2024年8月27日发(作者：天天通风还是闷几天通风甲醛)
广州【中海观园国际】项目
后评估报告
中海地产集团有限公司后评估工作小组
二○○八年五月
广州【中海观园国际】项目后评估报告
前言：
中海观园国际项目是广州公司发展的第一个超高层项目，项目于2004年8月完
成土地转让，项目销售于2005年11月19日开始，至2008年2月基本完成全部住
宅及商铺的销售工作，达到后评估时点（数据统计截止时间为：2008年2月29日）。
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后
的类似开发项目提供一定的借鉴。
广州中海观园国际项目后评估过程中，广州公司同事认真对待，努力工作，总部
的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参
与其中，在此表示谢意。
目 录
核心内容提要 .................................................................................................................. 2
【项目概况及评估综述】 ................................................................................................ 5
【项目投资管理评估】 .................................................................................................... 7
【项目规划设计工作评估】 .......................................................................................... 12
【项目营销工作评估】 .................................................................................................. 23
【项目进度、工程管理评估】 ....................................................................................... 30
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【项目成本管理评估】 .................................................................................................. 39
核心内容提要
【投资管理评估】
➢ 前瞻性掌握城市发展和房地产市场发展热点，在项目开发销售时期充分享受土地价值
和房价大幅度升值的投资收益。
➢ 认真研究当地土地政策，以协议方式以收购该项目土地所有权，成功把握投资机会。
➢ 当地土地政策变化后，精心设计操作方案，及时变更操作方式，成功完成项目投资操
作。
【财务管理评估】
➢ 该项目收入和利润指标完成得很好，收入和利润的增加远超过成本的增加幅度，使得
销售收入增加而带来的效益得到明显体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的
一个项目。项目的现金流回收速度比较快，静态回收期23个月。建安成本较可研有
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一定增幅，因此加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们每
一个项目发展过程中的重要工作。
【规划设计工作评估】
➢ 项目作为我司首个超高层豪宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管
理具有较好的借鉴意义。作为超高层建筑、高档住宅项目的成功实践，对于解决今后
高容积率、高密度集合住宅与豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证。在
多项目运作、保证项目设计进展的同时，对项目进行多轮的深化研究与探讨，并形成
了创新、精细的设计成果，设计管理流程成熟、管理效率高、进度计划的执行能力强。
该项目具有较高的技术含量，结构设计合理、成本控制较为到位，为超高层住宅项目
的成本控制积累可供借鉴的经验。
【营销工作评估】
➢ 项目准确定位为“国际化CBD地标式公园景观豪宅”，并根据市场变化将户型面积与
配比进行调整；在推广上提炼产品核心卖点，将整合珠江新城三项目的推广，打造珠
