佟立红、李科等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

佟立红、李科等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预

售合同纠纷

【审理法院】湖北省黄冈市中级人民法院

【审理法院】湖北省黄冈市中级人民法院

【审结日期】2021.12.20

【案件字号】(2021)鄂11民终3285号

【审理程序】二审

【审理法官】杨华邱爱兵姚彬

【审理法官】杨华邱爱兵姚彬

【文书类型】判决书

【当事人】佟立红;李科;黄冈楚曦市政工程有限公司

【当事人】佟立红李科黄冈楚曦市政工程有限公司

【当事人-个人】佟立红李科

【当事人-公司】黄冈楚曦市政工程有限公司

【代理律师/律所】付娜国浩律师(武汉)事务所

【代理律师/律所】付娜国浩律师(武汉)事务所

【代理律师】付娜

【代理律所】国浩律师(武汉)事务所

【法院级别】中级人民法院

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【原告】佟立红;李科;黄冈楚曦市政工程有限公司

【本院观点】上诉人佟立红、李科提交的照片没有拍摄人、拍摄时间，录音时未得到被录音

人的同意，报纸截图与本案纠纷的审理无关联，故对其提供的证据证明目的均不予采信。根

据上诉人的上诉请求及当事人的答辩情况，本案争议焦点为：1.一审法院对违约金的计算和

调整是否有误；2.一审法院对疫情期间扣除是否有误。《中华人民共和国合同法》第一百一

十四条规定了“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约

金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则关联性合法性质

证诉讼请求维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审查明的事实与一审查明的事实一致。 二审另查明，黄冈市市场监督

管理局于2021年9月13日将黄冈楚曦房地产开发有限公司的名称准予变更登记为黄冈楚曦

市政工程有限公司。

【本院认为】关于第二个焦点问题：本院认为，疫情的发生确实会影响到楚曦公司的施工进

度、交房时间，但若非楚曦公司逾期交房的违约行为在先，疫情的发生并不会对楚曦公司就

案涉房屋的交付产生影响，故若因此免除楚曦公司的全部违约责任，显然对佟立红、李科有

失公平，但考虑到疫情造成的实际影响以及佟立红、李科的实际损失大小，并兼顾合同的履

行情况等综合因素，一审法院将疫情防控时间和施工准备时间予以扣除，亦无不当； 另

外，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根

据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，佟立红、李科的一审诉

讼请求未得到一审法院的全部支持，故根据前述规定，一审法院判决其承担部分诉讼费，并

无不当。 综上所述，佟立红、李科、黄冈楚曦房地产开发有限公司的上诉请求不能成

立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国

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民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1057元，由佟立红、李科负担560

本判决为终审判决。 元，由黄冈楚曦房地产开发有限公司负担497元。

【更新时间】2022-07-19 05:11:58

佟立红、李科等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省黄冈市中级人民法院

民事判决书

(2021)鄂11民终3285号

当事人 上诉人(原审原告)：佟立红。

上诉人(原审原告)：李科。

上诉人(原审被告)：黄冈楚曦市政工程有限公司，住所地湖北省黄冈市黄州区路

口大道115号，统一社会信用代码91421100MA488W029Y。

法定代表人：熊煦，董事长。

委托诉讼代理人：付娜，国浩律师(武汉)事务所律师。

审理经过 上诉人佟立红、李科因与上诉人黄冈楚曦市政工程有限公司(以下简称

“楚曦公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院(2021)鄂

1102民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月25日立案后，依法组

成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 上诉人佟立红、李科上诉请求：1、原审判决少计算违约金

31092.74元，请求撤销原判，依法改判支持全部诉讼请求；2、由楚曦公司承担本案一

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审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1、楚曦公司延迟履行交房义务后发生不可抗

