奥运会后的北京房价

奥运会后的北京房价

奥运会越来越临近，奥运会后的房价走势如何？是北京市民倍加关注的问题，更是房地产部

门和专家学者热烈讨论的焦点。

一 北京房价受奥运会影响有几何

首先要明确“奥运会后”是一个什么概念。第二十九届奥运会将于2008年8月在北京举

行，“奥运会后”无疑是指2008年9月以后的日子。但是，没有奥运会，这个日子也会到

来，也就是说，从2008年9月以后北京的房价将如何？显然不完全是从日历时间提出的问

题，而是把奥运会作为一个重大的、国际盛事对北京经济社会发展，特别是对北京房地产的

影响及其走向的问题。所以，问题的实质仍然是奥运会对包括房价在内的北京经济发展和广

大人民生活的影响如何？具体地说应该包括影响的方面、影响的深度、影响的强度以及持续

的时间。

目前离奥运会愈来愈近，而北京市的房价也越来越高。北京市面上普通商品期房的销售价格

水平大致是：四环以内15000～16000元/平方米，四环至五环为14000元/平方米，五环至

六环为10000元/平方米，六环以外为7000元/平方米。从普通居民的正常收入和购买力来

看，房价已经“高不可盼”。因为即使在六环以外买一套70平方米的普通商品住房也需要

50万～60万元。这对一个工薪家庭来说真是不堪重负。

据有关方面的数据，10月份全市共有56个项目开盘，其中33个为普通商品住宅项目，占

比近6成，其中29个项目为老项目后期开盘，开盘均价达到了13239元/平方米，套均面积

119.9平方米，每套约150万元。

据国家统计局北京调查总队的数据，2007年1～10月的房价销售指数为110.6，10月的指

数为115.1。

虽然近来普通商品住宅的交易量有所下降，但是房价仍然居高不下，10月份普通商品住宅

新增供应面积为57万平方米，环比降幅达到43.1%，而新增供应套数也只有4756套，环比

降幅43.2%。但价格仍然有增无降。

二手房的价格也是如此。据我爱我家市场战略研究中心的统计资料显示，截至2007年6

月，北京二手房交易均价为7152元/平方米，与上年同期的交易均价6419元/平方米相比，

上涨了733元/平方米，涨幅为11.42%；与上年下半年的交易均价6829元/平方米相比，则

提高了323元/平方米，涨幅为4.73%。

那么如此高昂的房价是如何造成的？是不是奥运会带来的后果？或者奥运会对其产生什么样

的影响，这种影响在奥运会后是否减弱或消失？这是问题的关键。根据我们的分析，北京的

房价受奥运会一定的影响，但不是主要影响，而是其他原因所致。

1.房价上涨是全国性的普遍现象

进入21世纪以来，全国主要城市的住房价格节节升高，北京作为国家的首都，建设中的国

际大城市，目前的普通商品房销售价格，在全国与深圳、上海等城市处于全国的最高水平。

但是从价格的上涨速度来说并不是最快的，许多城市，甚至二线城市的价格上涨速度超过北

京。这就说明，北京并不因为举办奥运会而使北京成为普通商品住宅增长最快的城市。如果

说，举办奥运会是一个原因，但不是一个主要原因，更不是唯一原因。

2.北京并不是全国房价的最高水平

北京的房价水平一直来是比较高的，这并不因为要举办奥运会，而是有其他许多众所周知的

原因造成的。所以不能把北京房价在全国居于高水平而归结为北京举办奥运会的原因。加上

北京高房价是早已形成的事实，而不是从北京申奥成功开始的。

3.北京的高房价是城市发展的反映

按照城市居民住房价格的形成规律和发展变化趋势，城市房价与城市的经济发展，特别是与

居民的人均可支配收入，居民的现实购买力存在密切的正相关关系。2006年，北京市的人

均可支配收入19978元，仅低于深圳（22567元）和上海（20668元），居于全国35个大中

城市的第三位，而北京住宅销售价格为7375元/平方米，仅次于深圳（8830元/平方米），

居全国35个城市的第二位。当然，房价受多种因素的影响，人均可支配收只是其中的一个

因素。

4.居民购房心理和预期

奥运会可能形成一个住房市场商机，一些开发商或部分居民可能预期奥运会会带来住房市场

的商机，待临近奥运会前夕或奥运会后出租或出售，因此提前将购买力投放住房，这种可能

是存在的。但是，对奥运会期间及以后的预期是很复杂的，也是不同的，甚至是相反的。也

有人预期奥运会会后住房价格会下降，而推迟购买。可见，奥运会的一个可能是提前购房，

本来可以在2008年后购房，而现在却在2008年前购房。另一可能是部分居民听信许多专家

2008后奥运会后北京市房价可能下降的预言，而推迟购房。两厢抵消，不会因奥运会而影

响北京市的房价。

实际的市场行为可能形成相互抵消的力量，所以，奥运会没有，也不会成为形成北京房价高

低和长期变化的根本因素。加上北京是建设中的国际化大城市，发展迅速，变化很快，居民

众多，购买力强劲，局部或个别人的市场行为不足以影响整个房地产市场的全局。

但是，北京市房价受奥运会的一定影响，特别是临近开幕的日子，二手房的房价或租金会相

应的提高。可以预见，在2008年奥运会期间，由于运动员、教练员、裁判员、记者、观众

及商界云集北京，不仅公共的宾馆、饭店会人满为患，而且私人住房亦趋紧张，从而使二手

房租赁市场火爆，价格上升。

总之，北京近几年的房价受申办奥运会成功及全力筹备奥运会的一定影响，但不是决定北京

市房价的主流因素，更不是决定性因素和唯一因素，没有形成奥运会风暴，现在的高房价不

构成奥运泡沫。

二 奥运会后决定北京房价的主要因素没有根本变化

北京市房价上升的根本原因不是因为奥运会，而是城市发展、经济增长、居民收入水平提高

和外地居民到北京购房等因素，而这些因素不会因为奥运会的结束而消失或不发生作用。

1.庞大的需求和购买力

由于我国市场经济的不断完善，房地产市场的发育，城市商品住房的流通日趋频繁和不断加

快，所受到的限制也会愈来愈少，不仅本市居民可以购买商品住房，而且外地居民亦可在北

京购买住房，不仅可以购买第一套住房，而且可以购买第二套或第三套住房，因此“只要有

钱就能买商品住房”。而北京户籍人口加上外来人口，或准北京人口中，有钱的人很多，他

们拥有强劲的购买力，只要有需求，包括自己居住需求，投资需求，甚或投机需求，就会把

钱投放于房地产。据政府调研表明，北京来自外来住宅购买力约占总购买力的35%左右。例

如，外地富家子弟在北京上学，出于多种考虑，家长就为子女在北京购买房子。对北京强劲

的购买力在任何时候都要有充分的估计，并保持清醒的头脑。这种有效的购买力不会因奥运

会的结束而消失或削弱。北京庞大但无法清晰描述的有效需求会在一个相当长的时间里支撑

房价，使之难以向下做大的调整。

2.新房投放和二手房释放

如果奥运会前已有大量住房被投资者或投机者所购买，等待高价出售，那必定在奥运会前夕

抛售或出租，以获得高价和高利润。应该说，现在是新房投放的最佳时间，因为离奥运会已

经不到250天的时间，加上新房装修，现在购买的房子正好在奥运会期间居住使用，可是目

前并未形成售房高峰，相反有所低落，既然目前没有形成高潮，那么奥运会后更难出现低

潮。