梁霄、沈阳航远置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书_百

梁霄、沈阳航远置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审

民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销

售合同纠纷

【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院

【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院

【审结日期】2021.10.27

【案件字号】(2021)辽01民终15106号

【审理程序】二审

【审理法官】杨帆吕长辉谢宏

【文书类型】判决书

【当事人】梁霄;沈阳航远置业有限公司

【当事人】梁霄沈阳航远置业有限公司

【当事人-个人】梁霄

【当事人-公司】沈阳航远置业有限公司

【代理律师/律所】王梅辽宁圣法律师事务所;肖戈霏辽宁基源律师事务所;赵腾霄辽宁基源律

师事务所

【代理律师/律所】王梅辽宁圣法律师事务所肖戈霏辽宁基源律师事务所赵腾霄辽宁基源律师

事务所

【代理律师】王梅肖戈霏赵腾霄

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【代理律所】辽宁圣法律师事务所辽宁基源律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】梁霄

【被告】沈阳航远置业有限公司

【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

【权责关键词】实际履行违约金支付违约金不可抗力合同约定鉴定意见证据不足新证据关联

性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审执行诉讼标的

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人梁霄与被上诉

人航远公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行

政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上诉人已按照合同约定履行交付房款

的义务，被上诉人未按照合同约定的期限按时交付房屋，应当承担相应的违约责任。 关

于逾期交房违约金的标准及法律适用问题。首先，《最高人民法院关于适用 时间效力的若

干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的

法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理

商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修订)(以下简称“《商品房买

卖合同解释》”)第二十四条第二款规定：“城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同

由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”现被上诉人航远公司主张约定的

违约金标准过高，请求予以调整，并提出通过司法鉴定来确定损失数额。航远公司的该项请

求符合法律规定，故本案按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段

同类房屋租金标准确定的损失数额作为违约金的计算标准，具有法律依据，本院予以确认。

最后，由于经鉴定的租金标准为分段计算，一审法院综合考量后以计算得出的平均租金并上

浮30%作为损失赔偿额标准，系公正合理适用裁量权，本院予以认定。故对上诉人提出的计

算平均租金方法欠缺合理性的上诉请求，本院不予支持。 关于上诉人提出鉴定程序违

法，鉴定意见不应作为裁判依据的上诉主张，经查，本案上诉人为“中航城”2.2期业主，

一审时，被上诉人航远公司在(2020)辽0102民初4770号案件中提出租金鉴定申请，评估对

象为“沈阳市和平区和安街15-1号至15-7号的同地段、同类型住宅房地产租赁市场价

值”，该范围包括“中航城”2.2期内7栋建筑。在鉴定意见作出后，因鉴定申请为航远公

司在另案中提出，故在本案中，该鉴定意见作为航远公司证明业主实际损失的证据提交一审

法院，一审法院组织双方当事人进行了质证。经查阅(2020)辽0102民初4770号案件卷宗并

向一审办案人核实，本案鉴定机构系通过本院技术处随机摇号确定，未发现存在程序违法的

情形。关于上诉人提出鉴定意见不应作为裁判依据的问题，经查，本案鉴定意见中，鉴定机

构充分选取并比对与案涉房屋所在园区相同或相近的实例，并考量各种影响因素，租金价值

中已包含取暖费、物业费及修缮费用，与另案“中航城”2.5期鉴定意见所包含的内容相

同。以上情况表明，一审法院在对鉴定机构的选聘及对鉴定意见的采信上，已充分保障当事

人各方的权利义务，未发现违反程序的情形。故对上诉人提出的该项上诉请求，本院不予支

持。 关于上诉人提出调整后的违约金标准过低，不足以弥补其损失的上诉主张，经查，本

案中，上诉人提出除租金损失外，还有房屋贷款利息及家庭生活受到影响的损失。一方面，

房屋贷款利息作为业主为购买房屋筹集资金的一种支付对价，本质为金融交易行为的孳息，

与房屋是否实际交付不发生必然联系；另一方面，家庭生活受到影响的概念较为宽泛，而房

屋交付后能够实现的占有使用目的的损失，已通过赔偿租金的方式予以实现。另根据《最高

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人民法院关于适用 若干问题的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事

