养老院可行性报告5

养老院可行性报告，养老院项目投资可行性研究报告，养老院项目可行性研究报告 第一章

总论 一、养老院项目概况 二、养老院项目建设单位简介 三、可行性报告编制依据

四、可行性报告编制内容 五、建设方案与研究结论 第二章 投资项目建设的背景和必要

性 一、政策背景 二、国家政府给予了民办养老院高度重视和政策上的支持 三、养老

院市场发展的历史背景 四、完善养老院企业肩负着社会发展的历史使命 五、“XX养

老院企业”的创建将成为我省乃至全国社办高校之典范 六、“XX养老院企业”办学模式

大胆、开放、独具特色，是符合市场经济发展需求的 七、“XX养老院企业”创建地点的

优势及其发展的有利条件 八、“XX养老院企业"有着得天独厚、现实可取的养老院资源

第三章 投资项目市场分析 一、中国养老院企业发展状况分析 二、养老院企业信息化发

展状况分析 三、养老院企业未来几年投入预测 四、养老院企业市场发展特征分析 第四

章 投资项目建设选址和有利条件 一、项目选址 二、建设条件 第五章 投资项目工程

建设方案 一、总平面布置及交通运输方案 二、建筑结构方案 三、弱电 四、供、配

电 六、辅助生产设施 七、消防 第六章 信息技术 一、概述 二、设计依据 三、

设计原则 四、计算机网络系统 五、信息管理系统 六、设备清单 七、系统及应用软

件 第七章 环境保护与消防安全、劳动安全 一、环境保护 二、消防安全三、劳动保护

第八章 节能、节水 一、编制依据 二、能源构成 三、节能和节水措施 第九章 组

织机构、劳动定员与培训 一、组织机构 二、劳动定员 三、职工来源 第十章 施工进

度及教学实施方案 一、建设实施方案 二、教学战略 三、项目建设管理 第十一章 投

资项目招投标 一、招投标原则 二、投标、开标、评标和中标程序 三、评标委员的人

员组成和资质要求 第十二章 投资估算与资金筹措 一、投资估算 二、资金筹措

（图略） 双人间：面积约18平方米，内设„ （图略） 三人间：面积约18平米,

内设„ （图略） 夫妻间：面积约18平米,内设„ （图略） 高档套间：面积约36

平米,内设„ （图略) （1）高档房间套房10套，每间2人，床位费/月2100元，伙食费

800元 ,服务费300元,加收包间费500元计3700元 总计:月370000元 （2)标准间20间，

每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月,服务费/月300元/人，水电杂100元，

共计月/人1350元，总计：月54000元 （3）普通间20间，每间3人,床位费/月400元/人、

伙食费/月450元/人，服务费/月200元/人， 计 月/人1050元，总计：月63000元 （4)