力，不能免除其违约责任。原判自2020年1月23日24时起至2020年3月22日，及之

后施工准备期15天，共计74天的新冠疫情期间，不计入楚曦公司的违约时间，于法无

据，显失公正。《民法典》第590条第2款规定，当事人延迟履行后发生不可抗力的，

不免除其违约责任。黄冈市的新冠疫情发生在2020年1月底，黄冈市黄州区的封城时间

是2020年1月23日24时，从时间上可以看出，楚曦公司延迟交房不是疫情造成的；

2、本案的违约金应按照《商品房买卖合同》约定的日万分之三标准进行计算。原审判决

将违约金的计算标准调整为全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95

倍，于法无据，有失公允。本案属于商事合同引起的纠纷，应充分尊重当事人的意思自

治。如订立合同的双方当事人已对违约金的计算方式进行明确约定，且约定金额正常，

应当适用约定。案涉《商品房买卖合同》系住房和城乡建设部和国家工商行政管理总局

于2014年4月份联合制定的格式文本，是全国范围内的通用版本。约定利率换成月利率

为0.9%标准较低，符合规定，原审不应减调。楚曦公司延期交房，构成严重违约，应当

依照合同约定交付违约金，直至实际交房之日止；3、原审判决佟立红、李科承担诉讼费

777元，于法无据，本案纠纷系楚曦公司违约引起，应由其承担全部诉讼费用。

上诉人楚曦公司上诉请求：改判一审判决第一项为以案涉房屋小区租金情况确定

佟立红、李科实际损失，楚曦公司按照佟立红、李科实际租金损失支付其违约金10500

元。事实与理由：一审法院认定楚曦公司违约时间为210天，并确定违约金过高，该认

定真实、准确，楚曦公司同意该认定。但一审认定违约金过高予以调整时，最终以同期

银行贷款利率上浮50%，在此基础上再次上浮30%，无合理合法依据。应以案涉房屋小区

租金情况确定佟立红、李科实际损失，楚曦公司按照佟立红、李科实际租金损失支付其

违约金10500元。计算方式为1500元÷30天×210天=10500元。

原告诉称 李科、佟立红向一审法院起诉请求：1、请依法判令楚曦公司继续履行

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《商品房买卖合同》，交付楚曦新城府3号楼2-2401号房屋。2、判令楚曦公司支付逾

期交付房屋违约金68850.74元(违约金以购房款810962.75元为基数，按日万分之三，

自2020年1月1日起暂计算至2020年10月10日为68850.74元，以后违约金顺延至实

际交房之日止)。3、本案诉讼费由楚曦公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2018年10月9日，李科、佟立红与楚曦房地

产公司签订《商品房买卖合同(预售)》，合同约定李科、佟立红购买楚曦公司开发的楚

曦·新城府3号楼2单元24层2401号的预售商品房一套，面积为131.33平方米，单价

为6175元／平方米，房屋总价款为810962.75元，付款方式为组合贷款方式付款，首付

款为300962.75元，余款：其中公积金400000元向黄冈市住房公积金管理中心申请贷款

支付；剩下尾款11万元向可办理商品房组合贷款的银行申请贷款支付。出卖人楚曦房地

产公司应当自2019年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到交付条件后，

出卖人应当在交付日期届满前30日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的

时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；除不可抗力外，出卖人未按

约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：买受人要求继续履行

合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金至

实际交房之日止。合同第九条约定商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验

收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十六条第(三)款约定，装饰装

修及设备标准，不符合约定标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理，具体装饰

装修及相关设备标准的约定见附件六。合同附件六约定，交付的商品房达不到本附件约

定装修标准的，按合同第十六条第(三)款约定处理：1、外墙涂料、内墙涂料，顶棚涂

料，等。该房屋所属楼栋已经过竣工验收合格，并已在当地建设行政主管部门办理工程

竣工验收备案。

2018年9月19日，李科、佟立红向楚曦公司支付了首付款300962.75元，剩余

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购房款通过办理住房公积金贷款和商品房组合贷款的方式支付给楚曦公司。2020年9月

28日，楚曦房地产公司向佟立红、李科邮寄送达入住通知书，通知佟立红、李科于2020

年9月30日在楚曦新城府营销中心办理入住手续。

另查明，2020年1月23日，黄冈市新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部发

布《黄冈市新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部通告》(第1号)，通告自2020年1

月23日24时起，离开黄冈市区通道暂时关闭。2020年3月22日，黄州区新冠肺炎防控

工作指挥部发布《关于后疫情时期防控工作的通告》，通告除人员聚集度高、场所相对

密闭的16类市场主体，在疫情解除前未经批准不得复工复产，其他市场主体，可自行复

市营业。2020年4月12日湖北省政府办公厅颁发的鄂证办发(2020)13号文件，因疫情

导致工期延误，顺延时间原则上应增加不少于15天施工现场准备期。

一审法院认为 一审法院认为，李科、佟立红与楚曦房地产公司签订的《商品房买

卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规效力性的强制性规

定，该协议合法有效。双方应依约继续履行合同义务。李科、佟立红依约履行了给付购

房款的义务，而楚曦公司未能按照《商品房买卖合同(预售)》约定的2019年12月31日

前向李科、佟立红交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案中双方争议

的焦点为：1、房屋是否符合交付条件以及交房的时间；2、疫情期间是否应从逾期交房

时间中予以扣减；3、合同约定按全部房价款日万分之三计算的违约金是否过高且应予以

调整。1、房屋是否符合交付条件以及交房的时间。双方签订的《商品房买卖合同(预

售)》约定出卖人楚曦房地产公司应当自2019年12月31日前向买受人交付该商品房，

该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日(不少于10日)将查验房

屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。

后楚曦公司于2020年9月28日以佟立红、李科在合同上留的住址向佟立红、李科送达

入住通知书，通知佟立红、李科在2020年9月30日办理入住手续。故一审法院依法认

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定楚曦公司于2020年10月10日交房。佟立红、李科认为，该房屋外墙、起居室未按合