实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责

任的当事人承担不利的后果”的规定，对上诉人提出违约金标准过低不足以弥补其损失的主

张，因其未能提供证据予以证明，本院不予支持。综上，一审判决并无不当，本院依法予以

维持。 综上所述，上诉人梁霄的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事

实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一

款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1406元，由上诉人梁霄负担。 本

判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 06:13:29

【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年7月27日，原告梁霄(买受人)与被告航远公

司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区长白

五街235-13号2-14-2(现地址变更为沈阳市和平区和安街15-7号2-14-2)，建筑面积

122.62平方米，总价款为938125元……第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式

按期付款：买受人应于本合同签订当日付清首期房款338125元(含定金)，剩余房款600000

元，买受人将通过商业银行贷款或通过公积金贷款方式支付，并按贷款银行或公积金中心要

求提供完备文件资料。第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家

和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受

人使用：……该商品房取得竣工验收备案证明；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除

合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日

内告知买受人；2.因执行国家法律、法规、政策、政府指令；因市政配套设施接通延误或市

政府规则变更以及其他非出卖人原因造成的延期；3.因买受人存在未付清房款及其他应交费

用等先期违约行为。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外

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出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处

理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限

的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。

合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2019年11月19为其开具了金额为938125元

的购房款发票。2019年8月30日，被告通知原告交付房屋。原告以未取得验收备案手续为

由拒收房屋。2020年1月13日，涉诉房屋取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，后原

告办理了涉诉房屋入住手续。 一审法院另查明，被告因未能按照约定期限向原告交付涉

案房屋，给付原告至2019年8月29日期间违约金。 案件审理过程中，被告申请楼盘租金

标准鉴定。2021年2月5日经辽宁利达房地产土地评估有限公司对2.2期楼盘进行鉴定：

2018年8月31日至2018年12月31日租金标准为21.5元/月/平方米；2019年1月1日至

2019年6月30日租金标准为21.05元/月/平方米；2019年7月1日至2019年12月31日租

金标准为18.91元/月/平方米；2020年1月1日至2020年6月30日租金标准为21.72元/

月/平方米；2020年7月1日至2020年12月7日租金标准为21.71元/月/平方米。

【一审法院认为】一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真

实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定履行交

付房款义务，被告应按照合同约定的期限交付房屋，被告因逾期交房已自行向原告支付了

2018年10月30日至2019年8月29日期间的逾期交房违约金，现原告请求被告支付2019

年8月30日至2020年1月13日止的逾期交房违约金。 关于被告辩解的原、被告签订

《商品房买卖合同》逾期交房违约金按总房款的日万分之五标准支付违约金属明显过高，请

求人民法院下调。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题

的解释》(2020年修正)第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当

以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由

请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。第十三条规定：“商品房买卖合同

没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标

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准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷

款利息的标准计算，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或

者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。在开发商逾期交房的情

况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用之目的，故购房

者租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，等同于逾期交房给其造成的损失。日万分

之五标准约定过高，应予调整，调整至逾期交付房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同

地段同类房屋租金标准的130%。2021年2月5日经辽宁利达房地产土地评估有限公司对2.2

期楼盘进行鉴定：2018年8月31日至2018年12月31日租金标准为21.5元/月/平方米；

2019年1月1日至2019年6月30日租金标准为21.05元/月/平方米；2019年7月1日至

2019年12月31日租金标准为18.91元/月/平方米；2020年1月1日至2020年6月30日租

金标准为21.72元/月/平方米；2020年7月1日至2020年12月7日租金标准为21.71元/

月/平方米，一审法院予以确认。 关于违约金计算期间，双方合同约定交付条件为该商品房

取得竣工验收备案证明，涉诉房屋于2020年1月13日已取得《竣工备案许可》，具备交房

条件，故被告向原告支付的违约金应计算至2020年1月12日，即从2019年8月30日至

2020年1月12日(136天)，按照(18.91+21.72)/2元/平方米标准上浮30%计算违约金为

14680元(136/30×20.315×122.62平方米×130%)。 一审法院判决：依照《中华人民共和

国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷

案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用 的解释》

第九十条，《最高人民法院关于适用 时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：

一、被告沈阳航远置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告梁霄逾期交房违约金14680

元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉

讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉

讼请求。案件受理费1406元，由被告沈阳航远置业有限公司承担。 二审中，当事人没有提

交新证据。

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【二审上诉人诉称】梁霄上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.被上诉

