关于住房问题

关于住房问题

目前房价一直在飙升，中下阶层公民面临住房难的问题。

目前我国住房市场体系还存在以下五大问题：

一．公积金制度建设尚未完善，保障范围小，保障偏离度大。

二．经济适用房制度监管和退出机制不完善。

三．廉租房制度建设缓慢，保障范围小，资金缺口大。

四．住房保障形式单一，与人均收入分布不匹配。

五．缺乏住房普查统计数据，住房保障缺乏长期规划。

目前，我国政府在实施住房分配货币化政策的过程中，针对中低收入者的住房问题，

采取的是大力发展经济适用住房的做法，即建设由政府扶持、保本微利销售的经济适用住

房向中低收入的家庭提供，此外还有少量的廉租住房提供给最低收入者家庭，以解决他们

的住房问题。经济适用住房政策实施以来，虽然取得了一定的成效，但也暴露出一些问题，

似乎叫好不叫座。认真研究分析问题所在，不断完善经济适用住房政策，对我国居民住房

问题的解决和房地产市场乃至整个国民经济的健康发展都具有极为重要的意义。

一、科学评估“中低收入家庭”经济状况，正确引导住房消费需求的有效增长。

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经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房问题而建的，这里首先涉及到的就是中低

收入家庭的界定和家庭收入衡量两个方面的问题。

从理论上说，家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。因此，要衡量判断一

个特定家庭收入水平必须综合考虑这两部分因素。

但是，从实践来看，由于目前我国尚未建立个人收入申报制度，这使得政府难以准确

核实家庭的真实收入，从而使“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。我们目

前认定是否为“中低收入家庭”，主要是看其家庭收入的实际状况。按照货币化分房的有

关政策，各地对中低收入标准因地区经济水平而定。一般来说，家庭收入在社会平均值70%

以下属低收入家庭；家庭收入在社会平均值70%-120%之间属中等收入家庭；家庭收入在

社会平均值120%以上属高收入家庭。这些界定从数据和比例上讲是清楚的，从理论上分

析，也是合理的。

二、严格规范经济适用住房的价格构成，确定其合理的定位，真正做到“雪中送炭”，

达到解决中低收入家庭居住问题的目的

与完全意义上的商品房相比，经济适用住房价格构成及价格形成机制有很大的差异，

具有特殊性，具体表现为：(1)价格残缺。经济适用房的土地由行政划拨，不存在缴纳土地

出让金，土地的级差收益无法在价格中体现。(2)价格实行政府指导价。这种价格对市场供

求关系的变动缺乏弹性，同时政府对开发经济适用房的开发商的利润率作了限制。为控制

在不超过3%的利润率，这种利润率没有通过市场竞争而形成。(3)政府对经济适用房的消

费对象有一定的限定，因而其价格只存在于局部市场。

目前，我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但它只解决了一部分中

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