上海市各区蓝领公寓政策特色

闵行年内建25万平米蓝领公寓（2009-1-22）

今年年内，闵行区将有约25万平方米的“蓝领公寓”陆续竣工。按照人均面

积10平方米的标准计算，2.5万来沪务工人员可直接受益。区内12个街（镇）

将陆续启动来沪人员集中居住点建设。

“按计划，今年年内将共有25万平方米集中居住点实现竣工。”房地局相关

负责人明确，按照人均10平方米面积分配标准计算，这意味着，又有2.5万外

来务工人员能在闵行入住新居。为了让务工人员居住环境得到改善，“蓝领公寓”

还引进了物业管理模式。入住人员每人每月平均需支付150元—200元房租。

此外，在公寓周边，自助银行、邮局、超市、公交线路等等配套齐全。

相关统计显示，目前，闵行区来沪务工人员总量已达60万人。闵行区房地

局负责人表示，根据外来人口的数量、分布情况，产业结构需要等因素，每个区

域的建设要求也不完全一致。但原则上，要求每个镇、街道都能拥有一至两个“蓝

领公寓”的试点。

“政府部门在„蓝领公寓‟项目中主要用优惠的政策、抛砖引玉建设试点公寓等

办法，带动企业参与其中。”闵行区房地局负责人说，目前开建的“蓝领公寓”既

有政府出资建造，也有企业投资建设，甚至还有些是利用厂房、仓库等原有闲置

资源改建而成。公寓有永久性建筑，也有仅供临时性使用部分。

早报记者获悉，公寓内构成的人员情况大致分为两种。一种是多个企业员工

同时入住使用，一种是人员较多的大型企业独自使用。但由于项目建设之初就确

定了与重点产业项目挂钩的目标，因此几乎所有公寓与工厂相距不远。

但“蓝领公寓”建设能否有如预期，关键需要企业的配合参与。房地局相关负

责人坦言，目前企业的反应出现了“很积极”与“比较消极”两种情况。一些企业看

到了项目潜力所在。但还有部分企业表示，按照现有每人每月150元—200元

标准，项目期间投资回报率并不算高。该负责人表示，政府正在积极推进“蓝领

公寓”，让更多人受惠。

日前记者自闵行区政府举办新闻发布会上获悉，区政府方面将落实《闵行区

来沪人员集中居住点规划（2008——2020年）》，09年落实10万平方米人

才公寓，建设20万平方米蓝领公寓。

自2008年起启动来沪人员集中居住点建设试点工作，编制了《闵行区来沪

人员集中居住点规划（2008-2020年）》。经过两年试行，截止2009年底，

全区已竣工来沪人员集中居住点建筑总量38.69万平方米，已开工建设中

10.71万平方米。在此基础上，我区“十二五”规划期间还将完成建筑总量133

万平方米的来沪人员集中居住点。通过来沪人员集中居住点建设，有效切断了农

村违章搭建出租获益渠道，大大减少农村私房违章搭建等违法用地行为。

闵行区来沪人员集中居住点建设工作意见的通知（二○○八年三月十七日）

以“规划合理化、用地合法化、投资多元化、建设标准化、管理社区化、服

务人性化”为要求，以国有资金或集体资金为主导，鼓励多个集体经济组织共同

参与，少量、适量吸纳社会资本，按照“谁投资、谁所有、谁经营、谁受益”的原

则，采取新建、改建或利用闲置房屋，或者鼓励企业自建等方式，建造一批规划

合理、规模适度、设施完善的集中居住点；逐步将集中居住点纳入社区化管理，

提供规范化服务，使集中居住点成为安全文明、环境优美、秩序良好、便捷价廉

的居住区。

时间进度：

（一）第一阶段（调查摸底阶段，时间为2007年11月—2008年2月底）。

各镇、莘庄工业区组织专项调查摸底，详细了解本区域来沪人员数量、职业、居

住情况，以及拟建居住点的位置、土地性质、拟建面积、投资金额及来源等情况。

