楼面地价是什么意思

房地产基础知识

房地产【广义】：土地、土地上的永久性建筑物、基础设施、水、矿

藏、森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和利益。

房地产【狭义】：房产和地产的总称，也称不动产。

【1】房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、

土地房屋的综合体。

【2】房产是房屋及其权利的总称。

【3】地产是土地及其权利的总称。

【4】房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物、和

其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

特征：位置的固定性，地域的差异性，高值耐久性，保值增值性。

房地产开发：指在依法取得土地使用权的土地上按照土地使用性质和

要求进行的基础建设、房屋建设的活动。

【生地】【熟地】【三通一平】

【七通一平】指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土

地平整。

住宅房地产开发70年产权

商业房地产开发40年产权

工业房地产开发旅游房地产开发综合房地产开发50年

房地产业：房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与

企业的总称。

房地产市场:房产交易双方经济关系的总和。

房地产市场【分类】

【一级市场】：是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用

权出让给房地产经营者的交易市场。

【二级市场】：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发以

后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等的交易市场。

【三级市场】：指在二级市场的基础上再转让或再出租的房地产交易。

如二手搂买卖、租赁、抵押、典当等的交易市场。

土地制度【所有制】

全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国

家行使

集体所有制：村、乡（镇）农民集体；村内两个以上农村集体经济组

织的农民集体

土地制度【出让方式】

【土地划拨】：指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、

安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者

的行为。

【土地承租】：是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的

一定期限内对土地使用、收益的方式。

【协议方式】：指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋

商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让

土地使用权的行为。

土地制度【出让方式】

国有土地使用权出让:是指国家将国有土地权出让给土地使用者，

并由土地使用者支付一定金额的行为。

国有土地使用权使用年限:居住用地：70年

工业用地：50年

教育、科技、文化卫生、体育用地：50年

综合或其它用地：50年

商业、旅游、娱乐用地：40年

国有土地使用权出让方式:招标方式拍卖方式协议方式挂牌方

式

土地制度【出让流程】

公布出让计划确定供地方式→编制、确定出让方案→地价评估确定出

让底价→编制出让文件→发布出让公告→申请及资格审查→招拍挂

实施→签订出让合同公布结果→核发《建设用地批准书》交付土地→

办理土地登记

招标：指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投

标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人

的方式。

招标流程：出让人确定标的及标底→投标人投标→出让人、投标人

开标→评标小组评标→确定中标人

对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能

够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标

人。

拍卖：按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地

使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。

挂牌：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交

易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌

价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。

招标流程：出让人宗地信息挂牌公告→竞买人报价→出让人更新挂牌

价格→出让人接受新报价→确定竞得人

房地产相关知识

【发展商】：专门从事房地产开发和经营地企业

【开发商】：房地产项目的第一承担企业（一般指项目公司）

【承建商】：负责房地产项目建筑施工的单位

【代理商】：从事房地产咨询、经纪、评估、策划、销售等业务地中

介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物

业咨询、评估报告、销售策划等提供有偿服务的机构。

【监理公司】：对承包商的生产(进度、质量和投资)进行监督和管理

工作的机构

【设计公司】：负责房地产开发项目的方案、规划、建筑、景观、施

工设计的机构

【物业】：指已建成投入使用的各类房屋建筑物及其附属设备、设施、

相关场地。

【物业管理】：是指专业化的物业管理机构受业主委托，按照国家法

律、法规，依据合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋及其附属

配套设施，运用现代科学管理和先进的维修养护技术，以经营方式进

行管理，为客户提供高效、优质、经济的全方位服务，使物业发挥最

大的使用效益和经济效益。

房地产开发流程知识：投资分析前期工作建设阶段销售阶段

房地产开发模式：以开发商为中心预售融资、银行按揭融资由开发商

一家完成“买地、建造、卖房、管理”——纵向价值链开发商不持有

物业。

投资机会选择与决策分析：机会寻找与分析，资源评估，财务分析

意向地块的确定→进行项目资源评估→初步可行性研究→可行性研

究方案意向地块的确定：根据城市规划状况及经济发展前景，选择意

向发展地块

项目资源评估：城市文化评估指标，城市发展评估指标，中观经济评

估指标，宏观经济评估指标，自身价值评估指标

初步可行性研究：分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否

可行，定下一步具体研究工作。

可行性方案研究：对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，针对具

体地块及市场现状建立开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金

流量等进行精确控制。

房地产开发程序：取得土地使用权→办理房地产开发企业资质→办理

建设项目选址意见书→办理建设用地规划许可证→开发项目立项登

记→项目深度市场调研→项目定位策划→项目产品策划→项目产品

设计→建筑方案审批→办理建设工程规划许可证→办理施工许可证

房地产开发程序【取得土地】

投资参股,土地收购,收购有土地的公司

房地产开发程序【五证】:《建设用地规划许可证》《国有土地使用

证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房

销售(预售)许可证》

房地产开发程序【两书】:《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》

房地产开发过程中所涉及的部门有:

发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管

局等

房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:

《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、

《施工图》等以及各相关部门的批文

房地产规划设计【基础术语】

规划设计概念:在项目定位的基础上，进行较具体的规划及总体上的

设计，综合考虑政治、经济、历史、文化、民俗、地理、气候、交通

等多项因素，提出规划预期、愿景及发展方式、发展方向、控制指标

等理论。

规划设计内容:城镇发展战略规划、城镇体系规划、总体规划、分区

规划、村镇规划、城市设计、居住区规划、修建性详细规划、控制性

详细规划、历史文化名城保护规划、风景名胜、旅游规划。

控制性详规:以城市总全规划或分区规划为依据，确定建设地区的土

地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及

空间环境控制的规划要求。

修建性详规:以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，

制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

概念性规划：介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，它更不

受现实条件的约束，而比较倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝

图。它强调思路的创新性、前瞻性和指导性。

用地红线:经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界

线。

道路红线:道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、

步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、

通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

建筑物分类（建筑材料）

【钢筋混凝土结构】：即建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土；

【砖混结构】：即建筑物的主要承重构件是以砖墙为主，一般用于多

层建筑；

【钢结构】：既建筑物的主要承重构件全部采用型钢，如全部用钢柱、

钢梁的超高层建筑。

建筑物分类（结构特点）

【框架结构】：以梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系，

即由梁和柱组成框架共

同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载；

【剪力墙结构】：用钢筋混凝土墙板来代替框架中的梁柱，能承担各

类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力；

【框架-剪力墙结构】：在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵

活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力

墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构

两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式.

