17%）5］错误1/（1+17%）5+30.97/17%错误［1－1/（1+17%）5］错误

1/（1+17%）10+24.76/17%错误［1－1/（1+17%）4］错误1/（1+17%）15=－0.97（万元）。

FIRR=16%+4.88/（4.88+0.97）错误1%=16.83%。

因为FIRR=16.83%>15%，所以乙方案优于甲方案。

18.房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。

A.竞争性

B.垄断性

C.外部性

D.均衡性

E.信息不对称性

19.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ ）所需的时间。

A.经营收入抵偿全部投资

B.净收益抵偿全部投资

C.全部现金流入抵偿全部现金流出

D.全部现金流入抵偿全部投资

正确答案：B

本题解析：

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投

资所需的时间。参见教材P187。

20.某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售

的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为

4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）

元/m2。

A.5377.78

B.6277.78 22.如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11 000元，现在应该存入银行( )。

C.6722.22

D.7847.22

A.12 000元

正确答案：D

本题解析：

本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积＝15000×3＝45000（平方米），可销售面积＝

45000×80%＝36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝

7847.22(元/平方米）。

21.利率分为（ ）等类型。

A.基础利率

B.结算利率

C.变动利率

D.存款利率

E.同业拆放利率

正确答案：A、D、E

本题解析：

本题考查的是利息与利率。利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。

B.10 000元

C.9250元

D.9929元

正确答案：B

本题解析：

根据一次支付现值公式。

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

23.站在开发商的角度上，企业利润可以分为( )等四个层次。

A.经营利润

B.建造利润

C.实现利润

D.税后利润E 可分配利润 25.在现金流量表中，不应该出现（ ）。

正确答案：A、C、D

本题解析：

此题属于熟悉范畴。根据教材中有关利润的内容。

24.通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部

门申领（ ）。

A.《规划意见书（选址）》

B.《建设用地规划许可证》

C.《国有土地使用证》

D.《建设工程规划许可证》

E.《建设工程施工许可证》

正确答案：B、D

本题解析：

确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，

具体包括下发《规划意见书（选址）》、核发《建设用地规划许可证》、设计方案审批和核发《建设工程规

划许可证》等四个方面的工作。A 项，对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有土地使用权的商

业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地建设项目，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备

机构和土地一级开发商办理完毕；C 项是向国土资源管理部门申领；E 项是向建设行政主管部门申领。

A.借贷利息

B.折旧与摊销

C.所得税

D.自有资金

正确答案：B

本题解析：

本题考查的是现金流量的概念。现金流量表中只出现现金收支项目，折旧和摊销是按权责发生制进行

的处理，不属于现金收支，所以不会出现在现金流量表中。参见教材P145。

26.房地产投资信托基金的特征不包括（ ）。

A.现金回报较低

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

B.市场价值稳定

C.投资物业类型少且风险大

D.流动性好

E.抵御通货膨胀的能力较强

正确答案：A、C

本题解析：

房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，

通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托

或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。其特征包括：①流动性好；②市场

价值稳定；③高现金回报；④有效分散投资风险；⑤抵御通货膨胀。

27.规范房地产市场行为的方法不包括( )。

29.下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（ ）。

A.产权登记

B.规范交易行为

C.建立房地产价格评估制度 A.目标定价法

D.城市规划指导 B.挑战定价法

C.领导定价法

正确答案：D

本题解析：

因为城市规划指导不能规范房地产市场行为。

28.市场营销因素调查包括( )。

A.消费水平调查

B.分销渠道调查、价格调查

C.促销策略调查、产品调查

D.人口数量调查E 产品调查

正确答案：B、C

本题解析：

根据教材中市场营销因素调查的内容。

D.认知价值定价法

E.随行就市定价法

正确答案：B、C、E

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

本题解析：

本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定

价法。

30.如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为

0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%

正确答案：B

本题解析：

本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+风险系数×（平均收益率-无风险资

产收益率）=9%+0.14×（18%-9%）=10.26%。P26。

31.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较

的基础是该项目的( )。

A.损益表

B.资金来源与运用表

C.资本金现金流量表

D.全部投入现金流量表

正确答案：D

本题解析：

[知识点] 财务评价的报表

32.某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.

8万元/m2。2016年8月1日王某以1.

1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为

47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.

5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.

