泛美地板价格表

浅议5A级写字楼设计要点及配置标准

通过对国内5A级写字楼发展态势的分析，对5A级写字楼涵义的界定与阐

释，结合目前国内外已建、在建5A级写字楼常用设计手法的梳理，阐明5A级

写字楼主要的设计控制要点及配置标准，以期在后续设计过程中推广应用并得到

发展提高。

标签：5A级写字楼；涵义；设计控制要点；配置标准

引言

随着上世纪90年代后期，我国经济逐步走上快速平稳发展的轨道，国内房

地产市场不断放开，逐渐形成日益繁荣发展的态势。一线城市如北京、上海、广

州等为主的地区，5A级写字楼市场也得到了迅猛的发展。

回顾自2000年以来国内写字楼发展的趋势，基本保持供应平稳增长，需求

旺盛、价格快速增长的发展态势。虽然从2006年开始，陆续出台一系列影响写

字楼市场的调控政策，包括《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《住

宅禁商令》等的出台以及受到2008年全球经济周期性波动等影响，但在人民币

持续升值、外资寻找投资物业、基金整购写字楼物业热潮等诸多利好因素的带动

下，内外部投资需求持续活跃，不仅直接拉动了写字楼的市场，而且使得高端

5A级写字楼市场呈现出快速繁荣发展的局面。

据不完全统计，全国5A级写字楼经过十几年的发展，写字楼逐渐从零星开

发发展到相当规模与层次，形成集群效应，吸引着各行各业的参与和互动，并成

为中国经济最富有活力与影响力产业的重要组成部分。从前期开发到后期经营，

中国写字楼正在发展成为真正独立的行业，并在中国经济转型和节能减排的过程

中扮演重要角色。在国民经济中归属于高贡献行业，在扩大就业，持久纳税，改

善生活品质，提升城市品位，扩大当前内需和产业升级中发挥着先导作用。

那么，什么是5A级写字楼？

5A中的“A”是automation的缩写，即智能化或自动化。狭义的5A，也就是

5A的本义，主要针对写字楼智能化硬件方面；包括如下五项内容，指：OA（办

公智能化），BA（楼宇自动化），CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化），SA

（安保智能化）。

而广义的5A，是指甲级以上品质的的写字楼。它需要从6个方面来界定，

分别是区位环境、楼宇品质、装修标准、设备标准、业态配套及物业和开发商。

（1）良好的区位环境：包括商业环境、交通环境、办公环境和人文环境。

位于城市现有或潜在的商务中心区，周边商业氛围和业态良好的商业环境；配套

便利的公共交通环境；闹中取静、环境优美的内部办公环境以及周边大学、研究

机构、历史遗迹等的人文环境，都是有利于营造5A级写字楼的良好的区域环境

因素。

（2）高端的楼宇品质：楼宇品质是指建筑物的物理状况及品质，要求建筑

质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求。主要考虑的因素包括：建筑单体的

外立面（包括风格、形态、用材、灯光等）、标准层平面（包括单层面积、层高、

净高）、建筑限高、裙房高度、大堂设置、核心筒布置、电（客）梯设置、停车

场配置等，均要到达一流的配置标准；结构选型、柱距、进深等要安全经济合理、

且空间布局使用率要尽量优化。

（3）装修标准：产品外立面、大堂的高度面积与装修风格的协调统一，电

梯间的装饰与光感，办公间、走廊与卫生间的装修标准协调统一。装修风格及材

料选择在注重体现高端品质的前提下，需注重与建筑风格相一致性，且环保节能、

造价做到合理控制。

（4）设备标准：主要包括供电系统、空调系统、电梯、消防系统、音响系

统、数据通信系统、安保监控系统、楼宇自动化体系（写字楼5A级智能化硬件

设置）等设备系统。

（5）业态配套：合理的业态布局能够有效提高写字楼的整体使用效率，有

助于写字楼项目的销售、运营。近两年来，建成的甲级以上写字楼大部分都是集

商场、餐饮、娱乐、办公于一体的综合性物业。目前，甲级以上写字楼常规设置

的商务生活配套设施有：会议室、邮局、银行、票务中心、商店、娱乐设施、商

务餐厅、员工餐厅等，很多还设置了专门的商务中心；体量稍大的，局部还会配

置星级宾馆，甚至公园、图书馆等。

（6）开发商和物业经营：5A级写字楼的开发商多半经验丰富并且资金实力

雄厚，并且具有大规模房地产投资的丰富经验。这些开发商或是海外公司如来自

美国、马来西亚、香港、韩国；或者有海外经营成功经验的优质中国企业，如恒

隆、和记黄埔、中信泰富、方兴地产（金茂）、新鸿基、茂业集团、香江国际、