江新城中海核心圈，在市场上树立了高端形象，改变了广州市场超高层滞销的状况；
在销售阶段，建立“一对一”高端销售模式，迎合了中海观园国际高端客户追求人性
化、舒适销售方式的需求，促进了项目销售。
【发展进度、工程管理评估】
➢ 实际施工时间从2004年12月12日开工，至2007年4月底取得竣工备案表，历时
近两年半时间，成功克服了基坑、深基础雨季施工、屋面架构复杂等一系列进度管理
难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。
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➢ 在工程管理环节，克服了超高层设计带来的施工难度，并结合本项目发展阶段的实际
情况，针对工程特点，提出了较多的合理化建议，具有较好的借鉴性。
【成本管理评估】
➢ 该项目为住宅高端产品，实施过程中，依据营销定位和设计变更进行了第二次建安成
本控制值预测和报批。最终预测结算额在调整后的控制值范围内，略有结余。
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广州中海观园国际项目后评估报告
【项目概况及评估综述】
1、 项目概况
➢ 广州中海观园项目位于广州CBD中心区珠江新城金穗路以北、海业路以西，南向
面对占地面积约28万平方米的珠江公园。
➢ 地块呈“L”型，由南面五栋43、45层板式超高层，北面一栋点式25层高层组成，
南面首层架空；北面1～2层为商业、酒楼、居委会、卫生站及部分架空层；3层
为小区会所与屋顶花园，4层为架空绿化层，设园林式游泳池。
2、 项目经济技术指标
➢ 项目占地18,096平方米，容积率6.5，建筑密度25%，总建筑面积152,078平方
米,可售面积116,602平方米,其中:住宅114,538平方米、商铺2,064平方米；总
户数512户,总车位(地下车位)588个。
3、 项目开发周期
➢ 项目自2004年8月完成土地转让，2004年12月12日正式开工，2005年8月
完成地库结构施工，2005年11月达到预售楼层，2006年3月全部楼栋结构封顶，
2007年4月28日拿到政府验收要求的备案表，并同时进行交楼工作，交楼工作
于同年7月底完成。
4、 项目综合评估
➢ 前期的策划工作决定项目市场定位的关键。由于项目上对前期策划工作高度重视，
项目的市场定位进行不断地检讨优化。在方案设计投标回标之后，由于所有的设计
方案不约而同在南塔中设计了一梯两户的户型，使得我们在定位方面要结合设计进
一步论证调整，这一次调整研究是深入而实际的。最终的定位结果为：珠江新城
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广州中海观园国际项目后评估报告
CBD公园景观豪宅，南塔户型面积由150～210平方米调整至190～280平方米，
大面积户型比例适当增加，设计高度由100米调整到150米以及高端市场定位的
细化问题。为项目塑造成中海广州公司“第四代精品豪宅”打下坚实基础。
➢ 项目开发手续办理工作复杂，各项手续关系的理顺需要精密的前期策划和耐心地跟
进。为了将项目开发的不可控性降到最低，准确把握两类不同过程的工作原则：①
一方面要准确预测关键的节点时间，合理安排可控过程工作，为解决不可控过程提
供可靠依据和配合工作；②对于理顺手续问题等不可控过程，要加大公关力度，施
加积极影响。如：由于对签订国土合同有较准确的预测，建筑方案的设计招投标工
作在签订之前早已展开，国土合同签订后两个月，设计完成定标工作，项目发展正
式进入实施阶段；此外，工程施工大大提前于施工许可证发放，由于海珠城7.21
塌方事故的发生，广州市城建监管力度的顿时加大，安监、质监、城管等部门天天
到场，无证施工极难进行，然而，在公司上下同心协力的努力下，这个“大胆的擦
边球”还是得以成功打出，最有力地保证项目年底得以销售。
➢ 设计工作是各项工作开展的龙头，设计周期是项目开发周期中重要的组成部分，能
否有效地控制设计周期，是项目工作按计划开展的重要保障。设计周期控制的目标
在于保证项目施工的不间断，在此需要根据项目发展需要将设计工作分为设计主线
和设计次线两条线路同时实施，有效保证项目顺利实施。
➢ 项目销售围绕目标客户需求，对住宅户型设计及物业服务进行提升和改善。以品牌
带项目进行“中海核心圈”联动宣传，塑造超高层高端产品形象，缔造广州标志性
景观豪宅地位；同时运用“一对一”高端客户销售模式，把握良好的销售时机，实
现了销售价格和速度的均衡。
➢ 项目在施工管理细节工作上狠下工夫，克服了超高层设计带来的施工难度，并在精
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装修施工工序安排、卫生间沉箱防水处理、预埋管道等方面总结出很好的经验，为