人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。双方合同约定了违约

金标准，被上诉人作为违约方不能以违约金过高为由就不承担或少承担违约金，逃避违约责

任，这对守约人是不公平的。二、一审判决将违约金变更为逾期交房期间同地段同类型房屋

租金标准的130%是违反法律规定的。本案不存在没有约定违约金的情形，且被上诉人也是按

照日万分之五的标准实际履行的。上诉人购买房屋是为了实际居住，而不是为了向外出租。

被上诉人的逾期交房行为，不是通过上诉人在外租房就能弥补的，且以租金价格计算违约金

比银行利息还低，侵害我方合法权益。三、本案鉴定程序的启动、鉴定机构的选择及鉴定结

论均有程序上的瑕疵。被上诉人在庭审辩论终结前，并未提出过任何形式的鉴定申请，该鉴

定申请不应在本案中适用。 综上所述，上诉人梁霄的上诉请求不能成立，依法应予驳

回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼

法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

梁霄、沈阳航远置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

(2021)辽01民终15106号

当事人 上诉人(原审原告)：梁霄。

委托诉讼代理人：王梅，辽宁圣法律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：沈阳航远置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路51

号2001房间。

法定代表人：肇华庚，该公司总经理。

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委托诉讼代理人：肖戈霏，辽宁基源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵腾霄，辽宁基源律师事务所律师。

审理经过 上诉人梁霄因与被上诉人沈阳航远置业有限公司(以下简称“航远公

司”)商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院(2021)辽0102民初6378号

民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案

现已审理终结。

二审上诉人诉称 梁霄上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.

被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。双方合同

约定了违约金标准，被上诉人作为违约方不能以违约金过高为由就不承担或少承担违约

金，逃避违约责任，这对守约人是不公平的。二、一审判决将违约金变更为逾期交房期

间同地段同类型房屋租金标准的130%是违反法律规定的。本案不存在没有约定违约金的

情形，且被上诉人也是按照日万分之五的标准实际履行的。上诉人购买房屋是为了实际

居住，而不是为了向外出租。被上诉人的逾期交房行为，不是通过上诉人在外租房就能

弥补的，且以租金价格计算违约金比银行利息还低，侵害我方合法权益。三、本案鉴定

程序的启动、鉴定机构的选择及鉴定结论均有程序上的瑕疵。被上诉人在庭审辩论终结

前，并未提出过任何形式的鉴定申请，该鉴定申请不应在本案中适用。

二审被上诉人辩称 航远公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，

程序合法，判决内容并无不当；二、一审审理程序及鉴定程序合法。本案系业主按照日

万分之五违约金标准起诉开发商航远公司逾期交房的系列案件，案件的诉讼请求依据及

事实理由均完全一致，一审法院对案件宏观调控、具体案件具体审理、统一裁判标准进

行判决，遵循了同案同判的原则，审理程序合法。关于鉴定程序问题。在案件审理过程

中，答辩人为了证明日万分之五的违约金标准过分高于上诉人实际损失的事实，就该系

列案件，对全部涉诉房屋所在楼宇，依法向一审法院提出租金鉴定申请，申请对逾期交

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房期间同地段同类型房屋每平方米每月的租金标准进行评估鉴定。鉴定程序均依法进