华润、万达、万通、绿地等等。选择的物业公司多是经验丰富且具一流知名品牌

的物业管理公司；通过提供投资建议与咨询服务，实现国际化物业管理服务和设

施管理。

通过上述分析，我们基本了解了5A级写字楼成功运营的软硬件设置要求，

那么从设计角度考虑，我们需要如何把控此类写字楼的设计要点和配置标准，才

能真正实现5A写字楼的设计品质呢？经过对国内外已建、在建的著名5A级写

字楼考察分析的结果，我们发现如下若干要点是5A级写字楼的设计关键：

（1）形体与外立面：写字楼的形体与外立面首先必须符合建筑物本身的功

能需要，它是写字楼的“脸面”，阐释着一种文化的特征，注重的是美感，强调的

是风格与个性。外立面主要需从如下几个角度去打造：风格、形态、用材、灯光。

在功能和整体形式上分类：高层、超高层建筑一般可明显地划分出三部分：楼下

部（脚）、楼主干（身）、楼顶部（头）。三部分有不同的功能和艺术形象特征：

主干（身）有塔式、板式、墩式三大类，而各类形体又有很多发化方式。楼脚之

裙房做法和楼顶的处理方法也同样非常丰富。如果在设计中善于变化楼的各段形

体，并把握住整体关系，则可创造出异常丰富的高层建筑形体，展现5A级写字

楼非凡的品质和个性。典型代表有：北京的盘古大观、香港的奔达中心、纽约世

贸、吉隆坡佩重纳斯双塔、巴黎拉德芳斯大拱门等。

（2）平面构成：写字楼产品在平面构成上可分为线生形和形生形两种。其

中，线生形是以基本线型的组合发化，可生出无穷发化的平面形式。基本线型有

两种：直线、曲线。而形生形是以基本形为构形基础要素，创造新形体的构形方

式。基本形有：正方形、矩形、正三角形、园形、菱形等。基本形经渐变、弯曲、

切割、错叠、群化、减切、伸展、拉压等，可产生各种新的形式。而将原形作交

合、取舍，也可产生许多新形式。不同的平面组合构成不同的建筑形体，从而形

成极具特征及标志性的写字楼产品。典型代表有：变平面式的旧金山泛美大厦、

香港中银大厦、北京的央视大楼等。（3）标准层平面设置：5A级写字楼的标准

层平面面积多控制在1800～2000m2之间；标准层层高一般在3.8m以上，净高

基本达到2.8m以上；进深大于8m、小于12m，柱距一般大于8.4m。标准层平

面的核心筒设置需位置合理、面积经济合适，不宜过大。常用的布置方式有：中

央布置、外围布置和综合布置三种方式，可根据楼层形状以及业态划分来选择。

考虑到建筑单体高度因素，对于较高层及超高层建筑可以采用分层分区段划分，

可采用穿梭式电梯，以减少底部核心筒面积。

（4）结构体系的选择：因5A级写字楼基本都具备高层、大跨、大空间的

特点，同时存在较多异形、悬空、悬挑等形体空间状态，故在结构体系选择方面，

除必须满足相关结构规范原则外，需同时考虑其造价成本经济、空间利用率高、

高层振动耦合效应处于合理范围等因素。常用的结构体系有：框支剪力墙，框架

剪力墙，框架筒体，筒中筒，框筒束体，刚臂芯筒框架，巨型框架，竖筒悬挂以

及钢结构等体系。

（5）装修标准：包括外立面装修及内部空间装修。外立面装修材质必然体

现出明朗的外立面建筑风格。常用的外立面材质以铝板、玻璃幕墙（部分为双层

幕墙）、高档石材、面砖、涂料等为主，体现的建筑风格多为现代、简约、大气

的特点，少部分会结合历史、人文、环境等因素，具备一定的民族地域风格或其

它。内部空间装修主要包括大堂、楼电梯间、公共卫生间、办公空间等室内空间

的装饰。大堂：地面常采用大理石、花岗岩、天然石材等，墙面常采用为大理石、

花岗岩或高级墙纸等材料饰面，柱应包大理石、不锈钢等材料；应有吊顶。楼电

梯间公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高

级墙纸或高级漆（如立邦漆等），应有吊顶。电梯门套应有不锈钢、大理石或木

门套，电梯轿厢做较高档装修。走廊：用高级带胶垫毯或石材地面，设高档吸音

材料吊顶。公共卫生间：配置进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，

设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜

部位提高照度，墙、地面以高级瓷砖或石材进行饰面，前室空间能有余度满足使

用者理容要求。办公空间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，

刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面等。