公司其他项目给予借鉴参考。
【项目投资管理评估】
1、 宏观经济和房地产市场发展变化分析
➢ 2003-2006年广州市宏观经济发展情况
2003-2006年广州市主要经济指标情况
年份
全市GDP（亿元）
人口（万人）
人均可支配收入（元/人）
2003年
3,467
725
15,003
2004年
4,116
731
16,884
2005年
5,116
751
18,287
2006年
6,068
761
19,851
作为珠江三角洲的龙头城市，广州市在2003-2007年中一直保持良好的经济增长
态势，经济持续健康发展，综合经济实力进一步增强，城乡居民收入稳步提高。
由上表可以看出，广州市2006年生产总值达到6,068亿元，人均生产总值68,100
元。从2003年到2006年间的生产总值（GDP）一直保持高速的增长，平均增长速
度高达18％，远高于全国8％-10％的速度。
由宏观经济和社会情况的统计可见，广州的宏观经济健康快速发展。在实力强劲
的经济支持下，广州的房地产市场也保持平稳发展态势，成交活跃，需求旺盛。
➢ 2003-2006年广州市房地产市场发展情况
2003-2006年广州市房地产市场统计情况
项目
商品房预售面积(万平方米)
商品房成交面积(万平方米)
商品房成交金额(亿元)
商品房成交均价(元/平方米)
2003年
939
1,047
444
4,241
2004年
875
1,122
560
4,992
2005年
940
1,100
608
5,531
2006年
917
1,158
726
6,858
房地产供求情况
2003年至2006年间广州市房地产市场发展总体运行基本平稳，四年间广
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广州中海观园国际项目后评估报告
州十区批准预售商品房面积基本上没什么大的变化，而预售商品房成交面积呈逐
年增加趋势，具体是从2003年到2006年，共上涨10.6％，在市场需求的快速
增长下，商品房供应缺口不断扩大，以前的存量新建商品房不断被消化，市场渐
入供不应求的状况严重，这种供不应求的状况具体体现在商品房价格逐年加速上
涨变化上。
房地产价格情况
在开发销售期间广州市房地产市场整体走势稳中有升，被誉为一线大城市楼
市发展的典范，市场有效供求两旺，特别是商品房成交价格经过多年的小幅下滑
在2004年止跌回升，而且成交量放大。成交登记金额的增长幅度略高于面积增
长幅度，这一现象预示着广州市房地产市场在经历了几年市场容量高速拓展以及
价格回归理性后，出现商品房供求两旺的良好局面。
2005年国家出台稳定房价的各项政策，对广州房地产市场产生了一定影响，
观望气氛一度浓厚，但由于宏观经济面继续向好，市场的刚性需求较大，供求比
例严重失调，2005年底广州房价开始迅速上升，全市商品房均价达到5,531.00
元/平米，并一直保持高位运行。发展到2006年，在宏观经济运行良好，国有企
业股权分置改革迈出实质性步伐的一系列利好的影响下，住宅投资与证券投资成
为居民新的投资消费热点，2006年广州市房价上涨幅度达到24%，房地产已成
为大城市居民保值、增值的首选投资组合产品。
在广州市宏观经济、社会发展和房地产市场的良好发展趋势带动下，观园项
目在2005年11月以9,200元/㎡的均价开盘（价格在当时创下周边楼盘新高），
并在持续、稳定的出货速度下售价一路攀升， 在2006年下半年最好的时候平均
售价达到19,000元/ ㎡的高价，成为整个珠江新城楼价的风向标。截止至2008
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年2月28日，项目已基本销售完毕。
2、 项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响
➢ 本项目用地性质为商住用地，可研阶段项目规划技术指标为：
占地面积
建筑总面积
容积率
地上总建筑面积
住宅面积
商业面积
公建配套面积
地下室总建筑面积
18,096㎡ 车位
138,791㎡ 人防车位
6.5 总可售面积
117,623㎡ 住宅
114,973㎡ 商业
1,400㎡ 可转让的公建
1,250㎡ 车库
21,168㎡ 户数
588个
135个
116,373㎡
114,973㎡
1,400㎡
——㎡
——㎡
884户
➢ 项目建完后，各项规划技术指标实际为：
占地面积
建筑总面积
容积率
地上总建筑面积
住宅面积
商业面积
公建配套面积
地下室总建筑面积
架空层面积
18,096㎡ 可售车位
152,996㎡ 人防车位
6.5 总可售面积
118,575㎡ 住宅
114,538㎡ 商业
2,024㎡ 可转让的公建
1,973㎡ 车库
28,567㎡
3,753 户数 512户
453个
135个
11,6602㎡
114,538㎡
2,024㎡
0㎡
