对于南昌市小户型的调查报告

南昌市小户型公寓市场销售发展状况调查报告

从最早于200年推出来的小户型东方巴黎开始，以及后来爵士馆、自由都、金色水岸等都

取得了不俗的业绩。随之越来越多的开发商也都加入到了小户型这个项目里，如：恒茂酒店式

公寓、星河国际、东方百灵、海航白金汇、筑城奥斯卡、高氏音乐花园、第一街区、青山湖香

寓```等等。除了本身具有的高额利润驱动之外，市场的发展，对于小户型公寓的大量需求也是

一个主要原因。，这几年，南昌GDP以每年两位数迅速增长，政府招商引资力度的加大，整个

城市的经济增长势头迅猛，越来越多的企业进入南昌，流动人口的增多，这些都为南昌的小户

型发展创造了肥沃的土壤和广阔的空间。种种因素催生了小户型特别是小户型公寓住宅需求的

极度膨胀，也使得小户型住宅由初次置业到投资型置业，由单纯的小户型住宅到酒店式公寓，

由简单到多元的转变。历经了几年的发展过程，也见到了房地产行业的发展，衍生出了不同的

居住形态。

2009年2月到4月这两个月的时间里，通过走访面谈的方式，以及对原始数据的搜集，对

南昌市主要的几个小户型公寓进进了调查，如“海航白金汇、恒茂酒店式公寓、第一街区、星

河国际、青山湖香寓等几个楼盘。对象主要是各大楼盘的销售经理、主管。

一、小户型公寓历经发展的几种形态：

1． 旧房改造式公寓

在房地产行业刚发展起来之初的一种，以低总价、低首付来吸引消费者。主要是以前的老

房子改造过来的小户型公寓，以其较低的成本，跟不错的地段，通过低价位来实现最终的销售。

如：恒茂旁边的一个公寓，就是以旧房改造的，以绝佳的地段，低廉的售价吸引购房者。

2． 酒店式公寓

经过一段时间的发展，小户型公寓逐步转变为酒店式公寓，通过高品质的生活环境，优越

的地理环境，以及精装修的标准来吸引客户。并且由于都是由酒店式管理，由专业团队运作的

产品，产品品质和经营模式又一次全面升级。随着南昌流动人口的增加，出差办公以及旅游等

的需求，促进了酒店式公寓的发展。以其干净整洁的卫生、低廉的价格吸引了许多的住客，使

其投资性吸引了不少投资房的购房者。例如：广场的恒茂的酒店式公寓，就是以其酒店式的管

理，独一无二的地段，获得众多投资者的青睐。

3． 复合型公寓

随着城市流动人口、商务人群的增加，使用者生活模式的改变，导致对小户型功能的需求

越来越高，将商业、写字楼、住宅、星级酒店、酒店式公寓的优势融合在一起，资源共享，功

能置换，将产品形态相互复合不失为一种方法。如居住在酒店式公寓中能享受星级酒店的餐厅、

大堂、休闲、娱乐、服务等各种设施，同时能满足商业、写字楼中的白领租住的需求。在装修

及家私配备上小户型产品更注重品位，在智能化管理上更讲究人性化。以海航·白金汇为例，这

就是一个复合型酒店公寓项目，由星级酒店、小户型精装修酒店公寓、写字楼、4000平米休闲

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会所等一系列配套设施组合构成，总建筑面积40000多平方米。复合型高端小户型产品具备住

宅、商务、生活等多种功能，除了在硬件上采用高品质精装修，在相应配套、服务上，也是共

享项目本身的资源，让业主真正享受星级酒店的服务品质。

二、小户型公寓优势：

1． 低总价、低首付

现在市场上的小户型公寓都是以小户型为主的，面积都比较小，总价低。而且因为有许多

小户型公寓都是住宅的产权，所以只需要付到20%的首付，对于许多资金不是很充俗的客户来

说都是一种不错的选择。尤其对于现在很多刚刚出来工作的年轻人来说，想有一套属于自己的

房子，也就只有选择先买套小的公寓。如：洪都大道上的青山湖香寓就是70的产权，只需要付

20％的首付。

2． 精装修、高品质

现在人们的生活水平是越来越高，对居住的舒适度的要求也越来越高。对于选择住房来说，

精装修的标准、高品质的配套也就成为了购房者的考虑因素。除了房子基本配置之外，对生活

品质的要求以及其它提升品质生活的东西也就要求比较高。精装小户型公寓刚好就符合市场需

求的这个要求，填补了这个空白。

3． 投资价值

目前人们的投资不在仅仅只是股票、基金、债券这些金融产品，房产因其稳定的保值、增

值功能越来越受投资者的欢迎。从许多酒店式公寓中可以看到，客户主要是各公司海外管理人

员、各大公司驻昌的机构人员、办事处、各类公司的来昌来员等。南昌外来人口的流动，推动

了酒店式公寓的发展，加大了投资的收益性。而且酒店式公寓的住宿条件也很不错，房价相对

低廉，吸引着越来越多的人入住，其投资性也就可见一斑了。投资一套公寓只需要不多的钱，

但是投资收益却是相当可观的，收回成本也快。对于想投资又担心风险，不愿承担风险来说是

非常好的投资方式。

4． 商业价值

多数小户型产品地处繁华商业地段，除了具备可居住、又可投资的价值，一些中小型公司

通常也将其作为商务办公使用。所以商务价值也是酒店式公寓、私人酒店所必须兼容的一种功

能。一直以来，小户型产品凭借投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，房款总价不高

写字楼旁等，都拥有各天独厚的优势，可供选择性也比较大，适合不同要求的购房者。喜欢安

静、环境好的，可以选择临江的；喜欢热闹逛街的，可以选择商业区的；喜欢生活便捷的，可

以选择老城区的；喜欢离工作近的，可以选择在写字楼旁的。正因为地段的优势，公交及交通

都非常方便，也更适合现代的高节奏生活。

三、小户型公寓也存在许多缺陷

：

１．户型结构不好

大部份的小户型公寓的结构都存在或多或少的问题目，像没有阳台、朝向只有一个方向等。

主要存在以下问题，第一，生活不方便；第二，不通风；第三，不向阳或者西晒。

２．商业性质

因为产权问题，有很大一部份小户型公寓都是属于商业用地，水、电等生活费用都是按商

业性质来结算，无形中增加了生活费用，提高了生活开支。

３．绿化率不高

开发商为了尽可能的多做房子，提高收益，对于绿化一般也都做的比较少，而且小户型公

寓本身就占地不大，所剩下的空地也就不多了，开发商出于成本考虑，绿化率自然就不会高，

生活的质量也就大打折扣了。

四、调查分析

虽然有着或多或少的缺陷，但是这些对于所需求的消费者来说都不是最关心的，可以忍受

的。最关注的还是其潜在价值，每个购房都各自有自己购房最重的方面，有关注投资价值、有

关注地段位置的、有关生活配套等…。小户型的发展也适应了广大购房者的需求，尤其是对年

轻人更加有吸引力，其完善的生活配套，便利的交通，便捷的生活方式正是年轻人最喜欢的。

还有广大的投资客们，房产的高保值、高收益、低风险，并且投资回报也比较稳定，即可自住