夫妻间 10间，每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月300元/人，

水电杂100元， 共计月/人1350元,总计：月54000元 （5) 单人间10间 ，床位费/月1000

元、伙食费/月450元，服务费/月300元， 计 月/人1750元，总计：月17500元 总计：

月/558500元人民币 纯利润元 第 六 章． 一 风险分析 （一)属于养老院自身硬件设

施问题 1 养老院床位的空闲,有这么几方面的原因造成.一是地域分布不合理。以北京为例，

城区中60％的老年人居住在城区当中，但是他所拥有的床位总数不足35％。更多空的床位

是在农村。这是一个主要的原因。 2在一个原因,就是分类不清。名称的叫法没有经过统一

规范的界定.叫老年公寓.叫老人院。那么到底它所具备什么样的服务功能。老年人并不清楚

3还有一个原因， 养老院的竞争正在加大.以前投资人没想到养老院能赚钱，养老院的数量

很少，以后几年估计养老院会慢慢多起来，竞争将从环境竞争向服务竞争过渡.由于养老院

的投资较大，短时间内不会很快回本，市场的变动会增加投资收益的不确切。 (二）

下面几点属于养老院软件即人为因素问题 经验少，处理不当而产生诉讼纠纷.养老院发展

仍处于起步阶段,可借鉴经验较少。大家都是摸着石头过河,所以在一些事情上也就容易产生

诉讼纠纷。所涉及的案件的相关类型：房屋租赁、建工合同、供用合同、交通事故赔偿、借

贷合同、购销合同；劳动争议、劳动报酬;财产权属、遗赠扶养、委托合同、财产损害赔偿、

人身损害赔偿相关案件中显示出的具体原因 1、送养人不能正确理解人的生老病死的情况，

自己不愿承担相应的后果，案例:（略）。 2、养老机构疏于管理的情况：a.案例: 3、第三

人(共同居住的被送养人）侵权导致与养老机构责任混合的情况。 (三)与国有福利机构竞争

（略） 二、风险应对 (一） 硬件问题 1 解决选址问题(略) 2 确定服务方向 颐养天

年是目的（略) 还有一个就是尊严。(略) 还有一个问题就是亲情,(略) 3 经营之道价格定位

要合理 办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭生活条件不错，但老

人本人的钱并不多。就是说他真正入住养老院的时候，他个人的收入只能承担费用的60％，

而40％的费用是需要子女补贴的,核心竞争力就是收费合理。这里的收费标准是：一个健康

老人(也就是有生活自理能力的老人)一个月的收费1350—2000元，需要护理的老人是2000

—3000元,需要全护理的老人是2500—3500元;房间也是分级，单人房需要交包房费500元，

一个老人每月2000元左右的生活费用，大多数家庭都负担得起；加上环境好应能够解决养

老院床位的空闲，养老院才是现代化的养老方式。 （二） 处理相关案件的法律原则（略）

(三）从相关案件反映养老机构在经营管理中应注意的问题 1、从事养老机构的人士,应

当具有爱心、同情心及强烈的责任心 2、在法律不完善的情况下,尽量制定详细、合理的

协议书 3、加强职工的素质教育，提高服务质量 （四)国有福利机构竞争 （略） 第 七

章． 发展前景 一 市场预测 (一）社会环境 据国家民政部门预计，到2010

年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70％左右；全国老龄委提供的数据显示，到2010

年我国老年市场的年消费需求达到1万亿元。这两则数据显示出“银发经济”的无限商机，

而养老服务无疑是其中的一大亮点。那么，投资养老院“钱景”到底如何?这一领域的创业

门槛是否高高在上?一项统计数据显示,目前我国60岁以上的老年人口已超过1。43亿。2010

年仅上海市老人就占全市22%以上，北京紧随其后。 人口专家预计，2035年前后,我国65

岁以上老人占总人口比例20%。使“银发经济”商机日益凸显。在异军突起的“银发经济"