24,806㎡
➢ 从以上两张表格对比可知，本项目占地面积前后测量一致，但工程竣工验收的总建
筑面积比可研阶段预测的增加了14,205 ㎡，其中可售住宅面积减少了435 ㎡。
➢ 商业面积从可研阶段暂定的1,400 ㎡增加到2,024㎡，增加了624 ㎡。
在项目容积率一定的情况下，商业面积的增加是以住宅面积的减少为前提，考
虑到本项目商业实际售价大大高于住宅，将部分住宅面积设计调整为商业可以提高
项目的收益水平。
➢ 地下室面积比可研报告预测面积有大幅度的增加，约增加7,399㎡。主要原因是观
园国际作为高端项目地下车库带有采光井，每个车位平均建筑面积达到40㎡,比原
来估计的30㎡有较大的增加。
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广州中海观园国际项目后评估报告
根据现有法律，人防车位产权归属并不明确，但一般认为是属于国有国有资产，
遵循谁投资，谁收益的原则，开发商对人防车位拥有管理权与收益权；观园国际项
目共有588个车位，其中135个为人防车位，不能办理确定产权出售。
➢ 居住户数与可研预测相差甚巨，主要原因是前者按130㎡/户预测，事实上，观园
大部分单位都是200㎡左右，户均面积达到223㎡。
项目规划验收指标比可研报告预测的指标略为较高，主要增加面积集中在地下
室面积，尤其是北塔F栋的地下汽车库面积增加较大。
3、 土地协议执行情况
➢ 土地交易方式和合作方式
项目用地属于广州市天河区政府的经济发展留用地，根据广州市当地解决特
殊问题的政策，允许以非公开的方式出让该土地。
中海发展（广州）有限公司、广州中海地产有限公司首先与广州市天河区投
资管理有限公司签署《广州珠江新城D7-6项目地块合作协议书》及《补充
协议》，确定三方合作框架；然后通过规划加名，与国土局签署《土地出让合
同》获得用地使用权。
在《土地出让合同》中约定中海发展（广州）有限公司占10%权益，广州中
海地产有限公司占90%权益，天河投资管理有限公司占0%权益。
由于广州市土地政策变化，在签署《土地出让合同》之后，原框架协议约定
成立项目公司的操作方式无法实施，最后以合作开发方式（实际上由我司单
独开发）完成本项目开发。
根据《土地出让合同》，出让总金额自签订合同之日起两年内分五期付清，我
司已经如约付清土地出让金。
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广州中海观园国际项目后评估报告
➢ 本项目投资管理工作总结
准确判断市场走势，前瞻性掌握城市发展中的市场热点。
在项目投资决策之际，广州珠江新城地区还尚未成为市场热点。公司深入研
究广州地区的城市规划、土地供应格局和地段投资价值，以前瞻性的战略眼光投
资珠江新城项目，在市场还处于观望之际以相对低廉的地价坚定吸纳该项目，在
开发销售时期充分享受土地和房价大幅度升值的投资收益。
充分研究当地土地政策，成功把握投资机会。
本项目为广州珠江新城建设的历史遗留用地，广州市对该项目的土地使用权
交易的处理有其特殊处置方式，属于一个极为特殊的案例。广州公司充分研究和
利用了当地政策，搭上协议收购土地的末班车，以协议合作方式取得该项目土地
使用权，避免公开交易，成功把握了投资机会。
精心设计操作方案，根据政策调整变化及时变更操作方式。
本项目属于广州市天河区的区留地，在我司介入之时，只有政府会议纪要文
件证明该项目开发权归属“广州天河投资公司”，土地使用权尚未正式确权，增
加了协议操作的难度。公司设计了“三方先合作加名，成立项目公司，再将土地
使用权转到项目公司名下”的操作方案，避免公开交易。
由于广州市政府调整土地管理政策，三方合作成立新的项目公司视同二次交
易，不仅需要缴纳交易契税，还要求公开挂牌交易。公司及时变更操作方式，将
“合作成立项目公司”变更为“三方合作开发”，虽然增加了与天河投资方面在
具体执行上协调、沟通、谈判的工作难度，但是凭借与广州天河投资方面积累的
合作关系，整个合作过程基本顺畅，规避交易契税问题，项目开发得以顺利完成。
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广州中海观园国际项目后评估报告
【项目规划设计工作评估】
1、 项目完成情况介绍
➢ 项目实际完成的经济技术指标：容积率6.5，建筑密度25%，
总建筑面积152,078平方,可售面积116,602平方,其中:住
宅114,538平方、商铺2,064平方；由南面五栋43、45
层板式超高层，北面一栋点式25层高层组成，南面首层架空；北面1～2层为架
空层、商业、酒楼、居委会、卫生站、公厕；3层为小区会所与屋顶花园，4层为
架空绿化层，设园林式游泳池。总户数512户,总车位(地下车位588个)。
➢ 项目设计及建造情况介绍：项目于2005年8月完成全部施工图设计，2005年12
