张某、宁夏建设投资集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民

张某、宁夏建设投资集团房地产开发有限公司房屋买卖合同

纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】宁夏回族自治区银川市中级人民法院

【审理法院】宁夏回族自治区银川市中级人民法院

【审结日期】2021.05.20

【案件字号】(2021)宁01民终902号

【审理程序】二审

【审理法官】杨巧玲

【文书类型】判决书

【当事人】张某;宁夏建设投资集团房地产开发有限公司

【当事人】张某宁夏建设投资集团房地产开发有限公司

【当事人-个人】张某

【当事人-公司】宁夏建设投资集团房地产开发有限公司

【法院级别】中级人民法院

【被告】宁夏建设投资集团房地产开发有限公司

【本院观点】本案的争议焦点是被上诉人应承担逾期办证违约金的起止时间点。

【权责关键词】代理违约金合同约定合法性质证诉讼请求开庭审理维持原判诉讼时效

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

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【本院查明】二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实

予以确认。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点是被上诉人应承担逾期办证违约金的起止时间点。

因被上诉人于2018年5月14日完成竣工备案，达到合同约定的交付条件，双方于2018年6

月27日签订《房屋合同补充协议》对逾期交房违约金也计算至2018年5月14日，故一审法

院按照合同约定的具备交付条件后90天内办理房产证，确定2018年8月13日为办证违约金

起算点并无不当。被上诉人于2019年3月22日办理了初始登记证书，涉案房屋已具备办证

条件，被上诉人亦于2019年4月11日登报告知广大业主办理房屋产权证，且根据双方合同

约定，应双方共同向房屋登记管理机构办理房屋产权转移登记，上诉人提交的证据不能证实

2019年4月11日后因被上诉人的原因未办理不动产权转移登记。上诉人主张2018年6月27

日其将办证费14891元交于被上诉人，但上诉人未出具有效证据证实，被上诉人在一审时也

不认可，故一审法院计算逾期办证违约金至2019年4月11日并无不当。 综上，上诉人的

上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结

果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第

一百七十五条之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费338元，由上诉人张某负担。 本

判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 14:27:33

【一审法院查明】一审法院认定事实：被告系银川市西夏区宁阳文化商业广场的开发商，其

变更登记前的名称为宁夏建工集团房地产开发有限公司。2017年1月6日，原告张某(乙

方，买受人)与被告(甲方，出卖人)签订《银川市商品房买卖合同(预售)》一份，约定：原告

购买被告开发的位于银川市××区商品房一套，规划用途为商业，建筑面积20.72平方米，

单价为每平方米22391元，总价款为463942元，付款方式及期限为商业贷款，2017年1月6

日前支付首期房价款233942元。合同第九条、第十一条约定：该商品房交付时应当符合下列

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条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报

告；出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约

定：(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；(二)因出

卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双

方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通

知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付

贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.5％(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准

利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之

次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之

0.5的违约金。2018年4月3日，被告取得了西夏区怀远西路1号宁阳文化商业广场K1号楼

测绘报告，案涉商品房实测面积为20.93平方米，并于2018年5月14日办理了竣工备案。

2018年6月27日，原、被告双方在办理商铺接房缴费手续时，签订了《房屋合同补充协

议》，协议载明：“根据《商品房买卖合同》第十一条‘交付时间和手续’，出卖人应当在

2017年9月30日前向买受人交付该商品房，出卖人取得［工程竣工验收备案表］的日期为

2018年5月14日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，出卖人迟延

交房226天，合计支付买受人违约金5243元”。当日，原告按照实测面积向被告补交了房款

等费用，被告向原告赔付了逾期交房违约金，原告共计向被告支付购房款468644元(发票及

原告主张的金额为468643.63元)。2019年3月22日，被告取得西夏区怀远西路1号宁阳文

化商业广场K1号楼(含负1层案涉商品房)初始产权登记证书，并于2019年4月11日在银川

晚报发布《宁阳文化商业广场房屋所有权证办理公告》，通知未办理房屋所有权证的客户，

尽快到宁阳文化商业广场营销中心办理，如有不明，请拨打************进行电话咨询。

2020年9月2日，案涉商品房办理了产权转移登记手续。

【一审法院认为】一审法院认为，原告张某与被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司签

订的《银川市商品房买卖合同(预售)》、《房屋合同补充协议》，系双方当事人真实意思表

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示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。被