中，养老、托老服务最为引人注目。据统计,目前全市有大小老年公寓、敬老院、托老所等

450家左右，而全市老年人口比例(60岁以上）已达人口总数的20％，就目前形势而言，养

老场所供不应求，只能达到市场需求量的1%。因此，在我市发展养老事业，同时也是一阳

光产业. 据国家民政部门预计,到2010年，我国 “空巢”比例70％左右.在这种背景下，

激活了社会化养老、托老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进养老院。但相比其它

创业领域，其投资周期较长,因此,投资这个行业，不要有急功近利的心态，要有长线投资与

稳步回报的心理。 ( 二 ）思想观念 在过去，养老院主要是由政府和慈善机构开办和经

营，人们把到养老院视为不孝之举，因此收留的都是那些无经济能力的孤寡老人。 随

着市场经济突飞猛进,人们的观念发生了历史性的转变,为了使老人在晚年生活得到更温馨、

安逸,他们尽量给老人提供舒适的环境和理想的场所.而老人们也欣然向往晚年的集体生活的

乐趣。据05年的社会调查，全市大中型养老中心（即便有些服务较差的)也基本爆满。就环

境而言,我们所兴建的养老中心可以称得上全市一流的。 八．结 论、 （一)加强人员

培训，提高服务质量（略） （二）而创业成功需注意五点 ■收费适中。■证照齐全。■

专业知识。■谨慎选址。■用足政策。 “我们的项目总体投资规模，定位“中高端”的服

务模式：（略) ……特别制订每名护工最多护理6人，超过每名护工最多护理20人的国际

标准。 第 九 章． 附 录 一；土建 (略） 敬老院主要建设内容一览表（略) , 主

要设计标准及规范 参照文件(略） 总平面布置（略) 2、产品 “秋丽”养

老服务社区是由四川秋实开发实业股份有限公司开发的我国西部第一个大型现代化老年社

区，秋实公司在开发“秋丽”养老服务社区的构想提出之初，就将“秋丽”定位为中高档的

专业化的养老服务社区。 “秋丽”养老服务社区总占地面积350亩,其中建筑用地64

亩，道路广场83亩，绿化水面188亩，500车位的生态停车场占地15亩,社区容积率0．67，

绿化率超过50%，提供了非常适于养老休闲居住的环境。该社区建设分为两期，第一期建

设面积7．8万平方米，第二期建设面积7．7万平方米,整个社区2003年10月开工，2004

年7月竣工。社区居住建筑分为院落是住宅楼、酒店式公寓楼、独院士民居三类，户型分为

28平方米～105平方米不等的8种，充分满足各类目标顾客群的需求。除此之外，社区内还

设有幼儿园、茶园茶馆、食堂餐厅、交通车等公共设施,以及日用百货、美容美发、音响出

租、花店、洗衣房等商业设施满足老年人日常生活需求. 社区不仅仅向老年人提供最

佳居住环境，而且根据老年人生活特征，为他们提供全方位的养老服务。完善配套的医疗保

健设施和文化娱乐设施是这里的显著特色，人车分离设计、无障碍通道、四层院落式电梯设

计、双扶手、梯级低缓、方便轮椅、紧急呼叫系统一应俱全。这里有常年的寄宿式老年大学，

是专为老年人设计的“老有所居，老有所养,老有所医，老有所为，老有所乐”的生态园。

社区物业根据老年人的生活实际，有针对性地提供老年文化娱乐、交通、安全保卫、家政、

老年营养餐饮服务.充分体现了对老人周到齐全、无微不至的关爱。 《“秋丽”养老

服务社区养老服务的三大主张》 主张一：老年生活 张扬个性 主张二：阳光院

坝 邻里如亲 主张三：子孝孙贤 尽享天伦 《“秋丽”养老服务社区养老服务的

八项服务》 “秋丽”养老服务社区，将老年人在家中接受的帮助和关怀的各种

家庭照顾,作为提供社区养老服务的参照标准，以倡导老年健康生活为己任，公益性服务为

核心，实行综合配套、多元经营，以提高社区的生活品质.凡租住、购买“秋丽”养老服务

社区的老年朋友皆可享受以下八项服务： 医疗保健与康复疗养：按会员制设立每位

会员的健康档案，定期进行全面体检;免费保健疗养咨询;免费参加有关的保健讲座；开办小

型的老年病医院，设置门诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门；全天候救护

车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是“小病不出门，大病不误诊，急症及时救,慢

病可疗养，事事可咨"。 心理咨询：影响老人健康的重要原因是心理障碍,园区将组

织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。 交通服务：开设大巴专线往返于成都与园

区之间，园区内手推车供免费使用，并准备一定数量的轮椅供出租使用.当地的三轮车与老

年车可以进入园区，并可以代客户租用各种用车。 安全保卫：每户都设置紧急呼叫

装置，服务人员24小时值班;园区内设置三重安全保卫措施：红外监视、门卫值班、保安24

小时巡逻. 家政护理:为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式（如

全天、白天、钟点、出行等)为老年人服务；此外还为客户提供各种家政、维修、搬运等服

务。 购物:园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务；园区内设有便民

商店并接受各种电话购物、免费送物上门。 报刊服务：代订各种报刊，报刊投送到

家。 音像制品的出售与租赁：建立专门的服务部开展有关业务。 幼儿入托:

幼儿园可以全天入托，也可以临时代管。 园艺：为了满足部分老年人对于园艺与种

植的爱好，园区将辟出专门的地块出租给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。

旅游：园区与大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游;还将与北京、大连、广州等地的

老年社区合作,举行异地交换居住疗养的业务，尽可能为客户降低费用. 房屋置换：为

了方便部分在成都城内有房而又希望到园区居住的客户，公司可以代为办理城内房屋的出售

或出租事宜。 法律顾问：园区与有关的律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨

询服务。 老有所为服务：这是一个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可

能地为还能 够服务社会的老人（特别是有一技之长的老人）提供一个老有所为的活动

舞台，提供必要的条件。鼓励老年人尽可能“有所事事"，而不是“百无聊奈”；在老年大学

中开办自创中心让老年人进行各种手工制作;如果有的老人能够写作诗文或能够撰写回忆

录，园区将代为推荐、联系出版与发表. 秋实公司始终坚信，社区的房屋销售只完成

了“秋丽"项目开发的第一步，完善的养老服务才是最终赢得顾客信赖的依托和保障,是公司

在广阔的老年产业市场中进一步发展的真正基石。 3、价格 “秋丽"养老服务

社区户型分档销售价格 院落式住宅楼 (元/平方米）1380酒店式公寓楼 （元

/平方米)1180独居式民居 （万元/院）39 销售安排: 2003年10月

中旬，为了照顾本公司股东集资建房,向股东限售第一期100套住房（无独院），按第一档最

低价出售。收全款。 2003年11月中旬,为了照顾本公司多年来的老客户，向老客户

限售第一期100套住房（无独院），按第二档优惠价出售。预收80％。 2004年2月，

住宅建筑已经断水,向公司所有股东和客户出售第一期各种住房，按第三档价出售.收全款.

同时开始出售独院. 2004年4月，第一期已经建成,公开向全社会出售第一期现房，

按第四档价出售。 2004年4月，园区完全可以参观，第二期也已动工，向全社会出

售第二期期房，按第四档价出售.根据具体情况,可以考虑临时确定某种优惠政策。 社

区提供的各项养老服务价格按照市场价格计算。 “秋丽”养老服务社区将主要目标

定位于中高端市场，提供宜人的居住环境与完善的养老服务,社区房屋的销售价格自然比一

般楼盘略高，但从性价比的角度衡量，购买“秋丽”绝对会带给消费者物超所值的收获。

4、渠道 “秋丽”养老服务社区的销售，将在使用直接销售和委托代理的传统模式的

基础上，同时开辟网络营销模式的新型销售模式: （1）、对于销售给股东和老顾客的

部分住房，由公司采取直接销售的模式,因为公司对于这部分顾客情况较为熟悉，保持了良

好的联系，故采用直销模式，，销售过程中发生的费用也完全可由开发商来控制,高效从严支

出可以大大降低物业销售的费用。而且从渠道控制的角度，由开发商自己组建的销售团队和

部门相对委托代理方式更容易管理和控制. （2）、随着消费者消费行为的理性和成熟，

房地产开发企业一方面要扩大规模追求规模经济；另一方面又要走专业化道路,细分产业市

场，企业为了发挥专业开发优势，经常将销售工作委托给更具专业优势的销售代理商来完成.

