精装修工程质量管理办法

精装修住宅实施阶段质量管理方法

目 录

第一章 总 则………...……………………………………………1

其次章 释 义………...……………………………………………1

第三章 精装修住宅的设计与施工管理

第四章 精装修住宅的质量通病防治...………………………………1

第五章 内部验收与工程移交………………………………………5

第六章 奖罚措施 ...…………………………………………….….15

第七章 附 则.............………………………………………………16

第一章 总则

第一条 为加强公司对精装修住宅的管理，规范管理程序，明确管理

内容，完善内部质量验收环节，进一步提升精装修工程品质，特制定本“精

装修工程质量管理方法”。

（以下简称“方法”）

其次条 本“方法”适用于公司开发的全部住宅精装修项目。

第三条 本“方法”包括总则、释义、精装修住宅的设计与施工管理、

质量通病防治，内部验收与工程移交、奖罚措施、附则共七个章节。

其次章 释义

精装修住宅：精装修的“精”是对应“粗”而言的，表明装修的规格

和程度。参照建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求，精

装修住宅在交钥匙前，全部功能空间的固定面须全部铺装或粉刷完成，厨

房和卫生间的设备全部安装到位，除床、家具、窗帘等软装饰外基本达到

拎包入住的标准。

第三章 精装修住宅的设计管理

第四条 在确定项目是否进行精装修的问题上，分公司要谨慎对待。

项目是否选择精装修应在项目定位时一并进行考虑，保证精装修工程在公

司批复的方案和项目预算指导下进行。对已完成毛坯房及竣

（或主体在建）

工验收后的项目需增加或变更精装修内容，分公司必需将精装修方案上

报，在获得项目委员会批准后方可实施。

一般状况下销售总价低、市场对精装修认知度低、大城市的郊区、大

户型楼盘和别墅类产品不宜选择精装修；

（假如考虑精装修应选择档次较高的）

与之相对应的，属于中小户型、楼盘位于商务中心区或地铁旁边、或坐落

于大型购物中心和专业市场旁边、旅游度假类产品比较适合进行精装修。

第五条 分公司依据楼盘的市场定位确定精装修房设计的定位。装修

设计标准要依据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格等综合确定。

一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就

相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应当简洁、好用、经济。为了让

客户有更多的选择性，开发商可供应2～3个装修方案供客户选择

（特殊是

建设规模较大、户型较多的楼盘）

。

一般地讲，精装修住宅装修标准划分为五种体系：

1、基础级

（装修成本：300～500元/m

2

）

:

完整的厨房、卫生间装修，门、地板、墙面的装修。

2、标准级

(装修成本：500～800元/ m

2

)

:

在基础级之上，增加厨房、卫生间的部件，厅房起先考虑固定家具的

布置。

3、尊贵级

(装修成本：800～1200元/ m

2

)

:

在标准级之上，增加厨房卫生间的电器，厅房起先考虑更多的收纳系

统，同时提高装修材料的标准。

4、豪华级

(装修成本：1200元/ m

2

以上)

:

在尊贵级之上，增加房屋的其他配置，比如空调系统、热水系

（炉）

统、新风系统、直饮水系统等等。

5、别墅级

(装修成本：3000元/ m

2

以上)

:

在豪华级之上，起先考虑更多的机电系统、固定家具的布置，甚至起

先考虑移动家具、主要灯具的配置。

对于别墅类的高档楼盘的精装修要慎重，可先制作全装修样板房，作

为指引，让客户可以在精装修和毛坯房间自由选择。

匹配的精装标准→进行成本的初步测算→依据测算结果调整空间配置→锁

定精装建立标准

第六条 新技术及设备作为楼盘宣扬和销售的卖点，能显著提高产品

附加值。以采纳新风系统为例，每平米仅增加造价35－45元。各公司可

以视具体状况，在精装修住宅中加以选择利用，业内普遍采纳的新技术和

设备有新风系统、太阳能热水系统、直饮水系统、下排油烟系统、中心吸

尘系统、小型中心空调系统、同层后排水系统等。

第七条 精装房的室内风格定位确定性因素取决于目标客群的形态，

分公司在选择设计风格上尽量做到中性化，在交楼标准装修的基础上，住

户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调，满意

其追求特性化的需求。同时为保证室内与公共部位设计风格统一，内外连

接过渡自然，该两项设计最好选择一家单位来完成。

第八条 精装修设计要以一线房地产为标杆，通过不断地仿照、总结、

创新来达到提升精装修设计质量的目的。如学习万科的U8创新系统

（公共

空间系统、玄关空间系统、厅房空间系统、厨房空间系统、卫浴空间系统、住宅收纳

空间系统、家政空间系统、家居智能化系统）

，供应整套家居解决方案。从建筑

设计方案起先，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气

设计、收纳及贮存系统等多个细微环节统一探讨，并留意系统的集成，力

求将完善的居住功能、建筑室内一体化设计、高品质的产品和完备的售后

服务贡献给广阔业主。

第九条 精装修交付产品与毛坯房交付最大的区分在于隔墙和水电点

位设置。公司总工办要负责探讨制定精装修施工图设计出图标准，通过施

工图标准化，将水电预留和隔墙调整这部分工作逐步交由建筑施工图设计

单位，达到一次性出图的目的，避开二次设计产生对接问题。图纸标准化

的主要内容包括：

• 9.1 水电点位配置标准化

（包括弱电等）（如下表格仅供参考）

户型 房间名称 运用需求 点位设施 设置位置 高度 数量 备注

起居室 电视＋音响 有线电视及调电视机后方墙面 300 1

频插座

（2+3）极插座 电视机后方墙面 300 3

网络面板 电视机后方墙面 300 1

音频输入面板 电视机后方墙面 300 1

300 2 音频输出面板 电视对面墙靠近墙角处

300 1 电话及网络 电视对面墙靠近墙角处

餐厅与起

居厅之间

300 1 灯具（台灯） （2+3）极插座 电视对面墙靠近墙角处

吸尘、充电电视对面墙面靠近主卧

等备用 门处

语音与网络合

用面板

烟感报警探头 烟感报警 吸顶 1

300 1 备用 （2+3）极插座

9.2 细部节点标准化

经过样板间的操作，将一些节点可以举荐作为标准固化，并在不断进

行优化。节点标准化可以保证不同项目细部节点的统一，便利成本测算与

价格比较。同时，经过多次实际验证的标准化节点也可以保证施工质量。

• 9.3 制图方式标准化—平面施工图制图方式

在精装修施工图设计中，设计重点应当放在水电点位的布置和材料搭

配上。在平面图中尽量多的反映各种数据指标、材料选型。协作标准立面

图和标准节点，以达到图纸更加明晰、易懂的目的。

9.3.1 平面布置图：主要表达内容为平面的功能布局。在全装修房图

纸中，首先要进行房间编号，以便在多个房间功能均为卧房的状况下，各

方面沟通时能够通过房间编号进行确认；其次要严格分清软硬装家具，便

利施工单位报价运用，软装家具应当运用虚线表达，和硬装家具有明显的

区分。此图可以作为今后的全装修交房标准布置图，也可以作为销售彩色

平面的线框图纸。

9.3.2 拆除、新建隔墙及固定家具放样图：主要表达内容为装修时隔

墙的改变与硬装家具的尺寸。由于大部分硬装家具为成品定制，因此放样

时标注的深度仅供参考，具体深度以厂家加工图纸为依据，本图上主要规

范固定家具的限制长度，如冰箱一侧的厨房厨柜须要标明给冰箱留位的尺

寸等；隔墙不需标注墙厚，本图主要标明隔墙定位，可供现场放样施工即

可；同时赐予建筑设计单位修改看法。

9.3.3 顶面布置图：主要表达的内容是全装修房完成后顶面综合状况，

公寓房里一般就是顶面造型和灯具布置之间的协作关系，假如装修标准里

有中心空调等其他与吊顶完成面有关的内容，也应当在本图中表达。在布

置时应当考虑到平面上高于1.8米的家具会对吊顶造型和灯具位置产生的

影响，因此图中要保留这些柜体的位置，用灰色线条表达。必需标注的内

容为吊顶完成面的高度和材质编号；灯具

（不吊顶部份高度标注为“至顶”）

编号。具体材质编号对应的材料、灯具编号对应的灯具品牌与型号应当在

图面中做材料表进行说明。

9.3.4 插座布置图是插座的端口定位图。图纸表达的内容必需包括强

弱电全部的插座端口，通过插座图块的高度标注确定插座的安装高度，通

过平面的尺寸标注进行定位。全装修房的厨柜部分为厂家定制，具体定位

应当依据厨柜公司的施工图纸进行施作。插座安装高度从室内装饰地坪完

成面起先计算至插座面板下端。

9.3.5 立面指引和完成面标号图主要表达内容为厨卫及标准立面的立

面指引以及其他房间的完成面材料。一般而言，厨房与卫生间须要贴面砖

的部份，在全装修施工图里必需出立面图，其他的

（包括干湿分别的盥洗室）

厅房可以不用再特地绘制立面，只须要通过本图的完成面标号确定各个完

成面的材料即可。

9.4 立面标准化

在厅房系统立面基本一样的状况下，施工图立面图纸仅包括一些必要

立面的施工方式，在厅房系统立面图上不反映插座、开关具体点位。

标准化立面内容

衣橱或有特殊节点须要标注的立面）

第十条 在户型设计阶段介入精装修设计内容，对厨房、卫生间的布

置设计、收纳系统的空间预留、家具布置空间的预留、电器设备空间的预

留、外立面设计等进行通盘考虑，户型方案中必需严格做好家具布置图。

10.1 在施工图阶段与设备专业的对接

留意考虑给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、

热水器位置、开关插座位置、弱电接口位置等。

10.2 在精装修设计阶段留意室内装修设计与公共空间及户外空间的

对接，包括入户门内外的对接、室内与

（地面标高、入户门内外门套的装修）

阳台、露台的对接。尤其是公共部位和室内装修选择两家单位进行设计时。

例如，为提高项目品位，其项目的单元门厅、大堂、电梯前室等

（楼）

公共部位的精装修可独立进行方案设计，装修档次类似于高级酒店大堂，

这种设计标准让主子备受敬重的身份感从踏进大门起先就迎面而来。

10.3 在精装修细化阶段需留意以下问题：

10.3.1 入户门风格与形式的选择必需与室内设计统一；

10.3.2 建筑设计院的施工图与精装修设计是否冲突

（尺寸差异、水电定

位差异、机电设备预留洞口等）

；

10.3.3 室内公共部分装修设计与入户装修设计的连接