告作为商品房出卖人，根据法律规定和合同约定，负有办理产权登记的义务，由于被告的原

因导致原告未能及时取得案涉商品房的所有权证书，被告对此应承担相应的违约责任。本案

争议的焦点为计算逾期办证违约金的起止时间。一审法院认为，双方在《银川市商品房买卖

合同(预售)》中约定的交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，而本案

中被告于2018年5月14日完成竣工备案，具备交付条件，2018年6月27日，原、被告双

方在办理商铺接房缴费手续时签订的《房屋合同补充协议》中，对逾期交房违约金计算的起

止时间、天数及金额进行了约定，逾期交房违约金计算至工程竣工验收备案之日即2018年5

月14日，由此可知，双方经协商认可的商品房交付时间为2018年5月14日，与《银川市商

品房买卖合同(预售)》中约定的交付条件相符，故逾期办证违约金的起算时间应自2018年5

月14日顺延90日后即2018年8月13日开始计算。关于计算逾期办证违约金的截止时间认

定，一审法院认为，本案中双方签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》第二十条关于房屋

登记的约定中并未就通知事项进行约定，被告通过登报公告的方式通知办理产权证并无不

当，故逾期办证违约金应计算至案涉商品房具备办理房屋所有权登记条件，被告2019年4月

11日登报通知业主办理产权证之日止。同时，根据合同约定房屋所有权登记证书需双方共同

办理，庭审中原告未举证证实自2019年4月11日之后无法取得产权登记证书系因被告的原

因所致，故对原告主张超出该期间的逾期办证违约金，一审法院不予支持。被告辩称应从

2018年6月27日顺延90日计算逾期办证违约金，并以合同签订日期计算诉讼时效，本案已

过诉讼时效的抗辩意见，无法律依据，一审法院不予采纳。因此被告应支付原告逾期办证违

约金5671元(468643.63元×0.00005／天×242天，自2018年8月13日计算至2019年4月

11日止共242天)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零

七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问

题的解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：

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一、被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告张某逾

期办证违约金5671元；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付

金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履

行期间的债务利息。案件受理费减半收取169元，由原告张某负担124元，被告宁夏建设投

资集团房地产开发有限公司负担45元。

【二审上诉人诉称】上诉人张某的上诉请求：l．请求撤销一审判决，依法改判被上诉人向上

诉人支付逾期办证违约金17574元；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一

审判决逾期办证违约金5671元(自2018年8月13日计算至2019年4月11日止共242天)的

截止时间认定(即2019年4月11日)，不符合事实依据，适用法律有误。一、一审判决以

“被告通过登报公告方式通知办理产权证并无不当”为依据作为截止日期认定，与事实不

符。合同第二十五条送达中约定送达方式以邮政快递方式送达对方。登报公告的方式上诉人

不认可，合同中也未涉及，根本没有真正起到送达通知的作用。上诉人已于2018年6月27

日交了办证费，先于被上诉人登报公告日期，明确了上诉人对于办理房产证的真实意愿与态

度。二、一审判决中所述“根据合同约定，所有权登记证书需双方共同办理，庭审中原告未

举证证实自2019年4月11日之后无法取得产权登记证书系因被告的原因所致”，上诉人认

为一审法院对本案部分主要事实认定错误，不符合事实依据，违背事实真相，庭审中上诉人

已举证证实是由于被上诉人原因导致了逾期办证。1．办理房产证所必需的全额房价款发票，

应当在全部购房款交付后就给予开具，但实际上被上诉人也是在上诉人多次催促下才拖到

2020年7月9日开具，责任在被上诉人。2．上诉人2018年6月27日将办证费14891元交

于对方后，被上诉人让等电话通知，之后上诉人从未接到任何电话通知，所交费用在对方手

中两年多之久也未用到实处，直到2020年9月2日才开具完税凭证得以办理房产证(契税、

印花税、不动产登记费，实际产生费用14174.21元)。3．上诉人已交办证费后即表示由被上

诉人代办房产证(全额房价款发票由被上诉人开具，完税凭证也由被上诉人提供)。4．被上诉

人未举证证实自2019年4月11日之后无法取得产权登记证书系上诉人的原因所致。三、合

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同第二十三条房屋登记中明确了“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至

实际完成房屋所有权登记之日止”，一审法院却以登报公告日期为截止日期，适用法律有

误，故逾期办证违约金应从2018年8月13日计算至2020年9月2日止共计750天，违约金

17574元(468643.63元＊0.00005元／天＊750天=17574元)。故请求判如所请。 综上，上

诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，

处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)

项、第一百七十五条之规定，判决如下：

张某、宁夏建设投资集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区银川市中级人民法院

民事判决书

(2021)宁01民终902号

当事人 上诉人(原审原告)：张某，住宁夏回族自治区银川市。

被上诉人(原审被告)：宁夏建设投资集团房地产开发有限公司。

法定代表人：白某。

委托诉讼代理人：贾某。

审理经过 上诉人张某因与被上诉人宁夏建设投资集团房地产开发有限公司房屋买

卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院(2020)宁0105民初4240

号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于

授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法

适用第二审程序，于2021年4月15日由审判员独任公开开庭审理了本案，上诉人张

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某、被上诉人宁夏建设投资集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贾某到庭参加诉

讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 上诉人张某的上诉请求：l．请求撤销一审判决，依法改判被上

诉人向上诉人支付逾期办证违约金17574元；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事

实和理由：一审判决逾期办证违约金5671元(自2018年8月13日计算至2019年4月11

日止共242天)的截止时间认定(即2019年4月11日)，不符合事实依据，适用法律有

误。一、一审判决以“被告通过登报公告方式通知办理产权证并无不当”为依据作为截

止日期认定，与事实不符。合同第二十五条送达中约定送达方式以邮政快递方式送达对

方。登报公告的方式上诉人不认可，合同中也未涉及，根本没有真正起到送达通知的作

用。上诉人已于2018年6月27日交了办证费，先于被上诉人登报公告日期，明确了上

诉人对于办理房产证的真实意愿与态度。二、一审判决中所述“根据合同约定，所有权

登记证书需双方共同办理，庭审中原告未举证证实自2019年4月11日之后无法取得产

权登记证书系因被告的原因所致”，上诉人认为一审法院对本案部分主要事实认定错

误，不符合事实依据，违背事实真相，庭审中上诉人已举证证实是由于被上诉人原因导

致了逾期办证。1．办理房产证所必需的全额房价款发票，应当在全部购房款交付后就给

予开具，但实际上被上诉人也是在上诉人多次催促下才拖到2020年7月9日开具，责任

在被上诉人。2．上诉人2018年6月27日将办证费14891元交于对方后，被上诉人让等

电话通知，之后上诉人从未接到任何电话通知，所交费用在对方手中两年多之久也未用

到实处，直到2020年9月2日才开具完税凭证得以办理房产证(契税、印花税、不动产

登记费，实际产生费用14174.21元)。3．上诉人已交办证费后即表示由被上诉人代办房

产证(全额房价款发票由被上诉人开具，完税凭证也由被上诉人提供)。4．被上诉人未举

证证实自2019年4月11日之后无法取得产权登记证书系上诉人的原因所致。三、合同

第二十三条房屋登记中明确了“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起

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至实际完成房屋所有权登记之日止”，一审法院却以登报公告日期为截止日期，适用法

律有误，故逾期办证违约金应从2018年8月13日计算至2020年9月2日止共计750

天，违约金17574元(468643.63元＊0.00005元／天＊750天=17574元)。故请求判如所

请。

二审被上诉人辩称 被上诉人宁夏建设投资集团房地产开发有限公司辩称：认为一

审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金时间

符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。

原告诉称 张某向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告逾期办理房屋产权登

记手续违约金21535元(468643.63元×0.00005／天×919天，自2018年1月1日计算

至2020年7月9日止共919天)；2．本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：被告系银川市西夏区宁阳文化商业广场的开发

商，其变更登记前的名称为宁夏建工集团房地产开发有限公司。2017年1月6日，原告

张某(乙方，买受人)与被告(甲方，出卖人)签订《银川市商品房买卖合同(预售)》一

份，约定：原告购买被告开发的位于银川市××区商品房一套，规划用途为商业，建筑

面积20.72平方米，单价为每平方米22391元，总价款为463942元，付款方式及期限为

商业贷款，2017年1月6日前支付首期房价款233942元。合同第九条、第十一条约定：

该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文

件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付

该商品房。合同第二十条房屋登记约定：(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该

商品房的房屋所有权转移登记；(二)因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起

90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受

人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通

知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日

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起，按照0.5％(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不