（二）第二阶段（方案制定阶段，时间为2008年3月—4月上旬）。各镇、

莘庄工业区结合本地实际，制定可操作性的集中居住点建设方案。落实居住点位

置，完成立项审批和规划选址；着手编制居住点设计方案、投资建设方案、物业

管理方案、建设工作计划以及相关问题研究；建立健全指挥和管理网络，统筹土

地和资金问题，做好各项筹备工作。

（三）第三阶段（项目会审阶段，时间为2008年4月中旬—7月下旬）。由

区规划局牵头组织设计方案评审，加快建设手续办理;完成项目招标，办结施工

许可证；集中居住点建设管理中的重大问题提交区拆违领导小组研究决策。

（四）第四阶段（项目施工实施阶段，时间为2008年8月—12月底）。各

镇、莘庄工业区认真组织项目施工实施，确保年度目标任务的完成。

（二）明确目标，狠抓落实。各镇、莘庄工业区应结合本地实际，启动开工

1—2个集中居住点。每个集中居住点的建筑面积一般控制在2-3万平方米以内。

年内基本完成主体结构工程。集中居住点应当配置来沪人员日常基本生活设施，

达到一定规模的集中居住点应同步规划建设餐饮零售、文化娱乐、教育等服务设

施，改善公共交通条件。

（三）挖掘潜力，集约用地。集中居住点选址要充分盘活存量，集约用地。

可考虑采取以下途径：第一，利用闲置厂房、仓库等非居住房屋临时改建；第二，

工业园区和开发区可以充分挖潜工业存量用地，适度新建工业项目辅助用房；第

三，鼓励、引导有一定规模的企业在本企业用地上合理增设职工宿舍，自建自管。

（四）创新方式，着力突破。集中居住点涉及土地、规划等手续办理，涉及

建设资金筹措，涉及物业管理以及来沪人员管理等多方面、多环节。各有关部门

要突破瓶颈，创新方式，切实解决好手续办理与建设需要之间的矛盾，探索研究

来沪人员综合管理、服务模式，提升集中居住点管理水平。集中居住点物业原则

上由企业团体租用。

（五）加强考核，督促推进。集中居住点建设工作是平安建设和整治违法建

筑工作的重要内容，各有关部门、各镇、莘庄工业区应研究建立相应考核机制，

通过考核手段，明确责任，项目化推进，确保年度任务完成。

样本：鑫泽阳光公寓

鑫泽阳光公寓——闵行区内最大、沪上最具代表性的外来务工人员集中居住

点，从2007年投入使用以来，已经发展成可同时容纳8000多人的规模，运营管

理形成相对完善的体系。

2005年，为解决莘庄工业区内大量务工人员的居住问题，鑫泽阳光公寓开

建。建设主体是带有政府主导性质的莘庄工业区实业股份有限公司。两年后，这

个被外界定义为“蓝领公寓”的居住点投入运营。据管理者介绍，公寓始终是在市

场化的大框架下进行运作。

按照规定，公寓内人员构成大致分为两种；一种是多个企业员工同时入住使

用，一种是人员较多的大型企业独自使用。由于建设之初就确定了与重点产业项

目挂钩的目标，公寓与工厂相距不远。

是工业区内员工，仅仅是入住公寓的条件之一。公寓管理者几乎不与员工直

接签订租赁合同，而是由其所在单位统一申请公寓宿舍。想要顺利入住，工业区

内企业需要向公寓管理者递交三份证明:营业执照复印件、入住员工身份证复印

件、劳务合同。对于员工个人而言，除了有效的身份证明外，还需要交纳健康证

等材料，以便在入住的同时办理在沪居住证。所有入住人员必须办理居住证。办

理机构在公寓内设办事处，常年开放受理。

鑫泽阳光公寓分两期建设。公寓一期2007年10月开始入住。二期目前已建

成，但未对外开放。整个公寓由14幢小高层组成，可提供1219间宿舍，同时容

纳8000多人。

公寓内共有经济型、小康型和温馨白领公寓三种户型。经济型公寓类似学生