（地面标高、入户

门内外门套的装修）

；

10.3.4 室外设计与室内设计的连接；

（阳台、露台门、窗等）

10.3.5 关于竣工验收前和验收后装修的问题与相关设计图纸的对应。

第十一条 精装修设计方案必需经分公司总工办及建筑师确认后，再

提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计，避开装修设计与原施工

图设计的脱节。

第十二条 精装修设计图必需至少包含以下内容：

1、平面定位图、平面布置图、地面装饰铺地图

2、天花平面图

3、全部立面图

（墙面尺寸定位图）

4、必要的剖面图

5、节点构造详图

6、水电设备施工图

（室内）

7、设计说明

8、材料清单表

第十三条 搞好精装修成本限制必需留意抓住两个重点环节：一是方

案设计阶段，二是项目实施阶段。其中，方案设计阶段的操作流程建议参

考如下：

★ 成本定位：依据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造

价。。

（责任单位：营销策划部、设计公司）

★ 装修设计及预算：按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深

化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本

（责任

单位：装修设计公司）

。

★ 选购 询价:按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的选购

询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨

房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面瓷砖、涂料等

（责任单位：

预算部和选购 部）

。

★ 编制预算：依据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算

（责任单位：预算部）

。

★ 调整设计：依据产品定位及成本限制目标调整装修设计

（责任单位：

营销部、设计部）

。

★ 实施预算：依据最终定版的装修设计完成精装修成本预算编制并组

织实施。

13.1 方案设计阶段

方案设计阶段是成本限制的源头，其目标项目的定位、装饰风格等的

确定理论上可以确定约70%左右的干脆精装修项目成本。分公司须做好设

计方案评审以及关键材料与工艺的审核，在成本不变的状况下，通过优化

成本组合关系，强调成本运用向客户重点关注区域

（包括客厅、主卧房、橱卫

间）

倾斜，弱化非客户敏感点的区域，以此来取得最优化的性价比。

13.11 室内的装饰设计和定位必需与工程设计同步；

13.12 设计的选材应当服务于规模化施工，重视与住宅部品制造商或

供应商的合作，特殊是橱柜、地板和室内门系统，他们在这些领域较设计

师更专业，这样便于质量限制，削减工程施工难度；

13.13 建议做法：

a.墙纸应尽可能避开采纳横纹竖贴，选材料时墙纸的纸基尽可能的软；

b.橱柜应综合考虑功能性的构件，如调味架、微波炉、消毒柜等的位置；

c.橱柜下的靠壁灯建议别设计在吊柜的下部，其光照的光斑会暴露墙砖

的缺陷；

d.浴霸的设计位置；尽量不要放在头顶的正上方；

e.阴角的收口问题：天棚和墙面应当设计线条的收口,以提高观感质量；

f.客户对踢脚线造型的敏感度极低，设计重点是颜色和便于业主清洁；

g.客厅电视插座的预留预埋，设计尽可能考虑二面墙，便于后期业主家

具布置的敏捷性；

h.要对象装饰柜之类的储物空间进行功能性设计；

13.2 实施阶段

精装修工程实施阶段的成本限制主要体现在精装修单位的招标和甲

供材料的选购 上，分公司在确定精装修项目的施工单位时，必需依据

公司相关制度规定通过招投标完成，保证竞价充分，选择最适合项目的施

工单位，不得采纳议标、干脆谈判的方式。如有特殊缘由的确无法组织招

投标，需按流程要求报公司审批；大宗材料选购

纳招标方式确定各主要材料的供应商。

13.21 实行清单投标报价方式，对报价清单的内容及形式

（包括计价部

（包括卫生洁具、卫浴五

金、橱柜、灶具、装饰木门等）

，在公司未确定入围品牌前，各公司也必需采

分和措施部分）

要进行全面详尽的梳理，并在《招标文件》中做出具体要求，

削减后期风险；

13.22 精装修工程的标段划分不宜太大，对于成熟的装修公司来说，

3万平米左右比较合适，标段太大会降低施工单位自身管控实力，标段太

小不会引起装修公司的投标爱好；

13.23 合同主要经济条款采纳按户总价包死、变更签证另计的形式；

13.24 跟踪精装的后设计内容；

（比如户内栏杆、挑高露台封闭等）

13.25 在合同签订中对材料的备货要求、按时供应到场、

（或带安装）

验收过程及质保体系等进行明确的约定，限制其他间接成本发生；

13.26 对受市场改变左右价格的部品材料，在招标及合同签

（如空调）

订过程中重点关注，应充分分析市场行情和走势，在供货周期内在保证材

料质量、供货时间的前提下尽量做到成本最优；

13.27 帮助装饰总包限制供货节奏，刚好跟进现场验收状况，协作工

程协调总分包关系，限制一些类似多次搬运、交叉作业、多次污染等隐性

成本的随意发生；

13.28 对“甲限乙供材料”刚好跟踪施工单位和商家签订供货合同，

限制材料质量和价格刚好锁定；

13.29 为便于施工过程管理，批量装修时同种装修风格、样式的户型

最好支配在同一单元垂直方向的各户内；

13.30室内精装修的预留预埋必需与土建施工现场同步，土建施工时

必需严格限制门窗洞口的尺寸，以满意工厂化生产的要求；

13.31橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用

电器安装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等必需由专业制造

商工厂化完成施工。同时考虑木推拉门、窗台板等零部件最好也由工厂化

生产，有利于保证质量、缩短工期和限制成本。

第十四条 选择精装修部品、材料必需兼顾品牌和成本，可以利用客

户对于有品牌的成品型材料敏感度较高的特点，从大众知名品牌的中低端

产品中进成品型材行选择，这样可显著提高项目档次和品牌；对于非成品

型材料的选择，以物美价廉为主要选择依据，但在选择的时候必需考虑材

料的供货渠道、周期，以及产品的误差，保证材料的

（图案、尺寸、色差等）

耐久性、环保等问题以及质量责任的可追溯性。同时加强对进场材料、成

品及半成品的验收，避开假冒伪劣产品或缺陷产品的运用。以下为客户敏

感度较高的材料品牌举例：

部品 品牌

厨房炉灶、电器 方太、西门子、Smeg（德国）、Miele、kupperbusch、

洗衣机 海尔、西门子、Smeg、kupperbusch

卫浴洁具 科勒、乐家、TOTO、维宝、劳芬、杜拉维特、

龙头 科勒、汉斯格雅、摩恩、当代、高仪、得而达