行，鉴定机构具有专业资质，鉴定结论出具后，鉴定机构对于业主提出的异议也作出书

面回复，鉴定结论合法有效，能够作为裁判依据；三、一审法院适用法律正确，答辩人

主张下调违约金具有事实及法律依据。答辩人申请租金鉴定后，鉴定结论为：2.5期均未

超过26元/平/月，2.2期均未超过22元/平/月。如果按照日万分之五进行计算，每平方

米每月的租金价格竟高达130元/平/月-155元/平/月之间，不仅是超过实际损失的

30%，而是超过了5-6倍，属于明显高于实际损失。虽然合同中约定了违约金的计算方

式，但根据我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

(二)》第27条、第28条、第29条等相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，

当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于审理商

品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，当事人以约定的违约金

过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定

的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第

十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数

额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房

屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准

确定。即上诉人实际损失的赔偿额应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者

有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；四、关于部分上诉人提

到房贷利息损失，该主张属于偷换概念，与本案不具有关联性。在本案等系列案件中，

涉及案件数量及诉讼标的均非常大，答辩人为维护自己的合法权益，花费巨资进行租金

鉴定，取得相应鉴定结论，以及行使相应的诉讼权利均系依法进行，依法受法律保护。

原告诉称 梁霄向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法判令被告立即向原告支付逾

期交房违约金64,260.40元(自2019年8月30日起至2020年1月13日止，以交付房价

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款万分之五为基准计算违约金)；2.请求贵院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。

一审法院查明 一审法院认定事实：2016年7月27日，原告梁霄(买受人)与被告

航远公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市

和平区长白五街235-13号2-14-2(现地址变更为沈阳市和平区和安街15-7号2-14-2)，

建筑面积122.62平方米，总价款为938,125元……第六条付款方式及期限：买受人按下

列第3种方式按期付款：买受人应于本合同签订当日付清首期房款338,125元(含定

金)，剩余房款600,000元，买受人将通过商业银行贷款或通过公积金贷款方式支付，并

按贷款银行或公积金中心要求提供完备文件资料。第八条交付期限约定：出卖人应当在

2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，

并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……该商品房取得竣工验收备案证明；但

如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.

遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.因执行国家法律、法规、

政策、政府指令；因市政配套设施接通延误或市政府规则变更以及其他非出卖人原因造

成的延期；3.因买受人存在未付清房款及其他应交费用等先期违约行为。第九条出卖人

逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期

限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：……买受人要求继续履行合

同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日

止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。合同签订后，原告交纳

了全部购房款，被告于2019年11月19为其开具了金额为938,125元的购房款发票。

2019年8月30日，被告通知原告交付房屋。原告以未取得验收备案手续为由拒收房屋。

2020年1月13日，涉诉房屋取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，后原告办理了涉

诉房屋入住手续。

一审法院另查明，被告因未能按照约定期限向原告交付涉案房屋，给付原告至

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2019年8月29日期间违约金。

案件审理过程中，被告申请楼盘租金标准鉴定。2021年2月5日经辽宁利达房地

产土地评估有限公司对2.2期楼盘进行鉴定：2018年8月31日至2018年12月31日租

金标准为21.5元/月/平方米；2019年1月1日至2019年6月30日租金标准为21.05元

/月/平方米；2019年7月1日至2019年12月31日租金标准为18.91元/月/平方米；

2020年1月1日至2020年6月30日租金标准为21.72元/月/平方米；2020年7月1日

至2020年12月7日租金标准为21.71元/月/平方米。

一审法院认为 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事

人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同

约定履行交付房款义务，被告应按照合同约定的期限交付房屋，被告因逾期交房已自行

向原告支付了2018年10月30日至2019年8月29日期间的逾期交房违约金，现原告请

求被告支付2019年8月30日至2020年1月13日止的逾期交房违约金。

被告辩称 关于被告辩解的原、被告签订《商品房买卖合同》逾期交房违约金按总

房款的日万分之五标准支付违约金属明显过高，请求人民法院下调。根据《最高人民法

院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第十二条

规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%

为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约

造成的损失确定违约金数额”。第十三条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额

或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付

款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标

准计算，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资

格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。在开发商逾期交房的情况

下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用之目的，故购

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房者租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，等同于逾期交房给其造成的损失。