宿舍，适合刚刚来沪的单身人士，每个房间最多可容纳8人，每人平均月租金

150元。小康型公寓与经济型酒店结构相近，月租金约在1000元左右。温馨白

领公寓为两室一厅或一室一厅，适合一户家庭租住，平均月租金1500元。“房间

会显得有些拥挤。”居住在14号楼经济型公寓的王辉推开宿舍门介绍道。由12

个格子组成的储物柜立在房门左侧，右侧则是约5平方米大小的卫生间。走过长

约1米的通道，就是15平方米的“主卧”，4张铁制高低床占据了大部分空间。

这幢楼内，每层22个房间，户型大致相同。房间内部除了床、柜、吊扇等简单

设施外，无其他配置。

每个月，王辉所在公司会给住鑫泽阳光公寓的每名员工缴纳房租。这意味着，

王辉和宿舍内的同事们可以省去租房费用。而从王辉入住公寓3年来的经验看，

在这里生活，每人每月起码还有700元左右的开销，主要包括水电费、用餐费。

实际上，公寓内有6000平方米的配套设施，但利用率低。比如，文化中心内设

有室内乒乓球室，却几乎处于常年关闭的状态。王辉的同事丁俊曾向物业询问开

放时间，得到的回复是，如果没有领导视察或企业代表参观，乒乓球室便不开放。

放眼公寓周边，除了寥寥几家小吃店和超市外，很难找到娱乐场所。接受采访的

10余位入住者无一例外地表示，“生活单调”是居住在此的最大困扰。

根据公寓管理者提供的数据，公寓一期运营至今，已与园区内50多家企业

签订过租赁合同，入住率一直保持在92％以上。

“即将投入使用的二期，也会面临高峰时期供不应求的局面。”公寓管理者坦

言，仅仅依靠鑫泽阳光公寓1219个房间、8000人的容量，仍无法完全解决工业

区内务工人员的住房需求。从宏观角度看，大量开工建造蓝领公寓又不切实际。

为解决居住需求，闵行区便在工业区内筹措居民区回迁房源。这些房源信息由居

委会或物业公司搜集后，汇总到一个专属租赁平台上，随后由政府部门牵头，统

一向企业或员工租赁。租金价格随行就市。与入住鑫泽阳光公寓一样，企业或直

接支付租赁款，或将住房补贴按月发放给员工。

从运营角度看，鑫泽阳光公寓目前保持略有盈余的发展态势。“当然，仅靠

房租收益公寓肯定难以为继。”由于公寓的公益性质，在运营成本未有显著提升

的情况下，公寓的宿舍租金不会大幅上调。公寓管理方相关人士直言，公寓配套

商铺缴纳的租金是弥补其运营缺口的主要来源。

嘉定

上海嘉定区斥资3亿给民工建公寓2005-09-08

图表 1

位于上海嘉定区马陆镇的民工公寓――永盛公寓小区（9月6日摄）。在工

厂林立的上海市嘉定区马陆镇，10万人口中有6万是外来务工者，为此，政府

招商3亿元建设三处民工公寓。其中最大的永盛公寓占地70亩，全部建成后，

可容纳3万名外来务工者居住。目前建成的10幢公寓楼已由附近公司、工厂整

体包租给近万名工人居住。公寓由政府、物业、包租企业和外来务工者共同组建

的“管理委员会”进行服务和管理，小区内警务站、商铺、食堂、医务站、健身

场所等设施一应俱全。据统计，随着城市的发展，上海市约有280万进城务工的

农民。但长期以来，外来务工者的居住条件普遍较差，管理困难。民工公寓的建

设及良好的硬件设施和管理方式为民工营造一个整洁、温馨、安全的家，让他们

真正有条件安居乐业。

在沪郊嘉定区马陆镇连接嘉定工业园区的景观大道——永盛大道旁，几栋酷

似居民住宅小区的高楼格外引人瞩目。马陆镇人民政府投资1.2亿元，建设了这

座占地73亩的永盛民工公寓。日前，记者采访了这所目前上海唯一的民工公寓。

来到小区，人们须凭胸卡才能进入，与管理完善的居民住宅小区一样，这里