厨房橱柜 博洛尼、Poggen pohl、柏丽、SieMatic、诺亚特

水槽 摩恩、BLANCO、弗兰卡

地砖 东鹏、斯米克、长谷、诺贝尔、马特拉齐

地板 圣象、柏高、大自然、安信、北美风情、新宏基

灯具 雷士、三雄极光

注：表中加深部分为常用品牌，能够满意成本在1500元/m2左右的中高档装修标准要求。

第十五条 选购 部要加强对精装修合同的管理，公司选购 部要重

点探讨制定精装修工程的专用合同，并为分公司合同谈判供应必要技术指

导；分公司选购 部重点对合同细微环节的把握，在谈判中争取主动主动，

使精装修工程在工期、质量等方面达到全面受控状态。

第十六条 分公司必需做好主体施工单位与装修施工单位的施工界面

移交工作，避开二者产生工序交叉或遗漏、造成后期责任界定不清。为此

甲方要提前谋划，可以考虑将卫生间防水，墙面腻子、穿线、开关面板和

窗护栏安装、单元门厅精装修及电梯门套安装等项工程交由精装修单位施

工，并在合同中进行明确。主体施工单位移交场地时的界面参考如下：

1、冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根

下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管

对接。最好实行技术措施使冷热水管道处于持压状态。

2、强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要

穿线，开关插座不要装。

3、顶棚：用水泥腻子刮平，不用抹灰。

4、墙面：完成抹灰，不应有裂缝，电气底盒预埋完成。门洞找方。

5、地面：混凝土毛地面。设计贴木地板房间的地面，要预选由主体

施工单体压光找平。

６、外窗：施工完毕。最好完成淋水试验。

第十七条 各公司必需重视样板房在营销展示方面的作用，前期是否

进行样板房建设，以及选择建设临时样板房还是实体样板房要依据推盘时

机、销售状况等敏捷驾驭。在批量精装修前，必需先进行交楼样板房制作，

以此来发觉产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并刚好加以修正。各

公司总经理必需对样板间的装修过程实地进行把关，负责组织营销、总工

办、工程等部门对样板间的最终装修结果进行验收、调整并最终确认。

17.1 样板房的设计必需与定位、卖点相关联、相呼应，具有显

明的主题思路和风格，设计重点要放在营造引人入胜的视觉效果、留意

表现楼盘的特质以及呈现目标客户志向中的生活品位这三大方面。透过样

板房，能让购房者品位到居住文化的内涵，感受到一种良好的居家氛

围，一种使人倍感舒适的生活方式，从而激起客户的购买欲望。

17.2 临时样板房与实体楼的尺寸、层高和结构户型比例不能差

异过大，对公摊面积影响较大的电梯、公用走廊、楼梯等应在样板房

内应有所体现或明示。

17.3 精装修实体样板房的数量选择要合理，避开户型重复。样板房

的楼层和位置选择必需考虑业主参观的便利性，不宜太高，这样能够同时

把户外美景引进室内或用艺术品和装饰图案令室内外环境相呼应。

17.4 样板房施工具有周期短，协作要求高的特点，所以前期打算工

作要充分，分公司在选择施工单位时假如采纳干脆托付或者议标的方式，

需留意把控风险。

17.5 分公司在样板房装修时所运用的的材料和批量精装修时要尽

量匹配，如内墙涂料、瓷砖、户内门款式及品牌、甚至是室内护窗栏杆

等，在进行材料选型和招标时均要与营销保持沟通，了解营销是否对客

户有承诺，并刚好提示设计公司和选购 部。

17.6 住宅精装修样板间展示前必需将装修部分与装饰部分区分开

来，未包含在交房标准内的装饰部分要有标识、标牌做提示，相关的建筑

材料名称、规格不得用“高级、名牌、优质”等不确定字眼，不能误导消

费者或由此产生法律纠纷。

装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内

容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、各种生活用品

等。作为销售展示的样板间应是二者之和。

17.7 实体样板装修完成后，各公司必需对其单平米装修成本

（包含

公共部位）

进行综合测算，以精确地编制批量精装修预算。

第十八条 正常状况下，精装修工程工期要限制在3～4个月以内。过

程中重要的施工节点建议限制如下：

开工前的打算阶段：不宜超过21天，否则意味着和土建之间的移交出

现一些问题。

• 泥水完工：自开工之日起，不超过50天。

• 乳胶漆：从起先就进场，第55天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已

经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第90天完成其次遍，剩余为较

为完整的整改时间。

• 门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石确定了全屋标高关系，因此

不能太晚。

• 木门套安装：其次遍腻子结束，门框就应装完。

• 门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。

• 卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时起先安装，第80天左右装完。

• 五金件：第85天完工。

• 内部整改起先：应尽早进行。事实上，为了挽住施工班组，应当源源不

断地供应整改要求，否则工人很简单在大面积施工完成之后就撤离。尤其

是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地歼灭问题。

• 小规模业主开放：第90～100天左右比较合适。

监理、甲方的检查和整改组织：预留了一个月左右的时间，应当是特

别足够的。

第十九条 协调主体施工单位和精装修单位的关系，在主体施工单位

将室外电梯拆除前，必需将砂子、水泥、瓷砖等大宗材料利用室外电梯运

至各户内，避开运用楼内电梯运输而对其造成破坏。利用室内电梯运输其

他成品、半成品材料，要提前在电梯内做好必要的防护，避开超限超载。

其次十条 精装修工程的质量限制责任参照公司下发的《项目实施阶

段质量管理方法》中第三章相关要求执行。

第四章 精装修工程质量通病防治

其次十一条 工程质量通病是影响观感和运用功能的主要缘由，涉及

广阔业主的切身利益，精装修工程尤甚。各公司必需仔细反复探讨，通过

材料选择、工艺改进等一系列的管理手段，力求从根本上克服和根治，让

业主无可挑剔。精装修工程常见的质量通病及防控重点如下：

21.1混凝土及抹灰裂缝

防治重点：

a.水泥砂浆、混合砂浆抹灰的比较。

b.烟道变形下沉也经常引起瓷砖开裂

c.混凝土裂缝修补，砂浆裂缝修补。

d.施工过程限制,如分遍成活、成活养护。

21.2墙砖空鼓

防治重点：

a.基层强度要保证，尤其是混合砂浆抹灰的墙面，防止表面强度低造

成的空鼓发生。

