万科出了50条精装标准细则

2024年8月8日发(作者：自动卷闸门价格是多少)

万科出了50条精装标准细则

近期，万科城·湖心岛全面升级了装修标准。现场实探之后，发现并非是一

味砸钱燃烧智能感，倒是用心改造了很多家居细节，颇有惊喜，对的上致敬美好

生活的slogan。无论是就升级细节本身而言，还是考虑到万科城在高新区和行

业内的影响力，这样的精装标准更像是以后刚改项目交房的“刚标”。答应我，不

达此水准的，就别再称自己是精装交房了好吗。万科城的一举一动向来备受关注，

尤其是湖心岛项目。除了万科本身的影响力，其所在的双湖科技城也贡献了不少

热度。说到这里扯一句题外话，最近闹得沸沸扬扬的中兴危局，原委和评论不再

赘述，各路大神早已洋洋洒洒几万字剖析，唯一的感受就是有如一记响亮的巴掌

落在脸上，总以为远在教科书上的科技兴国，原来已经这般迫在眉睫了。1双湖

科技城下一个风口聚集地说到科技之城，放眼世界，最好的地方是硅谷；放眼中

国，最好的地方是北京、深圳、杭州；放眼城市，武汉是光谷，成都、西安是高

新区，郑州就是高新区的双湖科技城了。区内高新技术企业累计达到五百余家，

占比全省超出30%。双湖科技城代表着郑州未来高科技的发展方向，有着河南

最牛X的高科技公司，是下一个风口的聚集地。双湖科技城坐落于郑州高新区

的核心部分，规划有8号线、9号线2条地铁线3个地铁口，并有4所小学、2

所初中、1所高中，另外还有一座“五馆合一”的体育文化场馆，以及一座高新区

最为稀缺的三甲医院。华师附小实拍高起点高规格还体现在环境上，区域内由西

南到东北贯通三条水系：须水河、须水河西支流和索河，还拥有着125000㎡的

人工湖“天健湖”和面积约310000㎡的天然水系“天德湖”，绿地水域用地占比超

24.6%，超过200万㎡的滨水公园，目前，天健湖公园和天德湖公园都已对外开

放。天健湖实拍而被须水河和支流包围的湖心岛还未建成，就已被赋予更多期待。

万科城·湖心岛的名字也是由此而来，项目与湖心岛仅只有一路之隔。湖心岛实

拍250个精装细节盘点身处双湖科技城的万科城·湖心岛项目，此时全面升级装

修标准，倒也对的上区域的高规格。与其说是高规格，更像是花了心思为未来家

居生活立下一个基准标杆。正在选房的购房者也可以借此来参考。01入户篇

zzDiChan入户挂钩五合一智能指纹密码锁每次采购归来，拎着大包小包开门总

是十分不便，这时入户挂钩的优势就出来了。指纹密码锁对很多人来说都不陌生，

不过五合一智能指纹密码锁是在大多密码锁的指纹、密码、机械钥匙开启之外，

增加了蓝牙开启和刷卡开启两项功能。约2.3米高的入户门相较普通2米左右高

的大门，看上去的确更宽阔舒心，体验感加分。02玄关篇zzDiChan一键断电

开关、USB充电插座入户人体感应灯玄关柜台感应灯柜内设置可伸缩式衣架柜

内设置可旋转鞋架玄关柜顶柜反光镜玄关鞋柜处有很多小惊喜。一键断电开关让

人出门时不用再回到房间各个角落关灯，省时省力。回家后入户感应灯就会亮起，

将包包钥匙放到玄关柜台面上，柜台处也有感应灯，不用再一片漆黑找开关了。

开关旁就有USB充电插座，可以直接给手机充电。换下的鞋子可以放置在玄关

下方可旋转鞋架上，错层式的收纳，提高了空间使用率。GIF玄关上方的收纳柜

顶设置有镜子，完全加分项，简直想爆灯，可以直接看到最上层放置的物品，方

