中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司、杨振平房屋买卖合同

中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司、杨振平房

屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

【审结日期】2021.06.25

【案件字号】(2021)黑01民终6139号

【审理程序】二审

【审理法官】曲海涛张晓梅柳红

【审理法官】曲海涛张晓梅柳红

【文书类型】判决书

【当事人】中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司;杨振平;黑龙江省日出康城房地

产开发有限公司

【当事人】中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司杨振平黑龙江省日出康城房地产

开发有限公司

【当事人-个人】杨振平

【当事人-公司】中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司黑龙江省日出康城房地产开

发有限公司

【代理律师/律所】魏俊林黑龙江森工律师事务所

【代理律师/律所】魏俊林黑龙江森工律师事务所

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【代理律师】魏俊林

【代理律所】黑龙江森工律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司

【被告】杨振平;黑龙江省日出康城房地产开发有限公司

【本院观点】杨振平与日出康城公司签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人的真实意思

表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，双方当事人均应全面履行。

【权责关键词】代理违约金支付违约金合同约定第三人新证据诉讼请求维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，杨振平与日出康城公司签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人

的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，双方当事人均应全面履行。

杨振平与日出康城公司签订《商品房买卖合同书》后，杨振平履行了合同约定的义务，现杨

振平请求日出康城公司协助办理案涉房屋权属登记符合合同约定和法律规定，日出康城公司

应当按照双方当事人的约定履行合同的附随义务。 关于抵押房屋问题。根据长城资产公

司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公

司天悦国际项目办理抵押可售的函》的内容，该公司同意日出康城公司销售案涉抵押房屋，

筑物所占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押，反之亦然。本案中，天悦国际小区项目

的在建工程和土地使用权一并抵押给了长城资产公司，因案涉房屋所对应的土地存在抵押

权，无论是否对案涉房屋进行抵押，均会导致案涉房屋无法办理权属证书，故一审法院判决

解除抵押登记指的是案涉房屋所对应的所有抵押权均应予以解除，长城资产公司以案涉房产

并未抵押给该公司为由提起的上诉理由亦不能成立。 关于法律适用问题。长城资产公司

提出，根据《最高人民法院关于适用 时间效力的若干规定》的有关规定，本案应适用《中

华人民共和国民法典》的有关规定，该公司有权主张购房人将房款给付该公司，只有购房人

将房款给付该公司后抵押权才灭失。长城资产公司与日出康城公司约定以案涉房屋销售回款

用于偿还贷款本息，该约定属双方之间的约定，杨振平对此并不知情，不能以此约束杨振

平，且长城资产公司与日出康城公司已约定由日出康城公司将销售案涉房屋的回款用于偿还

贷款本息，故长城资产公司提出的该公司有权主张购房人将房款给付该公司，只有购房人将

销售案涉房屋的房款给付该公司后抵押权才灭失的上诉主张，没有事实依据。《最高人民法

院关于适用 时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠

实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一

款第一项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由中国长城资产管理股份有

限公司黑龙江省分公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-01 19:56:01

中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司、杨振平房屋买卖合同纠纷二审民事判

决书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民事判决书

(2021)黑01民终6139号

当事人 上诉人(原审第三人)：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，

住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街10号。

负责人：何振峰，副总经理。

委托诉讼代理人：魏俊林，黑龙江森工律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：杨振平。

被上诉人(原审被告)：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省

宾县宾西镇经济技术开发区。

法定代表人：刘长旭，董事长。

审理经过 上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司(以下简称长城

资产公司)因与被上诉人黑龙江省日出康城房地产开发有限公司(以下简称日出康城公

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司)、杨振平房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院(2020)黑0103民初

8757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议

庭，开庭进行了审理。上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人魏俊林、被上诉人杨振平

到庭参加诉讼。被上诉人日出康城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 长城资产公司上诉请求：撤销一审判决的第二、三、四项，依法