解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所

有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。2018

年4月3日，被告取得了西夏区怀远西路1号宁阳文化商业广场K1号楼测绘报告，案涉

商品房实测面积为20.93平方米，并于2018年5月14日办理了竣工备案。2018年6月

27日，原、被告双方在办理商铺接房缴费手续时，签订了《房屋合同补充协议》，协议

载明：“根据《商品房买卖合同》第十一条‘交付时间和手续’，出卖人应当在2017年

9月30日前向买受人交付该商品房，出卖人取得［工程竣工验收备案表］的日期为2018

年5月14日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，出卖人迟延交

房226天，合计支付买受人违约金5243元”。当日，原告按照实测面积向被告补交了房

款等费用，被告向原告赔付了逾期交房违约金，原告共计向被告支付购房款468644元

(发票及原告主张的金额为468643.63元)。2019年3月22日，被告取得西夏区怀远西路

1号宁阳文化商业广场K1号楼(含负1层案涉商品房)初始产权登记证书，并于2019年4

月11日在银川晚报发布《宁阳文化商业广场房屋所有权证办理公告》，通知未办理房屋

所有权证的客户，尽快到宁阳文化商业广场营销中心办理，如有不明，请拨打0951-

8883333进行电话咨询。2020年9月2日，案涉商品房办理了产权转移登记手续。

一审法院认为 一审法院认为，原告张某与被告宁夏建设投资集团房地产开发有限

公司签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》、《房屋合同补充协议》，系双方当事人

真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人

具有约束力。被告作为商品房出卖人，根据法律规定和合同约定，负有办理产权登记的

义务，由于被告的原因导致原告未能及时取得案涉商品房的所有权证书，被告对此应承

担相应的违约责任。本案争议的焦点为计算逾期办证违约金的起止时间。一审法院认

为，双方在《银川市商品房买卖合同(预售)》中约定的交付条件为该商品房已取得建设

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工程竣工验收备案证明文件，而本案中被告于2018年5月14日完成竣工备案，具备交

付条件，2018年6月27日，原、被告双方在办理商铺接房缴费手续时签订的《房屋合同

补充协议》中，对逾期交房违约金计算的起止时间、天数及金额进行了约定，逾期交房

违约金计算至工程竣工验收备案之日即2018年5月14日，由此可知，双方经协商认可

的商品房交付时间为2018年5月14日，与《银川市商品房买卖合同(预售)》中约定的

交付条件相符，故逾期办证违约金的起算时间应自2018年5月14日顺延90日后即2018

年8月13日开始计算。关于计算逾期办证违约金的截止时间认定，一审法院认为，本案

中双方签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》第二十条关于房屋登记的约定中并未就

通知事项进行约定，被告通过登报公告的方式通知办理产权证并无不当，故逾期办证违

约金应计算至案涉商品房具备办理房屋所有权登记条件，被告2019年4月11日登报通

知业主办理产权证之日止。同时，根据合同约定房屋所有权登记证书需双方共同办理，

庭审中原告未举证证实自2019年4月11日之后无法取得产权登记证书系因被告的原因

所致，故对原告主张超出该期间的逾期办证违约金，一审法院不予支持。被告辩称应从

2018年6月27日顺延90日计算逾期办证违约金，并以合同签订日期计算诉讼时效，本

案已过诉讼时效的抗辩意见，无法律依据，一审法院不予采纳。因此被告应支付原告逾

期办证违约金5671元(468643.63元×0.00005／天×242天，自2018年8月13日计算

至2019年4月11日止共242天)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条

第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠

纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民法总则》

第一百八十八条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解

释》第九十条之规定，判决：一、被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司于判决生

效之日起十五日内支付原告张某逾期办证违约金5671元；二、驳回原告张某的其他诉讼

请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼

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法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取169

元，由原告张某负担124元，被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司负担45元。

二审审理期间，上诉人提交不动产权证一份，证明房产证办理时间是2020年9

月2日，被上诉人未按照购房合同第20条房屋登记的约定，在90天内办理房产证，被

上诉人应承担违约责任。经质证，被上诉人对该证据的真实性和合法性认可，对证明目

的不予认可，办理产权登记证书是房主和我公司共同的责任，如房主不去办理，被上诉

人也无法办理。经审查，上诉人二审提交的证据具有真实性，但无法达到其的证明目

的。

本院查明 二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定

的事实予以确认。

本院认为 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人应承担逾期办证违约金的起止时

间点。因被上诉人于2018年5月14日完成竣工备案，达到合同约定的交付条件，双方

于2018年6月27日签订《房屋合同补充协议》对逾期交房违约金也计算至2018年5月

14日，故一审法院按照合同约定的具备交付条件后90天内办理房产证，确定2018年8

月13日为办证违约金起算点并无不当。被上诉人于2019年3月22日办理了初始登记证

书，涉案房屋已具备办证条件，被上诉人亦于2019年4月11日登报告知广大业主办理

房屋产权证，且根据双方合同约定，应双方共同向房屋登记管理机构办理房屋产权转移

登记，上诉人提交的证据不能证实2019年4月11日后因被上诉人的原因未办理不动产

权转移登记。上诉人主张2018年6月27日其将办证费14891元交于被上诉人，但上诉

人未出具有效证据证实，被上诉人在一审时也不认可，故一审法院计算逾期办证违约金

至2019年4月11日并无不当。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法

律正确，程序合法，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第

11 / 12

一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费338元，由上诉人张某负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 员 杨 巧 玲

二〇二一年五月二十日

法官助理 杨锋

书 记 员 包丹

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