因此，对于面向社会销售的住房的80％，秋实公司决定委托给专门的房地产销售代理商执

行。这种销售模式的优势在于：①它简化了商品市场的交易活动，节约开发商和顾客共同的

时间和精力，缓解了开发商人力、物力和力的不足,提高企业运作的效率和效益；②相对于

直销模式,委托代理分散了企业开发房地产的风险；③由于专门从事代理销售工作,代理商一

般都有较多的销售业务员和更广泛的客户关系；④企业在推广新产品的时候，它更快的将产

品推向了市场并为顾客了解，实现房地产 商品的销售。 （3）、21世纪是信息

化的世纪,互联网席卷中国大地的时候，也正是中国住宅与房地产业飞速发展的时候。房地

产与互联网的结合必将引发房地产产业的营销革命。网络营销实质是营造网上经营环境，包

括网站本身、顾客、网络服务商、合作伙伴、供应商、销售商相关行业的网络环境.在这种

环境下,房地产企业可以对开发项目进行网上宣传对客户进行项目产品的网上调研，接受意

见反馈或通过商品房网上竞拍给项目造势,提升项目人气。作为传统的营销方式的补充和发

展，网络营销能更有效地促成消费者与企业或企业与企业之间交易活动的实现。 我

们已经清楚地意识到,网络营销必然是未来房地产销售的重要趋势，秋实公司需要尽快适应

这一潮流，并尽可能的占据有利地位，所以秋实公司的房地产网络营销势在必行.此次,“秋

丽”养老服务社区的销售就是秋实公司进入这一模式的大好时机，公司将投入一定的人力、

物力和财力，建设起网络销售的平台。公司将拿出面向社会销售的住房中的20％，作为网

络销售的对象，尝试网络销售，为将来公司的销售积累经验、奠定基础。 5、促销

此次的“秋丽”养老服务社区的促销将采用广告、销售促进、公共关系、人员推销和直接营

销并用的模式： (1）、广告 由于销售主要针对成都地区进行,故“秋丽”养老

服务社区的广告将主要当地报刊、专门针对老年人和中年高收入群体的杂志刊登纸质媒体广

告,同时在市区内老年人常出入的医疗、健身等场所附近设立形象广告牌、灯箱广告、公交

站台广告、车身广告等吸引特定顾客群的注意。 （2）、销售促进、公共关系与人员

推销 选择节假日，在市区内选择场所为老年人提供免费的健康咨询、简单体检等服

务，以吸引目标消费者的注意、调动其参与性； 在同一场所可同时进行“秋丽”养

老服务社区模型的展览会，在当场派发公司印制的“秋丽”社区的宣传资料，并有公司专门

安排的咨询人员进行现场咨询与推销展示陈说； (3)、直接营销 从专业的老年

医疗、健身等机构寻找特定目标顾客的联系方式，采用邮寄销售目录的方式进行促销

七、财务计划与财务分析 (鉴于资源限制，这里只提供了简单的现金流量表) 现金

流量表项 目金 额（万元）一、房屋销售产生的现金流量销售独居式民居收到的现金（按销

售额的90％）1404销售院落式住宅楼收到的现金（按销售额的90％)11117销售酒店式公寓

楼收到的现金（按销售额的90％）4347销售可出售格楼收到的现金（按销售额的90％）806

销售剩余房屋收到的现金（销售额其余的10％）1000现金流入小计：18674建设总支出现

金15769作为销售费用支出的现金530现金流出小计:16299房屋销售产生的现金流量净额：

2375二、管理服务活动产生的现金流量（每年)利用公共服务设施收到的现金302销售会员

卡收到的现金109老年大学学费收到的现金18幼儿园等服务收到的现金 12茶园茶馆服务

收到的现金30食堂餐厅服务收到的现金60交通车服务收到的现金12利用商业设施收到的

现金50代户出租服务收到的现金30家政等服务收到的现金30医药等服务收到的现金120

现金流入小计：763作为人员工资支付的现金420水电费用支出的现金100园林养护支出的

现金20设备维修支出的现金20其他开支50现金流出小计：610管理服务活动