有24小时专职保安执勤。漫步小区，里边邮政所、医务室、图书室、自动取款

机、超市及饮食服务网点等商业生活服务设施一应俱全。

走进一号楼309室，8个人一间的集体宿舍现在住了6个人。3个上晚班的

女工正在休憩，她们来自江苏，是公寓对面台资企业做电子元件的工人。19岁

的小张告诉记者：出来打工就准备吃苦的，没想到这里条件这么好，房间里有卫

生间，还有电话、闭路电视和热水器。她拍了照片寄回家，父亲看了很放心。至

于入住费用，小张说，大部分由企业支付，自己承担小部分，很合算的。

马陆镇的同志告诉记者，近年来，马陆镇的经济社会有了很快发展。为创造

更好的投资环境，提高工业园区管理服务水平，关心外来务工人员的生存状况，

营造生产生活的和谐气氛，投资建造这样的民工公寓是值得的！现在一期建设面

积已达61240平方米，以8人间集体宿舍为主，可容纳万余外来务工人员入住；

同时还考虑建设少量家庭住房，以适应夫妻居住需求。目前，这里已有2000多

外来务工人员入住。

据悉，有着5万常住人口的马陆镇，现有6万多名外来务工人员。随着镇里

招商引资力度不断加大，未来几年外来务工人员将达10万人。马陆人关怀外来

务工人员，外来务工人员当好新马陆人，已成为马陆镇创建精神文明、共筑和谐

社会的重要内容。

松江区成立沪上首家外来人口居住管理服务中心

日前，上海松江新桥镇外来人口居住管理服务中心正式成立，这是上海市首

家专门为规范和解决外来人口居住问题而成立的民办非企业单位。

据了解，松江区新桥镇已集聚了约15万外来务工人员，一直以来缺乏统一

的居住管理。新成立的外来人口居住管理服务中心，将对该镇所有外来人口进行

社区式居住管理，构建包括居住用房、小区会所、外来民工子弟小学、外来人口

管理登记站、治安联防站、卫生服务室、计划生育咨询室、物业公司等在内的一

应俱全的“生活社区”，为外来务工人员及其子女的居住、娱乐、就医、就学等

需求提供一站式服务。这一举措有效实现了外来人口居住管理服务中心与企业、

物业公司三方联动，即中心与有外来人口居住安置需求的企业签定托管协议，物

业公司负责具体安置，中心负责归口管理。

目前，一期工程已安置约1.5万人，二期工程正在施工当中。该中心计划至

少解决超过10万人的居住问题，这无疑将极大地提升该镇外来务工人员居住管

理和服务水平，加快区域和谐的构建。

宝山区：宝钢可以用盘活存量土地的方式解决员工住宿问题

宝钢的示范工程位于上海市宝山区富锦路800号，名为“果园公寓”。

2006年，上海市宝山区政府批复同意宝钢果园单身宿舍地块改造工程详细

规划。规划中，宝钢集团将在3.4万多平方米规划用地内，拆除原有老果园多层

单身宿舍，由东往西布局高层单层宿舍楼，地面以上建筑面积在6.2万平方米以

内，地下机动车泊位建筑面积7400平方米，非机动车泊位1115辆；规划实施富

锦路道路南侧的50米绿化带，并在单身宿舍地块内30米公共绿化带设置室外健

身场地，绿地率达到45.9%。

历经近30年对新老宝钢人的迎来送往之后，2006年10月8日，“果园单宿

区”寿终正寝。居住在这里的约2700名职工被要求20天内全部搬走。

2009年8月20日，鞭炮齐鸣，回迁客捧着鲜花入住了。当时媒体将新果园公

寓誉为单宿员工“八小时以外的新乐园”。

作为榜样，“果园公寓”的确很够范儿。三幢13层至18层的高楼由东往西依

次排开，俯视着一墙之隔的商品房宝地绿洲城，与一路之隔的宝钢股份指挥中心

大楼遥相呼应。楼房外观结合了玻璃和钢结构的设计元素，气势恢弘且十分时尚，