b.基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次潮湿墙面。

假如是轻质砌块，考虑其吸水率大的特点须延长洒水养护时间。

c.墙砖在水中浸泡2小时以上。

d.采纳二次成活法。大墙砖背面刮上一层约10mm厚的水泥膏，先试

贴，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。

e.门边、门头位置尤其要防止空鼓。

f.在不同墙体材料交接部位，肯定要用钢丝网加强，否则该部位发生

相对位移时也简单造成空鼓。

g.瓷砖踢脚线经常空鼓，缘由之一是腻子刮得太低，应避开。

21.3地砖空鼓

a.铺贴前楼地面要撒水潮湿，干铺砂浆协作比约1:4 , 铺摊要匀称。

b.采纳二次成活法。地砖背面刮上一层约10mm厚的水泥膏，先试铺，

轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。

c.铺完至少24小时后才允许上人，可以洒少量清水养护。

21.4墙地砖色差

a.瓷砖的供货要保证同一型号、同一规格、同一批次、同一色号。在

精确的计算瓷砖用量的同时，还要在与供货商签订的合同上写明，至少保

有供货总量的10%以上作为备用，而且允许超过的部分退货。此外，假如

可能出现色差问题时，要求厂家提前知会，这样可以做到预留部分瓷砖作

为整改备用，避开同一房间内出现较大色差。

b.预留2%瓷砖用于修理。

21.5木作工程裂缝

a.有关平衡含水率的学问，很多人可能理解有错误。

b.尽量削减木材运用范围，能运用石膏板代替的吊顶可尽量替换。

c.“回”字型天花的四个角，胶合板不宜在此旁边断开，而是在四个

角整块夹板做成L 形完成角部的过渡，可大幅降低角部出现裂缝的可能。

d.木材与木材接缝处做成V字形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，

封牛皮纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较牢靠，但是很费功夫。不

宜用无纺布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到绷紧的作用。

e.留意木材选材，妥当地支配施工工序，削减木材受潮可能性，尽量

避开木材与混凝土墙面等干脆接触，否则很简单出现裂缝。

21.6吊顶不平变形开裂

a.吊点及挂件节点出现虚假受力状况。

b.龙骨与板缝位置不正确，或者龙骨刚度、数量不足。

c.石膏板钉钉位置、间距不正确。

d.缝隙位置胶带、填充腻子施工工艺方法不正确。

21.7乳胶漆观感不佳

a.乳胶漆是细活，除了选择专业的工人外，要尽量延长乳胶漆的作业

时间，保证慢工出细活。

b.尽量削减其他工序对乳胶漆的影响。这是特别重要的一点。

c.工艺方法的选择：施工方法可以是刷、喷、滚涂。

d.阴阳角不顺直：建议用白水泥打一遍底后再刮腻子。

e.透底、流坠、起粉、慢干、回粘、发霉、返锈、变色和褪色、起泡

f.白天、晚上两种工作状态检查乳胶漆质量。

21.8木作油漆质量不佳

a.衣柜等尽量采纳工厂化施工,须在现场施工的，最好能集中施工油

漆，避开色差。

b.最好与室内其他木作油漆在色调上保持一样。

c.其他木制品也尽量考虑工厂化制作的可能性。

21.9其他问题

a.铝扣板吊顶露缝：选用较厚的、咬合式断面，灯具一次安装就位。

b.大面积的石材窗台板特别简单空鼓，贴好后要留意连续养护。

c.木地板空鼓：地面砂浆找平层建议由装修单位集中施工。

d. 用优质玻璃钻头可削减五金件安装时对墙面瓷砖的破坏。

e. 快交工时发觉管道渗漏： 除了中间移交时把关验收外，精装修施

工过程中需留意：一是贴卫生间靠下的其次块墙砖时，固定用钉子简单钉

破水管；二是洗脸台的角钢架安装时简单打破水管，建议采纳扁的支架，

不要做成三角斜撑；三是楼面水电暗埋管肯定要标记范围；四是木踢脚线

施工时，因为各种标记已经被遮掩，很简单钉破水管，要特殊留意。

f.电路跳闸或者相序错误：要逐根检查，除了正式测试外，开关插座

还必需较长时间通电试验，解除质量故障。

第五章 内部验收与工程移交

其次十二条 精装修工程的内验时间、内验程序等按《项目实施阶段

质量管理方法》第五章中单体的相关要求执行。

其次十三条 依据精装修工程质量的特点，规定内验评分结果由施工

现场质量性能检测、过程质量验收记录、实测项目质量、观感质量四部分

组成，每项评价内容所占的权重分别为20%、10%、20%和50%。

23.1 精装修工程质量评价

23.1.1 精装修工程性能检测

精装修工程性能检测应检查的项目包括：

（1）外窗传热性能及建筑节能检测；外窗传热性能检测

（包括可见光透

射比、中空玻璃露点和保温性能）

和建筑节能检测要达到设计和规范要求。

（2）外墙块材镶贴的粘结强度检测：要求大面积粘贴前应制作样板并

进行粘结强度试验，对已镶贴完成的部分现场抽样做拉拔试验。

（3）室内环境质量检测：依据建设部颁布的《民用建筑工程室内环境

污染限制规范》，对甲醛、苯、氡、氨以及总挥发

(GB50325-2001 2006年版)

性有机化合物5种主要的有害物质在空气中的含量进行检测。

（TVOC）

注：常见的苯超标的涂料房间里有淡淡的香气，假如涂料中的游离甲

苯二异氰酸酯（TDI）的含量超标，其有毒性的蒸汽会对呼吸道和眼睛产

生刺激。建议先做样板间，经对样板间室内环境质量进行检测合格后再进

行其他部分的装修施工。

以上各项内验时，分公司要各供应一份由权威机构出具的检测报告。

（4）地面、屋面蓄水试验：要求项目在交与精装修单位前必需完成此

项试验，做好中间交接检查，防止后期发生渗漏问题时责任界定不清。

（5）承压管道的打压测试记录：依据不同条件可以做水压和气压测试，

标准参照《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》。

（GB50242－2002）

（6）非承压管道和设备灌水试验及排水干管管道通球、通水试验：测

试参照标准同上。

（7）消火栓系统试射试验：室内消火栓系统安装完成后应取屋顶层

（或

水箱间内）

试验消火栓和首层取两处消火栓做试射试验，达到设计要求为合

格。以顶层试验消火栓试射为例，试验时将屋顶检查试验用消火栓箱打开，

按下消防泵启动按钮，取下消防水龙带快速接好栓口和水枪，打开消火栓

阀门，拉到平屋顶上，水平向上倾角30°～45°试射，同时视察压力表读数

是否满意设计要求，视察射出的密集水栓长度，按规定有7m、10m、13m

三种，一般达到10米即可。

（8）火灾自动报警及消防联动测试：此项应包含在智能化系统检测中，

但由于相对重要，在此进行单列。参照《智能建筑工程质量验收规范》

（GB50339-2003）

要求，以检测其系统联动功能和基本功能为主，下列项目

应做为测试重点：

A、消防用电设备电源的自动切换功能，包括直流电源与备用电源之

间的自动切换，以及双路沟通电源之间的自动切换；

(依据须要进行)