便取拿。03客厅篇zzDiChan80*80cm仿石材纹路地砖满载边吊设计，增配情

景化照明灯具客餐厅一体化可视对讲系统全屋连体式开关面板预留空调洞口及

电源点位插座独立回路阳台洗衣机位置、插座客厅地面采用80*80cm仿石材印

花地砖，简洁大气。顶部边吊提高了室内的空间层次感，射灯、灯带也已经装好。

这让我想起了之前有网友哭诉自己父母在客厅打造的蹦迪风炫彩灯带，这可以说

是防患于未然了。客餐厅一体化让室内空间开阔大气，电视墙位置有一体式连排

插座，电视、音箱等多个电器可以同时使用。部分户型带有6.2米阳台着实让人

喜欢。阳台预留有水龙头及下水通道，安装了防滴溅插座。房间设置有空调插座

独立回路，厨房插座独立回路，卫生间插座独立回路。局部电路出现故障不至于

影响全屋用电。04卧室篇zzDiChan圣象实木地板、地暖敷设紧急按钮窗帘盒、

电源点位门框橡胶条门楣设计方便贴壁纸新风除霾系统可调光床头阅读灯小夜

灯设计主卧主灯双控户内门通高三层断桥铝中空玻璃窗户尺度升级身为细节控，

卧室第一眼加分。不仅仅是圣象实木地板本身的花色和品质，还有门口地板和走

廊石砖精细的拼接。室内门的通高设计显得更大气。床头有个红色的紧急按钮，

与万科物业相连。床头灯由旋转式开关控制，可以随意调节亮度。主卧设计有主

灯双控，不用起床关灯，双控开关就能直接关掉主灯。窗帘盒旁边设置好了电源

点位，可以隐藏窗帘轨道，方便安装电动窗帘。三层断桥铝中空玻璃有效隔音隔

热，令房间更静谧。之前有个话题是现代很多人每月都有那么几天想去五星酒店

里呆呆，享受下高品质睡眠。这不，酒店有的你家也有了。房屋整体配有新风除

霾系统，这也算目前优质新盘的标配了吧，强弱两档随意切换，可以保持室内空

气清新。门框上有橡胶条，降低噪音。门楣设计方便自己贴壁纸时隐藏边角痕迹，

我们的小心思真是被一览无余。05卫生间篇zzDiChan卫生间镜前射灯、侧镜

柜可抽拉式水龙头洗手池电源点位卫生间预留防溅插座摩恩厕纸架一体式马桶

带毛巾架暖气片主卫带顶喷淋浴花洒淋浴屏淋浴区防滑石材地砖松下浴霸石材

套靴洗漱区为侧镜柜设计（个别户型由于位置限制镜柜为平面镜柜），配上射灯，

每天都能多角度被自己帅醒，内部为收纳设计，可以放置女主人多到永远分不清

的瓶瓶罐罐。下方可抽拉式水龙头，就像迷你式小“花洒”，方便多角度清理。单

卫户型和双卫户型的主卫直接配置了科勒一体式马桶，冲水噪音很小很加分。马

桶边设有防溅插座，方便改造智能马桶。手边的厕纸架简直是手机不离手星人的

福音，很懂我们心了。淋浴区采用酸洗面石材，防滑效果更佳；石材套靴设计，

也有效降低地面湿气对墙体的侵蚀。玻璃淋浴屏，助于卫生间干湿分离。淋浴间

的窗户也有惊喜，尺寸加大加宽，利于更好的通风和整体采光。06厨房篇

zzDiChan推拉门隐形轨道设计挡水槽、滴水线水槽柜内防水铝箔伊莱克斯烟机

灶具不锈钢挡污板可抽拉式水龙头多功能调味拉篮带开关式插座预留消毒柜、净

水器等插座点位预留冰箱位厨房的推拉门是隐形轨道设计，也是加分项，方便打

扫就是硬道理。操作台边设有挡水槽，防止水渍滴到地板上越踩越脏。滴水线是

第二道防线，若还是有水强行流下，会顺着滴水线流走，防止浸入柜体。当然，

柜体内也设有铝箔防水。总之就是得想尽一切办法保护柜体，保持厨房台面和地

面的清洁，减轻打扫负担。烟机灶具均为高端品牌，外观简洁大方，满足中式爆

炒的排油烟需求。灶台上加装不锈钢挡污板，便于清洗。台面处安装的是带开关