月F栋施工达到预售进度，并完成销售，84套全部售罄。2006年1月南塔E达到
预售进度，并进行了销售。
项目主要设计时间节点；总体规划方案的批复时间：2004年12月;主要施工
图设计完成时间：2005年8月;开工时间2005年1月、关键施工节点时间2005
年11月、开盘时间2005年12月、竣工验收时间2006年4月。
➢ 项目建成前后环境情况对比：
建成前环境说明：本地块南面的珠江公园为珠江新城最大的城市公共绿地，环境
优良、视野开阔，为本项目提供了极良好的景观条件。南面珠江公园为金碧华府、凯
旋新世界等其他新住宅项目，为高层与小高层住宅，建筑个性较强，外观设计水平一
般。建成后项目实景照片：整体建筑形象典雅、具有很好的昭示性。
➢ 项目周围竞争楼盘情况：
凯旋新世界二期:二期建面约10余万平方米，正在开发，2004年入市。
合景项目:总占地22,693平方米，总建面147,508平方米，综合容积率6.5。
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广州中海观园国际项目后评估报告
共8栋塔楼，交错式规划布局，均为一梯两户，户型面积从168-303平方米，
房型为三房至五房，另有部分复式423平方米。紧邻本项目西侧，定位非常
接近，且开发进度相同，是我司直接的竞争对手。
广控地块:由D5-3和D5-8组成，占地20,638平方米，总建面144,473平
方米，容积率7.0，地块南面望珠江公园，由丽江花园开发商于2004年8月
5日拍卖而得。也将是本项目直接的对手之一。
小结：由以上分析可知，竞争对手的外部景观资源均较好，用地面积都比D7-6
项目大，户型面积定位普遍在160-300平方米之间。
➢ 项目配套情况：项目南塔二层以上全部为住宅，首层为入户大堂、架空层空间、公
厕一处、直饮水机房。 北塔首层、二层为商业与配套居委会，三层为会所，商业
面积2,064平方米， 会所1,595平方米，公建配套居委会、卫生站与南塔首层的
公厕共378平方米。
2、 项目的建筑标准
➢ 结构体系为现浇钢筋砼结构，采用部分框支剪力墙结构；
➢ 墙体维护材料为陶粒砼砌块；外立面材
料为外墙通体砖，平方米单价22元；
建筑外立面基座部分（九层以下）为黄
金钻花岗岩石材与仿石外墙砖，石材平
方米单价为 600元，勾缝材料为原色水
泥（见实景照片）。
➢ 外窗及玻璃：外窗框材料为粉末喷涂铝合金，铝框料较大，窗框正面宽度7CM，
门框正面宽度9CM，价格为468元/平方米（见实景照片）。
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➢ 入口大堂：面积约110平方
米。装修标准：地面：云石
拼图；墙面：米黄云石加腰
线，云石门套；天花：石膏
板造型吊顶，吊灯。
标准层公共空间：南塔标准层两梯两户双私家电梯厅，每个9.7平方米；北塔标
准层两梯四户电梯厅，24平方米。装修标准：地面：云石拼图；墙面：仿石砖、花岗
石踢脚与门套；天花：石膏板造型吊顶。
➢ 户型： 最终完成的户型面积及配比表如下：
三房：
大四房：
四房：
88户
252
户
88户 三房二厅+工人房+三卫
三房二厅二卫
三房二厅二卫
约190米
约150平方米
约130平方米。
大三房+工人房： 42户
小三房+工人房： 42户
大四房（双套房）二厅二卫
四房二厅+工人房+三卫
约280平方米
约240平方米
南塔（428户）：三梯二户（大四房、四房、三房）；
北塔（84户）：二梯
四户（大三房、小三房）。
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➢ 户型装修交楼标准：
标准版装修材料详表：平方米造价标准为850。
客厅
房间
厨房
卫生
间
阳台
地面
抛光砖
实木地板
防滑砖
西米黄石材+
浅啡波打
西米黄石材 浅啡网门槛石
波打、踢脚、门槛石 墙面
石材浅啡网
木踢脚线
浅啡网门槛石
浅啡网门槛石
乳胶漆
瓷片
浅啡网石材墙裙，上部
仿云石瓷片
外墙砖 乳胶漆 铝合金
天花
石膏角线
铝扣板
铝扣板
门
实心木门
实心木门
玻璃木门
实心木门
乳胶漆（主幅为墙纸） 局部石膏板吊顶
厨房配置：横纹防火板吊柜＋横纹板底柜，米兰石台面＋台下子母方型盆， 高仪牌洗菜龙头，林内牌
抽油烟机
厕所配置：沙安娜台面＋科勒台下盆，科勒牌座厕，客卫：高仪牌花洒龙头+玻璃门淋浴间，主卫科勒
牌浴缸＋米黄石裙边+科勒牌水龙头
升级版装修材料将客厅地面
材料改为西米黄石材，并在入口有
石材拼花图案；平方米造价标准为
980元。
➢ 会所：功能有健身房、小型
家庭影院、桌球室、舞蹈室、
乒乓球、棋牌室、音乐室、
儿童天地、男女桑纳与泳池
更衣。装修标准如下：
部位
大堂
健身房
桌球室
儿童室
地毡
地毡
地板胶、地毡
地面
石材拼花
天花
石膏板造型吊顶
石膏板造型吊顶
石膏板造型吊顶
石膏板造型吊顶
墙面
石材+镜面+饰面板