同附件六的约定完成防水涂料的施工，不符合交房条件，但合同附件六写明，交付的商

品房达不到本附件约定装修标准的，出卖方应及时更换、修理，该约定不能作为交付房

屋的条件。该房屋已经过竣工验收合格，并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验

收备案，符合《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制

度有关问题的通知》第十一条规定的交房条件，故佟立红、李科认为该房屋不符合房屋

交付条件的理由一审法院不予支持。佟立红、李科认为未收到楚曦公司方邮寄的入住通

知书，但楚曦公司已提供证据证明其已按照佟立红、李科在合同中写明的地址邮寄，且

根据快递公司的回执显示，邮件已到达佟立红、李科在合同中写明的地址处，故一审法

院认定佟立红、李科已收到楚曦公司的入住通知书。2、疫情期间是否应从逾期交房时间

中予以扣减。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履

行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预

见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠疫情属于不可抗力，故自2020年1月23日

24时起至2020年3月22日，及之后施工准备期15天，共计74天，不计入楚曦房地产

公司的违约时间，其逾期交房的时间一审法院依法认定为210天。3、违约金是否过高，

应予以调整。根据《民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金低于造成的

损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高

于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。以及

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条

规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％

为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约

造成的损失确定违约金的数额。据此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少

的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期

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利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造

成损失的百分之三十的，一般可以认定为《民法典》第五百八十五条第二款规定的“过

分高于造成的损失”。本案中，楚曦公司因与施工方产生纠纷而导致迟延交房，无主观

上的恶意，且楚曦公司方此次开发的楼盘均存在迟延交房的事实，涉及面广，已有多人

就迟延交房的事实提起诉讼，过高的违约金不利于企业的良性发展。本案中，佟立红、

李科方亦未提供证据证明其实际损失，则其损失为逾期利息，而逾期利息是在全国银行

间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上可以上浮50％，违约金在此基础上的

30％部分可以支持，即全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍再上

浮30％，为1.95倍。计算为：810962.75元×4.15％×1.95÷365天×210天≈37758

元。判决：一、限黄冈楚曦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付李科、

佟立红逾期交房违约金37758元；二、驳回李科、佟立红其他诉讼请求。

二审期间，上诉人佟立红、李科提交一组证据，录音一份、照片打印件各一份、

黄冈日报截图一份，录音内容为楚曦公司邱宏经理在业主第一次说明会上的讲话，拟证

明楚曦公司延迟交房的原因不是新冠疫情。上诉人楚曦公司提交房地产租赁价格咨询报

告一份，拟证明案涉房屋的租金情况为16.85元每月每平方，按照评估的计算然后下浮

了20%到40%区间，故统一计算为月租1500元每月标准赔付。

本院组织当事人进行了质证。佟立红、李科认为楚曦公司提交的证据不属于新的

证据，对该证据的关联性、合法性有异议，合同已经对开发商逾期交房的违约金计算标

准进行了约定，达不到其证明目的。楚曦公司对佟立红、李科提交的证据的关联性和证

明目的有异议，认为录音正好证实了停工原因是施工方造成的，楚曦公司一直在协调，

努力让施工方早日返工、完工。

本院认为，上诉人佟立红、李科提交的照片没有拍摄人、拍摄时间，录音时未得

到被录音人的同意，报纸截图与本案纠纷的审理无关联，故对其提供的证据证明目的均

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不予采信。上诉人楚曦公司提交的证据与本案无关联，不予采信。

本院查明 二审查明的事实与一审查明的事实一致。

二审另查明，黄冈市市场监督管理局于2021年9月13日将黄冈楚曦房地产开发

有限公司的名称准予变更登记为黄冈楚曦市政工程有限公司。

本院认为，根据上诉人的上诉请求及当事人的答辩情况，本案争议焦点为：1.一

审法院对违约金的计算和调整是否有误；2.一审法院对疫情期间扣除是否有误。

关于第一个焦点问题：本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规

定了“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也

可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事

人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当

事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，

违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，佟立红、李科并未提供证据证明其

实际损失有多少，而违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功

能，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚信原则、公平

原则，坚持以补偿为主，惩罚为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，故一审法院根据

查明的事实和当事人的诉辩，并结合本案实际具体情况，对违约金的计算和调整，并无

不当，故佟立红、李科、楚曦公司上诉提出一审法院对违约金计算错误的上诉理由，不

能成立，本院不予支持；

本院认为 关于第二个焦点问题：本院认为，疫情的发生确实会影响到楚曦公司的

施工进度、交房时间，但若非楚曦公司逾期交房的违约行为在先，疫情的发生并不会对

扣除，亦无不当；

另外，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，“部分胜诉、部分败诉

的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，佟

立红、李科的一审诉讼请求未得到一审法院的全部支持，故根据前述规定，一审法院判

决其承担部分诉讼费，并无不当。

综上所述，佟立红、李科、黄冈楚曦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，

应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国

民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1057元，由佟立红、李科负担560元，由黄冈楚曦房地产开发

有限公司负担497元。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 杨 华

审 判 员 邱爱兵

审 判 员 姚 彬

二〇二一年十二月二十日

法官助理 王杏元

书 记 员 彭 聪

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

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