的插座，可以实现电饭煲、电磁炉等电器的简单断电，不必频繁拔插头，有助于

延长电器使用寿命。冰箱位也有预留，还贴心地根据户型大小各预留了双开门与

单开门的冰箱位，契合了屋主需求。在万科城·湖心岛的样板间里走了一圈，脑

海里已经将在这里日常起居演了一遍。一些小细节还是很给生活惊喜的。对标这

50条精装细节，你知道你的家应该什么样了吗？p.s.因户型不同，文中图片仅供

参考具体以实际为准。区域规划部分参考自主流媒体发布

------------------------------------------恒大、万科这样做精装修成本管控，难怪房子好

看又省钱！精装修工程是房地产开发的趋势，其成本管控是管理的核心，从设计、

招标、到施工环节，开发商只有利用各种手段合理管控成本，才能达成自已的竞

争优势。本文也从这三个环节入手分析，并筛选恒大、万科案例来做具体分析。

1恒大精装修成本管控严格按照各项标准化执行恒大早在2004年开始全面实施

“精品”战略，并根据市场的需求不断优化精装修标准，提出9A精装体系为标准。

恒大精装修项目具备下面三个特点。恒大精装修项目三大特色特点1：档次高端

化最早的装修标准停留在基础装修，橱房不提供橱柜。仅对地面、墙面、门窗以

及管道和卫生间进行了处理，满足“可以使用”的阶段。随着房价的上涨，恒大逐

渐形成了设计、选材、施工、售后的完整体系；特点2：功能完备化复杂灯具、

衣柜、收纳柜、橱柜、卫浴设备、家用电器等附属设备日益齐全，一些商务公寓

类物业甚至配备全套家私用具。；特点3：体系成熟化恒大具备了自主研发设计、

材料大宗采购、大型装修企业合作、完善售后服务的实力，为工厂化生产奠定了

基础。恒大精装修业务遵循9A精装管理体系行业设计：打造成熟定制化模块恒

大聘请70余名装修设计师针对48种户型反复推敲，在装修空间实用、材料优

质视觉美观人性细节使用耐久施工工艺等角度审美，与实用中完美平衡。此外，

恒大从产品设计研发之初就以客户细分需求作为精装修房设计的出发点，使得

“精装修＂从产品设计之初就是渗透到了住宅建设的每个环节，成熟的定制“模块＂

（包括厨房、卫生间、衣帽间、储藏空间），使得每一个居住空间都精简而舒适。

标准化管理：所有投标企业均为全国10强目前面对施工单位的共78大类甲供

材料，面向全国22城市48楼盘。面对地区公司的21大类。一类材料有20000

种以上的规格型号。在各管理环节上严把质量关，将6000余条“精品标准＂贯穿

于项目设计、施工、监理、验收等整个流程。采购材料上，恒大坚决要求所有参

与投标的合作企业均为所在行业的全国10强企业。恒大地产部分项目领域的合

作单位整合名企：全面整合世界级TOP10企业全面整合世界级知名品牌的技术

优势，与西门子、太古漆油、TOTO、多乐士、奥铂、松下等几十家国际品牌，

签订协议，组成战略联盟。比如TOTO洁具、摩恩龙头、大自然木地板、鸿图

铁艺、欧普照明、松下、嘉俊陶瓷、林内、迪宝灯饰等等。恒大地产合作的品牌

均为行业TOP10品牌全球统一采购，统一配送恒大与几十家国际品牌组成战略

联盟，保证材料供应体系流畅。材料采购部门还有专人考察全国最大最强的材料

供应商，在其历史业绩、产品品质、年产量、历史经典作品、企业执行力和客服

质量方面严格考察，不断增加品牌合作联盟的实力加盟企业。恒大还在全国成立