改判驳回杨振平的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审判决认定基本事实缺乏

证据证明。本案杨振平、日出康城公司及该公司举示的证据中无任何证据能够证明房产

管理部门存档的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵

押可售的函》中包含有案涉房屋，该公司亦不持有《关于同意黑龙江省日出康城房地产

开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》的任何相关资料，也不认可案涉房屋在

上述抵押可售函的明细中，故原审判决认定案涉房屋已经被该公司许可抵押可售错误；

二、原审判决适用法律错误。该公司同意房屋预售不能得出该公司已经放弃抵押权的结

论，杨振平并非是善意有偿第三人，其消费者地位不应被确认，其购房权并不优于该公

司的抵押权，购房人的权利依法并不优于其他人的权利，经过抵押登记的抵押权优于房

屋买卖合同关系中购房人的权利，已经办理抵押登记的房屋或者土地使用权的抵押权依

法受到法律保护；三、根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的有关规

定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的有关规定，该公司有权主张购房人将房款

给付该公司，只有购房人将房款给付该公司后抵押权才灭失。

二审被上诉人辩称 杨振平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳

回长城资产公司的上诉，维持原判。

日出康城公司未提交答辩意见。

原告诉称 杨振平向一审法院起诉请求：一、判令日出康城公司持办理权属登记需

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要的资料到产权登记机关备案；二、判令日出康城公司和长城资产公司办理解除抵押登

记手续；三、确认长城资产公司丧失抵押权；四、判令日出康城公司赔偿违约金10000

元；五、诉讼费由日出康城公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：日出康城公司系哈尔滨市南岗区天悦国际小区

的建设单位。杨振平出资购买了该小区M1栋1单元26层2601号房屋，合同第十五条约

定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由日出康城公司提供

的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权

属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金

的方式处理。日出康城公司曾将案涉项目在建工程及附属土地使用权、国有建设用地使

用权分别抵押给中航信托股份有限公司和德阳银行股份有限公司成都分行，原抵押权人

将相应权利转让给长城资产公司后，于2015年7月办理了抵押登记。2015年8月25

日，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江省日出康城

房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意承担法律、法规所规定的

相应的法律责任和后果。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第

一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价

款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。本案中，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和

房产管理局出具书函，同意日出康城公司销售抵押房屋，应视为放弃抵押权，抵押权依

法消灭。杨振平要求日出康城公司协助办理房屋权属登记备案手续，符合事实及法律规

定，予以支持。案涉合同违约金条款，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的

强制性规定，合法有效，日出康城公司应依约赔偿杨振平违约金。判决：一、日出康城

公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿杨振平违约金113元；二、确认长城资产公

司对位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域(天悦国际小

区)M1栋1单元26层2601号房屋的抵押权消灭；三、日出康城公司、长城资产公司于判

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决发生法律效力之日起十五日内协助杨振平办理位于哈尔滨市××规划学府××街、

××、××、××路围合区域(天悦国际小区)M1栋1单元26层2601号房屋的抵押权注

销登记手续；四、日出康城公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助杨振平办理位

于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域(天悦国际小区)M1栋1

单元26层2601号房屋的权属备案手续；五、驳回杨振平的其他诉讼请求。如果未按本

判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五

十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25

元，由日出康城公司负担。

本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。

本院查明 本院对一审判决认定的案件事实予以确认。

本院认为 本院认为，杨振平与日出康城公司签订的《商品房买卖合同书》系双方

当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，双方当事人均应

全面履行。杨振平与日出康城公司签订《商品房买卖合同书》后，杨振平履行了合同约

定的义务，现杨振平请求日出康城公司协助办理案涉房屋权属登记符合合同约定和法律

规定，日出康城公司应当按照双方当事人的约定履行合同的附随义务。

关于抵押房屋问题。根据长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具的

《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》的

内容，该公司同意日出康城公司销售案涉抵押房屋，并由日出康城公司将销售回款用于

偿还贷款，本案可以确认长城资产公司同意案涉房屋在抵押的情况下由抵押人予以销售

的意思表示。同时，长城资产公司在同意日出康城公司出售抵押房产时，就知道或者应

当知道出售案涉房屋包括为案涉房屋办理权属登记的内容。双方在约定可出售抵押房产

时并未明确约定日出康城公司如不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记，故日出康

城公司未履行与长城资产公司间约定的法律责任，不应由杨振平承担。

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关于未抵押房屋问题。根据物权法“地随房走”、“房随地走”的规则，建筑物

抵押的，建筑物所占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押，反之亦然。本案中，天

悦国际小区项目的在建工程和土地使用权一并抵押给了长城资产公司，因案涉房屋所对

应的土地存在抵押权，无论是否对案涉房屋进行抵押，均会导致案涉房屋无法办理权属

屋买受人杨振平。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定

判令日出康城公司、长城资产公司解除抵押登记手续，并判令日出康城公司协助杨振平

办理案涉房屋权属登记备案手续认定事实清楚，适用法律正确。

综上所述，中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的上诉请求不能成

立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共

和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负

担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 曲海涛

审判员 张晓梅

审判员 柳 红

()

二〇二一年六月二十五日

书记员 张佳蕊

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