5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2017年8月1

日至2027年7月31日）的租赁合同。

合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末

一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店

面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部

收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时

间和转售税费，计算结果精确到元）。

正确答案：

本题解析：

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

一、现金流入项目

（1）租金收入

A1＝150×12×50÷10000＝9（万元）

以后每年上涨2%

（2）转售收入：设为A万元

二、现金流出项目：

（1）定金：5万元

（2）追加首付款11.5万元

（3）借款还本付息：

（4）运营费用：3万元

（5）装修费用：6万元

资本金现金流量表

33.房地产市场营销因素调查包括（ ）。

A.购买能力调查

B.价格调查

C.促销策略调查

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

D.分销渠道调查

E.市场需求质量调查 A.单元估算法

B.单位指标估算法

正确答案：B、C、D

本题解析：

本题考查的是市场调查的意义和内容。房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道

调查和促销策略调查四种类型。

34.以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是( )。

A.非理性预期 36.已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。

B.价格机制

C.容积率控制

D.生产的时间落差 A.12.55%

B.12.68%

正确答案：B

本题解析：

房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场

短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。

35.以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（ ）。

C.工程量近似匡算法

D.概算指标法

正确答案：A

本题解析：

本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工

程总投资的估算方法。P261。

C.14.75%

D.15.01%

正确答案：C

本题解析：

[解析] 复利系数的应用

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

37.房地产开发企业税后利润首先用于（ ）。

A.弥补企业以前年度的亏损

B.提取法定盈余公积金 39.如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为

C.提取法定盈余公益金 0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。

D.向投资者分红

正确答案：A

本题解析：

本题考查的是基本报表。税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈

余公积金，之后是可向投资者分配的利润。参见教材P271。

38.根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、

选购品和特殊品。

A.购买行为

B.购买习惯 40.投资机会研究分为一般投资机会研究和( )。

C.购买动机

D.购买心理

A.详细研究

正确答案：A

本题解析：

本题考查的是消费者市场及其购买对象。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包

括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。P127。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%

正确答案：B

本题解析：

本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率-无风险

资产收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。参见教材P26。

B.粗略研究

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

C.特定项目的投资机会研究 A.目标

D.建设项目的投资机会研究 B.途径

C.市场化

正确答案：C

本题解析：

此题属于熟悉范畴。根据投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。

41.根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与( )之间。

43.土地储备机构负责实施土地开发时，由（ ）负责筹措资金。

A.10%

B.15%

C.平均利润率 A.开发商

D.社会折现率 B.投资企业

C.房地产中介机构

正确答案：C

本题解析：

此题属于了解范畴。参考教材的有关内容。

42.潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和( )。

D.商品化

正确答案：B

本题解析：

参考教材的有关内容。

D.土地储备机构

正确答案：D

本题解析：

本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资

金。

44.下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（ ）。

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

A.现金回报率

B.投资回收期

C.借款偿还期

D.资产负债率

E.资本金利润率

正确答案：C、D

本题解析：

房地产投资项目的清偿能力指标，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。

除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构更加重视项目偿债能力的评价结果。房地

产投资项目的清偿能力指标主要有以下几个：①利息；②借款偿还期；③利息备付率；④偿债备付率；

⑤资产负债率；⑥流动比率；⑦速动比率。

45.（ ）的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会

关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开

发等进行选择。

A.融资方式与资金结构

B.产品经营方式 47.某人用1000 万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为20 年，

C.开发内容和规模 每年净经营收益相等，其投资回报是（ ）万元。

D.合作方式

正确答案：D

本题解析：

本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发合作方式的分析与选择主要应考虑开发商自身在

土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投

资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。

46.投资决策方法中的决策树法，常用于解决（ ）决策的问题。

A.确定型

B.成长型

C.风险型

D.不确定型

正确答案：C

本题解析：

本题考查的是决策的方法。确定型决策方法包括应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策；

风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法；不确定型决策方法包括小中取大法、大中

取大法、最小最大后悔值法。参见教材P240。

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

A.17.46

B.100.00

C.117.46

D.672.75

正确答案：B

本题解析：

房地产投资的收益

，上式中的P·i就是投资者投入资本P后所获得的投资回报，此时投资回报率为i；而

就是投资者的投资回收。由此可知投资回报为P·i＝100（万元）。

48.个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的（ ）。

A.贷款期限更短

B.贷款价值比率更高

C.贷款利率更高

D.还款方式更复杂

正确答案：B

本题解析：

由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租

金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，

承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率（LTV，）通常不超过

60%，贷款期限最长不超过10 年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收

的商用房地产发放。

49.土地出让价款的影响因素主要包括（ ）。

A.住房指数

B.所在城市

C.地段

D.用途

E.使用条件

正确答案：B、C、D、E

本题解析：

本题考查的是土地费用。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途、使用条件

及房地产市场状况等多方面因素决定。

50.在可行性研究报告中，项目概况部分应着重介绍（ ）。

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她

A.项目的合作方式和性质

B.项目拟建规模和标准

C.项目建成后的服务对象

D.项目背景

E.项目所处的地理环境

正确答案：A、B、C

本题解析：

本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。在可行性研究报告中，项目概况部分应重点介绍项

目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政

建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。参见教材P281。