了配送中心，通过专业物流体系实行原材料全国统一配送，从根本上杜绝了全国

分散的各项目因地缘因素引起的材料差异。恒大拥有2万平米的立体式全自动仓

储中心，遍布全国的运输指挥调度节点，数百辆运输车辆，水路、铁路、公路、

航空联合运输的无缝转运技术。恒大的施工工序严格按照标准化流程恒大的施工

工序原则严格按照：先上后下、先湿后干、先内后外、先粗后细、先制作后安装。

恒大墙面各工序间歇及工艺间歇要求标准恒大住宅室内装修工艺流程标准工程

管理部门的成本控制手段在承包合同价款外，尽量减少所增工程费用；全面履约，

减少对方提出索赔的机会；核实工程工程量，审核工程结算。恒大工程管理中心

验收标准2万科工程清单招标采用“活单价”反映实际情况自2010年开始，万科

便在工程采购领域正式施行工程量清单招标采购，作为其规模速度型向质量效益

型发展的重要路径。工程量清单招标，意即发包方根据施工图计算工程量，承建

商据成本与盈利要求报价，发包方评标，一开始就能确定项目总体造价。在万科

看来，一方面，工程量清单招标因为能把主要成本悉数说清，有利于经营结果的

预测和保障；另一方面，清单招标有利于提升项目品质。以下从万科金域缇香项

目来取证。1.清单招标强调专业交圈，联合审图，招标前期消除功能性缺陷以下

图为例，一是洋房部分为单框单玻门窗，达不到节能标准；二是厨房窗户无法开

启，不能满足通风要求。究其原因，其一，门窗为甲供料，实施结果与节能计算

不合拍；其二，未审图即实施，出现功能缺陷。又以下图左为例，空调侧向安装

孔尺寸太小，无法安装。究其原因，土建与安装设计专业不交圈造成功能性缺陷。

如上图右，空调机位空间狭窄，上下叠放洞口尺寸较小，夏天有可能死机。究其

原因，空调百叶为甲供料，二次深化图与土建专业衔接不到位，缺少联合审图带

来功能性缺陷。2.清单招标强调方案前置，经效果性评判后出图，再进入招标阶

段以下图为例，铁艺门下面空隙太大，比例失调。究其原因，铁艺门为甲指乙供

材，边施工边确定方案，强调完成节点而忽视了整体效果。又如下图，木扶手粗

大，表面清漆斑驳质感差，且扁铁和圆管组合稀疏，看似不牢靠。究其原因，楼

梯扶手为甲指乙供材，方案未前置导致品质感较差。3.清单招标强调甲供料的施

工做法需明确和深化图专业会审，可避免损伤品质的做法例如下图，部分砖面在

阳面收边。究其原因，外墙面砖为甲供，排版图未经审查，节点意识超越品质意

识，忽略了细部收头处理。综上，通过清单招标，有利于提升品质，消除功能缺

陷，完善方案效果，利于雕琢细节。3设计、招标、施工3大源头管控成本源头

从恒大万科的精装修经验来看，要做好精装修项目的成本管理，必须要从设计、

招标、施工多维度管控。设计阶段的标准化成本管控功能优先，重使用，轻装饰。

设计应该首先满足使用功能的实现，控制不必要的功能浪费，例如：橱柜过大造

成成本浪费；类似于精装公寓之类的小户型，橱柜长度都控制在1.5米以内即可

满足使用功能要求，因此在确保满足使用功能的情况下，做到简洁大方。例如可

将有限的成本用于完善美化包燃气管道、外露结构等处。增加装饰效果，装修设

置主次之分设计在满足基本装修的基础上增加装饰效果，实现档次提升从设计角

度来说，装修区域有主次之分。在现有设计基础上根据产品定位，在保证基本功

能及装饰效果的前提下，减掉不必要的材料浪费和无用装饰，以达到有效降低成

本的目的。根据不同的业态，要强调主要空间部位的高档奢华。例如公寓交付标