B、火灾报警系统的检测功能，包括火灾报警的优先级、火灾报警的

延迟时间、信号的传输、故障的报警等；

C、火灾的探测功能，烟感、温感及火焰探测器对现场火灾参数的响

应状况；

D、消防泵的启停、运行、双泵转换以及在消火栓处的启停功能；

E、喷淋泵的启停、运行、双泵转换；

F、电动防火门、防火卷帘的一步、两步动作及相应的联动功能；

G、空调设备和防排烟设备动作

(包括送新风机、排烟风机和相应的阀门)

及相应的联动功能；

H、消防电梯的人工限制和相应的联动限制；

I、火灾应急广播设备的选区、选层广播，扬声器的切换，备用扩音

器的限制；

J、消防通讯设备的限制室与现场的对讲以及与

(包括用电话插孔的对讲)

“119"的通话；

(9) 采暖系统调试、试运行记录:目前北方区各项目大多采纳低温热水

地板辐射采暖系统，此项工作特殊针对小区规模较大而当年竣工但不交房

的项目，建议供暖期到来时进行一次系统的整体调试及试运行，保证在业

主交付后不再发生类似管道堵塞、部分用户室内温度达不到设计温度、末

端楼采暖不热，接近换热站处的楼温度过高的现象。

（10）接地装置、防雷装置的接地电阻测试和通电照明测试全记录：

参照《建筑电气工程施工质量验收规范》执行。

（GB50303-2002）

（11）智能化系统检测：智能化系统由通信网络系统、信息网络系统、

综合布线系统、火灾报警及消防联动系统、平安防范系统、建筑设备自动

监控系统等组成，其系统检测参照参照《智能建筑工程质量验收规范》

（GB50339-2003）

要求执行，重点是测试小区背景音乐、门禁可视对讲系统

（包括五方对讲）

，小区监控系统、停车场管理系统等。

23.1.2精装修工程性能检测检查评价方法应符合下列规定：

检查标准：检查项目一次检测达到设计要求及规范规定的为一档，取

100％的标准分值；按有关规范规定，经过处理后达到设计要求及规范规

定的为三档，取70％的标准分值。

检查方法：现场检测或检查检测报告。

23.1.3 精装修工程性能检测评分应符合下表规定：

序号 检 查 项 目 应得分 实得分 备注

1 外窗传热性能及建筑节能检测 10

2 外墙块材镶贴的粘结强度检测 10

3 室内环境质量检测 10

4 有防水要求的房间地面、屋面蓄水试验 15

5 承压管道、设备系统水压试验 10

6 5

7 消火栓系统试射试验 5

8 火灾报警和消防联动系统测试 10

9 采暖系统调试、试运行记录 5

10 接地装置、防雷装置的接地电阻测试 5

11 5

12 智能化系统检测 10

检 权重值20分。

查 应得分合计：

结 实得分合计：

果 精装修工程性能检测得分：

非承压管道和设备灌水试验及排水干管管

道通球、通水试验

通电照明测试全记录

判定结果

100％ 70％

23.2 精装修工程过程质量记录检查

23.2.1精装修工程质量记录应检查的项目包括：

（1）材料合格证及进场验收记录

A、装饰装修、节能保温材料合格证、进场验收记录；

B、门窗抗风压、水密性、气密性、结构胶相容性试验报告；

C、有环境质量要求的材料合格证、进场验收记录及复试报告。

（2）施工记录

A、吊顶、外墙饰面板、各种预埋件及粘贴施工记录；

（砖）

B、节能工程施工记录；

C、检验批、分项、分部工程质量验收记录。

（子分部）

（3）新工艺、新材料

过程中采纳的新工艺、新材料必需供应相关的产品说明资料，包括由

权威检测机构出具的产品性能检测报告、施工工艺工法等。

23.2.2 精装修工程质量记录检查评价方法应符合下列规定：

检查标准：材料、设备合格证、进场验收记录、施

（出厂质量证明书）

工记录、施工试验记录等资料完整、数据齐全并能满意设计及规范要求，

真实、有效、内容填写正确，分类整理规范，审签手续完备的为一档，取

100%的标准分值；资料完整、数据齐全并能满意设计及规范要求，真实、

有效，整理基本规范，审签手续基本完备的为二档，取85％的标准分值；

资料基本完整并能满意设计及规范要求，真实、有效，内容审签手续基本

完备的为三档，取70％的标准分值。

检查方法：检查资料的数量及内容。

23.2.3 精装修工程质量记录评分应符合下表规定:

序

号

材料

合格

1

证、

进场

验收

记录

门窗抗风压、水密性、气密性、

结构胶相容性试验报告

有环境质量要求的材料合格证、进

场验收记录及复试报告

吊顶、外墙饰面板（砖）、预埋

件及粘贴施工记录

2

施工

记录

节能工程施工记录 5

检验批、分项、分部（子分部）

工程质量验收

3 新工艺、新材料

40

5

检 查 项 目 应得分 实得分 备注

装饰装修、节能保温材料合格

证、进场验收记录

判定结果

100％ 85％ 70％

15

15

5

检 权重值10分。

查 应得分合计：

结 实得分合计：

果 精装修工程质量记录得分：

注：1、“检验批、分项、分部（子分部）工程质量验收记录”以精装修内容为主。

2、本表满分按100计，新工艺、新材料一项为附加分，如项目引进了新工艺、新材料则在前

三项得分的基础上视具体状况额外加分，否则也不扣分，此项最高得分不超过10分。

23.3 精装修工程实测检查项目尺寸允许偏差

2 精装修工程实测检查项目尺寸允许偏差应符合下表规定：

序号 子分部 检 查 项 目

1 抹灰工程

2 门窗工程 门窗框正、侧面垂直度 2

立面垂直度 3

表面平整度 3

开间进深

3 房间尺寸

净高

地面

整体地面 表面平整度 2

表面平整度 1 板块地面

允许偏差（mm）

高级

每个房间开间和进深各抽测两处，极差

和最大负偏差均≯15㎜

每个房间各抽测5点，极差和最大负偏

差均≯15㎜

踏步中心线至扶手上皮高≥900㎜，顶

栏杆 高度、竖杆净距 层水平护身栏杆高度≥1050㎜；净距≯

公共 相邻踏步差≯10㎜，单步高度≯175㎜、

部位 两端宽度差≯10㎜

110㎜，正偏差不大于3mm

5 踏步 高度、宽度、铺贴质量

墙面平整度和垂直度≯3㎜，无空鼓开

墙地面 平整度、垂直度、空鼓开裂 裂，地面铺贴缝隙匀称、平整度≯1㎜

地砖或石材等无色差和缺棱掉角现象

4

工程

23.3.2 精装修工程尺寸允许偏差应符合下列规定：

检查标准：检查项目为允许偏差项目时，项目各测点实测值均达到规

范规定值，且有85%及其以上的测点平均实测值小于等于规范规定值0.8

倍的为一档，取100%的标准分值；检查项目各测点实测值均达到规范规

定值，且有50％及其以上，但不足85％的测点平均实测值小于等于规范

规定值0.8倍的为二档，取85％的标准分值；检查项目各测点实测值均达

到规范规定的为三档，取70％的标准分值。

检查方法：在各相关同类检验批或分项工程中，随机抽取10个检验批

或分项工程，不足10个的取全部进行分析计算。必要时可进行现场抽测。

23.3.3 精装修工程实测项目评分应符合下表规定：

序

号

1 抹灰工程 立面垂直度、表面平整度 15

2 门窗工程 门窗框正、侧面垂直度 15

3 地面工程 表面平整度 10

4 房间尺寸 包括开间、进深和层高 40

检 查 项 目 应得分 实得分 备注

栏杆 5

5 公共部位 踏步 5

墙地面 10

检 权重值20分。

查 应得分合计：

结 实得分合计：

果 精装修工程实测项目得分：

判定结果

100％ 85％ 70％

注：实测数据所用表格沿用粗装修所用表格。

23.4 精装修工程观感质量

23.4.1 精装修工程观感质量应检查的项目包括：地面、抹灰、门窗、

卫生间、厨房、吊顶、隔断、饰面板、涂饰工程、裱糊与软包、细

（砖）

部工程、室内观感、外檐观感。

（室外）

23.4.2 精装修工程观感质量检查评价方法应符合下列规定：

检查标准：每个检查项目的检查点按“好”、“一般”、“差”给出

评价，项目检查点90％及其以上达到“好”，其余检查点达到一般的为一

档，取100％的标准分值；项目检查点“好”的达到70%及其以上但不足

90%，其余检查点达到“一般”的为二档，取85％的标准分值；项目检查

点“好”的达到30%及其以上但不足70％，其余检查点达到“一般”的

为三档，取70％的标准分值。

检查方法：视察辅以必要的量测和检查分部工程质量验收记

（子分部）

录，并进行分析计算。

23.4.3 精装修工程观感质量评分应符合下表规定：

序

号

1 地板 含水率、表面、接缝、脚感 10

2 门窗 5

判定结果

100％ 85％ 70％

检 查 项 目 应得分 实得分 备注

固定、配件、位置、构造、

密封、开启等

3

分色规则、平整、干净、美

涂饰墙面 5

观，阴阳角线笔直，无开裂

墙

面

裱糊与

软包

端正、边框、拼角、接缝 5

布局、墙地砖、防水、地面

坡度、洁具安装、插座

布局、厨具安装、墙地砖、

插座、排水、

材料、灯具设备安装位置、

4 卫生间 10

5 厨房 10

6 吊顶及隔断 交接缝处理、龙骨；隔断材5

料及安装

7 5

木工及油漆制无变形开裂、边角顺直、五

品 金件安装、油漆涂刷

8 10

电气及给排设计合理、施工规范、满意

水工程 功能性运用要求

管道井 9 10

管道和桥架布置及固定、管

道防腐及保温、封堵、观感

柜、盒、护罩、栏杆、花式

等安装、固定和表面质量

面砖、涂料、饰物、线条及

不同做法的交接过渡

面砖、涂料、石材、线条及

不同做法的交接过渡

单元门楼、电梯前室、楼梯

间等部位精装修细部观感

10 细部工程 20

11 室内观感 25

12 室外观感 10

13 公共部位 20

检 权重值50分。

查 应得分合计：

结 实得分合计：

果 精装修工程观感质量得分：

具体质量要求如下：

1、地板：含水率应符合要求，地板漆膜光滑，表面无

（以合格证为准）

气泡、划痕，无起拱变形或严峻色差，平整且无明显缝隙，踩上去无声响；

地板与踢脚板的结合要密合，踢脚线色差应不明显，拼缝严密，钉子经过