与上海市区内高档商品房或商务楼相比毫不逊色。

小区内柏油路平整笔直，道路两边齐刷刷地用黄线划好了停车位，地上地下总

共可以停放近300辆机动车。社区的餐饮和配套服务中心位于正中间的一幢大

楼，客户服务热线等均为24小时全天候服务。楼宇内部像是酒店公寓，大理石

地面一尘不染，楼道南北两侧是客房套间， 套间内两个房间相互独立，里面除

了空调、席梦思床垫及书桌、衣橱、储物柜外，还安装了网线、电话和闭路电视。

卫生间里热水器、淋浴房等设施也是一应俱全。

租金目前按南北、单人、双人等标准实行差异化定价。负责公寓管理的宝发展

酒店物业管理公司测算出不包含利润的租金盈亏平衡点：单人间每人每月880

元，双人间每人每月528元。

据了解，租金第一年按盈亏平衡租金的70%收取，逐年递增，三年之后，将以

高于市场价的惩罚性租金促使租客更新换代。

宝发展酒店物业管理公司果园公寓工作人员介绍说，该公寓主要提供给宝钢集

团公司下属各公司在沪无住房的单身正式职工、三岛（崇明、横沙、长兴）地区

的宝钢职工和引进人才租住。符合条件的职工向所在单位团组织提出申请，由所

在单位团委和人力资源部审核批准。目前，集团正式职工中符合条件的约3500

人。

据宝钢内部人士介绍，首批入住的租客只有约300人。而这个宽敞高档的公寓

区的确显得相当清静。据记者现场统计，2月4日晚9点至9点半之间，仅有13

个人进出公寓，中间一幢大楼只有4个窗口亮灯。与之形成鲜明对比的是，同样

位于果园、建设时间较早的宝钢五冶、十二冶公寓则门庭若市，单身汉们的夜生

活似乎才刚开始，许多人聚在路边摊吃烤肉串。

多名受访宝钢员工表示，“果园公寓”太贵，租金约占月收入的25%~50%。而

包括老果园在内的老宿舍，收费都是象征性的。据一位1995年至1998年间住在

老果园宿舍的宝钢职工介绍，那时的月租金只有十几元。

一个值得注意的数字差是，“果园单宿区”原先住着2700人，改建成“果园

公寓”后，约可容纳1500名员工住宿，就算是在住满的情况下，仍有1200人被

分流了。

在残酷的高房价现实面前，民间与官方在这一点上正越走越近。有了统一的行

动方向，还需有高效的行动方式。“宝钢模式”该怎样评价，是不是这轮的租赁

房推广高潮要向宝钢看齐？

“当然不能。”上海社会科学院社会发展研究院院长卢汉龙否决了这种可能

性，“宝钢是财大气粗的大国企，在市场中自力更生的企业不可能复制宝钢模

式。”

他认为，宝钢可以用盘活存量土地的方式解决员工住宿问题，这对宝钢来讲是

因地制宜的好做法，但绝大多数企业情况完全不是这样。

在“果园公寓”建设中，宝钢投入约2.2亿。可与宝钢媲美的是上海铁路局。

其在沪首个职工安居工程项目，位于普陀区石泉路300号铁路货场内，为铁路局

自有土地。该安居项目临近均价3万元每平方米的上海市内环区域，总建筑面积

27.8万平方米，可建设铁路职工住房3100多套，据称全部为租赁房。而即便在

这些“巨无霸”级的国企内部，“单位租赁房”概念也存在着问题和模糊之处。

“果园公寓”挂“公寓”之名，实际仍为“宿舍”。上海《关于单位租赁房建

设和使用管理的试行意见》界定，项目建成后，在房地产登记上，单位租赁房登

记为职工（集体）宿舍，不得分割办理小产证，不得单独转让。

《试行意见》出台之前，人才公寓项目在报批报建过程中按照住宅类标准审批，

对容积率、朝向等要求都比较高，比如要符合“每天日照一小时以上”，甚至还

要配备车位。

也就是说，在《试行意见》出台之后动土的上海铁路局单位租赁房，在规格上

的要求就降低了，这也体现了“果园公寓”的“不可复制性”。