准户型样板房不配家具等物品，因此硬装部分较为简单，通过布置软装后整体档

次提升较多。比重适度原则，各种材料搭配比重要适度精装修项目应该注重性价

比和舒适度。拿精装公寓来说，户型虽小，但必须设置独立卫生间，为增加空间

感，部分户型卫生间采用玻璃隔断进行分隔；由于层高等因素的限制，吊顶只做

周边一圈。例如公寓电梯厅采用轻钢龙骨石膏板吊顶乳胶漆饰面；墙面采用米色

墙砖+浅啡石材门套饰面；地面采用仿石地面饰面；整体简洁大气。注重实用性

和产品标准化加强硬件品牌，对纯装饰性材料要弱化，对于定位同一标准的不同

项目，户型、设计风格相同或者相近，采用标准化设计，各项目设计图纸、招标

清单、施工组织方案就可以统一，既提高了效率，也缩短了项目工期。例如销售

物业类型，客户重点关注的洁具、橱柜、电器等品牌，可以采用具有吸引力的高

端产品定位。而对于像壁纸、软包布艺类产品则更多关注设计效果，可以采用国

产高仿产品来替代进口产品。节点工艺优化：缩短施工工艺，降低成本在满足外

观效果的前提下，通过对加工图进行断面分割、调整尺寸，可通过对异型石材线

条、壁柱石材节点的优化，以达到降低成本的目的。例如项目精装公寓原设计中

顶面石膏线条为3根，但是考虑公寓面积较小，将石膏线条优化为1根，提升

空间感。优化后成本降低，且无论在使用功能，还是感观品质均达到预期效果，

且为营销创造了丰富的卖点。精装修招标阶段的成本管控招标时要合理划分界面。

避免由于界面不清引起后续施工中大量签证变更的发生，容易引起变更签证的机

电界面的合理划分。例如总包机电图纸与精装机电图纸是否之前进行合图，总包

图纸上的点位是否与精装图上点位一致，总包敷设管线是否畅通等；以上工作落

实到位后，避免后续过程管控中产生大量变更签证极为有利。清单编制要全面、

清楚、准确。特别是一些开洞补洞及零星修补等内容必须在清单中明确。例如墙

地面铺设地砖或地板的找平层的厚度，在清单描述中一定要描述为按图纸要求结

合现场实际确定，否则容易引起扯皮，产生签证费用。要充分告知投标单位施工

现场的条件。考虑现场的实际条件因素，还可设一些条款，以减少在结算时的扯

皮；交叉施工时各方的成品保护及界面的约定，否则容易产生扯皮现象。例如精

装修施工单位进场以后，存在与幕墙、空调、弱电、消防等多家施工单位交叉作

业的情况，容易出现因抢工而相互影响、互相配合不及时、争抢垂直运输设备等

状况，另外土建、机电施工单位提供的现场界面不理想也是普遍现象。评标时要

分析单价的组成，杜绝不平衡报价。避免后续设计变更签证发生时易产生的风险

问题。精装修施工阶段的成本管控施工时严控变更签证、结合现场实际情况；在

日常工作要做一个有心人，多收集对自己有用的素材。必须多跑施工现场，特别

是涉及到拆改的东西。另外，后期结算时会涉及很多索赔与反索赔的内容，这种

都是要在项目施工过程中随时收集资料的，特别是对施工方不利的东西。例如偷

换材料品牌了，偷换型号规格了，以次充好了等等。如果不眼明手快收集到证据，

等后期谈判时，明明知道有这回事却苦于拿不出证据，那么到时就只会有无难言

了。4小结伴随精装修市场的兴起，这部分的蛋糕未来不可估量。作为供应商，

除了要积极拓展房企合作，积极与各大装饰公司合作外，也应该逐步掌握开发商

在成本管控的关注点，进而优化自身的产品和合作方案，这样合作开发商的几率

也会大大增加。