墙纸
扪布
墙裙扪皮革，上部为涂料。
3、 项目设计过程管理回顾与实施完成情况
➢ 概念策划：
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广州中海观园国际项目后评估报告
创意稿定位本项目为以超高层住宅为主，酒店式公寓、配有高档会所于酒楼
的城市新中心商务区高容积率低密度，高品位景观住宅，提出以下设计概念：
贵而不噪，尊而不骄；享受舒适生活；天地融合的景观环境。
方案稿将项目定位修正为集位置高价值与品质高价值于一身的都市CBD超
高层景观豪宅,主题为“超然于繁华之上，尽享盛景与尊贵。” 概念设计从规
划、户型、立面、景园、室内进行了全方位的整合推广，提出了以下概念并
进行了深入的阐述：充分利用景观资源,并体现豪宅纯粹居住氛围的规划布
局；尊贵大气的别墅型景观豪宅平面；贵绰端庄、摩登时尚的新古典立面；
开扬舒泰、典雅闲逸的庭院环境；丰盛典雅、彰显尊贵的室内装修。规划、
建筑、环境、室内、产品形象与销售紧紧着围绕概念设计展开，打造中海第
四代精品。设计满足居住多方面多层次的需要，将传统的家园空间序列、生
活感受——认同感、归属感、安全感、家园感等引入超高层住宅产品；用绿
色可持续的材料与住宅新科技手段，提升住宅品质，节能、节水、节材，保
护自然环境与生态。本项目获得了2007年度中国土木工程学会颁发的双节
双优方案金奖，广州日报评选的2006广州畅销楼盘等众多奖项。
➢ 规划设计：
南塔超高层住宅规划设计创造性地采用了“一字型加两端转角”的规划结构，
争取了尽可能长的景观面及良好朝向，例如270平方米单位客厅观景采光面
长达11米，总采光面达到60米，共有7个功能空间可观公园景。结合基地
“L”地形及日照影响；南北点线结合，北面布置一栋25层住宅，实现了户
户尽赏阳光、清风、美景。
规划设计单位为雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司、主创建筑师为何焕
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广州中海观园国际项目后评估报告
然设计总监与傅红小姐，规划设计方案招投标时有五家设计单位，三家境外
设计单位，两家国内设计单位，经过细致的评标工作与严格的评标程序，确
定了雅科本为建筑方案设计单位，瀚华为施工图设计单位。规划布采用折板
式造型，争取了尽可能长的景观面及良好朝向，南塔一梯两户，户户朝南尽
享美景。户型分布与规划结构结合，最大单位布置在两端，视野开阔，充分
观景；主力户型布置在正中，小单位布置在夹角位。小区北侧25层高层为一
梯四户，南北住宅超宽楼距，整个小区约91.5%的住户为南向。
➢ 户型设计：户型定位过程中经过市场调查，研究当地的人文习俗，同质竞争产品的
设计特色和关键数据，引入私家电梯厅、大家庭生活厅，景观卫浴等住宅设计的新
思路、新理念；创造了尊贵大气的别墅型景观豪宅平面。入户方式突破了传统高层
住宅的模式，主人专享电梯·主入口＋专用服务梯·次入口，配合贯通门电梯实现了
真正私家电梯厅，用序列与细腻的心理感受变换营造了尊贵的家园感受。在设计过
程中，营销部门全程参与，并将营销的意见及时准确地反馈给设计，取得了良好的
效果；户型定位策略根据设计情况与市场豪宅产品的不足，及时进行了调整，开创
了广州豪宅产品的新标准，获得了市场的高度认同。获得南方都市报评选的2006
年广州金牌户型超大户型（144平方米以上）、2006年广州金牌户型楼盘。
➢ 单体立面设计：立面形象延续新古典主义的基调，并注重国际化气息的营造，鲜明
而有内涵；强调立面造型的丰富与天际线的韵律变化，突出视觉美感；巧妙运用各
种材料（石材、仿石材、金属、玻璃），通过精炼的细部处理及尺度把握，彰显高
尚住宅非凡气质，使整个小区建筑立面既有古典建筑的精美，同时又具现代主义的
整体大气，尽显贵绰端庄。设计单位为雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司、主
创建筑师为何焕然设计总监与傅红小姐。方案过程长达五个月，经过多种不同风格
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方向的尝试，最终从三个新古典风格的立面中选择实施方案。
➢ 景观设计：景园与室内设计很好地贯彻了项目的概念设计，由富有豪宅设计经验的
设计公司承担，尊贵雅致，精致考究、注重与建筑设计的完美衔接。园林规划布局
充分利用景观资源,，营造纯粹居住氛围，庭院环境开扬舒泰、典雅闲逸。设计单位
为贝尔高林国际（香港）有限公司、主创建筑师许大绚总裁，为委托设计，经过两
个概念方案比较后，选择了其中一个方案进行深化发展，取得了较好的效果。
➢ 扩初图设计：按照高档住宅的标准进行设计，均获政府审查通过。
➢ 施工图设计：施工图设计单位瀚华的配合情况良好，施工图设计质量良好；施工图