处理应当看不出来，顺直美观。

2、门窗：配件齐全，开启敏捷，外窗窗口周边打胶密实，淋水试验

合格。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水；入户门表面无

划痕，门边无变形，门与框密封严密，门和锁开关敏捷，门铃工作正常，

猫眼固定坚固、透视性好；木门检查油漆是否刷全，包括门顶部和底部

（用

镜子检查）

，门框的内侧表面光滑、平整度小于2毫米。

注：检测防盗门的密封条是否良好，可用一张纸币或者长纸条放在密

封点上，关门压住纸条看是否能轻易抽出，如抽出困难就说明密封性很好。

3、墙面：

（1）涂料墙面 涂料表面无起皮、褶皱、起壳、鼓泡，无

（包括顶棚）

明显透底，色差，泛碱，返色，无砂眼、流坠、粒子等，环视墙身并用手

触摸，墙面平整、干净、美观，墙体阴阳角线笔直，无开裂，用小锤轻击

墙面无大面积空鼓。空调的室外机在各主要厅室外侧预留机位合理，空调

插座和预留洞位置对应，高度大小满意运用要求。

（2）裱糊壁纸墙面 距离1.5米正面视察，应看不出拼缝、污

（布）

渍、色差，无脱胶、鼓泡、水纹起伏、皱褶、漏贴。壁纸与踢脚线、门框

等部位结合紧密，阴阳角处理挺括，无损伤塌陷。

4、墙面砖：墙地砖本身无表观缺陷，尺寸误差小，铺贴排砖合

（地）

理，表面平整、缝隙匀称，观感较好。用金属锤轻轻敲击其空鼓率不超过

3%，无缺棱掉角和开裂现象。

5、卫生间：布局合理，便利运用，闭水合格，经泼水测试，排水顺

畅，无明显积水；坐便器、浴缸等排水顺畅，与墙地面结合处密封严密。

注：鉴别坐便器是否是名牌的方法：将手伸入坐便斗的下水处，名牌

产品的水弯处陶瓷摸上去手感很顺滑，否则会是粗糙不堪。

6、厨房：布局合理，符合洗、切、炒的操作习惯，插座数量、位置

满意运用要求，整体厨柜台面安装坚固，选择最宽的木条支撑间隔处，用

力下压无明显变形，台面距地80cm左右，与吊柜垂直距离80cm左右，

便利炊具取用；拉篮等推拉顺畅，五金件安装坚固，抽屉启闭敏捷。洗菜

池排水顺畅。燃气管道走明管，无平安隐患。

7、吊顶及隔断工程：厨卫间顶角线和四周墙面结合严密，扣板间紧

密程度一样，无大的裂缝和翘起，表面平整光滑。拆开扣板检查，吊顶必

需运用轻钢龙骨；客厅吊顶的外观应平整，无污染、折裂、缺棱掉角、锤

痕等缺陷，现场测量吊顶距顶棚的距离误差不超过10mm。以常见的玻璃

隔断为例，主要检查其平安性能，玻璃必需是钢化玻璃或夹层玻璃，厚度

不小于8mm，表面平整无翘曲及缺口、毛刺等质量缺陷，玻璃与边框相

吻合，活动扇开启敏捷。

8、木工制品以及油漆制品：外观无变形，边角顺直，接缝处无开裂，

五金件安装端正坚固，油漆涂刷匀称，无明显透底，粒子、流淌等现象。

9、水电工程

（1）电气工程：打开户内配电箱检查，各回路容量满意负荷

（线径）

要求，各开关对各分支线路能够完全限制，按动漏电爱护器的测试钮，漏

电爱护器工作正常；墙上的开关插座位置分布合理、高度一样，厨卫插座、

数量位置满意运用要求、平安，电话线路、电视天线已接入。

（2）给排水及热力工程：管道敷设路径、位置、高度、深度、间距

合理，分给水器和暖气片等的位置未对其余设备设施运用造成影响，排水

管道布置未造成窗户开启困难、排水不畅、吊顶过低等问题。

（3）管道井：外观与公共部位精装修风格一样，管井设计大小合理，

设置较隐藏，内装修观感较好，各管线、桥架等安装固定坚固、美观，管

道、支架及设备的防腐及保温施工规范，布置间距合理，便利日常操作及

修理，穿楼板洞封堵严密。

其次十四条 考虑精装修工程交房后业主短期内即入住的特点，要求

各公司有步骤地提前与物业公司进行交接

（规定交接完成时间至少比毛坯交房

提前15天以上）

，尤其是新项目公司，以此来增加物业公司适应期，避开由

于前期物业管理跟进不刚好造成业主投诉现象。

第六章 奖罚措施

其次十五条 公司依据精装修工程过程实施的效果对项目实施奖惩，

原则为嘉奖先进、惩处落后。

其次十六条 由于精装修方案定位不准或方案确定时间过长而影响到

项目正常亮相销售，且给公司造成重大损失的，视状况分别赐予分公司总

经理、副总经理或分管营销的领导相当的经济惩罚，情

（至少为月薪的30%）

节严峻的赐予行政降级处分。

其次十七条 精装修单位进场时未按规定要求与总包单位进行中间交

接验收且未留存交接资料，视状况分别赐予生产副总、工程部经理2000～

5000元的经济惩罚，产生问题遗留或造成重大后果的将赐予工程部经理

行政降级直至撤职处分；由于工序中间交接验收不清楚产生质量责任问题

无法追溯，从而产生业主投诉或经济纠纷的状况发生时，分别赐予生产副

总、工程部经理2000～5000元的经济惩罚，情节严峻的赐予行政降级直

至撤职处分。

在此过程中对中间交接资料弄虚作假的视同未进行中间交接验收。

其次十八条 由于工艺、材料或部品选择不当对工期、质量产生影响，

或造成较大经济损失时，对主要责任人处以2000－5000元的经济惩罚，

产生严峻后果的对主要责任人经予行政降级或撤职的惩罚。

其次十九条 精装修工程内验评分在80－85分之间的，分别赐予分

管项目或单体工程的现场工程师、工程部经理月薪总额的50%且不少于

2000元的经济嘉奖，精装修工程内验评分在85分以上的，分别赐

（含）

予分管项目或单体工程的现场工程师、工程部经理月薪总额的100%且不

少于4000元的经济嘉奖。

第三十条 精装修工程一次内验不合格的，将视具体状况分别赐予分

管项目或单体工程的现场工程师、工程部经理月薪总额的50%且不少于

2000元的经济惩罚。

第三十一条 其他奖惩措施参照《项目实施阶段质量管理方法》中的

相关规定执行。

第七章 附则

第三十二条 本“方法”自2011年３月1日起执行。

第三十三条 本“方法”由总公司工程部负责说明、修订与监督。