房地产价格现状及趋势探究

房地产价格现状及趋势探究

1、引言

房地产行业作为中国经济的支柱产业，它的一举一动都影响着国民经

济的进展以及吸引着媒体和大众的目光。正如中国经营报社社长金磅

指出的那样：近几年来房地产业已经成为一个社会注重度很高、情绪

化影响很大、学术研究水平很低、政策手段很矛盾、调控效果很不确

定的产业。而这几年，房价问题越来越受到人们的注重。所以，认清

当今的房价现状，对我国相关政策法规的制定、企业进展规划以及一

般家庭的置业理财等都大有裨益。

2、当前房地产价格现状

众所周知,近几年中国的房地产市场最显著的问题就是房产价格大幅

度上涨,主要表现在以下几个方面：（1）商品房销售平均价格涨幅较

大（2）新房价格普遍上涨（3）二手房市场表现活跃态势租赁市场相

对平稳。

3、中国房产价格攀升的成因

我们认为中国房产价格攀升的原因主要有：地价攀升是房价涨幅过大

的直接原因，房价的波动上扬与金融政策相关，国内银行贷款和其他

资金来源和地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。

3.1、地价攀升是房价涨幅过大的直接原因。房价与土地价格是有紧

密联系的,二者既相互影响,又互相推动。房价的大幅度上涨直接导致

对土地需求的过量,而土地资源是有限的,在土地资源供不应求的情况

下,地价必定上涨,而地价的上涨以"成本推动"的形式促使房价进一步

上涨。总来说之，地价与房价的相互作用使得房价与地价相互上涨。

3.2、房价的波动上扬与金融政策相关。中国房地产开发和消费者购

买住房融资渠道主要来源于银行贷款。国内房地产业者资金来源结构

有如下特征：一是自筹资金;二是预算内资金以及债券筹资。

3.3、是国内银行贷款和其他资金来源。房地产开发企业有八成的资

金来源于国内银行贷款，而消费者购买住房的资金绝大多数也是来自

于银行。银行在面临激烈竞争的时候，通常以扩大市场份额作为主要

目标，将利润最大化放在次要位置,所以银行的住房贷款利率普遍偏低。

国家无论对房地产开发商还是对消费者从金融支持角度来讲都是过度

的。从当前状况来看，银行体系具有信贷扩张对房地产业金融支持力

度过大的水平,过大的金融支持力度会对经济产生冲击。一方面,通过

开发投资、住宅抵押贷款和消费者预期来实现货币政策对房价的影响。

另一方面因为金融机构的短视行为，贷款大量涌入房地产业。投资者

和消费者双方的投机行为和风险转嫁行为直接导致了房价的波动上扬。

3.4、地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。虽然近几年

来，国家制定了一系列抑制房价上涨的政策，但是地方政府出于自身

利益不很主动去落实国家的政策，使得政策收效始终不太明显。这种

政策没有得到很好的落实主要因为房地产经济给地方GDP带来了高增

长。这种高增长是衡量地方政府官员政绩的最重要的标准，也是地方

经济进展的基础。地方政府在房地产开发中从土地出让和税收上直接

受益，这种收益直接影响地方财政收入的增长水平和经济进展水平。

地方政府在财政收入分配上与中央政府博弈的存有，使中央调控政策

的执行力被削弱了。所以，地方政府利益的存有是房价居高不下的重

要原因。

4、未来几年房价进展趋势预测

对于未来几年房价我们能够推断出下列的趋势，主要有中国房地产景

气与否很大水准上取决于政府的态度，此次房价下跌正逢国际金融危

机，作为国家经济的最大支柱行业，房地产行业的情况直接决定国家

经济进展情况，适当的泡沫有益于国家经济增长和中国房地产行业刚

性需求呈上升趋势，房地产消费市场依旧潜力巨大。

4.1中国房地产景气与否很大水准上取决于政府的态度。因为我国政

治经济体制的特点，中国政府有着其他国家政府所没有的对宏观经济

强大的调控水平。最近几年房地产暴涨很大水准上与地方政府的鼓舞

与支持是分不开的。

4.2此次房价下跌正逢国际金融危机。国际经济的触底反弹有助于房

地产行业回暖，同时，因为房地产行业对内需的巨大拉动作用，我国

经济的复苏也必定依靠房地产业的复苏。最近一次房价调整的一个显

著诱因就是宏观经济不景气。而中国长久以来制约经济进展的最大瓶

颈则是内需不足。作为最大的内需行业，房地产业对于内需的拉动作

用无疑是巨大的。只要房地产业得到很好的进展，一系列的经济问题

将迎刃而解。我国经济的反弹也必定依靠房地产市场的表现。

4.3、作为国家经济的最大支柱行业，房地产行业的情况直接决定国

家经济进展情况，适当的泡沫有益于国家经济增长。就如同适当的通

货膨胀有益于刺激经济进展一样，适当的泡沫也有利于房地产行业进

展。相信只要有着妥善的引导和操纵，地产业的泡沫将成为中国经济

进展的催化剂长期存有下去。

4.4、中国房地产行业刚性需求呈上升趋势，房地产消费市场依旧潜

力巨大。随着经济的进展，人员的流动性在持续增大。所以异地购房

的需求便随之上升。大量大学生毕业也在一定水准上增加了住房的刚

性需求。同时，随着我国中产阶级人数的持续增加，房地产消费市场

的潜力也必定会得到进一步的挖掘和开发。所以，只要需求一直保持

旺盛，中国房地产业必将持续健康进展下去。

5、解决房价问题的建议

综上所述，我们认为解决房价问题，必须从经济运行入手，对于不同

群体采取不同的策略，采纳市场手段解决供应量和供应类型等等。详

细解释如下：

⑴保持宏观经济的稳定高速增长，增加居民收入，增强中低收入阶层

的购买力。这是解决一切民生问题包括住房问题的前提和基础

⑵对收入不同的群体，用不同的方式解决。中高收入家庭的住房问题

需通过商品房市场来解决，而低收入家庭或困难家庭的住房问题应由

政府通过经济适用房或廉租房来解决，不应也不可能依靠地产商来解

决全社会的住房问题。

⑶商品房原则上应通过市场来解决供应量和供应类型，不要人为的造

成供不应求或供需结构失调。

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