日万分之五标准约定过高，应予调整，调整至逾期交付房屋期间有资格的房地产评估机

构评定的同地段同类房屋租金标准的130%。2021年2月5日经辽宁利达房地产土地评估

有限公司对2.2期楼盘进行鉴定：2018年8月31日至2018年12月31日租金标准为

21.5元/月/平方米；2019年1月1日至2019年6月30日租金标准为21.05元/月/平方

米；2019年7月1日至2019年12月31日租金标准为18.91元/月/平方米；2020年1

月1日至2020年6月30日租金标准为21.72元/月/平方米；2020年7月1日至2020年

12月7日租金标准为21.71元/月/平方米，一审法院予以确认。

关于违约金计算期间，双方合同约定交付条件为该商品房取得竣工验收备案证

明，涉诉房屋于2020年1月13日已取得《竣工备案许可》，具备交房条件，故被告向

原告支付的违约金应计算至2020年1月12日，即从2019年8月30日至2020年1月12

日(136天)，按照(18.91+21.72)/2元/平方米标准上浮30%计算违约金为14,680元

(136/30×20.315×122.62平方米×130%)。

一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四

条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十

二条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适

用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告沈阳航远置业有限公司

于本判决生效后十日内给付原告梁霄逾期交房违约金14,680元；如果被告未按本判决指

定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条

之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理

费1406元，由被告沈阳航远置业有限公司承担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院查明 本院对一审查明的事实予以确认。

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本院认为 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人梁霄与

被上诉人航远公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违

反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上诉人已按照合同约

定履行交付房款的义务，被上诉人未按照合同约定的期限按时交付房屋，应当承担相应

的违约责任。

关于逾期交房违约金的标准及法律适用问题。首先，《最高人民法院关于适用时

间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案

件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《最

高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修

订)(以下简称“《商品房买卖合同解释》”)第二十四条第二款规定：“城市房地产管理

法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶

段的，适用本解释。”依照上述规定，一审法院适用修订后的《商品房买卖合同解释》

并无不当，本院予以确认。其次，根据《商品房买卖合同解释》第十二条规定：“当事

人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当

本案上诉人为“中航城”2.2期业主，一审时，被上诉人航远公司在(2020)辽0102民初

4770号案件中提出租金鉴定申请，评估对象为“沈阳市和平区和安街15-1号至15-7号

的同地段、同类型住宅房地产租赁市场价值”，该范围包括“中航城”2.2期内7栋建

筑。在鉴定意见作出后，因鉴定申请为航远公司在另案中提出，故在本案中，该鉴定意

见作为航远公司证明业主实际损失的证据提交一审法院，一审法院组织双方当事人进行

了质证。经查阅(2020)辽0102民初4770号案件卷宗并向一审办案人核实，本案鉴定机

构系通过本院技术处随机摇号确定，未发现存在程序违法的情形。关于上诉人提出鉴定

意见不应作为裁判依据的问题，经查，本案鉴定意见中，鉴定机构充分选取并比对与案

涉房屋所在园区相同或相近的实例，并考量各种影响因素，租金价值中已包含取暖费、

物业费及修缮费用，与另案“中航城”2.5期鉴定意见所包含的内容相同。以上情况表

明，一审法院在对鉴定机构的选聘及对鉴定意见的采信上，已充分保障当事人各方的权

利义务，未发现违反程序的情形。故对上诉人提出的该项上诉请求，本院不予支持。

关于上诉人提出调整后的违约金标准过低，不足以弥补其损失的上诉主张，经

查，本案中，上诉人提出除租金损失外，还有房屋贷款利息及家庭生活受到影响的损

失。一方面，房屋贷款利息作为业主为购买房屋筹集资金的一种支付对价，本质为金融

交易行为的孳息，与房屋是否实际交付不发生必然联系；另一方面，家庭生活受到影响

的概念较为宽泛，而房屋交付后能够实现的占有使用目的的损失，已通过赔偿租金的方

式予以实现。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条“当事人对自

己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加

以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以

证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对上诉人

提出违约金标准过低不足以弥补其损失的主张，因其未能提供证据予以证明，本院不予

综上所述，上诉人梁霄的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清

楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一

款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1406元，由上诉人梁霄负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 杨 帆

审 判 员 吕长辉

审 判 员 谢 宏

二〇二一年十月二十七日

法官助理 刘冰青

书 记 员 路柠檑

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项：第二审人民法院对上诉案

件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律

正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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