叠拼别墅升值空间大吗

复地香堤苑联排、叠加别墅价格定位市场配合

本案是一个纯别墅小区，以经济型别墅为主，别墅形态为联排和叠加。

从目前松江新城有经济型别墅产品的在售个案以及即将供应上市的个案来

看，主要采用的经济型别墅形态多为联排，叠加别墅暂时还没有在新城市

场出现，因此，本案叠加别墅的价格无法依靠市场依据来定位，在这种情

况下，我们将通过以下步骤，来对本案别墅价格进行推导：

第一、通过新城联排别墅的价格参照以及区位条件和产品的比较，首先

确定本案联排别墅的初步价格，也是推导本案叠加别墅价格的主要依据。

第二、通过不同区域的同一社区内的叠加别墅和联排别墅之间的差价比

例研究及规律提炼，运用于本案叠加别墅价格认定中，并结合本案联排别

墅和叠加别墅之间的品质差异，以及松江新城复式产品和经济型别墅的价

格和去化情况，来推导本案叠加别墅的市场价格。

第三、最后，报告将对松江新城市场经济型别墅供应量进行预测，以此

确定本案在新城市场将面临的空间和压力，为本案的联排别墅和叠加别墅

价格定位作出合理建议。

第一部分·联排别墅市场价格初步确认

一、松江新城联排别墅价格

松江新城部分楼盘经济型别墅价格

楼盘名称联排别墅面积单价（元/㎡）主力总价（万元）

浪琴水岸180-230㎡参考价5000-5500

90-125

海德名园180-217㎡参考价6000

100-130

泰晤士小镇200-250㎡

6500-7500130-187

久阳文华府邸180-200㎡参考价5500-6000

100-120

注：一些楼盘由于尚未正式开盘，因此所报价格为售楼处提供的参考价格，主力

总价也是照此价格计算。

如上表所示，目前松江新城联排别墅的主力单价在5500-6500元/㎡；

主力总价在100-130万元。

泰晤士小镇由于是英式核心风貌区内的重点建设项目，是目前新城内档

次最高的产品，并且其中联排别墅供应有限，具有较强的稀缺性，因此目前该

案的联排别墅的单价水平和总价水平处于松江新城的高位。

由于目前松江新城在售的联排别墅个案较少，近期销售的是位于松江新

城中心区的皇骐·爱丽舍，该案也是中心区唯一的纯别墅社区，其中4联、

六联的别墅价格为6300-6700元/㎡，8联的别墅价格为5500-6300元/㎡，

价格水平在新城市场也属于较高；该案推出后不久即售磬，价格得到市场

的印证，因此对本案具有较强的参考价值。

二、本案的联排别墅与新城其他个案联排别墅区位条件及产品比较

新城经济型别墅个案分布图

海德

名园

久阳

文华

浪琴

水岸

本案

泰晤士

楼盘名称规模容积率物业类型区位条件

浪琴水岸

11.00.8

公寓、叠加、

联排

新城西南部，距离

老城很近

海德名园

15.00.75

公寓、联排、

双拼、独栋

泰晤士小镇以南，

靠近中心区

泰晤士小镇

33.0

总0.3

公寓、联排、

独栋

英式风貌区，距离

中心区很近

久阳文华府邸

18.00.8

公寓、叠加、

联排、独栋

泰晤士小镇以北，

距离中心区很近

本案

8.00.9

叠加、联排

距离中心区和老

城都较远，周边都

是未开发地块

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