出图都能够满足项目的工程要求和时间要求。
➢ 设计变更与现场设计：按照管理制度的设计变更操作模式，主要有工程指令（含设
计院的设计变更）和现场工程联系单两种情况。设计变更基本能在施工前发现并给
予指令，需要现场修改的较少。
➢ 项目实施过程设计管理工作总结：在施工的各阶段能够及时地与地盘与相关部门沟
通，推动项目发展。例如地盘发现问题，设计部都用最短的时间解决问题，能部门
解决的马上回应，需要设计院解决的安排其尽快出相关修改图纸。
4、 各阶段与相关部门协调配合
➢ 本项目设计管理部在各个方案阶段与营销互动，将营销的意见吸收消化在图纸中，
使得项目的设计概念与营销的项目精品形象建立取得了高度的统一。设计管理部与
其他部门能较好地协调配合，在经营销售、合约分判、物资采购、工程报建、地盘
施工等各方面做好技术支持工作，解决问题，推进项目发展。
5、 本项目设计管理方面突出经验与教训
➢ 规划设计管理贯彻了“概念设计”引导设计的工作方法，项目设计的前期阶段，完
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成了“概念设计”方向文稿与深化方案稿，并在后续的工作中，予以贯彻完善。在
规划、户型、立面、园林的方案设计中先拟定完整的设计任务书，与设计单位充分
交流沟通以明确我司设计意图。在方案的深化发展过程中，注重学习先进经验，将
创新思维与成果指引设计单位融入设计方案中，每一阶段的设计图纸设计管理部都
仔细审查、反复推敲，并将审查意见明确，交设计单位修改，直至图纸设计符合我
司的设计意图与要求。
➢ 超高层住宅设计难点与要点：
标准层剪力墙结构布置较密，剪力墙较厚；剪力墙布置时建筑与结构应很好
地配合，保证剪力墙布置结构设计的合理性；建筑开间应考虑墙厚的因素适
当加大，满足建筑空间的要求。
结构设计注意控制位移，满足超高层居住舒适度的要求。
超高层从地下室到标准层不进行结构转换，避免结构布置的竖向不规则；
机电设计难点：
超高层住宅户内的消防报警系统及喷淋灭火系统设计。由于防火设计规
范不明确以及设计经验不足，需与消防专家反复论证，才能确定具体的
设计方案。
室外消防水泵接合器的配置：为了解决超高层的加压问题，需在水泵接
合器处配置自带柴油动力的加压水泵。
生活供水及消防供水管网的设计。由于供水压力的提高，其管道规格及
承压等级均需超高层的高度情况进行计算核定。
机电设计需优化管线，原设计标准层埋管总长约2,000米，每平方米埋
管长度约有4米，经过优化设计后减少为1,200左右的管线总长，大
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大降低了地面埋管的密度。
➢ 注重使用绿色可持续的建筑材料、设计手法与智能化住宅新科技，提升居住品质：
整体与外部环境设计：南塔三梯两户的南北对流的折板式规划结构，首层层
高六米的架空层适应广州地区的亚热带气候，营造了小区与住宅良好的外部
微气候环境。
合理的建筑本体设计：多层次屋顶花园立体绿化，首层架空层与花园渗透融
合，玻璃大堂加可开启窗扇；地下室在架空层内靠外墙处设绿化采光通风井，
将阳光及绿化引入地下，节省了设备投资和日后运营的能耗，造就了可“呼
吸”的景观地下车库。自行车库利用首层覆土与地下一层的空间在地下一层
设置夹层解决。客厅侧出阳台加宽加大，与前阳台结合，夏季可遮阳，并提
供了充分的半室外活动空间，接触自然。客厅与卧室增加开启扇面积，加强
通风与对流。
合理地选用先进的建筑材料与设备：厅房采用中空玻璃隔热降噪，户式中央
空调与全热交换器新风机健康环保；户内自动热水器特设热水循环水泵装置，
节水环保；户内网络摄像机正对户门，无人在家时方便业主与保安中心进行
监控；家居智能化控制系统在每户配备智能终端，可以控制户内空调、灯光、
电视；引入一卡通的IC卡概念，业主身份智能识别,从进入小区到乘坐电梯，
从地下室到楼层,全在一张卡中实现；塔楼主电梯为智能化贯通门电梯,电梯在
业主刷卡后，业主所在楼层变亮，实现电梯门只对业主开启。
➢ 精装修交楼标准设计管理：
土建施工图纸与装修图纸配合：在土建施工图出图之前，室内设计完成对平
面墙体砌筑定位与室内门窗洞口、空调预留孔洞等的确认，以确保在土建施
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工图完成后，不会因为室内精装修再对墙体、孔洞进行修改，造成大量的浪
费。
机电施工图纸与装修专业配合，由室内设计师提出设计要求，机电工程师根
据设计指引完成户型机电插座灯位平面定位图，由建筑、室内、机电三个专
业审核后出图，机电施工预埋一次到位，避免了预埋完成后再对位置进行修
改。
施工前进行图纸会审，在图纸交底的同时，将交楼样板间（已展示）中发现
的问题汇总，如看现场做法是否与图纸设计一致，尺寸与细节是否需要调整