建筑结构术语

【承重墙】：指支撑着上部楼层重量的墙体,在工程【非承重墙】：指

不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开

的作用,对建筑结构没什么大的影响。

建筑物分类（层、高特点）

【低层】：高度小于或等于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。

【多层】：高度大于10米，小于或等于24米的建筑，多层住宅为四

层至六层。

【小高层】：介于多层及高层之间，一般指7-11层之间的建筑。

【高层】：高度大于24米的建筑，高层住宅为十层至三十层。三十层

以上为超高层

板式建筑:从建筑特征来看，板楼就是东西长、南北短的建筑，在平

面图上，长度明显大于宽度。板楼有低层、多层，最近比较流行的是

板式小高层。

点式（塔式）建筑:以电梯、楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，

从平面图来看，塔楼的长度和宽度大致相同。高度从12层以上到35

层，超过35层是超高层。

建筑高度:建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水

箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

建筑层数:房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上

计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上

（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地

下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，

以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

建筑用地面积：建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如

绿化、道路、停车

场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。

总建筑面积：总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总

和。

容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土

地利用情况和经

济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。

容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积

容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。

【1】容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

【2】容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境一般，感觉有点

密。可以穿插部分双拼别墅,联排别墅解决。

【3】容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，

局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

【4】容积率0.8－1.2，全部是多层的话，环境绝对一流；如果

夹杂低层甚至联排别墅，环境一般。

【5】容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果多层

与小高层的组合，环境是一大卖点。

【6】容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。

【7】容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。

【8】容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此

时如果做全小高层，环境会很差。

【9】容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。

【10】容积率6.0以上，摩天大楼项目

【建筑密度】：用地内各类建筑的基底总面积与建筑用地面积的比率

(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密

度=建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积。

【建筑间距】：指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间

距主要根据所在地区的

日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。

【绿化率】：是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之

和与建设用地面积的比

率（%）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地

和道路绿地（即道路械线内的绿地）。不应包括屋顶、晒台的人工绿

地。绿地率=绿地面积/土地面积

【日照间距】：日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋

在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。

楼面地价

1、楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。

楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关

税费等共同构成

了商品房的市场价值。

2、楼面地价的计算公式：

楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容

积率

规划建筑面积＝土地面积×容积率

容积率=规划建筑总面积÷土地面积

得房率：

是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也

就是销售面积）之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

得房率=（建筑面积-公摊面积）/销售面积

得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑

面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，

公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80％

左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较

实惠。

公共建筑面积:指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套

（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊

的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积。

公摊面积:指商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成。一是电

梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上

为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。二是各单元与楼

宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积

的50％。

住宅的建筑形式

单元式住宅、公寓式住宅、花园洋房、独栋别墅、联排别墅、双拼别

墅、叠加别墅

户型结构

【标准层】：指平面布置相同的住宅楼层。

【跃层】：一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首

层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。

【复式】：是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧

室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面

积，提高住宅的空间利用率。

【错层】：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、

阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面

住宅面积计算。

【跃复式】：是在复式住宅设计功能上的一种创新，特点是其中一层

层高在2.2米内，通常设置洗手间、工人房、储藏室等非主演活动区

域，客厅为共享式。

【退台式】：又称“台阶式”住宅，外形类似于台阶，特点是住宅的

建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个

大平台，可做花园使用。

在购房计算面积时，一般封闭阳台要计入全部面积，非封闭阳台只计

入一半面积。在高层建筑中，考虑到安全因素，一般凹阳台居多；在

多层建筑中，则多见凸阳台。需要注意的是，阳台也是建筑物主体结

构的一部分，不能随意改动结构或自行封闭。

【半地下室】：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高

1/3，且不超过1/2。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高

不足2.20m者计算1/2面积。（半地下室一般有窗，能解决日照问题）

【地下室】：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高一半

者；

【玄关】：登堂入室第一步所在的位置，是一个缓冲过渡的地段，一

般与厅相连，玄关处可设置鞋柜、储物柜等。

【隔断】：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

【住宅的三维空间】：住宅的宽度、长度和高度，这三个指标构成住

宅的“三维空间”，在建筑学中分别称为开间、进深和层高，并有统

一的标准规定。

一般商品房住宅的开间为3.0~3.9米，砖混结构住宅一般不超过3.3

米。

我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5.0米左右

一般商品房的层高都在2.8~3.0米居多。（净高=层高-楼板厚度）

条式住宅,多层之间不宜小于6m;

高层与各种层数住宅之间不宜小13m;

高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之

间应考虑视线干扰因素，适当加大间距。

绿地率：新区建设不应低于30%；

旧区改造不宜低于25%。

居住区的公共绿地，应根据居住不同的规划组织结构类型，设置相应

的中心公共绿地，包括居住区公轩（居住区级），小游园（小区级）

和组团绿地（组常识团级），以及儿童游戏场和其它的块状、带状公

共绿地等。

居住区道路：红线宽度不宜小于20m。

小区路：路面宽5-8m，建筑控制线之间的宽度，采暖区不宜小于14m；

非采暖区不宜小于10m。

组团路：路面宽3-5m；建筑控制线之间的宽度，采暖区不宜小于10m；

非采暖区不宜小于8m。

宅间小路；路面宽不宜小于2.5m。

居住区内主要道路设置，应符合下列规定：

小区内主要道路至少应有两个出入口（也不宜太多2-4个）居住区内

主要道路至少应有两个方面与外围道路相连；

机动车道对外出入口数应控制，其出入口间距不应小于150m。沿街

建筑物长度超过160m时，人行出口间距不宜超过80m。当超过80m

时，应在底层加设人行通道。

楼梯间有应有天然采光和自然通风。当受平面布置限制而不能满足

时，应采用人工照明和通风排烟措施。

梯段净宽不应小于1.10M。六层及六层以下单元住宅中，一边设有栏

杆的梯段净宽可不小于1M。

楼梯踏步宽度不应小于0.25M。踏步高度不应大于0.18M。扶手高度

不宜小于0.90M。

七层及七层以上的住宅，或最高住户入口层楼面距底层室内地面的高

度在16M以上的住宅，应设置电梯。

十二层及十二层以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台。

外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆高度不应低于1.05m，中高层、

高层住宅不应低于1.10m；栏杆设计应防儿童攀登，垂直杆件间净空

不应大于0.11m。

住宅不应布置在地下室；当布置在半地下室时，必须采取采光、通风、

防潮和排水措施。

地下室、半地下室作储藏间、自行车库和设备用房使用时，其净高不

宜低于2M。

Thefurthestdistanceintheworld

Isnotbetweenlifeanddeath

ButwhenIstandinfrontofyou

Yetyoudon'tknowthat

Iloveyou.

Thefurthestdistanceintheworld

IsnotwhenIstandinfrontofyou

Yetyoucan'tseemylove

Butwhenundoubtedlyknowingthelovefromboth

Yetcannotbetogether.

Thefurthestdistanceintheworld

Isnotbeingapartwhilebeinginlove

ButwhenIplainlycannotresisttheyearning

Yetpretendingyouhaveneverbeeninmyheart.

Thefurthestdistanceintheworld

Isnotstrugglingagainstthetides

Butusingone'sindifferentheart

Todiganuncrossableriver

Fortheonewholovesyou.