（6）大堂空间：写字楼的大堂空间不仅是它的另一张“脸”，同时也是写字

楼交通枢纽、动向导向空间。一个好的大堂空间应该是与写字楼的实际定位、卖

点诉求及功能实用性相辅相成的。根据写字楼实际需求，也许会需要配一个车行

大堂、或者双层大堂、或者多入口大堂空间，等等。一般情况大堂的面积约占总

建筑面积的1～2%之间；而挑高高度：一般大堂挑高为5～12m。基本原则是：

建筑高度100m左右，大堂高度占据底层2～3层高度；建筑高度200m左右，大

堂高度占据底层3～4层高度；建筑高度200m以上，大堂高度/建筑高度约为

7.5%。

（7）写字楼卫生间：卫生间在写字楼产品设计上容易被忽视，但却是在使

用过程中非常重要的公共空间。除了在装修设计上需满足上述要求外，其数量指

标也必须满足规范设计要求，且离最远工作地点不应大于50m，应有天然采光和

不向邻室对流的直接自然通风，条件不许可时，应设机械排风装置。

（8）电梯的设置：电梯是中高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量

在很大程度上决定了核心筒的构成；电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由4

个因素决定：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度以及电梯的组合。建筑

高度超过75m或层数在25层以上高层建筑的客梯应分层（奇数、偶数层）停靠，

或按低区、中区、高区分区停靠；分区停靠又分分区直通和分区设转换层停靠两

种方式。通过分区设置电梯，可以大大提高电梯的运行速度，减少电梯数量，实

现减少核心筒设置面积的目的。

（9）写字楼空调系统设置：空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运

营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一。写字楼主要

采用中央空调系统，配合新风系统。该空调系统以人体的舒适要求来控制房间的

空气参数，且需考虑整体美观、档次感视等因素。5A级写字楼多选用的国际知

名品牌的中央空调系统，如：美国约克、特灵；日本大金、三菱等品牌。

（10）此外，作为5A级写字楼，智能化硬件系统上必须配置的系统还有下

述内容：

①办公智能化系统（OA）：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒

体查询系统、地板网络布线系统以及物业管理计算机系统等；

②楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明

系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统；

③通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、

公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统；

④安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、

巡更系统；

⑤消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等。

上述“5A”系统的合理配置、有效运用，是真正实现名副其实的“5A”级写字

楼的必要措施和手段，能真正体现产品的高端品质和现代智能化特质。

当然，要真正实现“5A”级写字楼目标，单从设计角度把握，还是远远不够

的，需要综合前述6方面因素全方位考虑。但在设计过程中，切实有效的落实好

上述设计关键要素，却是实现写字楼“5A”目标的客观前提和必要条件。

当前，随着国家城镇化进程的不断推进，上海等中心城市国际自由贸易区的

设置，写字楼集群项目迎来了新一轮的建设热潮。从产品结构和分布来看，在政

策支持下的产业转型和升级中，类似企业独栋、总部基地型的5A级写字楼发展

迎来历史性机遇，市场需求日益旺盛。5A级写字楼的开发建设不仅要遵循上述

设计原则，还要根据自身特点，持续不断的提升改进建设品质，走精品、高端、

节能、环保、生态型及可持续发

展的战略路线。

参考文献

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