等；如有需要再由室内设计发相应的设计变更，明确大货做法。
➢ 建筑部品标准化、工厂化：外墙铝合金门窗百叶、阳台楼梯栏杆、室内木门、橱柜、
淋浴门作为专项分部工程，设计部对市场产品进行搜集研究，分析产品专业技术资
料，工艺流程，根据研究成果进行产品选择与质量要求，在招标图中明确各项技术
要求。施工单位根据工艺与施工要求，能在工厂生产、组装的都在工厂完成，现场
进行施工安装；这样实现了规模化生产、装配工厂化，节约了施工时间与场地，提
升了工程品质，节约了社会资源。
➢ 与项目发展进度配合的经验教训：由于南塔是超高层建筑，分项工程多，工作量大，
设计对招标工作所需的时间估计不足。例如南塔的石材外墙招标时，由于时间紧张，
进行了一次试板，首层外墙石材没有取得最理想的效果；在后来的风雨连廊中，吸
取了首层外墙的经验教训，取得了较好的效果。
➢ 专项设计工作的经验教训：铝门窗、石材外墙、钢结构与玻璃幕墙专项设计的图纸
质量差（厂家或专业公司绘制），错漏多。为了节省时间，摸索出一套行之有效的
工作方法：例如采用厂家绘制完图纸，项目建筑师在电子文件上进行修改的方法，
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大大提高了工作效率，保证了图纸的质量；钢结构设计由项目建筑师完成外观与钢
结构结构体系的设计，再由厂家配合细部图纸，取得了较好的效果。
➢ 商业部分硬件配备的经验教训：在设计的前期阶段，未能针对商业提出电梯、车位
的前瞻性规划，导致在商业销售时不能满足买家的要求，为商业销售增添了难度。
➢ F栋裙楼屋面泳池与架空层花园，根据屋面尺度与空间，合理安排各部分功能，主
池设计由架空层伸延出外，同时将泳池提高，达至合适的游泳水深。按摩池利用架
空层设置，幼儿与少儿嬉水池分开设计，水深不同，节水又安全。在建筑边缘尽量
预留绿化带，除为泳池部份提供遮荫外，亦有软化外立面的景观效果。建成后景观
优美，效果良好，获得了业主的好评与喜爱。
6、 限额设计执行情况
➢ 设计阶段严格控制成本：塔楼含钢量58.5KG/㎡,南塔塔楼含钢量60KG/㎡，北塔
塔楼含钢量49.5KG/㎡，裙楼含钢量174KG/㎡，地库145KG/㎡，全部南北塔上
下平均83 KG/㎡。
➢ 设计时注意设计方案的造价控制，招标时对造价影响较大或造价较高的项目设计配
合进行修改，有效地进行建造成本的事前控制。如建筑9层以下的石材外墙在招标
阶段发现造价较高，及时在次要部位更换为外墙砖(5千平方米)，原挂石面积约1.2
万元，估计造价1,800万元，这样就节约了造价700余万元。桩基础设计时，把
非塔楼部分的人工挖孔桩改为抗浮锚杆，节约工程成本60余万元。小区主入口简
化设计方案，造价由50万元缩减到20余万元。例如在北塔建筑单体户型定稿后，
结合地下车库设计，对北塔结构设计进行优化，塔楼柱网调整后，使得裙楼仅在几
个外围角上进行了直接转换，避免了大范围的间接转换，大大节约了成本。
7、 售后使用情况：
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➢ 泛光照明光纤部分夜景效果好，但发生盒立面无位置隐藏，安装在业主阳台侧墙上，
对业主阳台观感有一定的影响；水景、亭廊等园建设计、栏杆设计效果理想：尤其
是阳台的栏杆设计成为立面的亮点，精致考究，得到业主的喜爱；北面的连廊功能
与形式很好地结合在一起，入口形成高大气派的门楼造型，有将各栋楼的服务电梯
联系起来，方便业主与物管。小区门禁系统在竣工验收后进行了完善（广州小区不
允许安装围墙）：在绿篱后安装了铁栏杆，红外对射、加装垃圾房铁门与消防通道
铁门；地下室也增加铁门门禁，业主刷卡才能进入地下室电梯厅；人行出入口设置
挡闸，一卡一人，避免尾随；整个小区实现了一卡通的智能化管理。机动车采用智
能化停车场管理系统，出入口采用道闸管理。
【项目营销工作评估】
1、 项目各类型物业销售情况
➢ 中海观园国际项目从2005年11月19日首次发售，截至2008年5月21日，已
基本销售完毕，住宅销售506套，成交率为99%，车位已销售448个，成交率为
99%。目前剩余住宅6套不可售单位，可售车位8个，商铺2,024平方米。商铺
已招标完毕，整单售出，分期付款，已签约9套单位。
2、 与市场定位时房地产市场情况对比分析
➢ 在本项目可研阶段，广州房地产市场稳步发展，整体处于供不应求状态，2004年
新增商品房面积超过成交面积200多万平方米，消化率达125%，一手商品房成交
均价稳步增长，4,618元/平方米增至2005年5,117元/平方米，增幅达10.8%。
➢ 2006年以来市场开始迅速上升，一手商品住宅成交均价大幅上升24.5%至6,371
元/平方米，持续增加至2007年10月突破万元达顶峰11,574元/平方米，并保持
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